Ανοίγει η "ψαλίδα" στα ενοίκια σύγχρονων και παλιών γραφείων σύμφωνα με σχετική ευρωπαϊκή έρευνα της Colliers International. Οπως επισημαίνει η εταιρεία, τα ποσοστά διαθέσιμων χώρων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα για τα γραφεία που βρίσκονται σε προνομιακά σημεία, καθώς η ζήτηση επικεντρώνεται σε αυτά τα σημεία. Ως εκ τούτου, εκτιμά ότι η συμπεριφορά των ενοικιαστών θα οδηγήσει εν τέλει σε κάποια σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων. Τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας - από το ύψος του Χαλανδρίου και μέχρι το Μαρούσι, διαμορφώνονται πλέον σε επίπεδα της τάξεως των 13 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Υπενθυμίζεται ότι την περίοδο 2004-2005, τα ενοίκια στη Λ. Κηφισίας είχαν αγγίξει τα 25 ευρώ/τ.μ. Σύμφωνα πάντως με τα συμπεράσματα της έρευνας της Colliers, το φαινόμενο της μείωσης του κόστους στέγασης από τις επιχειρήσεις δεν είναι μόνο «ελληνικό». Αντιθέτως, αφορά το σύνολο σχεδόν των ευρωπαϊκών επιχειρήσεων, καθώς όπως προκύπτει, μετά τις μειώσεις προσωπικού, οι περικοπές στο κόστος ενοικίασης αποτελούν τη δεύτερη δημοφιλέστερη επιλογή των επιχειρήσεων. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών, πάνω από το 40% των εταιρειών που συμμετείχαν στην έρευνα δήλωσε ότι έχει μειώσει τις απαιτήσεις σε γραφειακούς χώρους, ενώ το 80%, έθεσε ως πρωταρχικό στόχο την εξοικονόμηση κόστους. Εκ των πραγμάτων βέβαια, παρόμοια τάση παρατηρήθηκε και στην ελληνική αγορά, όπου η οικονομική ύφεση είχε τεράστιο αντίκτυπο στις ανάγκες των χρηστών για γραφειακούς χώρους ως αποτέλεσμα των προσπαθειών τους να μειώσουν το ετήσιο κόστος στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Κατά συνέπεια, οι μετεγκαταστάσεις στόχευαν κυρίως σε «μειώσεις» χώρων προκειμένου να μειωθεί το λειτουργικό κόστος για τους ενοικιαστές.

Ερευνα αποκαλύπτει ότι τα καθαρά επίπεδα μισθωτικών αξιών έχουν παρουσιάσει πτώση 40% σε ακίνητα δευτερευούσης σημασίας, αυξάνοντας έτσι τη διαφορά μεταξύ των τιμών γραφειακού χώρου πρώτης κατηγορίας και των τιμών γραφείων χαμηλότερης ποιότητας.Πρωταρχικός στόχος των ενοικιαστών αποτελεί η μείωση του κόστους των γραφείων τους αναζητώντας εξισορρόπηση μεταξύ οφέλους και εύρεσης τρόπων προς ανάπτυξη των επιχειρήσεων. Ως αποτέλεσμα τα ποσοστά διαθέσιμων χώρων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα για προνομιακές τοποθεσίες γραφείων καθώς η ζήτηση τείνει να επικεντρώνεται σε αυτές τις ενότητες, οι οποίες τελικά θα σταθεροποιήσουν τις μισθωτικές αξίες. Να σημειωθεί ότι στις βασικές business road της Αθήνας, υπάρχουν πλέον μεγάλες ευκαιρίες ενοικίασης. Στη Λ. Κηφισίας μπορεί να μισθώσει κανείς από 12 έως 17 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Βασ. Σοφίας έως 22 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Μεσογείων, τη Λ. Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης από 5 έως 12 ευρώ/τ.μ. Πέραν της τάσης για μείωση των ενοικιαζόμενων γραφειακών χώρων, το 84% των εταιρειών έχει προχωρήσει σε μετεγκατάσταση/ανανέωση συμβολαίου μίσθωσης κατά την τελευταία διετία. Οπως αναφέρεται στην έρευνα, το «πάνω χέρι» το έχουν οι ενοικιαστές που ζητούν επαναδιαπραγμάτευση ενοικίου και συνήθως το πετυχαίνουν. Πάντως, το 50% των εταιρειών απάντησε ότι θα πλήρωνε περισσότερο για «πράσινο» κτίριο.

Η αγορά των ενοικίων των γραφείων είναι εκείνη που έχει τις μεγαλύτερες απώλειες στην διάρκεια της κρίσης. Αυτό άλλωστε είναι φανερό και απο τις αποδόσεις που έχουν φτάσει στα ύψη. Ποιοί είναι όμωςοι παράγοντες που καθιστούν την αγορά γραφείων τόσο ευαίσθητη; Συμφωνα με πρόσφατη έρευνα οι βασικές αιτίες είναι :

∙ Εξοικονόμηση κόστους μίσθωσης: Κατά τις αποφάσεις των ενοικιαστών σε θέματα ακίνητης περιουσίας η συγκράτηση κόστους παραμένει στη κορυφή των θεμάτων τους. Ως αποτέλεσμα, πολλές εταιρείες και ειδικά εταιρείες με Corporate Real Estate, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν αποφάσεις εξοικονόμησης κόστους ενώ ταυτόχρονα υιοθετούν μέτρα που υποστηρίζουν ολική επιχειρηματική ανάπτυξη. ∙ Επανεξέταση σχεδιασμού εργασιακού χώρου: Οι εταιρείες στη πλειονότητα τους (84%) που έχουν προχωρήσει σε μετεγκατάσταση / ανανέωση συμβολαίου μίσθωσης κατά την τελευταία διετία, εκμεταλλεύτηκαν την ευκαιρία να επανεξετάσουν το σχεδιασμό του εργασιακού τους χώρου και να προβούν σε αλλαγές εργασιακών πρακτικών, συμπεριλαμβανομένων desk sharing και hot desking. Καθώς οι εταιρείες επιδιώκουν την περαιτέρω βελτιστοποίηση της ακίνητης περιουσίας και του χαρτοφυλακίου τους, η τάση αυτή είναι πιθανό θα επικρατήσει στο μέλλον.

∙ Αντίκτυπο κτιριακών εγκαταστάσεων στην προσέλκυση και διατήρηση προσωπικού: Οι ερωτηθέντες στη πλειοψηφία τους υποστηρίζουν την άποψη ότι η επιλογή των κτιριακών εγκαταστάσεων έχει επηρεάσει σημαντικά το προσωπικό τους και τη διάθεση τους να εργάζονται αποδοτικά. Η προσβασιμότητα και οι ανέσεις θεωρούνται τα δύο πιο σημαντικά χαρακτηριστικά ενός κτιρίου για να διατηρήσει και να προσελκύσει τους καλύτερους εργαζόμενους.

∙ Υπολογίζοντας το κόστος μεταβίβασης σε ενεργειακά κτήρια: Στην ερώτηση αξιοποίησης "πράσινων κτηρίων", οι ερωτηθέντες δήλωσαν την Εταιρική Κοινωνική Ευθύνη (EKE) και τη βελτιωμένη ικανότητα να προσελκύουν και να διατηρούν προσωπικό, ως τους δυο βασικότερους παράγοντες όταν αποφασίζουν να διαλέξουν πράσινο κτήριο. Ωστόσο, προς το παρόν, λιγότερο από το 50% των εταιρειών απάντησαν ότι θα πλήρωναν περισσότερο για πράσινο κτήριο.

∙ Αμετάβλητα τα οικονομικά προβλήματα: Η οικονομική ανάπτυξη κατά το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης πρόκειται να παραμείνει αποσπασματική και για το 2013, καθώς οι επιπτώσεις των μέτρων λιτότητας και της αβεβαιότητας εξακολουθούν να συγκρατούν τις δαπάνες και να παρεμποδίζουν τις εταιρικές επενδύσεις. Οι τελευταίες προβλέψεις για την Ευρωζώνη δείχνουν σταθερό ΑΕΠ για το 2013. ∙ Αγορά Ενοικιαστών: Οι επιχειρήσεις θα εξακολουθήσουν να έχουν το πάνω χέρι καθώς οι οικονομικές συνθήκες και η περιορισμένη ζήτηση θα δημιουργεί πίεση στους ιδιοκτήτες, που ανταγωνίζονται για ένα μειωμένο αριθμό δυνητικών ενοικιαστών.

∙ Επαναδιαπραγμάτευση ενάντια Μετεγκατάστασης: Ενοικιαστές γραφείων με επερχόμενες λήξεις μισθώσεων ή τερματισμούς συμβολαίων μίσθωσης θα εξακολουθήσουν να προτιμούν επαναδιαπραγμάτευση μισθωτικής αξίας ή ανανέωση συμφωνίας μίσθωσης, ως εναλλακτική λύση στη μετεγκατάσταση, καθώς επιδιώκουν να αποφεύγουν πρόσθετες δαπάνες και να επωφελούνται από τη ισχυρότερη θέση διαπραγμάτευσης για να εξασφαλίσουν ευνοϊκότερους όρους. Η τάση αυτή ήταν εμφανής και στην αγορά της Αθήνας όπου οι τελικοί χρήστες αναζητούσαν κίνητρα στη μορφή δωρεάν περιόδων ενοικίου και σημαντικές μειώσεις στις μισθωτικές αξίες, καθώς επίσης και συνεισφορά στη διαμόρφωση και στις βελτιώσεις του χώρου. Σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ήταν πρόθυμοι να αποδεχτούν τους όρους αυτούς και να διατηρήσουν τους ενοίκους προκειμένου να αποφύγουν την εκκένωση των κτηρίων τους.

∙ Περιορισμένος κατάλληλος χώρος: Σε πολλές περιπτώσεις, το αποτέλεσμα της μετεγκατάστασης ενοικιαστή μπορεί να επηρεαστεί εξίσου από ζητήματα εφοδιασμού.

Μείωση της τάξεως του 40% έχουν καταγράψει οι τιμές των ενοικίων γραφειακών χώρων κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών. Στην περιοχή επί και πέριξ του άξονα της Λ. Κηφισίας, τα ενοίκια σπανίως και μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις ιδιαίτερα αξιόλογων κτιρίων ξεπερνούν τα 13 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ στο κέντρο της Αθήνας το αντίστοιχο μέγεθος διαμορφώνεται σε 21 ευρώ/τ.μ. Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά την περίοδο 2004-2005, όταν τα ενοίκια γραφείων επί της Κηφισίας είχαν φτάσει στο απόγειό τους, οι τιμές προσέγγιζαν ακόμα και τα 25 ευρώ/τ.μ. Πάντως, διατυπώνονται εκτιμήσεις σύμφωνα με τις οποίες, οι τιμές των ενοικίων προσεγγίζουν την ολοκλήρωση του καθοδικού τους κύκλου κι εκτιμάται ότι εντός των επόμενων 6-9 μηνών θα αγγίξουν το χαμηλότερο σημείο τους, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο για τη σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς. Η αγορά γραφείων σήμερα χαρακτηρίζεται από έντονη κινητικότητα σε ό,τι αφορά τις ενοικιάσεις, με κινητήριο μοχλό της εξέλιξης αυτής την προσπάθεια των επιχειρήσεων για τη μείωση του λειτουργικού κόστους. Αυτή εκφράζεται κυρίως μέσω επαναδιαπραγματεύσεων συμβολαίων ενοικίασης προς τα κάτω, ενώ επιπλέον πίεση στις τιμές ασκούν και οι συγχωνεύσεις, απορροφήσεις και αποχωρήσεις εταιρειών από την αγορά, περιορίζοντας έτσι τις ανάγκες στέγασης των εταιρειών. Οσον αφορά τις περιοχές με τη μεγαλύτερη δημοφιλία μεταξύ των χρηστών, τα σκήπτρα παραμένουν στα βόρεια προάστια, με σημείο αναφοράς τη Λ.Κηφισίας, όπου όμως πλέον η προσφορά είναι μεγαλύτερη από τη ζήτηση, ιδίως σε ό,τι αφορά τα παλαιά κτίρια, ηλικίας άνω των 20 ετών. Σημαντική ζήτηση παρουσιάζει και η Αττική Οδός, όπου όμως, λόγω του ότι δεν προβλέπονται χρήσεις γραφείων σε μεγάλο μέρος της, η εικόνα είναι αντίστροφη, δηλαδή η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση. Το μεγαλύτερο πρόβλημα παρουσιάζουν τα υποδεέστερης ποιότητας γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, όπου πλέον η ζήτηση είναι σχεδόν ανύπαρκτη και η προσφορά μεγάλη και διαρκώς διευρυνόμενη.