H Κρήτη εμφανίζεται ως ο μεγάλος πρωταγωνιστής της παραθεριστικής κατοικίας στην Ελλάδα . Η βόρεια πλευρά του νησιού φτάνει σε επίπεδα κορεσμού αφού ''πλημμύρισαν'' από παραθεριστικές κατοικίες ακόμα και οι πλαγιές των ορεινών όγκων. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται τώρα στη νότια πλευρά . Μια πλευρά με μοναδικής ομορφιάς παραλίες ,εντυπωσιακές εναλλαγές τοπίου ,ξεχωριστό φυσικό χρώμα και κλίμα που ευνοεί διακοπές από τα τέλη Μαρτίου έως τα τέλη Νοεμβρίου, 8 ολόκληρους μήνες . Οι επαΐοντες της αγοράς ακινήτων προβλέπουν ότι ο Κρητικός νότος θα αποτελεί τα επόμενα χρόνια σημεία αναφοράς στον τουριστικό ευρωπαϊκό νότο. Η κινητικότητα που ήδη καταγράφεται είναι εντυπωσιακή. Σχεδόν από τη μια μέρα στην άλλη βρέθηκαν εκτάσεις που προκαλούσαν ενδιαφέρον μόνον για κτηνοτροφική αξιοποίηση ή για καλλιέργειες θερμοκηπίων να αποτελούν περιζήτητα οικόπεδα για δόμηση νέων κτιριακών συγκροτημάτων. Κι αν σε ορισμένες περιοχές , όπως το Λασίθι , οι εξελίξεις αυτές ήταν αναμενόμενες καθώς ο νόμος από τις αρχές της δεκαετίας του '70 προκαλούσε το ενδιαφέρον μεγάλων τουριστικών επιχειρήσεων , για άλλες , όπως η επαρχίες Κίσσαμου και Σέλινου στα νότια των Χανίων αιφνιδίασαν . Ελαιόφυτες εκτάσεις και θερμοκήπια της περιοχής αποτελούν την τελευταία διετία αντικείμενο σκληρών διαπραγματεύσεων . Η νότια Κρήτη είναι , όπως όλοι πλέον αναγνωρίζουν, ο κρυμμένος θησαυρός του νησιού . Την αξιοποίηση , άλλωστε αυτής της πλευράς του νησιού βλέπουν όσοι μιλούν τελευταία για μια νέα Φλώριδα της Μεσογείου .

Το βόρειο τμήμα της Κρήτης έχει σχεδόν ''κορεστεί'' . Αντίθετα η Νότια Κρήτη μόλις τώρα βγαίνει στον αφρό . Οι τοπικοί παράγοντες τρέχουν να προλάβουν τις εξελίξεις και πιέζουν για χωροταξικό σχεδιασμό και ελεγχόμενη ανάπτυξη . Πάντως η μεγάλη ώθηση αναμένεται με την κατασκευή του νότιου οδικού άξονα .

Ποιοι θα είναι κερδισμένοι τελικά από την κρίση; Εκείνοι οι οποίοι θα καταφέρουν να προβλέψουν το «πρόσωπο της αγοράς» για την επόμενη μέρα και θα προσαρμοστούν σε αυτό. Όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η αγορά κύριας κατοικίας ακολουθεί το δρόμο της συρρίκνωσης. Οι αρνητικές πραγματικές αποδόσεις που προσφέρει λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης σε συνδυασμό με τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκηση αλλά και η γήρανση του πληθυσμού , δεν αφήνουν πολλά περιθώρια αισιοδοξίας για το εγγύς τουλάχιστον μέλλον.

Σύμφωνα με κορυφαίους κοινωνιολόγους, η συρρίκνωση του εισοδήματος μισθωτών και συνταξιούχων , η υψηλή ανεργία στους νέους διαμορφώνει και τα επίπεδα εγκληματικότητας η οποία μπορεί να αποδειχθεί ως καταλύτης για την υποβάθμιση και άλλων περιοχών στο κεντρικό πυρήνα της Αθήνας , της Θεσσαλονίκης και των άλλων μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. «Ακόμα και αν η οικονομία σταθεροποιηθεί, η ισορροπία στην αγορά κατοικίας θα καθυστερήσει περισσότερο αφού η εμπειρία της κρίσης θα καταστήσει ακόμα και εκείνους που έχουν την οικονομική δυνατότητα ιδιαίτερα επιφυλακτικούς απέναντι στην αγορά κατοικίας. Το ψυχολογικό πλήγμα που έχει δεχτεί η αγορά στο τέλος θα αποδειχτεί πολύ πιο ισχυρό σε σχέση με την υποχώρηση των τιμών και το «πάγωμα» των συναλλαγών.» , έλεγε χαρακτηριστικά κορυφαίος τραπεζικός αναλυτής ο οποίος ασχολείται με την χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας.

Ο άλλος σημαντικός κλάδος της αγοράς ακινήτων, οι εμπορικοί χώροι , φαίνεται ότι έχουν αρχίσει να εκπέμπουν σαφή μηνύματα για το νέο περιβάλλον που θα φέρει η κρίση. Το πλήγμα που έχουν δεχτεί οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις ουσιαστικά έχει συμβάλλει τόσο στην οικονομική όσο και στην χωροταξική συγκέντρωση του εμπορίου. Εμπορικά κέντρα και εμπορικοί χώροι που βρίσκονται σε εμπορικές αρτηρίες θα συγκεντρώσουν το ενδιαφέρον στα επόμενα χρόνια ενώ μικρές συνοικιακές αγορές αλλά και παράπλευρες εμπορικές πιάτσες έχουν ήδη πληγεί από την ύφεση. Παράλληλα, η ανάπτυξη νέων αγορών θα πρέπει να αποκλειστεί τουλάχιστον για την επόμενη πενταετία. Το σίγουρο είναι ότι η εικόνα χιλιάδων κενών καταστημάτων δεν πρόκειται να αλλάξει τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα, αφού το εμπόριο έχει ή αλλάξει προσανατολισμό. Ανάλογες είναι και οι προοπτικές στην αγορά γραφείων. Η συρρίκνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας σε συνδυασμό με την ανυπαρξία νέων επιχειρηματικών μονάδων οι οποίες θα μπορούσαν να απορροφήσουν ένα μέρος της υπερβάλλουσας προσφοράς , είναι η μεγαλύτερη απειλή για την αγορά γραφείων.

Όλα δείχνουν ότι οι «μεγάλοι» χαμένοι της ύφεσης θα είναι οι γραφειακοί χώροι που βρίσκονται σε αγορές οι οποίες πριν την κρίση χαρακτηρίζονταν ως προνομιακές. Για παράδειγμα η Κηφισίας , όπου υπάρχει μεγάλο διαθέσιμο απόθεμα γραφείων αλλά το ενδιαφέρον είναι σχεδόν μηδενικό. Στις αγορές αυτές σύντομα θα εκδηλωθεί και μία άλλη εξίσου ισχυρή απειλή : η γήρανση των κτιρίων. Συγκεκριμένα, οι περισσότεροι χώροι που βρίσκονται στις «πιάτσες των γραφείων» έχουν μέση ηλικίας 20 ετών και αυτό οδηγεί στην ανάγκη επενδύσεων εκσυγχρονισμού ώστε αφενός να περιοριστούν οι δαπάνες συντήρησης για τους ενοίκους και αφετέρου να υπάρξει το αναγκαίο ληφτινγκ για να προσελκυστούν –αλλά και να παραμείνουν-μισθωτές κύρους.

Εντυπωσιακή είναι η εικόνα που παρουσιάζεται για την Κωνσταντινούπολη, η οποία, εξαιτίας και της οικονομικής ανάπτυξης της Τουρκίας, καταλαμβάνει την πρώτη θέση στις επιλογές των ειδικών της αγοράς. Οι 600 επαγγελματίες του real estate δίνουν την πρώτη θέση στην τουρκική μεγαλούπολη με βαθμό 3,83 για τις υπάρχουσες επενδύσεις, 3,82 για νέες επενδύσεις και 4,03 για ανάπτυξη ακινήτων. Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια στην Κωνσταντινούπολη επικρατεί οικοδομικός οργασμός με τεράστια κτίρια γραφείων, εμπορικές αναπτύξεις, οικιστικά συγκροτήματα κ.λπ. Ωστόσο, δε λείπουν και οι πεσιμιστές που φοβούνται ότι η τουρκική οικονομία, και το real estate φυσικά, είναι φούσκα που σύντομα θα σκάσει.

Στη δεύτερη θέση της λίστας με τις περισσότερες προοπτικές για επενδύσεις το 2012 βρίσκεται το Μόναχο και ακολουθούν η Βαρσοβία, το Βερολίνο, η Στοκχόλμη. Την πρώτη δεκάδα κλείνουν το Παρίσι, το Αμβούργο, η Ζυρίχη, η Μόσχα, που ανεβαίνει συνεχώς, και το Λονδίνο που έχει πέσει πολλές θέσεις σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Για τη ρωσική πρωτεύουσα τονίζεται ότι το 82% των ερωτηθέντων βλέπουν ότι φέτος θα πέσουν περισσότερα κεφάλαια στην αγορά. Το γεγονός ότι 3 γερμανικές πόλεις βρίσκονται στη δεκάδα δείχνει την ανάπτυξη της Γερμανίας που προσελκύει όλο και περισσότερους επενδυτές. Στο... κόκκινο βρίσκονται εκτός από την Αθήνα και το Δουβλίνο, επίσης η Λισαβόνα, η Βουδαπέστη, η Βαρκελώνη και η Ρώμη. Αισιοδοξία μόνο για τον τουριστικό κλάδο και συγκεκριμένα για τα ξενοδοχεία και τη δεύτερη κατοικία.

Από τις απαντήσεις των ειδικών εξάγεται το συμπέρασμα ότι είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί στις συστάσεις που κάνουν για επενδύσεις. Κι αυτό γιατί βλέπουν πόσο ρευστή είναι η κατάσταση της ευρωπαϊκής οικονομίας, ενώ ακόμη και για την Κωνσταντινούπολη, η πρώτη θέση δίνεται συμβολικά. Οι επενδυτές βρίσκονται σε στάση αναμονής περιμένοντας τις εξελίξεις σχετικά με την πανευρωπϊκή κρίση χρέους και με το αν υπάρχει πρόσφορο έδαφος για επενδυτικές κινήσεις. Ειδικά για το Λονδίνο, που έπεσε από τη δεύτερη θέση το 2011 στη δέκατη θέση φέτος, τονίζεται ότι οι απαντήσεις των επαγγελματικών αντικατοπτρίζουν τις απόψεις ότι η πόλη ήταν υπερτιμημένη. «Αν και το Λονδίνο είναι το ασφαλέστερο καταφύγιο για επενδύσεις, εντούτοις οι επενδυτές τραβούν τα λεφτά τους εξαιτίας της αβεβαιότητας», τονίζεται.

Νέα μεγάλη πτώση στα ενοίκια και τη ζήτηση για καταστήματα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής καθώς και στα κτίρια γραφείων προβλέπουν οι θεσμικοί επενδυτές. Μάλιστα , κάποιοι από αυτούς προβλέπουν ότι στην διάρκεια του β΄εξαμήνου του τρέχοντος έτους οι τιμές θα πέσουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα . Σύμφωνα με την Eurobank Properties «Η περίοδος της ύφεσης που διανύουμε χρειάζεται υπομονή και επιλεκτικές τοποθετήσεις. Περιμένουμε μία επιπλέον πίεση στην αγορά του high street retail και σε 2ης κατηγορίας κτίρια γραφείων, ενώ θεωρούμε ότι κατά τη διάρκεια του 2ου εξαμήνου του 2012 θα παρουσιασθούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις.». Αναλυτές της ίδιας εταιρίας ε πισημαίνουν χαρακτηριστικά ότι «ότι σε μία περίοδο όπου το Ευρωπαϊκό Real Estate δείχνει σημάδια σταθεροποίησης, οι τρέχουσες μακροοικονομικές συνθήκες στην Ελλάδα έχουν επηρεάσει σημαντικά όχι μόνο τις εταιρείες ακινήτων αλλά και το σύνολο των εμπορικών δραστηριοτήτων.» Οι μεγάλυτεροι κίνδυνοι που έχουν να αντιμετωπίσουν σήμερα οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας είναι:

-Μεταβολές στις αξίες των ακινήτων: Οι μεταβολές στις αξίες των ακινήτων έχουν αντίκτυπο στην κατάσταση αποτελεσμάτων και τον ισολογισμό των εταιριών ανάλογα με την εμπορική τους αξία.

-Επισφάλειες από μισθωτές: Τα έσοδα επηρεάζονται σημαντικά σε περίπτωση που οι μισθωτές αδυνατούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους

-Κίνδυνος Επιτοκίου: Ο κίνδυνος επιτοκίου προκύπτει κυρίως από μακροχρόνιες χρηματοοικονομικές μισθώσεις και τραπεζικό δανεισμό κυμαινόμενου επιτοκίου καθώς και τον υψηλό όγκο επενδύσεων κεφαλαίων σε προθεσμιακές καταθέσεις.

-Πληθωριστικός Κίνδυνος : H έκθεση σε πληθωριστικό κίνδυνο προέρχεται κυρίως από μισθωτικές συμβάσεις που είτε σταθερές μεγάλης διάρκειας που δεν περιλαμβάνουν δείκτη αναπροσαρμογής .Συνήθως , η πρακτική είναι μισθώσεις με ελάχιστο χρονικό ορίζοντα 12 ετών τα μισθώματα των οποίων αναπροσαρμόζονται ετησίως σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή και ένα περιθώριο μέχρι 2%. Από την άλλη πλευρά, οι πρόσφατες ρυθμίσεις για την λύση των συμβάσεων μεγιστοποιεί μεσοπρόθεσμα των συγκεκριμένο κίνδυνο.