Το «κυνήγι» της ευκαιρίας έχει και αυτό τους δικούς του κανόνες.  Το realestatatenews.gr αποκαλύπτει τα δέκα μονοπάτια στο κυνήγι της ευκαιρίας

1.Εξασφαλίστε ρευστότητα πριν την αναζήτηση. Η εμπειρία δείχνει ότι πολλές συμφωνίες είναι υπόθεση της στιγμής .

2.Πριν ξεκινήσετε οποιαδήποτε κίνηση καλό είναι να ξεκαθαρίσετε με την τράπεζα σας το πιστωτικό όριο και την ταχύτητα πρόσβασης σε αυτό.

3.Τα σενάρια αγοράζω και νοικιάζω για την χρηματοδότηση της αγοράς είναι την περίοδο αυτή υψηλού κινδύνου αφού η πιθανότητα να βρεθεί ο ενοικιαστής που θα προσφέρει ακόμα και την τιμή της αγοράς είναι περιορισμένη.

4. Πριν πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε επενδυτική κίνηση μελετήστε προσεκτικά και την φορολογική διάσταση του εγχειρήματος. Οι «παγίδες» πολλές (ΦΜΑΠ, πόθεν έσχες , τεκμήρια) και το τυχόν φορολογικό κόστος απρόβλεπτο.

5. Οποιαδήποτε , προκαταβολή ποσού θα πρέπει να είναι νομικά καλλυμένη. Ακόμα και στην περίπτωση που λόγω χρονικών περιορισμών ο νομικός έλεγχος είναι ανέφικτός υπάρχει η νομική δυνατότητα αντιμετώπισης του προβλήματος.

6. Απαιτείται ενδελεχής έρευνα αγορά. Αγγελίες αλλά και συστηματικές έρευνες αγοράς στις περιοχές που σας ενδιαφέρουν μπορεί να είναι επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία αλλά κάπου στην άκρη του τούνελ βρίσκεται η ανταμοιβή των προσπαπειών.

7.Μη ξεχνάτε την ανάγκη για ενδελεχή έρευνα των τίτλων. Τον τελευταίο καιρό πλλά ακούγονται στην αγορά.

8. Πολλές φορές η επιθυμία για πληρωμή σε δόσεις μπορεί να συμπίπτει με την ανάγκη του αγοραστήνα εξυπηρετήσει τις ανάγκες του για ρεσυτότητα. 9.

Μη θεωρήστε ότι το σημερινό κόστος χρήματος θα παραμείνει για πολύ καιρό ακόμα στα σημερινά του επίπεδα. Προσαρμόστε τις κινήσεις σας με την προοπτική ανόδου στην διάρκεια των επόμενων 18 μηνών.

10. Η πλεονεξία οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αδιέξοδα. Το μυστικό άλλωστε για μία σωστή συναλλαγή είναι το τέλος να βρεί και τις δύο πλευρές ικανοποιημένες.

Οι επενδυτές αποφεύγουν τις επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα (γραφεία , καταστήματα και βιομηχανικά) στην Ελλάδα και στις άλλες υπερχρεωμένες χώρες της Ευρώπης, με αποτέλεσμα το μερίδιο τους στον ευρωπαϊκό χάρτη επενδύσεων να έχει περιοριστεί στο 4,3% , από 11% που ήταν πριν ξεσπάσει η κρίση χρέους. Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη παρέμειναν στην "βαθιά κατάψυξη" πέφτοντας στα 25,3 δισεκατομμύρια €, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Cushman & Wakefield.Στην αγορά γραφείων καταγράφηκε , αύξηση όγκου των επενδύσεων 19% για το πρώτο τρίμηνο σε σύγκριση με πτώση 55% για τη λιανική και μια πτώση 35% για τα βιομηχανικά. Το ενδιαφέρον, επικεντρώθηκε στις σκανδιναβικές χώρες, την Πολωνία και την Ελβετία ενώ σε Γαλλία, η Ιταλία, Ηνωμένο Βασίλειο και τη υπόλοιπη Κεντρική Ευρώπη καταγράφηκε μείωση σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο το 2011. Αλλά και οι προοπτικές χαρακτηρίζονται ως επιφυλακτικές λόγω κυρίως της κρίσης του ευρώ. Σημειώνεται ότι οι επενδύσεις στην ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του 2012 έπεσαν στο χαμηλότερο επίπεδο από το πρώτο τρίμηνο του 2010. Η Γερμανία, η Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο, έχασαν μερίδιο αγοράς κατά το τελευταίο τρίμηνο, και συγκέντρωσαν το 58,6% έναντι 62% το περασμένο έτος, που είναι η χαμηλότερη επίδοση τους από το δεύτερο τρίμηνο του 2009. Παράλληλα, στις υπερχρεωμένες ευρωπαϊκές χώρες (Ελλάδα, Ιρλανδία, Ιταλία, Πορτογαλία και Ισπανία) η προσέλκυση επενδύσεων κατέγραψε σημαντική υποχώρηση αφού το μερίδιο στην ευρωπαϊκή αγορά επενδύσεων περιορίστηκε σε 4,3% έναντι 5,3% πέρυσι και πάνω από 11% το 2009 .

Η κρίση δεν φαίνεται να τελειώνει στο άμεσο μέλλον και το σκηνικό στην αγορά ακινήτων θα επιδεινωθεί αν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα –που δεν είναι πιθανά- για την ενίσχυση της ζήτησης. Δηλαδή μιλάμε για κατάρρευση θα αναρωτηθείτε; Όχι, αλλά το πιο πιθανό είναι ότι από τις αρχές του φθινοπώρου θα καταγραφεί να πτώση της ζήτησης ενώ ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο. Η αγορά κατοικίας θα κινηθεί στην δίνη που προκαλεί , η ανεργία και το υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών. Οι αναλυτές, εκτιμούν ότι θα υπάρξει επιτάχυνση της υποχώρησης του επιπέδου των τιμών –κυρίως στα μεταχειρισμένα με αποτέλεσμα να μεγαλώσει η διαφορά των τιμών μεταξύ νέων και παλαιών διαμερισμάτων.

Σύμφωνα με τους ίδιους αναλυτές, το πρόβλημα θα μεταφερθεί και στις αγορές κατοικίας μικρότερων αστικών κέντρων καθώς και παραθεριστικών περιοχών που βασίζονται κυρίως στον εγχώριο τουρισμό που έχει υποστεί καθίζηση. Στα πλαίσια αυτά, δεν αποκλείεται η πτώση των τιμών στην εξοχική κατοικία να επιταχυνθεί καθώς κατασκευαστές αλλά και ιδιοκτήτες θα αρχίσουν να υφίστανται πιέσεις προκειμένου να ρευστοποιήσουν ακίνητα περιουσιακά τους στοιχεία. Ήδη , οι τιμές των εξοχικών κατοικιών έχουν υποχωρήσει άνω του 40% σε σύγκριση με το 2008 και η τάση αυτή αναμένεται να επιδεινωθεί. Στην αγορά καταστημάτων , δεν αναμένεται να υπάρξουν σημαντικές διαφοροποιήσεις. Η πτώση του τζίρου σε συνδυασμό με την έλλειψη ρευστότητας έχει επηρεάσει και μικρές αγορές της περιφέρειας όπου τα κλειστά καταστήματα είναι πλέον μία συνηθισμένη εικόνα. Αναλυτές υποστηρίζουν, ότι τα μισθώματα θα υποστούν και νέα πτώση η οποία θα είναι μικρότερη στους δρόμους υψηλής εμπορικότητας και μεγαλύτερη σε πιάτσες μικρότερης προβολής (εκτιμήσεις κάνουν λόγο για απώλειες έως 50% σε σύγκριση με το 2008).

Αναφορικά με τις πωλήσεις καταστημάτων , ουσιαστικά δεν υφίσταται αγορά αφού αυτές έχουν περιοριστεί στο ελάχιστο. Ανάλογη είναι και η εικόνα στην αγορά γραφείων. Η μείωση των επενδύσεων και των ελλειμματικό ισοζύγιο μεταξύ των εταιριών που ανοίγουν και εκείνων που κλείνουν προκαλεί πιέσεις στο ύψος των μισθωμάτων. Εκτιμάται, ότι σε σύγκριση με το 2008 , οι απώλειες στα επίπεδα των ενοικίων ξεπερνούν το 40% και οι τάσεις αυτές δεν φαίνεται να ανατρέπονται τουλάχιστον στο ορατό μέλλον. Πρέπει να σημειωθεί, οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις για μείωση των ενοικίων των ακινήτων που μισθώνονται από την κεντρική διοίκηση , εποπτευόμενους φορείς καθώς και ΟΤΑ, θα συμπαρασύρει και τις άλλες επαγγελματικές μισθώσεις. Όσο αφορά στις επενδύσεις σε κτίρια γραφείων στον ορίζοντα δεν φαίνεται να υπάρξει ανάκαμψη της αγοράς.

Παράγοντες του κλάδου των ακινήτων κάνουν λόγο για «μη αγορά» θέλοντας να δείξουν ότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες και χιλιάδες ακίνητα μένουν στα αζήτητα.  Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές απέχουν παντελώς από την αγορά, αποστερώντας δισεκατομμύρια ευρώ από την Κτηματαγορά, την οικοδομή και την οικονομία γενικότερα. Σαφέστατα, δεν πωλείται όλη η Ελλάδα σε τιμές απαξίωσης, ωστόσο, οι ευκαιρίες είναι πάρα πολλές. Οι ειδικοί της αγοράς συμβουλεύουν όσους έχουν χρήματα για επένδυση να εστιάσουν στις εξής κατηγορίες:

1 Κατοικίες μεγάλων επιφανειών, πλέον των 100 τ.μ. σε ακριβές περιοχές. Απευθύνονται στα υψηλά βαλάντια που μπορούν να διαθέσουν από 600 χιλ. ευρώ μέχρι και 2-3 εκατ. ευρώ. Επειδή τα συγκεκριμένα ακίνητα, μονοκατοικίες και μεζονέτες κατά κύριο λόγο, είναι στα αζήτητα, μπορούν να πετύχουν τιμές πάνω από 40% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2009. Υπάρχουν βέβαια και τα «σκοτωμένα» ακίνητα, αυτά δηλαδή που πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία λόγω αδυναμίας συντήρησής τους και πληρωμής φόρων ή εξαιτίας οικονομικής δυσχέρειας των ιδιοκτητών. Τα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας (Βάρη, Βούλα, Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Εκάλη, Κεφαλάρι, Διόνυσος,) κρύβουν αρκετές επενδυτικές ευκαιρίες για τους έχοντες. Όμως, περισσότερες είναι οι ευκαιρίες στα ανατολικά του λεκανοπεδίου, δηλαδή σε Γέρακα, Παλλήνη, Παιανία, Μαρκόπουλο, Σπάτα, Λούτσα, Καλύβια, Ραφήνα, Πόρτο Ράφτη, καθώς εκεί κτίστηκαν χιλιάδες κατοικίες. Οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 30% έως 40%.

2 Σπίτια μικρών επιφανειών σε φτωχές συνοικίες, καινούρια και μεταχειρισμένα. Πρόκειται για ακίνητα που πωλούνται από οικογένειες που δεν μπορούν να καταβάλουν τις δόσεις και προσπαθούν να γλιτώσουν τους πλειστηριασμούς. Στα δυτικά προάστια (Αιγάλεω, Ρέντης, Νίκαια, Περιστέρι κ.λπ.) και στις συνοικίες πέριξ του κέντρου της Αθήνας (Παγκράτι, Βύρωνας, Καισαριανή, Πατήσια, Κυψέλη, Αμπελόκηποι, Γουδί κ.λπ.) υπάρχουν πολλές αγγελίες πώλησης ακινήτων σε τιμές έως 30% χαμηλότερες.

3 Μεταχειρισμένα σπίτια στα γκέτο της Αθήνας. Η απαξίωση πολλών περιοχών λόγω της αύξησης της εγκληματικότητας έχει οδηγήσει σε «κύμα» φυγής χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι πουλάνε όσο όσο τα διαμερίσματά τους. Εκεί υπάρχουν και τα περισσότερα πωλητήρια κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Μια τέτοια επένδυση φυσικά έχει ρίσκο καθώς μπορεί να αποφέρει κέρδη μόνο σε περίπτωση γενικευμένης ανάπλασης του κέντρου, απομάκρυνσης χιλιάδων μεταναστών και ενός κεντρικού σχεδίου επιστροφής των Αθηναίων σε γειτονιές όπως Μεταξουργείο, Κολωνός, Βικτώρια, Πατήσια, Κυψέλη, Θησείο, Αγιος Παντελεήμονας, Εξάρχεια κ.λπ.

4 Οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα. Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται κινητικότητα στην αγορά αγροτεμαχίων πλέον των 20 στρεμμάτων στη νησιωτική χώρα και στις παραθαλάσσιες αλλά και ορεινές περιοχές. Αντίθετα, έχουν «παγώσει» οι αγορές για αγροτεμάχια μικρότερα των 20 στρεμμάτων εξαιτίας της φημολογίας για αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το ψάξιμο για φθηνά οικόπεδα, ακόμη και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, μπορεί να αποκαλύψει «διαμάντια» καθώς η γη είναι το πρώτο πράγμα που «ξεφορτώνονται» από την περιουσία τους όσοι αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσχέρειες, χρέη κ.λπ.