Πολλοί οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι η κρίση είναι μία ευκαιρία για να γίνουν οι πλούσιοι πλουσιότεροι και οι φτωχοί φτωχότεροι. Οι περισσότεροι χρησιμοποιούν ως επιχείρημα ότι οι πρωτοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν τη ρευστότητα αλλά και τα άλλα περιουσικά στοιχεία που διαθέτουν προκειμένου να αγοράσουν φθηνότερα τα περιουσιακά στοιχεία τα οποία βρίσκονται στην ιδιοκτησία εκείνων που πλήττονται απο την κρίση όπως για παράδειγμα των ανέργων ή και των μικρομεσαίων που αναγκάζονται είτε να συρρικνωθούν είτε και να σταματήσουν τη δραστηριότητα λόγω ζημιών και έλλειψη ρευστότητας. Ισχύει αυτό και στην περίπτωση της αγοράς ακινήτων;

Σύμφωνα με τα στοιχεία η αορά ακινήτων είναι η τυπική περίπτωση που επαληθεύεται ο κανόνας "των πλουσίων και των φτωχών". Για παράδειγμα οι τιμές των κατοικιών στις περιοχές που βρίσκονται στην κορυφή της "πυραμίδας" των τιμών τα τελευταία 14 χρόνια είχαν την εξής συμπεριφορα:

-Απο το 1999 μέχρι το 2011 , οι τιμές αυξήθηκαν 3 φορές όσες δηλαδή και την περίοδο 1999-2007.

-Απο το 2007 μέχρι το 2011, οι τιμές παρέμειναν σταθερές καθώς μέχρι και το 2010 είχαν οριακή άνοδο ενώ το 2011 καταγράφηκε μικρή -κάτω του 1%- πτώση.

Το συμπέρασμα είναι ότι στις περιοχές αυτές η αξία των περιουσιών των ιδιοκτητών έμεινε ανέπαφη απο την κρίση.

Αντίθετα στις περιοχές με το χαμηλότερο επίπεδο των τιμών καταγράφηκε:

-Απο το 1999 μέχρι το 2007 οι τιμές αυξήθηκαν κατα 2 φορές.

-Απο το 1999 μέχρι το 2011 οι τιμές αυξήθηκαν κατα 1,6 φορές.

-Απο το 2007 μέχρι το 2011 οι τιμές υποχώρησαν 14% κατα μέσο όρο.

Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Πολύ απλά η αξία των περιουσιακών στοιχείων στις περιοχές με πολύ υψηλό επίπεδο τιμών είχαν σχεδόν διπλάσιο ποσοστό αύξησης σε σύγκριση με τις περιοχές με πολυ χαμηλές τιμές. Οι λεγόμενες "φτηνές" περιοχές μάλιστα όπως προκύπτει απο τα στοιχεία είναι πολύ πιο ευαίσθητες στηη κρίση σε σύγκριση με τις πολυ ακριβές.

Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων , η οποία περνά μία από τις πιο δύσκολες στιγμές της τα τελευταία πενήντα χρόνια. Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές σε σύγκριση με τις αντίσοιχη που προσφέρουν οι ανταγωνιστικές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλυ των τιμών της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα. Αντίθετα αν η αγορά βασίζεται στην κάλυψη σημερινών η μελλοντικών στεγαστικών αναγκών τότε η απάντηση είναι : η αγορά κατοικίας είναι πάντα συμφέρουσα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χροινικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους δείχνουν ότι η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία. Όμως κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει δραστικές αλλαγές στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον όπως. Αυτό σημαίνει ότι αν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει επενδύστε τώρα.

3η. Τελικά θα πέσουν οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών , μάλλον θα απογοητευτείτε. Η ελληνική αγορά είναι αρκετά ασφαλής , αφού το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στο συνολικό απόθεμα ακινήτων είναι πολύ χαμηλό (δεν ξεπερνά το 20%) ενώ οι δείκτες δανεισμού των εταιριών που ασχολούνται με την κατασκευή κατοικίας περιορισμένοι.

4η . Από την έρευνα αγορά που έχω κάνει διαπίστωσα ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελή είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αν διασφαλίστεί ο κίνδυνος αυτός τότε η συγκεκριμένη κίνηση μπορεί να αποδειχτεί τουλάχιστον εύστοχη.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Άλλωστε αυτό είναι ένα επιχείρημα που προβάλλουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αιτιολογήσουν την διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου. Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρων γραφείων μεγάλης ηλικίας. Οι δείκτες διαθεσιμότητες που δείχνουν τον αριθμό των κενών ακινήτων αυτής της κατηγορίας συνεχώς επιδεινώνονται. Φυσικά αν υπάρχει ήδη μισθωτής ο επενδυτικός κίνδυνος περιορίζεται αισθητά.

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου είτε με την είσπραξη του ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλισθεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη την διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Επομένως αν η εγχώρια ζήτηση περιορισθεί τότε αυτό θα έχει επιπτώσεις και στην εξοχικη κατοικία. Αυτό όμως που θα πρέπει να τονιστεί είναι η ύπαρξη σημαντικού αδιάθετου αποθέματος σε πολλά τουριστικά θέρετρα.

10η. Ποιο είναι το μυστικό για μία πετυχημένη αγορά; Η προσεκτική έρευνα και η ΤΥΧΗ.

(Η συντακτική ομάδα συμμετέχει στην απεργία της ΕΣΗΕΑ και για αυτό σήμερα αναδημοσιεύονται σημαντικά άρθρα και ρεπορταζ που δημοσιεύτηκαν τους προηγούμενους μήνες . Το άθρο αυτό δημοσιεύτηκε στις : 11-4-2012)

Η μεγάλη βουτιά στις τιμές ακινήτων στο Κολωνάκι αποτυπώνει την κατάσταση στην οποία βρίσκεται η ελληνική αγορά real estate. Οι τιμές, που είχαν δεκαπλασιαστεί σε δύο δεκαετίες, πέφτουν συνεχώς την τελευταία διετία καθώς ακόμα και καταστήματα σε δημοφιλείς δρόμους μένουν στα αζήτητα. Μικρότερη είναι η υποχώρηση στις τιμές των διαμερισμάτων, αλλά ούτως ή άλλως οι συναλλαγές είναι ελάχιστες.

Στις αρχές της δεκαετίας του 1990 η αγορά διαμερίσματος στο Κολωνάκι κόστιζε περίπου 650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το 2000, πριν από τη μεγάλη φούσκα που δημιούργησε η είσοδος της Ελλάδας στο ευρώ, το κόστος είχε εκτοξευθεί στα 3.100 ευρώ ανά τ.μ. και το 2008 είχε φτάσει στα 7.000 - 9.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Σήμερα, οι τιμές των παλαιότερων διαμερισμάτων, που αποτελούν και τη συντριπτική πλειονότητα, είναι μειωμένες κατά 15% - 20% κι ο όγκος των συναλλαγών είναι ιδιαίτερα χαμηλός, με συνεχώς πτωτικές τάσεις.

Το 1991, η αγορά καταστήματος στο Κολωνάκι κόστιζε κατά μέσο όρο περί τα 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό για να ανέβει στα 17.600 ευρώ ανά τ.μ. το 2000. Λίγο πριν αρχίσει η κρίση , οι τιμές των καταστημάτων στην Πλατεία Κολωνακίου είχαν εκτοξευθεί στα 100.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Πατριάρχου Ιωακείμ και στην Αναγνωστοπούλου έφταναν τα 80.000 ευρώ ανά τ.μ. Σήμερα οι τιμές έχουν υποχωρήσει στα 40.000 ευρώ/τ.μ. και στα 25.000 ευρώ αντίστοιχα, ενώ αναμένεται μεγαλύτερη πίεση. Στους υπόλοιπους δρόμους οι τιμές κυμαίνονται πέριξ των 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Ήδη πολλά καταστήματα σε δημοφιλείς δρόμους όπως η Σκουφά, η Τσακάλωφ, η Ηρακλείτου και η Πατριάρχου Ιωακείμ είναι ξενοίκιαστα. Τα ενοίκια έχουν μειωθεί περίπου 40% στη Σόλωνος. Κάποιοι ιδιοκτήτες που διαθέτουν μεγάλους εμπορικούς χώρους είναι πρόθυμοι να μισθώσουν τα ακίνητά τους λαμβάνοντας μεν χαμηλότερο ενοίκιο, αλλά με συμφωνίες παρόμοιες των εμπορικών κέντρων, δηλαδή με εξασφάλιση ποσοστού επί του ετήσιου τζίρου (το ποσοστό αγγίζει το 4%). Οι τιμές για ενοικίαση σπάνια ξεπερνούν τα 120 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ καταστήματα σε σημεία μικρής προβολής ξεκινούν από 60 ευρώ/τ.μ.

Αλλά και η αγορά γραφείων πιέζεται από τα αιτήματα των μισθωτών για επαναδιαπραγμάτευση των τιμών στα ενοίκια. Η τάση για μείωση των ενοικίων έχει επεκταθεί και στις πολυεθνικές εταιρείες, ή ακόμα και σε συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν από λίγους μήνες. Ακόμα και σε σημεία προβολής, όπου οι τιμές παλαιότερα άγγιζαν τα 30 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, έχουν επιτευχθεί μειώσεις της τάξεως του 40%. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για μίσθωση κυμαίνεται από 8 έως 10 ευρώ/τ.μ. Ενώ οι τιμές για αγορά στις καλές περιοχές του Κολωνακίου (πλατεία)κυμαίνονται από 4.000 έως 6.000 ευρώ και οι υπόλοιπες από 2.500 έως 4.000

Το προβληματισμό τους ,για το κατά πόσο οι προσδοκίες για αύξηση των επενδύσεων σε εξοχική κατοικία μέσω της ζήτησης που θα εκδηλωθεί από δυτικοευρωπαίους μέσης και μεγάλης ηλικίας, θα υλοποιηθούν στα άμεσο μέλλον διατύπωναν στελέχη εταιριών της αγοράς ακινήτων. «Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή δεν βρίσκεται στο προϊόν αλλά στα δίκτυα διανομής και διάθεσης. Παρά τις νομικές δυσκολίες που αφορούν στο χωροταξικό και στο φορολογικό πλαίσιο στα χρόνια που πέρσαν κτίστηκαν σε ολόκληρη την Ελλάδα χιλιάδες εξοχικές κατοικίες οι οποίες απεύθυνονταν στη συντριπτική τους πλειοψηφία είτε σε έλληνες είτε σε αλλοδαπούς επισκέπτες οι οποίοι βρίσκονται στη χώρα μας ως τουρίστες και όχι ως υποψήφιοι αγοραστές» τόνιζαν χαρακτηριστικά οι ίδιοι παράγοντες και συμπλήρωναν: «Το πρόβλημα με την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι ότι αυτή τη στιγμή δεν υφίσταται ως προϊόν στις μεγάλες αγορές της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης λόγω ανυπαρξίας πολιτικής και προώθησης τόσο της Ελλάδας όσο και του προϊόντος. Αν κάποιος θελήσει να συγκρίνει τις προωθητικές ενέργειες των ισπανών και τις συγκρίνει με ότι έχει γίνει για την ελληνική αγορά στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας το δίχως άλλο θα νοιώσει όχι μόνο απογοήτευση αλλά και απαισιοδοξία για τις προοπτικές.» Πρέπει να σημειωθεί ότι από τη δεκαετία του ΄80 η προσδοκία τόσο των μεσιτών όσο και των κατασκευαστών ήταν η προσέλκυση των δυτικοευρωπαίων συνταξιούχων προβάλλοντας την εικόνα του «αιώνιου καλοκαιριού». Όμως στην πραγματικότητα σήμερα το ποσοστό των ευρωπαίων αγοραστών εξοχικών κατοικιών δεν ξεπερνά το 3% του ετήσιου τζίρου της αγοράς γεγονός που δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό για την αποδοχή του ελληνικού «προϊόντος» από τις καταναλωτές του εξωτερικού. «Όπως διαμορφώνεται η κατάσταση , η προοπτική είναι οι μεγάλες επενδύσεις να πραγματοποιούνται από οικονομικούς κολοσσούς και οι μικροί κατασκευαστές αλλά και οι εταιρίες διαμεσολάβησης θα βρεθούν εκτός αγοράς. Και αυτό θα συμβεί γιατί όλα τα δίκτυα προώθησης ,προβολής και διαμεσολάβησης θα αναπτυχθούν από τους μεγάλους οι οποίοι έτσι θα εξελιχθούν σε κυρίαρχους του παιγνιδιού»