Ειδικοί του real estate προτρέπουν τους Αμερικανούς κυρίως επενδυτές να σπεύσουν να αγοράσουν και να εκμεταλλευτούν την ευρωπαϊκή κρίση που έχει καταβαραθρώσει τις τιμές. Στην Ισπανία εκτιμάται ότι δάνεια αξίας άνω των 180 δισ. είναι «προβληματικά», ενώ οι τράπεζες έχουν μαζέψει στα χαρτοφυλάκιά τους από κατασχέσεις ακίνητα αξίας άνω των 30 δισ.Τα ακίνητα των PIIGS έχουν γίνει θέμα σε πολλές δημοσιεύσεις μεγάλων εφημερίδων, οι οποίες τονίζουν τα πλεονεκτήματα εξαιτίας της κρίσης στην Ευρώπη. Πριν από μερικούς μήνες και η Wall Street Journal αφιέρωσε δύο σελίδες για τα εξοχικά των «προβληματικών» χωρών. Στο στόχαστρο πλούσιων Αμερικανών και επενδυτών από όλο τον κόσμο βρίσκονται τα «φιλέτα» των περίφημων PIIGS, δηλαδή των Πορτογαλίας, Ιρλανδίας, Ιταλίας, Ελλάδας και Ισπανίας. Μοναδικά ακίνητα, παλάτια και εξαιρετικά κτήματα έχουν βγει στο σφυρί σε τιμή ευκαιρίας στις χώρες που πλήττονται από την οικονομική κρίση. Η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Knight Frank παρουσίασε πρόσφατα μια «χρυσή» λίστα με τα ακίνητα αυτά που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των μεγαλύτερων μεσιτικών γραφείων και πωλούνται με σημαντικές εκπτώσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να τα ξεφορτωθούν. Η λίστα αυτή δημοσιεύτηκε στο περιοδικό Forbes, το οποίο στην ουσία προτρέπει Αμερικανούς πολίτες να σπεύσουν να αγοράσουν και να εκμεταλλευτούν την ευρωπαϊκή κρίση που έχει καταβαραθρώσει τις τιμές των ακινήτων. Μάλιστα, οι σύμβουλοι ακινήτων επισημαίνουν ότι σε όλα τα «γουρουνάκια» (PIIGS) υπάρχουν προς πώληση ακίνητα τα οποία δίνονται με μεγάλη έκπτωση και είναι σημαντικές ευκαιρίες για τους Αμερικανούς, ειδικά μετά την υποχώρηση του ευρώ κοντά στο 1,25 δολάρια. Ειδικά για την Ελλάδα επισημαίνεται ότι αν βγει από το ευρώ, ο ρυθμός μείωσης των τιμών θα επιταχυνθεί και τα «κοράκια» θα μπορέσουν να βρουν ακόμη πιο φθηνές περιουσίες.

Στη «χρυσή» λίστα περιλαμβάνονται τρία ακίνητα εντός της ελληνικής επικράτειας, η νήσος Οξιά, η οποία αγοράστηκε, όμως, πρόσφατα από τον εμίρη του Κατάρ έναντι 5 εκατ. ευρώ, ένα νησί στο Αιγαίο, κοντά στην Αθήνα, καθώς και μια τεράστια έκταση με βίλα στην Πελοπόννησο. Σε πολλές τουριστικές περιοχές, σύμφωνα με το δημοσίευμα, η ζήτηση έχει υποχωρήσει και για ενοικίαση και για αγορά, με αποτέλεσμα να καταγράφεται υποχώρηση τιμών από 15% έως 30%. Η εφημερίδα αναφέρει ότι στην Κέρκυρα πωλείται βίλα 530 τ.μ. με 4 υπνοδωμάτια τρία μπάνια, σαλόνι με τζάκι, πισίνα κ.λπ. αντί 1,8 εκατ. δολαρίων, ενώ η αρχική τιμή ήταν 2,8 εκατ. δολάρια. Στη Μύκονο η Wall Street Journal ανακαλύπτει μια βίλα με εξαιρετική παραλία, η οποία πωλείται 1,8 εκατ. δολάρια, 18% φθηνότερη. Στην Ισπανία και στο νησί Μαγιόρκα πωλείται ανακαινισμένη πέτρινη βίλα προς 1,8 εκατ. δολάρια, επίσης με μείωση 18%.

Ελλάδα

Μισή τιμή τα πολύ ακριβά Πάνω από 200.000 είναι τα σπίτια που έχουν βγει στο σφυρί στην Ελλάδα και μεγάλο μέρος από αυτά είναι μεγάλα και πανάκριβα. Σύμφωνα με τους μεσίτες, υπάρχουν πολλές επενδυτικές ευκαιρίες, ειδικά για ιδιοκτησίες αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ, που μπορούν να πωληθούν με έκπτωση από 30% έως 50%.

Ισπανία

Oι τιμές των ακινήτων την τελευταία διετία έχουν μειωθεί κατά 20%-30%, ενώ ήδη το α' τρίμηνο φέτος υποχώρησαν κατά 12,6%. Η κρίση που πλήττει την Ισπανία έχει τις ρίζες της στην αγορά ακινήτων ενώ η ένταξή της στον μηχανισμό στήριξης ενδεχομένως να βγάλει και άλλα ακίνητα στο σφυρί. Εκτιμάται ότι στεγαστικά δάνεια αξίας άνω των 180 δισ. είναι «προβληματικά», ενώ οι τράπεζες έχουν μαζέψει στα χαρτοφυλάκιά τους από κατασχέσεις ακίνητα αξίας άνω των 30 δισ.

Πορτογαλία

Σε μαζικές πωλήσεις εξοχικών κατοικιών προχωρούν τον τελευταίο καιρό Πορτογάλοι ιδιοκτήτες, αλλά και ξένοι που αγόρασαν την προηγούμενη 10ετία. Σπίτια με θέα τη θάλασσα πωλούνται από 20 έως και 50% φθηνότερα. Οπως αναφέρουν τα μεσιτικά γραφεία, υπάρχουν διαμερίσματα με θέα τον Ατλαντικό που κόστιζαν πάνω από 1 εκατ. ευρώ και σήμερα πωλούνται στη μισή τιμή. Για παράδειγμα, σπίτι τεσσάρων δωματίων με εσωτερική πισίνα στην κεντρική παραλία της Luz δίνεται προς 595 χιλ. από 750.000 πριν από μερικούς μήνες. Υποψήφιοι αγοραστές Βρετανοί, Γάλλοι και Γερμανοί μιας και η χώρα αποτελεί γι' αυτούς καλοκαιρινό προορισμό.

Ιταλία

Οπως αναφέρουν οι μεσίτες, η ιταλική κτηματαγορά άντεχε μέχρι πρόσφατα, ωστόσο, η επιδείνωση των δημοσιονομικών έχει οδηγήσει σε κατάρρευση και τα ακίνητα. Η προσφορά ακινήτων έχει αυξηθεί μιας και το 22,6% των ιταλικών οικογενειών αντιμετωπίζει μεγάλες δυσκολίες σε ό,τι αφορά την αποπληρωμή των δόσεων των στεγαστικών τους δανείων Για παράδειγμα, σε Σαρδηνία και Σικελία καταγράφονται εκπτώσεις 20%-30%. Τα περισσότερα ακίνητα βρίσκονται στην περιοχή της Τοσκάνης. Επίσης, έξω από την Πίζα πωλείται μοναδική έπαυλη με έκπτωση 15 εκατ. ευρώ και συγκεκριμένα από 45 εκατ. σήμερα δίνεται αντί 30 εκατ. ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι και στην κτηματαγορά της Ιταλίας συναντά κανείς ελληνικά... φαινόμενα, καθώς πρόσφατα αποκαλύφθηκε ότι περίπου 1 εκατ. ακίνητα είναι «φαντάσματα», δηλαδή δεν έχουν δηλωθεί ποτέ και εντοπίστηκαν από την ιταλική εφορία. Συνολικά εκτιμάται ότι θα μπορέσουν να εισπραχθούν πάνω από 460 εκατ. Οι Αρχές αποκάλυψαν τα «φαντάσματα» σε περιοχές όπως της Νάπολι, της Κοζέντσα, του Σαλέρνο και του Ρέτζο Καλάμπρια στη νότια Ιταλία.

Μήπως είναι ο κατάλληλος χρόνος για να νοικιάσετε αλλά ακατάλληλος για να αγοράσετε ποντάροντας στο εισόδημα από ενοίκιο; Το σίγουρο είναι ότι αν είστε βραχυχρόνιος επενδυτής η σημερινή συγκυρία δεν είναι η πιο κατάλληλη. Σύμφωνα με μελέτη , βρισκόμαστε πλέον στον "αστερισμό των ενοικιαστών" καθώς τα ενοίκια μειώνονται ενώ ο αριθμός των κενών κατοικιών που προσφέρονται προς ενοικίαση αυξάνεται με ρυθμούς αριθμητικής προόδου. Τα στοιχεία που προκύπτουν από την ανάλυση αγγελιών ενοικίασης εμφανίζουν μία μέση πτώση των τιμών των ενοικίων κατά 15% περίπου στο σύνολο της Αττικής και ελαφρώς υψηλότερα στην Θεσσαλονίκη. Από τα στοιχεία που συγκεντρώνει κάθε μήνα η Στατιστική Αρχή προκύπτει επίσης ότι ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών των ενοικίων επιταχύνεται και πλέον , ανατρέποντας ιστορικά δεδομένα δεκαετιών ο 12μηνος ρυθμός πτώσης είναι υψηλότερος από τον πληθωρισμό. Τι σημαίνει αυτό; Πρώτον ότι η αγορά βρίσκεται σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς η οποία θα διατηρηθεί τουλάχιστον για τους επόμενους μήνες. Με δεδομένο μάλιστα , ότι ο ρυθμός υποχώρησης των ενοικίων είναι πλέον υψηλότερος σε σύγκριση με τις απώλειες του επιπέδου των τιμών πώλησης αυτό ουσιαστικά επηρεάζει την απόδοση της επένδυσης , η οποία αν συνυπολογισθούν και οι φορολογικές επιβάρυνσης είναι αρνητική.

Από την άλλη πλευρά, ακόμα και στην περίπτωση που το σπίτι είναι ήδη νοικιασμένο αυτό δεν διασφαλίζει μία σταθερή χρηματοροή καθώς το ενδεχόμενο να τεθείτε εμπρός στο δίλλημα "μείωση ή αποχώρηση" είναι πλέον κάτι παραπάνω από πιθανό. Σε ορισμένες μάλιστα αγορές πχ στα μεγάλα σπίτια των ακριβών προαστίων οι πιέσεις που θα δεχθεί η αγορά ενοικίων θα είναι σημαντικές και αυτό αντανακλάται άμεσα και στην απόδοση της επένδυσης. Συμπέρασμα; Αν είστε επενδυτής που ονειρεύεστε κέρδη για την επόμενη πενταετία μάλλον η εποχή δεν είναι κατάλληλη για την περίπτωση σας. Αντίθετα , αν αντιμετωπίζετε την αγορά ακινήτων ως μακροπρόθεσμη επένδυση με ορίζοντα τουλάχιστον δεκαετίας τότε καλό είναι να αρχίσετε να κυκλοφορείτε στην αγορά. Σίγουρα οι ευκαιρίες είναι πολύ περισσότερες σε σύγκριση με την προηγούμενη διετία και όσο περνά ο χρόνος θα αυξάνονται. Είναι κρίμα λοιπόν να μη συμμετέχετε σε αυτό το πάρτι.

Η αγορά ακινήτων, , παρά τη μεγάλη κρίση που υπάρχει, προσπαθεί να προσαρμοστεί στο μέλλον που έρχεται με ταχύτητα αλλά αυτό δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αγορά "δύο ταχυτήτων". Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι ιδιώτες ξεκινούν να φτιάχνουν ακίνητα που τηρούν τις προδιαγραφές μιας καλής ενεργειακής συμπεριφοράς. Υπάρχουν ήδη πολλά συγκροτήματα κατοικιών και γραφείων φτιαγμένα με βιοκλιματική αρχιτεκτονική που χρησιμοποιούν όλα τα συστήματα που απαιτούνται για να γίνει άριστη η ενεργειακή τους απόδοση.Μια μεγάλη αλλαγή στην αγορά ακινήτων έφερε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο εκδίδουν ύστερα από έλεγχο οι πιστοποιημένοι ενεργειακοί επιθεωρητές. Στη συντριπτική τους πλειονότητα οι αγοραπωλησίες ακινήτων και οι ενοικιάσεις πρέπει να συνοδεύονται από το συγκεκριμένο πιστοποιητικό, το οποίο δίνει την ενεργειακή εικόνα του κτιρίου και τις εργασίες που πρέπει να γίνουν, ώστε να έχει τη λιγότερη δυνατή ενεργειακή σπατάλη. Το μέτρο που ξεκίνησε από πέρυσι έχει πολλά θετικά σημεία που πρέπει να εκμεταλλευτούν οι Ελληνες, αφενός για να βοηθήσουν στην εξοικονόμηση ενέργειας κι αφετέρου για να προσθέσουν υπεραξία στην περιουσία τους. Ο μεγάλος κίνδυνος που υπάρχει, ειδικά την περίοδο αυτή που δεν περισσεύουν χρήματα για εργασίες αποκατάστασης, είναι να δημιουργηθούν ακίνητα δύο ταχυτήτων. Από τη μία τα κτίρια εκείνα που κατατάσσονται σε υψηλές βαθμίδες και θεωρητικά μπορούν να πουληθούν ή να ενοικιαστούν ακριβότερα και αυτά που έχουν κακή «πράσινη» ταυτότητα και κινδυνεύουν να απαξιωθούν, εφόσον οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στα απαραίτητα... μερεμέτια. Ο κίνδυνος της απαξίωσης και μείωσης των τιμών αφορά μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος της χώρας, καθώς, σύμφωνα με στοιχεία παλιότερης έρευνας:

-Το κτιριακό απόθεμα της χώρας ανέρχεται σε 4,5 εκατ. οικιστικές μονάδες. Μέχρι το 2000 έχουν κατασκευαστεί περίπου 3,9 εκατ. ακίνητα.

-Πριν από το 1980 έχει κτιστεί το 69% του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

-Πριν από το 1945 κατασκευάστηκαν περίπου 600.000 οικιστικές μονάδες, την περίοδο 1946 - 1980 κατασκευάστηκαν 2.164.072 και την περίοδο 1981 - 2000 έγιναν 1.220.755 οικιστικές μονάδες.

-Το 1980 είναι κρίσιμη χρονιά, καθώς τότε τέθηκε σε ισχύ ο νέος θερμομονωτικός κανονισμός.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του υπ. Ανάπτυξης, μόλις το 30% των κατοικιών είναι κατάλληλα μονωμένα. Σε ένα σύνολο 4,5 εκατ. οικιστικών μονάδων λειτουργούν περίπου 2 έως 2,5 εκατ. συστήματα θέρμανσης λέβητα - καυστήρα και θα πρέπει να αντικαθίστανται ετησίως 120.000 καυστήρες και 60.000 λέβητες. Επίσης, σε ένα σύνολο 2 εκατ. ηλιακών συλλεκτών νερού, θα πρέπει 120.000 να αντικαθίστανται ετησίως. Aυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των κτιρίων σε μια ενεργειακή επιθεώρηση θα καταταγούν στις χαμηλές βαθμίδες του πιστοποιητικού (σ.σ.: οι βαθμίδες είναι 9 από Α μέχρι Η). Επομένως, θεωρητικά υπολείπονται των ακινήτων που έχουν καλή ενεργειακή συμπεριφορά και στο μέλλον θα χάνουν μεγάλο μέρος της αξίας τους. Για τον λόγο αυτό οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκφράζουν φόβους ότι δημιουργείται μια «μαύρη» λίστα με τα σπάταλα κτίρια τα οποία ανέρχονται σε χιλιάδες. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να πέσουν δραματικά οι αξίες πώλησης και τα ενοίκια σε ακίνητα που παίρνουν βαθμό... κάτω από τη βάση από τους επιθεωρητές. Σταδιακά δε, τα πιο παλιά θα απαξιωθούν τόσο πολύ που τελικά θα αποσυρθούν από την αγορά.

Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας φαίνεται ότι μπαίνουμε σε μία φάση σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- το κλίμα των αρνητικών προσδοκιών. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται βίαια στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 35% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές. Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση

Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση;

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται.

Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα. Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο». Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη .