Μπορεί οι τιμές να πέφτουν και οι ζημιές μας να διατηρούνται, αλλά τουλάχιστον για πρώτη φορά κατά τα τελευταία χρόνια έχουμε δει να εκδηλώνεται αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό». Μάλιστα, το αγοραστικό αυτό ενδιαφέρον διευρύνεται και κλιμακώνεται, με την πάροδο του χρόνου. Αρχικά εκδηλώθηκε στον τομέα των ΑΕΕΑΠ, προκειμένου οι ξένοι επενδυτές (της καναδικής Fairfax στην Eurobank Properties και της ισραηλινής Invel στην Πανγαία) να εκμεταλλευθούν τα φορολογικά κίνητρα του κλάδου και -μεταξύ άλλων- να κερδίσουν το διαγωνισμό του ελληνικού Δημοσίου για το sale and lease back κρατικών ακινήτων. Κρούσεις για deal φέρεται να έχει δεχτεί και η Trastor ΑΕΕΑΠ. Δεύτερος τομέας προσέλκυσης επενδυτών από το εξωτερικό είναι αυτός των Κινέζων και των Ρώσων που αγοράζουν ένα «ακριβό» ακίνητο στην Ελλάδα, αποκτούν άδεια παραμονής στη χώρα, άρα σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Βέβαια, πέρα από την χώρα μας, αντίστοιχες πολιτικές προσέλκυσης επενδύσεων έχουν υιοθετηθεί και από άλλα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ο τρίτος και ο πλέον πρόσφατος τομέας ενδιαφέροντος των ξένων είναι το αμιγές real estate. Όσο και αν το δομικά προβλήματα του κλάδου παραμένουν μεγάλα, όσο και αν η φορολογία είναι δυσβάστακτη, υπάρχουν ξένοι επενδυτές που ενδιαφέρονται για να αγοράσουν ποιοτικά εμπορικά και οικιστικά ακίνητα. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, πιθανοί λόγοι που ερμηνεύουν το όψιμο ενδιαφέρον των ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων είναι οι παρακάτω:

Πρώτον, Η Ελλάδα με βάση τις τρέχουσες συνθήκες προσφέρει αποδόσεις (yields) που σε ορισμένες περιπτώσεις μπορούν να είναι ακόμη και διψήφιες και μάλιστα σε σκληρό νόμισμα (ευρώ). Καμιά αναδυόμενη οικονομία δεν συνδυάζει τόσο υψηλές αποδόσεις, σε σκληρό νόμισμα.

Δεύτερον, οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε τέτοια επίπεδα, έτσι ώστε ορισμένοι ξένοι να εκτιμούν πως ουσιαστικά η πώληση του οικοπέδου γίνεται δωρεάν (τιμή πώλησης ίση ή και χαμηλότερη από το κόστος κατασκευής του κτιρίου). Μάλιστα έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον ακόμη και για ξενοίκιαστα ακίνητα, με την προοπτική να αναβαθμιστούν μέσω επενδύσεων και σε βάθος χρόνου να ανεβεί σημαντικά η αξία τους.

Και τρίτον, η μεγάλη ρευστότητα που ξεκινάει από τις ΗΠΑ, έχει μεταφερθεί σε κάποιο βαθμό στο Ηνωμένο Βασίλειο και... μια σταγόνα αυτής φαίνεται να είναι έτοιμη να διαρρεύσει και στην Ελλάδα. Και αυτό γιατί συνήθως οι ελάχιστες προμήθειες που λαμβάνουν οι διαχειριστές των ξένων funds (έως 2% επί του ενεργητικού) είναι χαμηλές και ουσιαστικά τα κέρδη τους προέρχονται από τη συμμετοχή τους στα κέρδη των μετόχων τους. Αρα, οι διαχειριστές καλούνται να τοποθετήσουν σε ακίνητα την πλεονάζουσα ρευστότητά τους και τα υψηλά yields της Ελλάδας αποτελούν «κράχτη».

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα «ξύσουν πάτο» το 2014, εκτιμούσαν αναλυτές της Fitch παρατηρώντας ότι η πτώση δεν είναι ακόλουθη των αρνητικών ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, εξαιτίας του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης (80%), του υψηλού κατασκευαστικού κόστους και του μεγάλου αριθμού μικρών - οικογενειακών κατασκευαστικών εταιρειών που δεν εξαρτώνται από τον τραπεζικό δανεισμό. Ερευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου εκτιμούσε πάντως ότι η αγορά ακινήτων θα βρίσκεται στον «πάγο» για τα επόμενα δύο-τρία χρόνια, ενώ ορισμένες ξένες τράπεζες προέβλεπαν πως ο κύκλος καθόδου των τιμών θα συνεχιστεί, λόγω της περαιτέρω συρρίκνωσης των εισοδημάτων, των 200.000 και πλέον απούλητων κατοικιών σε όλη τη χώρα, της τεράστιας ανεργίας, των αρνητικών δημογραφικών στοιχείων, αλλά και της αυστηριοποίησης των κριτηρίων δανεισμού. Τραπεζίτες εκτιμούν ότι τα «κόκκινα» δάνεια θα κορυφωθούν το 2014, ενώ οι τράπεζες θα χρειαστούν μια περίοδο τουλάχιστον 5-10 ετών για να καθαρίσουν πλήρως τους ισολογισμούς τους. Σήμερα, λένε οι κτηματομεσίτες, το επενδυτικό ενδιαφέρον που κατευθύνεται μόνο σε ακίνητα καλής ποιότητας παραμένει περιορισμένο και όσοι σχεδιάζουν την υλοποίηση επενδύσεων αναζητούν, κατά βάση, υψηλές αποδόσεις.

Πτώση που αγγίζει ακόμα και το 52% καταγράφουν από την αρχή της κρίσης έως σήμερα οι τιμές των χειμερινών εξοχικών κατοικιών . H κάμψη της αγοράς των χειμερινών εξοχικών κατοικιών οφείλεται εν πολλοίς στους ίδιους λόγους που έχουν προκαλέσει τη συνολική κάμψη της αγοράς κατοικίας. Ειδικότερα, η αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση, έχουν καταστήσει τα ακίνητα μια μη ελκυστική επιλογή, ιδίως όταν πρόκειται για εξοχικές κατοικίες, που ούτως ή άλλως συνιστούν είδος «πολυτελείας».

Sύμφωνα με έρευνα , σχεδόν 10.000 εξοχικά είναι σήμερα απούλητα, καθώς η κρίση έχει πλήξει τη συγκεκριμένη αγορά, ίσως περισσότερο και απ’ ό,τι αυτή της κύριας κατοικίας. Η ζήτηση σήμερα είναι σχεδόν ανύπαρκτη, καθώς, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία των συμβολαιογραφικών συλλόγων, ο αριθμός των αγοραπωλησιών καταγράφει μέσο ετήσιο ρυθμό πτώσης της τάξεως του 28,2% από το 2007 μέχρι και το τέλος του 2012. Ανάλογη καθοδική πορεία καταγράφουν και οι τιμές των ακινήτων. Οι αξίες σε δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς, όπως η Αράχωβα, ο Αγιος Αθανάσιος, το Καρπενήσι και τα Τρίκαλα Κορινθίας καταγράφουν πτώση της τάξεως του 44% κατά μέσον όρο, σε σχέση με το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί το 2008. Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, περιοχές όπως η Αράχωβα αποτελούσαν τη «Μέκκα» των χειμερινών εκδρομέων. Η Αράχωβα είχε αποκτήσει τον τίτλο της «Μυκόνου του χειμώνα». Η ζήτηση για απόκτηση κατοικίας στο βουνό ήταν τέτοια, που σύντομα η ευρύτερη περιοχή της Αράχωβας δεν επαρκούσε, ωθώντας τους κατασκευαστές σε όλο και πιο απομακρυσμένους οικισμούς, με τις τιμές να διαμορφώνονται ανάλογα, αλλά σε κάθε περίπτωση σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο. Σήμερα, η αγορά βρίσκεται στο χειρότερο σημείο, συγκριτικά με πριν από την κρίση, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τη ζήτηση. Ως εκ τούτου, οι τιμές συνεχίζουν την πορεία «διόρθωσης». Για παράδειγμα, στον Αγιο Αθανάσιο, η σημερινή τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 1.560 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, μια πτώση κατά 53%, έναντι των 3.300 ευρώ/τ.μ. του 2008. Ανάλογη εικόνα συναντά κανείς και στην Αράχωβα, όπου από τα 3.000 ευρώ/τ.μ. το 2008, σήμερα, η μέση τιμή πώλησης δεν ξεπερνά τα 1.600 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας υποχώρηση της τάξεως του 47%. Στα Τρίκαλα Κορινθίας η πτώση αγγίζει το 38%, καθώς οι τιμές σήμερα δεν ξεπερνούν τα 1.400 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.250 ευρώ/τ.μ. το 2008. Τέλος, στο Καρπενήσι, η μέση τιμή πώλησης σήμερα είναι της τάξεως των 1.450 ευρώ/τ.μ. και είναι 37% χαμηλότερη από τα 2.300 ευρώ/τ.μ. που ήταν οι κρατούσες τιμές του 2008. Είναι χαρακτηριστικό ότι παρά τη μεγάλη πτώση που έχει συντελεστεί, η καθοδική πορεία δεν έχει ανακοπεί, δείγμα του ότι ούτε στο εν λόγω επίπεδο τιμών είναι εφικτό να καταγραφούν πράξεις αγοραπωλησίας, προκειμένου να απορροφηθεί μέρος του αποθέματος των απούλητων κατοικιών. Ετσι, με την ολοκλήρωση του τρίτου τριμήνου του έτους, η μέση υποχώρηση των τιμών στις εν λόγω περιοχές άγγιξε το 7% σε ετήσια βάση.

Η αβεβαιότητα που επικρατεί στο τραπεζικό σύστημα τρομάζει τους καταθέτες, οι οποίοι θα ήθελαν να έχουν περισσότερη πρόσβαση και έλεγχο στα χρήματά τους. Πολλοί καταθέτες σκέφτονται να επενδύσουν μέρος των χρημάτων τους σε ακίνητα, έστω και αν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Θα μπορούσε για παράδειγμα κάποιος καταθέτης να διαθέσει τις ανασφάλιστες καταθέσεις του (άνω των €100.000) για την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας, αφού οι πρώτες €100.000 είναι θεωρητικά ασφαλισμένες. Όσοι λοιπόν σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητη ιδιοκτησία, φοβούμενοι για τις καταθέσεις τους, θα πρέπει να έχουν υπόψη κάποια πράγματα για την αγορά ακινήτων, όπως την τάση της αγοράς, τη λογική αξία ενός ακινήτου, την απόδοση της επένδυσης σε ακίνητη ιδιοκτησία, τα επιτόκια, τις φορολογίες που αφορούν στην ακίνητη ιδιοκτησία κ.λπ. Η τάση της αγοράς είναι πτωτική. Οι τιμές ακινήτων υποχωρούν εδώ και τέσσερα χρόνια και η πτώση συνεχίζεται με επιταχυνόμενους ρυθμούς. Ουδείς γνωρίζει πόσο ακόμα θα υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων ούτε και πότε θα σταματήσει η πτώση, αυτό θα το αποφασίσει η αγορά. Η πτώση των τιμών και η παρατεταμένη ύφεση της οικονομίας δημιουργούν αρνητικές προσδοκίες για το μέλλον. Καθώς οι τιμές υποχωρούν περισσότερο, οι υποψήφιοι αγοραστές επενδυτές αναβάλλουν τις αγορές τους για αργότερα, με αποτέλεσμα να μειώνονται περισσότερο η ζήτηση και οι τιμές. Βασικά, αυτό που συμβαίνει είναι το αντίστροφο που είχε συμβεί όταν οι τιμές ανέβαιναν, στα χρόνια πριν το 2008, όταν οι προσδοκίες για άνοδο των τιμών προκαλούσαν αύξηση στη ζήτηση και στις τιμές. Δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε πότε θα σταματήσει η πτώση των τιμών, γνωρίζουμε όμως ότι η πτώση θα είναι ανάλογη της ανόδου. Αν δηλαδή η άνοδος των τιμών κατά την περίοδο 2003-2008 ήταν μεγάλη, τότε η πτώση που παρατηρείται αυτή την περίοδο θα είναι μεγάλη.

Η λογική αξία ενός ακινήτου θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη στην απόφαση του υποψήφιου αγοραστή. Ένας «χρυσός κανόνας» που ισχύει σε «κανονικές» περιόδους είναι ότι ένα ακίνητο αξίζει σήμερα 15 φορές το ετήσιο εισόδημα που μπορεί να αποφέρει. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής αγοράζει ένα διαμέρισμα για να το ενοικιάζει και να έχει εισόδημα. Αν το ενοίκιο της αγοράς είναι €500 τον μήνα ή €6.000 τον χρόνο, τότε η λογική αξία του διαμερίσματος είναι €90.000 (15 φορές €6.000). Ένα άλλο διαμέρισμα που ενοικιάζεται για €600 τον μήνα ή €7.200 τον χρόνο αξίζει €108.000 σήμερα. Όμως, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να λάβει υπόψη ότι ένα διαμέρισμα μπορεί να παραμείνει άδειο για κάποιους μήνες. Ιδιαίτερα αυτή την περίοδο, υπάρχουν χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και κατοικίες, οι οποίες δεν κερδίζουν εισόδημα. Συνεπώς, η απόδοση της επένδυσης σε διαμερίσματα και κατοικίες μπορεί να είναι χαμηλότερη από αυτή που αναμένει κανείς. Τα ψηλά επιτόκια και η περιορισμένη ρευστότητα που υπάρχουν σήμερα, επηρεάζουν αρνητικά τις επενδύσεις σε ακίνητα, διότι αυξάνουν το κόστος της επένδυσης. Οι ψηλές φορολογίες στα ακίνητα μειώνουν τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητη ιδιοκτησία και θα αποθαρρύνουν πολλούς υποψήφιους αγοραστές.