Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:18

Αμβλύνθηκε ο ρυθμός μείωσης του όγκου της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας της χώρας τον Αύγ.΄12, παρά το ότι η πτωτική πορεία συνεχίζεται με υψηλούς ρυθμούς. Συγκεκριμένα, παρουσίασε μείωση κατά -28,8% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά -49,2% τον Ιούλ.΄12 (Ιούν.΄12: -40,0%), ενώ στο 8μηνο΄12 η πτώση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας ήταν -23,0% σε ετήσια βάση, μετά τη μεγάλη πτώση της κατά -39,4% στο 8μηνο ΄11. Η διαμόρφωση της οικοδομικής δραστηριότητας στο 8μηνο΄12 αντανακλάται:

1) Στην μεγάλη πτώση της παραγωγής σκυροδέματος κατά -43,6% σε ετήσια βάση στο 9μηνο.΄12 (8μην.΄12: -44,1%), έναντι πτώσης της κατά -31,6% στο 9μηνο.΄11, όπως και στη μείωση της παραγωγής τσιμέντου κατά -16,2% στο 9μηνο.΄12 (8μηνο του 2012:-17,9%), έναντι -35,1% στο 9μηνο΄11.

2) Στη συνέχιση της μεγάλης πτώσης των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -22,0% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, έναντι πτώσης τους κατά -23,6% κατά το 2011. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι θα διαμορφωθούν σε € 5,53 δις το 2012, από € 7,45 δις το 2011, € 9,75 δις το 2010 και € 23,8 δις το 2006. Η κατακόρυφη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες φαίνεται στον Πίνακα.

3) Στην πτώση των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, οι οποίες υποχώρησαν στο 2ο 3μηνο΄12 στις 5.847 (-51,4% σε ετήσια βάση) από 12.043 και 18.711 στο 2ο 3μηνο΄του 11 και 10 αντίστοιχα. Είναι ενδεικτικό ότι, ο αριθμός των οικιστικών μονάδων, που ολοκληρώθηκαν στο 7μηνο.΄12 αριθμούσε σε 12.622 από 17.073 στο 7μηνο΄11, σημειώνοντας πτώση κατά -26,1%, ενώ η μείωσή του ανέρχεται στο -80,9% έναντι του 7μήνου του 2007. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει την υπερβάλλουσα προσφορά νέων κατοικιών προς πώληση.

Γενικά, η συνεχής επιβάρυνση του οικονομικού κλίματος στη χώρα και η μείωση της χρηματοδότησης του οικισμού από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με τη σημαντική περικοπή των εισοδημάτων και τη δραματική μείωση των κερδών αποτελούν τα αίτια της αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα τα τελευταία τρία έτη. Η ανάκαμψη στον κλάδο των ιδιωτικών κατασκευών δεν θα ήταν δυνατή σε ένα οικονομικό περιβάλλον σαν αυτό που επικράτησε στη χώρα στην περίοδο Σεπτεμβρίου 2011-Σεπτεμβρίου 2012, στο οποίο επικράτησε ένα χαμηλό επίπεδο της καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:18

Αναδρομικά από την 1η Οκτωβρίου «κουρεύουν» το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία τα ενοίκια που θα καταβάλουν έως την 1/1/2015 στους ιδιοκτήτες των κτιρίων όπου στεγάζουν τις υπηρεσίες τους. Σύμφωνα με εγκύκλιο του ΙΚΑ σε εφαρμογή του ν. 4081/2012, τα ενοίκια μειώνονται με προοδευτική κλίμακα κατά 10% για το τμήμα έως τα 1.000 ευρώ, κατά 15% για το ποσό από τα 1.000,01 ευρώ έως τα 2.000 ευρώ, κατά 20% από τα 2.000,01 ευρώ έως τα 3.000 ευρώ και κατά 25% για το ποσό άνω των 3.000 ευρώ. Τα παραπάνω όρια των μειώσεων είναι υποχρεωτικά και εξαιρούνται μόνο όσοι έχουν κάνει μεγαλύτερες μειώσεις και τα ενοίκια που είναι κατώτερα του μισθώματος το οποίο διαμορφώνεται από την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης 4,80% επί της αξίας, του ακινήτου.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:18

Η κατάσταση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων είναι τραγική. Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας οι αξίες έχουν συρρικνωθεί και οι τιμές των ενοικίων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Πρόκειται ουσιαστικά για ακίνητη περιουσία που δεν πωλείται, αλλά παρ' όλα αυτά επιβαρύνεται με υψηλούς φόρους εξαιτίας των πλασματικών αντικειμενικών αξιών.Οι τιμές και τα ενοίκια των καταστημάτων, ιδίως σε δευτερεύοντες άξονες, καθώς και γραφείων και logistics έχουν υποχωρήσει κατακόρυφα, ενώ παράλληλα το ποσοστό κενών έχει αυξηθεί σε ασυνήθιστα μεγάλο βαθμό. Τούτο σημαίνει ότι οι εμπορικότητες έχουν μειωθεί κατά πολύ με συνακόλουθη επίπτωση και στις τιμές γης. Οπως είναι γνωστό, από το 2007 ισχύουν αμετάβλητες οι αντικειμενικές τιμές για ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου. Η κατάρρευση των εμπορικοτήτων καταγράφεται σε όλους ανεξαιρέτως τους δρόμους. Και προ της κρίσης είχαμε αρκετές περιπτώσεις όπου οι αντικειμενικές τιμές ήταν μεγαλύτερες από τις εμπορικές .

Στα χρόνια της κρίσης, μεγάλες ομάδες ακινήτων έχουν πλέον  αντικειμενική  σημαντικά μεγαλύτερη της εμπορικής . Τέτοιες μεγάλες ομάδες ακινήτων υπάρχουν στο κέντρο, όπως δεκάδες καταστήματα, κυρίως εντός στοών ή σε ορόφους, καθώς και εκατοντάδες κτίρια γραφείων που έχουν απαξιωθεί πλήρως. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενοικιάζονται ακόμη και κάτω από 5 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν γραφεία που έχουν τιμή Εφορίας 900.000 ευρώ και πωλούνται 450.000 ευρώ. Επίσης, κατάστημα 80 τ.μ. με αντικειμενική αξία 550.000 ευρώ πωλείται 240.000 ευρώ, χωρίς πάντως να υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον. Στο Μοσχάτο, οικόπεδο 600 τ.μ. με διώροφο επαγγελματικό κτίριο 300 τ.μ. και αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ, πωλείται 130.000 ευρώ.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:18

Πέραν της υπερφορολόγησης, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της αγοράς ακινήτων είναι το τεράστιο απόθεμα σπιτιών χωρίς αγοραστή. Τα αδιάθετα προς πώληση ακίνητα (κατοικίες) σύμφωνα με εκτιμήσεις κυμαίνονται μεταξύ 160.000 και 180.000.

Την ίδια στιγμή ο αριθμός των συναλλαγών παρουσιάσει μεγάλη πτώση που κυμαίνεται στο 40% περίπου το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010.

Ταυτόχρονα οι χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στο συγκεκριμένο τομέα να φθάνουν το 20%.

Η κατάσταση όσον αφορά την οικοδομική δραστηριότητα χειροτερεύει για έναν ακόμη χρόνο με τις οικοδομικές άδειες να έχουν υποχωρήσει στις 24.000 ετησίως σε σχέση με πάνω από 90.000 πριν την κρίση, ενώ ένας στους δύο εργαζόμενους στον κλάδο έχει χάσει την εργασία του.Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το «κύκλωμα» της κατασκευής να παραμένει ανενεργό, καθώς δεν ανεγείρονται νέα σπίτια. Και εάν ληφθεί υπόψη το ποσοστό ιδιοκατοίκησης του 80%, η ιδιαίτερη ελληνική «κουλτούρα» ως προς την κατοχή κατοικίας, το υψηλό κόστος συναλλαγών, ο μικρός όγκος αγοραπωλησιών σε σχέση με το απόθεμα γίνεται εύλογο γιατί το ελληνικό real estate θα παραμείνει επί μακρόν χωρίς φως στο τούνελ. Ταυτόχρονα, η προσφορά αντιδρά αργά και με σημαντική χρονική υστέρηση στα μηνύματα της ζήτησης (έλλειψη οικοπέδων, χρόνος κατασκευής και έκδοσης αδείας, χρηματοδότηση κλπ). Στα παράδοξα του ελληνικού real estate είναι ότι παρά την πολυετή ύφεση, ο δείκτης ενοικίων (όπως μετράται από την ΕΛΣΤΑΤ) δεν έχει αποκλιμακωθεί σημαντικά, αν και σήμερα η επαναδιαπραγμάτευση των μισθωτηρίων συμβολαίων είναι όχι μόνο συχνότερη αλλά και ευκολότερη. Αλλά και ότι το συνολικό κόστος κατασκευής και κυρίως των υλικών κατασκευής παραμένει υψηλό, γεγονός που δεν διευκολύνει τη διόρθωση.

Ποια προβλέπεται να είναι η επόμενη μέρα στα ακίνητα; Όπως σημειώνεται  η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνδέεται άμεσα με τη βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα και τις γενικότερες προοπτικές αντιμετώπισης των προβλημάτων της οικονομίας. Ωστόσο, οι οικονομικοί δείκτες δεν επιτρέπουν παρά μόνο συγκρατημένη αισιοδοξία. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια εκτοξεύτηκαν το β τρίμηνο στο 19,9% από 3,6% (το 2005).