Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:29

Ο κλάδος των κτηματομεσιτών είναι από τους πρώτους που έχουν βιώσει την πραγματική ύφεση στην ελληνική οικονομία παρουσιάζοντας μια πρωτοφανή πτώση της τάξεως του 80% στις πραγματοποιηθείσες διαμεσολαβήσεις. Έτσι λοιπόν, από τα μέσα του 2008 πολλοί κτηματομεσίτες οδηγήθηκαν στην αναζήτηση νέου επαγγέλματος δεδομένου ότι δεν μπορούσαν να αντεπεξέρθουν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις για την κάλυψη πάγιων αναγκών των γραφείων τους. Μάλιστα, χαρακτηριστικά έχει αναφερθεί από επαγγελματίες κτηματομεσίτες ότι υπάρχουν μήνες που δεν χτυπάει ούτε το τηλέφωνο. Αποτέλεσμα της δυσοίωνης αυτής πορείας στον κλάδο των ακινήτων ήταν να κλείσει τουλάχιστον το 30%-35% των υφισταμένων γραφείων στην Αθήνα ενώ στην επαρχία το ποσοστό έχει εκτιναχτεί στο 40%. Αλλά και οι ενεργοί επαγγελματίες του κλάδου δεν γνωρίζουν εάν αύριο το πρωί θα υπάρχουν στην αγορά ως επαγγελματίες ή αν πρέπει να αναμένουν ανάπτυξη ώστε να συνεχίσουν να συντηρούν τα γραφεία τους. Και η κατάσταση αυτή δεν μπορεί να βλετιωθεί άμεσα καθώς τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί καθιστούν τη βελτίωση των προοπτικών της αγοράς κατοικίας εξαιρετικά δύσκολη. Μη ξεχνάμε ότι η πορεία της αγοράς κατοικίας είναι ευθέως συνδεδεμένη με την πορεία της οικονομίας κάθε χώρας, αλλά και τις συνθήκες που επικρατούν στον κλάδο της στεγαστικής πίστης (π.χ. ύψος επιτοκίων, ρευστότητα). Οι χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα .Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν αγγίξει το υπέρογκο ποσό των 20 δισ. ευρώ σε ποσοστό 18% έως τα μέσα του 2012. Αναμένουμε ραγδαία αύξηση των «κόκκινων δανείων» στο επόμενο τρίμηνο αν σκεφτεί κανείς ότι το συνολικό ποσοστό ανεργίας στη χώρα μας χτύπησε το 24,5% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2012 με το ποσοστό του αντίστοιχου τριμήνου το 2011 να είναι 17,7%, ενώ στους νέους το ποσοστό ανεργίας άγγιξε το 52,8% όταν ο μ.ο. από το 2003-2008 δεν ξεπερνούσε το 9%.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:29

Σήμερα, όλα δείχνουν ότι η κατάσταση στην κτηματαγορά θα επιδεινωθεί το προσεχές διάστημα, καθώς η ανεργία εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να αυξάνεται, τη στιγμή που ήδη αρκετά νοικοκυριά έχουν πάνω από ένα άτομο άνεργο. Επίσης, τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια εκτιμάται ότι θα αυξηθούν και θα προκύψει αυστηροποίηση των κριτηρίων χρηματοδότησης. Δεδομένου ότι το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών θα συνεχίσει να συρρικνώνεται και το 2013, οι περισσότεροι αναμένουν την περαιτέρω πτώση των τιμών, προτού ξεκινήσουν να σκέφτονται το ενδεχόμενο απόκτησης κατοικίας. Προς την κατεύθυνση αυτή, πάντως, δεν βοηθά το γεγονός ότι ο αριθμός των γάμων ανά 1.000 κατοίκους, που αποτελεί μια ένδειξη για τον ρυθμό σχηματισμού νέων νοικοκυριών, βαίνει σταθερά μειούμενος τις τελευταίες τέσσερις δεκαετίες. Σήμερα, έχει υποχωρήσει σε μόλις 5,5 γάμους ανά 1.000 κατοίκους, έναντι 9 γάμων στη δεκαετία του 1960.

Αρνητική εικόνα επικρατεί και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, όπου επίσης καταγράφεται υπερπροσφορά σύμφωνα με το 94,1% των ειδικών. Αντίστοιχα, το 70,6% θεωρεί ότι υπάρχει μια σχετική μείωση των τιμών σε σχέση με έξι μήνες πριν, ενώ το 72,9% αναμένει μια σχετική περαιτέρω μείωση των τιμών κατά το προσεχές εξάμηνο. Το αντίστοιχο ποσοστό των ειδικών που προέβλεπε μείωση στην προηγούμενη έρευνα συγκυρίας είχε διαμορφωθεί χαμηλότερα, σε 62,3%. Επίσης, σε ποσοστό 46,4%, οι ειδικοί προβλέπουν χαμηλότερη ζήτηση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (έναντι 67,6% στην προηγούμενη συγκυρία), ενώ το 30,6% συμφωνεί ότι οι τιμές των εν λόγω ακινήτων είναι η επόμενη «φούσκα». Σχετικά με τα ξενοίκιαστα επαγγελματικά ακίνητα, αυξήθηκε το ποσοστό των ειδικών (από 49,4% σε 57,6%) που θεωρούν ότι ο αριθμός των μη ενοικιασμένων είναι μεγαλύτερος συγκριτικά με την προηγούμενη συγκυρία.

Σήμερα, το απόθεμα κενών γραφείων (όλων των τύπων και ποιοτικών προδιαγραφών) υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται σε 20% του συνόλου, ποσοστό που κρίνεται ιδιαίτερα υψηλό. Η μοναδική εξαίρεση, όπου υπάρχει μεγάλη πληρότητα, αφορά την κατηγορία των έτοιμων γραφείων, δηλαδή κτιρίων με όλες τις απαιτούμενες υποδομές για να λειτουργήσει μια σύγχρονη επιχείρηση. Τέτοια γραφεία αναπτύσσονται τα τελευταία χρόνια από διεθνείς ομίλους, όπως η Regus, αλλά κι εγχώριες, όπως η GBS και η A-Office.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:29

Ενα στα τέσσερα επαγγελματικά είναι  κενό, το σύνολο των ιδιοκτήτων που νοικιάζουν ακίνητα έχουν υποστεί  σημαντική μείωση του εισοδήματος του  και ένας στους δύο ιδιοκτήτες εισπράττει το μίσθωμα με καθυστέρηση. Αυτή είναι η πραγματική κατάσταση της  αγοράς ακινήτων  σήμερα όπως καταγράφηκε στην  έρευνα της Κάπαresearch που παρουσιάστηκε στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ.

Η έρευνα πραγματοποιήθηκε τηλεφωνικά σε δείγμα 1414 ατόμων από όλη τη χώρα και ένα από τα βασικά συμπεράσματα που προκύπτουν είναι ότι το 2013 η πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων δηλώνουν αδυναμία να καλύψουν τις φορολογικές υποχρεώσεις που έχει επιβάλει η Πολιτεία τα τελευταία χρόνια. Και θα προσπαθήσουν είτε να πουλήσουν ακίνητα ακόμη και κάτω από την αντικειμενική τους αξία ή να δανειστούν για να αποφύγουν τις ποινικές ευθύνες που προβλέπονται για τους οφειλέτες του Δημοσίου.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έρευνα το ποσοστό εκείνων που εκτιμούν ότι δεν θα μπορέσουν την επόμενη χρονιά να πληρώσουν τους φόρους στα ακίνητα (ΦΑΠ, <<χαράτσι>>, φόρος εισοδήματος) εκτοξεύεται στο 54 % ενώ άλλο ένα 32 % δηλώνουν ότι μάλλον θα ανταποκριθούν, χωρίς όμως να είναι σίγουροι. Όσοι αδυνατούν να πληρώσουν τους φόρους ακινήτων στο μέλλον, θα επιλέξουν να πουλήσουν κάποιο ακίνητο (ακόμη και κάτω από την αντικειμενική του αξία) ή να δανειστούν ή ακόμη και να αφήσουν τα ακίνητα να τα κατάσχει το Δημόσιο.

Οι δυσκολίες ήταν ήδη εμφανείς από τα προηγούμενα χρόνια καθώς στην ερώτηση ποιους φόρους πλήρωσαν τα τελευταία τρία χρόνια, το 9,3 % των ιδιοκτητών δηλώνουν αδυναμία πληρωμής του τέλους ακινήτων (<<χαράτσι>>), το 8,1 % απαντούν δεν μπορούν να πληρώσουν τον ΦΑΠ 2010 και το 5,1 % το ΕΤΑΚ του 2009. Το 5-7 % ανά κατηγορία έχουν προχωρήσει εξάλλου σε ρυθμίσεις για να μπορέσουν να ανταποκριθούν στις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Ειδικά για το <<χαράτσι>>, το 65 % των ιδιοκτητών δηλώνουν ότι το πλήρωσαν μεν αλλά με δυσκολία. Είναι ενδεικτικό ότι το 54 % των ιδιοκτητών δεν έχουν εισοδήματα από τα ακίνητά τους και πληρώνουν μόνο φόρους. Επίσης, ένας στους τέσσερις διαθέτει πάνω από το 30 % των εσόδων από ενοίκια για την πληρωμή των φόρων κεφαλαίου (έκτακτες εισφορές, ΕΤΑΚ, ΦΑΠ, ΕΕΤΗΔΕ) χωρίς να υπολογίζεται ο φόρος εισοδήματος.

Άλλα σημαντικά ευρήματα από την έρευνα είναι τα εξής:

-Η κρίση στη μισθωτική αγορά έχει χτυπήσει κυρίως τα επαγγελματικά ακίνητα αλλά και τις κατοικίες. Από τους ιδιοκτήτες επαγγελματικών χώρων το 24,7 % έχουν κενά / ελεύθερα ακίνητα ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στα σπίτια κυμαίνεται στο 12 %.

-Καθολική είναι η μείωση των εισοδημάτων από εκμετάλλευση ακινήτων. Το 24,3 % δηλώνουν ότι την τελευταία διετία τα εισοδήματα από ακίνητα μειώθηκαν πολύ, το 60,4 % αρκετά, και το 14,1 % λίγο. Δηλαδή το 99,1 % των ιδιοκτητών υπέστησαν μείωση εισοδημάτων.

-Η συντριπτική πλειοψηφία (πάνω από 80 %) των ιδιοκτητών έχουν κάνει μειώσεις ενοικίων που κυμαίνονται κατά μέσο όρο στο 25 %, ενώ πάνω από 50 % διαμορφώνεται το ποσοστό εκείνων που δηλώνουν ότι εισπράττουν τα ενοίκια με καθυστέρηση.

-Συντριπτικό (82,7 %) είναι επίσης το ποσοστό εκείνων που δηλώνουν ότι η μίσθωση ακινήτων είναι δραστηριότητα που αποφέρει ζημιές και όχι κέρδη ενώ περισσότεροι από τους μισούς θεωρούν ότι συμφέρει καλύτερα να νοικιάζει κανείς κατοικία παρά να διαθέτει ιδιόκτητη.

-Το 30 % των ιδιοκτητών θεωρούν ότι η αντικειμενική αξία των ακινήτων τους είναι μεγαλύτερη από την εμπορική ενώ το 22 % θεωρούν ότι οι αντικειμενικές έχουν εξισωθεί με τις εμπορικές. Ήδη το 11 % έχουν επιχειρήσει να πουλήσουν ακίνητα κάτω από την αντικειμενική αξία και το 6 % σε τιμή ίση με την αντικειμενική.

-Ένας στους τέσσερις δανειολήπτες δεν εξοφλεί έγκαιρα τις δόσεις του δανείου ενώ το ποσοστό όσων εκτιμούν ότι δεν θα μπορούν να εξυπηρετούν το δάνειό τους στο μέλλον διαμορφώνεται στο 48 %. -Το 81,8 % του πληθυσμού είναι ιδιοκτήτης κάποιου ακινήτου, σπιτιού ή επαγγελματικής χρήσης.

-Το 13 % των ιδιοκτητών έχουν κάποιας μορφής αυθαιρεσία. Από αυτούς, λιγότεροι από τους μισούς (46,5 %) έχουν προχωρήσει τη διαδικασία νομιμοποίησης. Όσοι δεν το έχουν κάνει, ζητούν μεταξύ άλλων χαμηλότερα πρόστιμα, μονιμότερη λύση νομιμοποίησης και χαμηλότερες αμοιβές μηχανικών για να προχωρήσουν.

-Το 63 % δεν έχουν ασφαλίσει καθόλου την περιουσία τους, επικαλούμενοι κυρίως το κόστος.

-Υψηλή είναι τέλος η αναγνωρισιμότητα της ΠΟΜΙΔΑ (το 61,3 % δηλώνουν ότι τη γνωρίζουν) και το 51 % έχουν θετική ή πολύ θετική γνώμη γι' αυτήν.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 16:29

Στην... κατάψυξη θα βρίσκεται η εγχώρια κτηματαγορά για τα επόμενα δύο-τρία χρόνια, με τις κατοικίες να παραμένουν υπερεκτιμημένες σε ποσοστό από 10%-30% συγκριτικά με τα θεμελιώδη της οικονομίας. Η φορολογία είναι το μεγάλο «αγκάθι», την ίδια στιγμή που για να φτάσει η αγορά στα επίπεδα των «καλών» εποχών του 2005, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα θα πρέπει να αυξηθεί κατά 389%! Αυτά επισημαίνονται, μεταξύ άλλων, στην έρευνα της ελληνικής κτηματαγοράς για το πρώτο εξάμηνο του 2013 και βασίζεται στις απόψεις των ειδικών για το επόμενο εξάμηνο. Η έρευνα χαρακτηρίζει την κρίση στον κλάδο ως τη χειρότερη των τελευταίων μεταπολεμικών χρόνων. «Βάσει του αριθμού των οικοδομικών αδειών, αν από σήμερα η κτηματαγορά άρχιζε να κινείται με ρυθμό αύξησης αδειών κατά 17,1% ετησίως, θα απαιτούνταν οκτώ χρόνια για να επανέλθουμε στα επίπεδα του 2005», αναφέρεται χαρακτηριστικά, ενώ ως προς το απόθεμα των απούλητων κατοικιών αντιστοιχεί αυτήν τη στιγμή στα επίπεδα των 200.000 σε όλη τη χώρα. Οσον αφορά στις απαντήσεις των στελεχών του κλάδου, σε σχέση με έξι μήνες πριν, ειδικά για την κατοικία ποσοστό 44,9% εκτιμά ότι η κατάσταση στην αγορά κατοικίας είναι χειρότερη, ενώ 33,7% θεωρεί ότι θα είναι η ίδια. Στο 16,9% από το 8,3% της προηγούμενης συγκυρίας έχει ανέβει το ποσοστό αυτών που πιστεύουν ότι μελλοντικά η κατάσταση θα είναι καλύτερη. Για τις τιμές πώλησης, 7 στους 10 ερωτηθέντες εκτιμά ότι θα «υπάρξει σχετική μείωση» τους επόμενους έξι μήνες, έναντι ποσοστού 60,7%, της προηγούμενης συγκυρίας, ενώ στο 17% ανέρχεται το ποσοστό αυτών που εκτιμούν ότι οι τιμές θα μείνουν σταθερές το α' εξάμηνο του 2013.