Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 11:24

Πιο είναι το κλειδί για την αξία ενός ακινήτου; Η τιμή της γης θα απαντήσουν οι ειδικοί. Αυτό συμβαίνει διότι ενώ σε ένα ακίνητο η αξία περιορίζεται με την πάροδο του χρόνου-για αυτό και η εφορία υπολογίζει συντελεστές παλαιότητας-η τιμή της γης συναρτάται μόνο από την προσφορά και την ζήτηση που εκδηλώνεται για την ίδια περιοχή. Με απλά λόγια οι επενδύσεις στην γη είναι σε άμεση συνάρτηση με τη σπανιότητα. Σύμφωνα με μελέτες που έχουν γίνει κάθε χρόνος που περνά μετά την πρώτη πενταετία ζωής μίας κατοικίας αφαιρεί από την αξία της περίπου 1% σε σύγκριση με την τιμή που ισχύει για ένα αντίστοιχο καινούργιο. Σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις η τιμή της κατοικίας απεικονίζει την τιμή της γης και του σχετικού δικαιώματος δόμησης που έχει ενσωματώσει. Δεν είναι τυχαίο μάλιστα ότι στο εξωτερικό και κυρίως στις μεγαλουπόλεις πχ Νέα Υόρκη, Λονδίνο, Παρίσι κα , η ανεπάρκεια ελεύθερης γης καθιστά ιδιαίτερα προσοδοφόρα επένδυση την αγορά παλαιών κτιρίων που βρίσκονται σε εγκαταλελειμμένες ή υποβαθμισμένες περιοχές , η κατεδάφιση τους και στην συνέχεια η κατασκευή νέων κτιρίων με πιθανές άλλες χρήσεις. Σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές , το «κλειδί» για την κατανόηση των διακυμάνσεων των τιμών της αγοράς ακινήτων είναι η γη. «Πρόκειται για ένα αγαθό σε σπανιότητα στις αστικές περιοχές και αυτό το στοιχείο καθιστά την αγορά γης ιδιαίτερα θωρακισμένη απέναντι στην κρίση.

Και φυσικά , όταν μιλάμε για γη αναφερόμαστε και στα δικαιώματα που ενσωματώνει πχ συντελεστές δόμησης και κάλυψης , χρήσεις γης, περιορισμοί κ.α) », επισήμανε χαρακτηριστικά επικεφαλής μεγάλης εταιρίας ακινήτων και συνέχιζε : «όσο πιο σπάνια είναι η γη τόσο περισσότερο αυξάνεται η ζήτηση για αυτή και αυτό επηρεάζει και την τιμή του ακινήτου». Η σπανιότητα δεν σημαίνει όμως ότι οι τιμές της γης έχουν πάντα ανοδική τάση. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που αφορούσε τους ποιοτικούς παράγοντες που επηρεάζουν την συμπεριφορά των τιμών, η αξία της γης επηρεάζεται επίσης από την θέση (όχι μόνο στην αστική ενότητα αλλά και στην ίδια την γειτονιά, ) καθώς και από συγκριμένα χαρακτηριστικά που καθορίζουν την «ταυτότητα» της περιοχής όπως : εισόδημα, κοινωνικό και μορφωτικό προφίλ,, εγκληματικότητα, εθνολογική σύνθεση, υποδομές, περιβάλλον κ.α. Αυτά τα στοιχεία διαφοροποιούν την αξία της γης από περιοχή σε περιοχή μαζί φυσικά με το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Όπως επισήμαιναν βετεράνοι κατασκευαστές , σε περιόδους ομαλής λειτουργίας της αγοράς το ποσοστό της αντιπαροχής ενσωμάτωνε στην πραγματικότητα όλους αυτούς τους παράγοντες αφού λάμβανε υπόψη και τα ειδικά πολεοδομικά και χωροταξικά χαρακτηριστικά του κάθε οικοπέδου όπως για παράδειγμα όροι δόμησης και χρήσει γης.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 11:24

Αλλαγές στο τρόπο μεταβίβασης αγροτεμαχίων καθώς δεν απαιτείται πλέον εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα για μεταβιβάσεις αδόμητων αγροτεμαχίων και κληροτεμάχια τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεων ή ορίων οικισμού και τα οποία προέρχονται από αναδασμό ή περιλαμβάνονται στο κτηματολόγιο του Ολοκληρωμένου Συστήματος Διαχείρισης και Ελέγχου του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης. Το ίδιο ισχύει και για τα αδόμητα κληροτεμάχια διανομής. Στην περίπτωση αυτη απαιτείται κτηματογραφικό απόσπασμα του αναδασμού ή του Κτηματολογίου του ΟΣΔΕ ή της πράξης διανομής θεωρημένο από την αρμόδια υπηρεσία τήρησης του αρχείου της πράξης διανομής. Επίσης δεν χρειάζεται από εδώ και πέρα στο συμβόλαιο να υπάρχει εξαρτημένο τοπογραφικό για αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, που βρίσκεται εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών προϋφιστάμενων του 1923, αλλά και οικισμών με κάτω από 2.000 κατοίκους. Οσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κατέθεσαν αίτηση μέχρι 31./12/2011 μπορούν να πληρώσουν την πρώτη δόση μέχρι τέλη Φεβρουαρίου.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 11:24

Όποιος κατέχει αυθαίρετα ακίνητο το οποίο διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης μπορεί να υποβάλλει αίτηση εξαγοράς αρκεί να αποδεικνύει τη κατοχή του . Αυτό προβλέπει νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης . Αναφορά γίνεται και στα ακίνητα που έχουν παραχωρηθεί για βόσκηση αλλά και σε εκτάσεις που εκχερσώθηκαν για γεωργική χρήση πριν τεθεί σε ισχύ το Σύνταγμα του 1975 και διατηρούν την χρήση μέχρι και σήμερα.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 11:24

Με τεράστιου ύψους "ευρωκαμπάνα" απειλείται το ελληνικό Δημόσιο για την παράνομη στέρηση της ακίνητης περιουσίας οικοδομικού συνεταιρισμού, με διαρκείς περιορισμούς που έχουν επιβληθεί για μεγάλο διάστημα, εμποδίζοντας την αξιοποίησή της πάνω από μισό αιώνα! Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο καταδίκασε την Ελλάδα, διαπιστώνοντας ότι παραβιάστηκε το 1ο πρόσθετο πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ (Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου), που προστατεύει τα περιουσιακά δικαιώματα, σε βάρος του συνεταιρισμού λόγω της μακρόχρονης στέρησης της περιουσίας του. Επιφυλάχθηκε, δε, να καθορίσει το ύψος της αποζημίωσης που πρέπει να καταβληθεί στον οικοδομικό συνεταιρισμό που ζητεί 2,2 δισ. ευρώ για την υλική ζημιά και 100.000 ευρώ για ηθική βλάβη. Η ευρωκαταδίκη αναμένεται να ανοίξει τον ασκό του Αιόλου για την καταβολή από το Δημόσιο και άλλων αποζημιώσεων σε συνεταιρισμούς -και όχι μόνο- με αδρανοποιημένη για μεγάλο διάστημα ακίνητη περιουσία.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση το Ευρωδικαστήριο δέχθηκε ότι παραβιάστηκε σε βάρος του συνεταιρισμού η δίκαιη ισορροπία που πρέπει να υπάρχει ανάμεσα στο δημόσιο και το ιδιωτικό συμφέρον και επιφυλάχθηκε να καθορίσει αποζημίωση και για υπερβολική διάρκεια των σχετικών δικών. Η υπόθεση αφορά έκταση 7.353 στρεμμάτων γης καλλιεργούμενης χέρσας και με δασικές ζώνες που απέκτησε το 1966 ο Παραθεριστικός Συνεταιρισμός Υπαλλήλων της Τράπεζας της Ελλάδος στην Παλαιά Φώκαια Αττικής, με σκοπό την κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών. Ο νομάρχης έδωσε τότε σχετική έγκριση, ακολούθησε δύο χρόνια αργότερα έγκριση πολεοδομικής μελέτης από τον υπουργό Δημοσίων Εργων, αλλά εναντιώθηκε αργότερα ο υπουργός Γεωργίας, προβάλλοντας ιδιοκτησιακά δικαιώματα του Δημοσίου. Υστερα από 16ετή δικαστικό αγώνα ο συνεταιρισμός δικαιώθηκε για το ιδιοκτησιακό και το 1995 το υπουργείο Οικονομικών επέβαλε υψηλότατους φόρους 14,5 εκατ. ευρώ για το διάστημα 1982-1992, γεγονός που προκάλεσε νέα δικαστική διαμάχη, που εκκρεμεί ακόμα. Παράλληλα ένα τμήμα της έκτασης χαρακτηρίστηκε δασικό (παραμένει εκκρεμές στην Επιτροπή Δασικών Αμφισβητήσεων), ενώ μπήκαν νέοι μεγάλοι περιορισμοί δόμησης με Προεδρικό Διάταγμα προστασίας της Λαυρεωτικής. Τις προσφυγές του συνεταιρισμού απέρριψε το ΣτΕ. Ομως το Ευρωδικαστήριο δέχθηκε ότι τα αυστηρά κριτήρια του ΣτΕ και η συμπεριφορά των ελληνικών Αρχών επί δεκαετίες μετά την αγορά της γης διατάραξαν τη δίκαιη ισορροπία μεταξύ δημοσίου και ιδιωτικού συμφέροντος, λόγω στέρησης της ακίνητης περιουσίας. Και επιφυλάχθηκε για τη "λυπητερή"...