Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 21:41

Αυξάνεται η αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων αφού στις ελληνικές τράπεζες πληθαίνουν οι περιπτώσεις επιχειρήσεων και επαγγελματιών που αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις του ληζινγκ αλλά και τα ενοίκια των επαγγελματικών χώρων που έχουν δοθεί ως εγγύηση σε δάνεια. Οι αγορές μισθώσεων και οι αγορές ληζινγκ οδηγούνται σε αδιέξοδο απο τα προβλήματα ρευστότητας. Η διέξοδος που πρόσφερε τα προηγούμενα χρόνια το ληζινγκ ακινήτων ως εργαλείο άντλησης ρευστότητας αξιοποιήθηκε από πολλές εταιρίες οι οποίες με αυτό τον τρόπο χρησιμοποίησαν τα ακίνητα τους για άντληση ρευστότητας. Σε ένα περιβάλλον όμως συρρίκνωσης της δαπάνης και έλλειψης ρευστού τα προβλήματα που έχουν ανακύψει στην εξυπηρέτηση του δανεισμού είναι σημαντικά και σίγουρα αν το φαινόμενο αυτό πάρει μεγαλύτερες διαστάσεις τότε μπορεί να επηρεάσει συνολικά την αγορά ακινήτων. Το ίδιο ισχύει και με τα μισθώματα τόσο γραφείων όσο και εμπορικών χώρων που χρησιμοποιούν τα εισπρατόμενα ενοίκια ως εγγύηση του δανείου αγοράς. Ηδη αρκετοί μισθωτές βρίσκονται σε δυσκολία ή και σε αδυναμία να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τα μισθωτήρια συμβόλαια τους. Και σε αυτή την περίπτωση οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων είναι άμεσες και ορατές. Όπως επισήμανε χαρακτηριστικά τραπεζίτης ο οποίος ασχολείται με θέματα ανάλυσης κινδύνου « όταν η αγορά βρίσκεται σε κρίση κανείς δεν μπορεί να εκτιμήσει ούτε το μέγεθος αλλά ούτε και την πηγή του κινδύνου. Και για τον λόγο αυτό δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων θα κληθεί να αντιμετωπίσει ίσως την μεγαλύτερη κρίση του αιώνα. Απο την πλευρά του το κράτος δεν κάνει τίποτε για να αποτρέψει αυτή την προοτπική και η πρόσφατη κίνηση του υπουργού Οικονομικών να επιβάλλει την μείωση των μισθωμάτων έως 20% είναι ενδεικτική των τάσεων που επικρατούν στο οικονομικό επιτελείο.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 21:41

Τρεις Δήμαρχοι της Νότιας Ευβοίας καθώς και η πρωτοβουλία κατοίκων της Νότιας Καρυστίας, διαμαρτύρονται για την αντισυνταγματική ρύθμιση του ν/σ για τις ΑΠΕ σύμφωνα με την οποία «θα χαρακτηρίζονται κατά προτεραιότητα ως δημόσιες δασικές, οι εκτάσεις που σχεδιάζονται να εγκατασταθούν αιολικά πάρκα και θα υποχρεούνται όλες οι Υπηρεσίες να αδειοδοτούν τα αιολικά πάρκα, ασχέτως αν υπάρχουν νόμιμες ενστάσεις και δικαστικές προσφυγές από τους ιδιοκτήτες γης». Δηλαδή, θα «κατάσχονται» ιδιωτικές περιουσίες χωρίς αντάλλαγμα για τους ιδιοκτήτες και θα παραδίδονται πλέον από το κράτος στις εταιρείες ΑΠΕ. Με αυτή τη φωτογραφική διάταξη, οι εταιρείες θα αποφεύγουν να αποζημιώνουν τους νόμιμους ντόπιους ιδιοκτήτες, οι οποίοι τους έχουν ζητήσει ενοίκιο 500-1000 ευρώ ανά στρέμμα. Η υπόθεση εμπνέει έντονες ανησυχίες καθώς θυμίζει την πρόσφατη ιστορία των αποζημιώσεων του Βατοπεδίου. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, το Ελληνικό Δημόσιο ουσιαστικά χαρίζει, έναντι ασήμαντου μισθώματος των 50ευρώ/στρεμμα ετησίως (ή 1000 ευρώ/στρέμμα την 20ετία εφάπαξ) οικόπεδα στις ιδιωτικές εταιρείες αιολικών πάρκων. Πρόκειται δηλαδή για απώλεια εκατοντάδων εκατομμυρίων €, αφού το 99% των αιολικών πάρκων που λειτουργούν ανά τη χώρα έχει εγκατασταθεί με τον εξής τρόπο: Με το Νόμο 2941/2001 επί Υπουργίας Ανωμερίτη, τα αιολικά πάρκα χαρακτηρίστηκαν ως «δημόσιας ωφέλειας» και συμπεριελήφθησαν στη δασική νομοθεσία ως ισότιμα με τα στρατιωτικά έργα. Έτσι επιτράπηκε να εγκαθίστανται νόμιμα σε δημόσιες δασικές εκτάσεις και ορίστηκε αποζημίωση-έσοδο του κράτους από τις εταιρείες ΑΠΕ, που ανερχόταν σε 1% του προϋπολογισμού του έργου. Ο νόμος αυτός έγινε για να ξεπεραστούν Αποφάσεις του ΣτΕ κατά πολλών αιολικών πάρκων που είχαν ήδη εγκατασταθεί σε δημόσιες εκτάσεις, με Υπ. Απόφαση του 1998 της Βάσως Παπανδρέου και μάλιστα δωρεάν, ενώ απαιτούνταν Νόμος και αποζημίωση του Δημοσίου. Για τις λεπτομέρειες της καταβολής του εσόδου από το Δημόσιο εξουσιοδοτήθηκαν οι Υπουργοί Γεωργίας & Οικονομίας για έκδοση Υπουργικής Απόφασης η οποία δεν εκδόθηκε ποτέ. Δηλαδή ποτέ δεν πληρώθηκε το κράτος για την παραχώρηση των εκτάσεων, ενώ τα αιολικά πάρκα συνέχιζαν κανονικότατα να κατασκευάζονται χωρίς να πληρώνουν ούτε 1 ευρώ. Με το Νόμο 3208/2003 επί Υπουργίας Δρυ, καθορίστηκε (άσχετα από τις ΑΠΕ) ότι για επεμβάσεις σε εκτάσεις που διαχειρίζεται η Δασική Υπηρεσία , θα καταβάλλεται «αντάλλαγμα χρήσης». Το αντάλλαγμα χρήσης είναι ένα τυπικό αντίτιμο: κόστος αναδάσωσης επί 2 (50ευρω ανά στρέμμα/έτος) και αφορά μελισσοκόμους και κτηνοτρόφους, όπως αποδεικνύει και επίσημο έγγραφο του Υπουργείου Γεωργίας (87557/466 στις 6-2-2006). Οι εταιρείες με τα αιολικά πάρκα συνέχιζαν να μην πληρώνουν ούτε ευρώ, ενώ εισέπρατταν κανονικότατα και τις επιδοτήσεις και τα τιμολόγια τους από τη ΔΕΗ, μέχρι το 2006. Στη συνέχεια με το άρθρο 19 του Ν. 3377/2005 επί Υπουργίας Μπασιάκου, τα αιολικά πάρκα συμπεριλήφθηκαν στη σχετική ρύθμιση του Ν. 3208/2003 ώστε να πληρώνουν το τυπικό «αντάλλαγμα χρήσης του μελισσοκόμου» των 50ευρώ/στρεμμα ετησίως (ή 1000ευρώ εφάπαξ στην 20ετια), το οποίο είναι αστείο μπροστά στο 1% του προϋπολογισμού, που κι αυτό είναι μηδαμινό τίμημα. Αυτό το καθεστώς σε βάρος του Ελληνικού Δημοσίου ισχύει από το 2006 (από το 1998 ως το 2006 δεν πλήρωσαν ούτε ευρώ) και παρόλ’αυτά τον Ιανουάριο του 2006 οι εταιρείες των αιολικών πάρκων, διαμαρτυρήθηκαν ότι το «αντάλλαγμα χρήσης του μελισσοκόμου» είναι υψηλό και ζήτησαν τόσο τη μείωση του τιμήματος, όσο και τον υπολογισμό λιγότερων στρεμμάτων για τα έργα, ζητώντας να χαρακτηριστούν τα αιολικά πάρκα «ιδιαίτερου κοινωνικού χαρακτήρα» προκειμένου να μειωθεί το αντάλλαγμα χρήσης. Τα αιτήματα αυτά έγιναν δεκτά στον καινούριο νόμο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής, παρόλο που η διεύθυνση Προστασίας Δασών και το τμήμα αλλαγής χρήσης Δασικών Γαιών του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης είχε απαντήσει με το έγγραφό της 87557/466 στις 6-2-2006 ότι δεν μπορούν να γίνουν δεκτά.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 21:41

Ποια είναι η πραγματική εικόνα της αγοράς εξοχικών ακινήτων σήμερα; Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι βρισκόμαστε στην βίαιη αλλαγή του πλαισίου λειτουργίας της αγοράς όπου οι μικροί παίκτες (κατασκευαστές και μεσίτες ) οδηγούνται στο περιθώριο ενώ την ίδια τύχη έχουν δραστηριότητες οι οποίες είχαν εμφανιστεί τα τελευταία χρόνια στην αγορά κυρίως εξοχικής κατοικίας όπως για παράδειγμα την ανάπτυξη μικρών συγκροτημάτων κατοικιών που προσφέρονταν προς ενοικίαση κυρίως στις αγορές του εξωτερικού. Ήδη στην διάρκεια του δωδεκαμήνου που πέρασε πολλές μικρού μεγέθους τοπικές επιχειρήσεις που ασχολούνταν με μεσιτικές εργασίες σε μεγάλα παραθεριστικά θέρετρα έχουν αναστείλει τις δραστηριότητες τους καθώς η κατακόρυφη πτώση των συναλλαγών (40% σε σύγκριση με το 2009 ) είχε αποτέλεσμα την μείωση των εσόδων. Σε γνωστό νησί των Κυκλάδων με έντονη δραστηριότητα την τελευταία δεκαετία έχουν αναστείλει την δραστηριότητα τους τουλάχιστον δύο από τις δέκα μεσιτικές επιχειρήσεις ενώ μέχρι το τέλος του χρόνου δεν αποκλείεται να σταματήσουν την λειτουργία τους ακόμα δύο . Το φαινόμενο αυτό είναι ιδιαίτερα έντονο σε Κυκλάδες και Κρήτη όπου η θεματική μεγέθυνση της αγοράς δημιούργησε επιχειρηματικές ευκαιρίες. Παράλληλα και οι επιχειρήσεις που λειτουργούν έχουν περικόψει τις δαπάνες τους και αυτό είναι ιδιαίτερα έντονο στις κινήσεις προβολής των ακινήτων σε έντυπα πανελλαδικής εμβέλειας όπου η ο όγκος των καταχωρήσεων έχει μειωθεί τουλάχιστον 35% σε σύγκριση με την αντίστοιχη χρονική περίοδο. Από την καθίζηση των μεταβιβάσεων εξοχικών έχουν επηρεαστεί και μία σειρά άλλων κλάδων που ήταν σε άμεση εξάρτηση με την αγορά εξοχικής κατοικίας όπως για παράδειγμα οι συμβολαιογράφοι αλλά και οι υποθηκοφύλακες. Σε άλλο νησί των Κυκλάδων οι τοπικοί συμβολαιογράφοι μιλούν για πτώση της δραστηριότητας που ξεπερνά το 80% σε σύγκριση με το 2007. Ζοφερή είναι η εικόνα που έχει διαμορφωθεί στην οικοδομή καθώς οι άδειες έχουν περιοριστεί σε ποσοστά που ξεπερνούν το 20 % (αθροιστικά σε σύγκριση με το 2008 η πτώση ξεπερνά το 35% σε μέσα επίπεδα) και ήδη πολλές μικρές τοπικές επιχειρήσεις έχουν προχωρήσει σε απολύσεις εργατών , ενώ έχει αρχίσει να συζητείται και το ενδεχόμενο συγχωνεύσεων εργολαβικών συνεργείων. Ειδικότερα , τα συνεργεία εργολάβων ενδεχομένως να προκαλέσουν και κοινωνικές εντάσεις στις τοπικές κλειστές κοινωνίες αφού στην συγκεκριμένη αγορά ένα σημαντικό μερίδιο έχουν επιχειρηματίες αλβανικής προέλευσης οι οποίοι έχουν την δυνατότητα προσαρμογής της τιμολογιακής τους πολιτικής σε αντίθεση με τους έλληνες συναδέλφους τους . Ήδη κόντρες έχουν ξεσπάσει στις τοπικές κοινωνίες αφού οι μεν κατηγορούν τους δε για «κτύπημα» των τιμών κάτω του κόστους. Μία άλλη άγνωστη σε πολλούς «παράπλευρη απώλεια» αφορά τις μικρές βιοτεχνικές κατά βάση μονάδες οι οποίες κάλυπταν τις ανάγκες της τοπικής οικοδομικής αγοράς. Ήδη πολλές από αυτές –κυρίως αυτές που ιδρύθηκαν με τραπεζικό δανεισμό στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας- αντιμετωπίζουν πρόβλημα επιβίωσης αφού έχουν να αντιμετωπίσουν ταυτόχρονα την μείωση της δραστηριότητας και την ανάγκη εξυπηρέτησης του δανεισμού που γίνεται πλέον πιεστική.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 21:41

Πιο δύσκολo θα είναι το επόμενο επτάμηνο για τη αγορά ακινήτων , καθώς σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, η πολυπόθητη ανάκαμψη αν διατηρηθούν τα σημερινά δεδομένα είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών , κατασκευαστών ,επιχειρηματιών και αναλυτών της αγοράς ακινήτων καθώς και τραπεζιτών στην διάρκεια του επόμενου χρόνου οι επενδύσεις σε κατοικία θα κινηθούν στα φετεινά επίπεδα και ενδεχομένως από το β΄ εξάμηνο του 2011 να σημειωθεί οριακή βελτίωση. Το επίπεδο των τιμών στις κατοικίες είναι πολύ πιθανό να σημειώσει περαιτέρω μικρή υποχώρηση ενώ οι αποδόσεις στα επαγγελματικά ακίνητα εκτιμάται ότι θα σημειώσουν περαιτέρω αύξηση. Αβεβαιότητα , επικρατεί ως προς τη πορεία των μεταβιβάσεων καθώς καταλυτικές θα είναι οι επιπτώσεις από το νέο φορολογικό νομο . Η αγορά , μπορεί να επηρεαστεί και από μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών αν και η πρόσφατη εμπειρία έδειξε ότι οι «πληροφορίες» για αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζουν , όπως στο παρελθόν τον όγκο των συναλλαγών.Μεγάλο ερωτηματικό παραμένει η πορεία της εξοχικής κατοικίας αν και όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η εγχώρια ζήτηση θα κινηθεί περίπου στα περυσινά επίπεδα χωρίς να υπάρχουν ενδείξεις για μία πιο θετική εξέλιξη. Ερωτηματικό παραμένει η ζήτηση από το εξωτερικό , η οποία συναρτάται από παράγοντες που με τα σημερινά δεδομένα δεν μπορούν να αξιολογηθούν . Η πορεία των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά και των ΗΠΑ εεπηρεάζει τουριστικό προϊόν ενώ σημαντκός παράγων είναι και η ισοτιμία του ευρώ κυρίως σε σχέση με το δολάριο . Αναφορικά με την χρηματοδότηση το σκηνικό δεν φαίνεται να διαφοροποιείται αισθητα Η πιστωτική επέκταση θα κινηθεί σε χαμηλά επίπεδα ενώ τα κριτήρια χορηγήσεων από πλευράς τραπεζών δεν φαίνεται ότι θα γίνουν πιο ελαστικά. Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να αποκλειστεί αύξηση του επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζα η οποία τοποθετείται χρονικά περί το τέλος του β΄ εξαμήνου.Σε κάθε περίπτωση η τραπεζική χρηματοδότηση δεν φαίνεται ότι θα δώσει την ώθηση για την αναθέρμανση της ζήτησης.