Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Αν προσπαθήσει κανείς να περιγράψει με λίγες λέξεις την σημερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων αρκεί μία φράση «τέλος εποχής». Τα στοιχεία που αφορούν τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων οδηγούν σε ένα συμπέρασμα : όταν περάσει η κρίση το επόμενο σημείο ισορροπίας που θα επιτευχθεί στην κτηματαγορά δεν θα έχει καμία σχέση με την εικόνα των τελευταίων 50 ετών. Η διαπίστωση αυτή δεν εντοπίζεται μόνο στα πραγματικά της δεδομένα (προσφορά , ζήτηση, τιμές επιμέρους αγορές κ.α) αλλά και στους παίκτες που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η επόμενη μέρα της αγοράς θα χαρακτηρίζεται απο την συγκέντρωση . Ήδη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων αυτό γίνεται είναι κάτι παραπάνω από φανερό. Η εμπορική δραστηριότητα περιορίζεται σε συγκεκριμένα σημεία όπου τα οι διαθέσιμοι χώροι είναι πλέον περιορισμένοι . Στα σημεία αυτά ο ρόλος των ισχυρών παικτών του εμπορίου είναι κυρίαρχος και δεν αμφισβητείται πλέον από κανένα. Παράλληλα ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι το γεγονός της ανάπτυξης νέων εμπορικών σημείων γύρω απο τα εμπορικά κέντρα. Η άλλη όψη του νομίσματος είναι ο θάνατος των συνοικιακών αγορών αλλά και των παράπλευρων οδών όπου δραστηριοποιούνται μικρομεσαίες επιχειρήσεις κατά κύριο λόγο. Ανάλογη είναι και η εικόνα που τείνει να διαμορφωθεί και στην αγορά γραφειακών χώρων . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι η σχεδόν ολιγοπωλιακή οργάνωση της προσφοράς και η ανάπτυξη περιοχών με βάση κατά κύριο λόγο της διαθεσιμότητα γης. Αν και το φαινόμενο αυτό δεν είναι ακόμα ορατό εντούτοις η συρρίκνωση των παραδοσιακών περιοχών της αγοράς γραφειακών χώρων και η κατασκευή χώρων γραφείων σε περιοχές οι οποίες πριν απο λίγα μόλις χρόνια δεν περιλαμβάνονταν στο «χάρτη» της αγορας (Λ. Αθηνών, σταθμοί μετρό κ.α) είναι μία ασφαλής ένδειξη για τις νέες τάσεις που επικρατούν στην συγκεκριμένη αγορά. Στην αγορά κατοικίας οι εξελίξεις σίγουρα είναι πιο βραδείς σε σύγκριση με τα επαγγελματικά ακίνητα αλλά είναι δεδομένο ότι και στην περίπτωση οι ανακατατάξεις έχουν δρομολογηθεί. Το πρώτο στοιχείο που χαρακτηρίζει την αγορά είναι ο κορεσμός πολλών τοπικών αγορών και η ανάπτυξη νέων. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι οι περιοχές στις οποίες βασίσθηκε η έκρηξη της προσφοράς ακινήτων στην διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας βρίσκονται πλέον στα όρια τους αφού η έλλειψη ελεύθερης γης θα έχει ως συνέπεια η δραστηριότητα στα επόμενα χρόνια να εστιάζεται στην αγορά των μεταχειρισμένων. Παράλληλα , οι έντονες και βίαιες αλλαγές (εθνογραφικές και οικονομικές) που έχουν καταγραφεί στα περισσότερα αστικά κέντρα της χώρας έχουν οδηγήσει πολλές συνοικίες σε καθεστώς γκετοποίησης. Φυσικά οι περιοχές αυτές ήδη είναι εκτός αγοράς. Οι εξελίξεις αυτές επηρεάζουν και την επιχειρηματική δραστηριότητα του κλάδου όπου αναμένονται βίαιες ανακατατάξεις που θα έχουν και αυτές τα χαρακτηριστικά της συγκέντρωσης. Αν και αυτή την στιγμή δεν είναι ορατό ένα θα πρέπει να θεωρείται σίγουρο :οι "μεγάλοι των κατασκευών θα διεκδικήσουν μερίδιο στη πίττα της αγοράς κατοικίας και η αλλαγή πλεύσης της οικονομικής πολιτικής είναι μία εξέλιξη που τους ευνοεί. Μία τέτοια εξέλιξη θα έχει άμεση επίπτωση και στην μορφή του προϊόντος αφού το πιθανότερο είναι πλέον οι πολυκατοικίες να δώσουν τη θέση τους στην μεγάλες αναπτύξεις άκρα της πόλης όπου υπάρχει ακόμα ελεύθερη γη.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

«Ποιος είναι ο μεγαλύτερος εχθρός της αγοράς ακινήτων; Μα φυσικά η πολυνομία και το πολύπλοκο φορολογικό και χωροταξικό καθεστώς . Αν δεν λυθούν όλα αυτά τα προβλήματα τότε όλοι θα εξακολουθήσουμε να περπατάμε στο τέλμα της μιζέριας». Έτσι απάντησε έγκυρος νομικός στο ερώτημα για το κατά πόσο το θεσμικό πλαίσιο θα διευκολύνει την πορεία της αγοράς στα επόμενα χρόνια. «Ένα τεράστιο πρόβλημα το οποίο σε πολύ λίγα χρόνια θα επηρεάσει την προσφορά ακινήτων στις μεγάλες πόλεις είναι το κληρονομικό δίκαιο. Όπως είναι διατυπωμένο σήμερα ουσιαστικά αποτρέπει την εκμετάλλευση οικοδομικών μπλοκ που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης καθώς και μεγάλες εκτάσεις αστικής και αγροτικής γης. Με απλά λόγια να δεν βρεθεί λύση τότε οι τιμές θα εκτιναχθούν στα ύψη. » επισήμανε χαρακτηριστικά ο ίδιος νομικός και συνέχισε: «Παράγοντες που θα επηρεάσουν τη προσφορά και συνακόλουθα τις τιμές είναι επίσης οι ελλείψεις τίτλων ιδιοκτησίας που είναι σύνηθες φαινόμενο σε ολόκληρες χωροταξικές περιφέρειες της χώρας αλλά και το πρωτοφανές για τα ελληνικά δεδομένα καθεστώς τεράστιων εκτάσεων γης που δεν ανήκουν στο σχέδιο πόλης. Η πολυνομία στο καθεστώς χρήσης και δόμησης είναι εφιάλτης για κάθε επενδύτη που θέλει να αξιοποιήσει μία καινούργια περιοχή. Αν εμείς έχουμε συνηθίσει να ζούμε σε τέτοιο θεσμικό περιβάλλον –και πολύ από εμάς να το εκμεταλλευόμαστε επαγγελματικά- για τους ξένους επενδυτές όλα αυτά είναι αδιανόητα. Ούτε θέλουν αλλά ούτε και μπορούν να τα διαχειρίζονται.» Ανάλογες είναι και οι επισημάνσεις γνωστού φοροτεχνικού που για ευνόητους λόγους θέλει να κρατήσει την ανωνυμία του. «Με το καθεστώς του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων –εντός και εκτός σχεδίου –είχε μπει μία τάξη στην αγορά. Τώρα όλα αυτά αλλάζουν αφού στη πραγματικότητα για ακίνητα που βρίσκονται στη ίδια περιοχή και έχουν τα ίδια ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά θα ισχύσουν διαφορετικοί τρόποι φορολόγησης. Πρόκειται για μία γραφειοκρατική σχιζοφρένεια η οποία δεν ξέρουμε που τελικά θα καταλήξει. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και το υψηλό κόστος φορολόγησης και φορολογικής διαχείρισης τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει κανείς ότι η επόμενη μέρα δεν θα είναι καθόλου εύκολη για την αγορά. Θα πρέπει το κράτος να βάλει τάξη σε όλη αυτή τη πανσπερμία νόμων και διατάξεων και να καταστήσει ανταγωνιστικό το φορολογικό πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς ακινήτων. Σε διαφορετική περίπτωση θα εξακολουθήσουμε για πολλά χρόνια ακόμα να βλέπουμε τους ξένους επενδυτές με τα κιάλια.» Ανάλογους προβληματισμούς διατυπώνουν και πολεοδόμοι οι οποίοι με κάθε τρόπο επισημαίνουν την ανάγκη να λυθεί άμεσα το θέμα των χρήσεων γης αλλά και του χωροταξικού σχεδιασμού.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Σχεδόν αδύνατη είναι πλέον η επίτευξη συμφωνιών για την πώληση βιομηχανικών και βιοτεχνικών χώρων και αιτία είναι το υπουργείο Οικονομικών. Η κατακόρυφη πτώση των τιμών τους την τελευταία διετία είχε ως αποτέλεσμα να μεγαλώσει ακόμα περισσότερο η διαφορά μεταξύ της τιμής της εφορίας και της εμπορικής αξίας. από την άλλη πλευρά η πτώση των επενδύσεων στην βιομηχανία επηρέασε τη ζήτηση για χώρους καθώς αυτή την στιγμή το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι ανύπαρκτο. Ενδεικτική είναι η περίπτωση βιομηχανικού κτιρίου μερικών χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων σε πόλη της Πελοποννήσου που πουλήθηκε από τράπεζα προ 35 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με πρόσφατες αποτιμήσεις υπαρχόντων βιομηχανικών χώρων η τρέχουσα αξία τους μπορεί να είναι έως και 70% χαμηλότερη από την αντικειμενική. Η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση είναι τόσο μεγάλη ώστε να “μπλοκάρουν” ακόμα και οι λίγες συζητήσεις που γίνονται. Από την άλλη πλευρά οι τιμές των τεκμαρτών ενοικίων είναι σημαντικά υψηλότερες από τις εμπορικές και αυτό φρενάρει και τις προοπτικές ενοικίασης.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Τα επίσημα στοιχεία επιβεβαιώνουν τα ρεπορταζ του realestatenews.gr για την απαξίωση της ελληνικής αγοράς ακινήτων στο εξωτερικό. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία που προέρχονται απο την κεντρική τράπεζα προκύπτει ότι η ζήτηση από το εξωτερικό φαίνεται να έχει συμβάλλει και αυτή με την σειρά της στην πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας.Η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων παρουσίασε κατά το 1ο 6μηνο.΄10 μικρή μείωση στα € 50,8 εκατ., έναντι € 66,9 εκατ. στο 1ο 6μηνο.΄09. Δηλαδή με απλά λόγια το ποσό αυτό αναλογεί στην αγορά 500 σπιτιών μέσης αξίας 100.000 ευρώ το κάθε ένα. Πρόκειται για αρνητικό ρεκορ των τελευταίων δεκαετιών και απεικονίζει ανάγλυφα την απαξίωση της ελληνικής αγοράς ως επενδυτική προοπτική για επιχειρηματικά ακίνητα και ακίνητα εισοδήματος αλλά και για εξοχική κατοικία στο εξωτερικό. Το χειρότερο είναι ότι εκατοντάδες ξένοι με πολυετή παρουσία στην Ελλάδα πωλούν και φεύγουν προς την Τουρκία την ίδια στιγμή που το οικονομικό επιτελείο της Κυβέρνησης δεν προχωρά σε καμμία πρωτοβουλία για να αντιμετωπίσει το τεράστιο πρόβλημα.