Μπορεί κάποιος να χάσει το σπίτι που αγόρασε αν και ακολούθησε τη νόμιμη διαδικασία για τον απλούστατο λόγο ότι ο πωλητής είναι κακοπληρωτής. Το Δημόσιο έχει το δικαίωμα να ακυρώσει την αγοραπωλησία και να προχωρήσει σε κατάσχεση του ακινήτου προκειμένου να πιέσει για να πάρει τα οφειλόμενα από αυτόν που πούλησε το ακίνητο. Και σκεφτείτε να έχετε αγοράσει ένα ακίνητο και να σας το κατάσχουν για τις «αμαρτίες» του πωλητή.

Το φαινόμενο αυτό είναι σπάνιο στα ελληνικά χρονικά ωστόσο, με δεδομένο ότι τα ληξιπρόθεσμα χρέη έχουν φτάσει τα 67 δις ευρώ δεν αποκλείεται το δημόσιο να σκληρύνει ακόμη περισσότερο τη στάση του. Η διαδικασία είναι η εξής:

Κάποιος διαθέτει ένα ακίνητο, συνήθως όχι την πρώτη κατοικία και το βγάζει στο σφυρί. Ο αγοραστής πληρώνει κανονικά, η αγοραπωλησία είναι απολύτως νόμιμη και μπαίνει στο σπίτι που απέκτησε. Μετά από λίγο καιρό το δημόσιο διαπιστώνει ότι ο πωλητής χρωστά στην εφορία. Μπορεί, λοιπόν, να προχωρήσει σε κατάσχεση του πωληθέντος ακινήτου κάνοντας χρήση της διαδικασίας της «διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας».

Η αγωγή του δημοσίου αναφέρει ότι ο πωλητής καταδολίευσε, δηλαδή κορόιδεψε το δημόσιο. Η διαδικασία κοινοποιείται τόσο στον οφειλέτη όσο και στον αγοραστή ο οποίος πρέπει να προσλάβει δικηγόρο, να υποστεί απίστευτη ταλαιπωρία προκειμένου να αποδείξει ότι δεν είναι… ελέφαντας, δηλαδή ότι πλήρωσε κανονικά και με το νόμο και δεν φταίει αυτός για τα χρέη του πωλητής.

Γιατί, όμως, το δημόσιο το κάνει αυτό; Αυτή η διαδικασία εφαρμόζεται επειδή πολλές φορές κάποιος που χρωστά χρήματα στο δημόσιο μεταβιβάζει τα ακίνητά του σε συγγενικό πρόσωπο για να γλιτώσει την κατάσχεση. Αυτή είναι καταδολίευση και το δημόσιο επιχειρεί να προστατευτεί από τους κακοπληρωτές. Αν ο αγοραστής δεν έχει καμιά συγγένεια με τον πωλητή τότε η περιπέτειά του θα λήξει σύντομα.

Ισως γι' αυτό, το καλύτερο για τον αγοραστή είναι να μπορεί να ελέγχει αν ο πωλητής χρωστά στο δημόσιο, ώστε να ,ην βρεθεί προ εκπλήξεων.

Βρήκατε το ακίνητο που ικανοποιεί τις απαιτήσεις σας και συμφωνείτε με τον πωλητή. Νομίζετε ότι μπορείτε να αισθάνεστε σίγουρός ότι η δουλειά θα προχωρήσει. Λάθος. Μπορούν να ανακύψουν προβλήματα μέχρι την στιγμή της υπογραφής των συμβολαίων. Ποιά είναι και πως αντιμετωπίζονται ; Διαβάστε το ρεπορταζ:

1. Η τεχνική επιθεώρηση μπορεί να αποκαλύψει εκτεταμένες ζημιές . Σε περίπτωση που ανακύψουν τεχνικής φύσης προβλήματα τότε κουβεντιάστε με τον πωλητή . Το ενα ενδεχόμενο είναι να δεκτεί να καλύψει μέρος της δαπάνης αποκατάστασης, το άλλο ενδεχόμενο είναι να περιορίσει το τίμημα και το τρίτο να σπάσετε τη συμφωνία. Επειδή είναι στην μέση η προκαταβολή καλό είναι όταν την καταβάλετε να έχετε ζητήσει την συμβολή δικηγόρου για να προβλέψει τέτοια ενδεχόμενα.

2. Η εκτίμηση της τράπεζας είναι χαμηλή . Η τράπεζα εκτιμά κάθε ακίνητο που δανειοδοτεί ώστε αν κάτι πάει στραβά, η αξία του σπιτιού να καλύπτει το δάνειο. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση; ή βάζετε λεφτά απο την τσέπη σας, ή συζητάτε με τον πωλητή για μείωση τιμήματος ή για τμηματική καταβολή της διαφοράς ή καθυστερείτε για να πάτε σε άλλη τραπεζα ή ...

3. Ο δικηγόρος ανακαλύπτει προβλήματα στο συμβόλαιο. Η έρευνα των τίτλων ανακαλύπτει πχ απαίτηση κατά της περιουσίας . Στην περίπτωση αυτή καλό είναι να συζητήσετε το θέμα με τον δικηγόρο σας ώστε να προτείνετε μία λύση στον πωλητή. Σε περίπτωση που δεν την δεκτει τότε ακολουθήστε την συμβουλή του νομικού. Το χειρότερο που μπορεί να σας προκύψει είναι να διαλύσετε την συμφωνία. Για την προκαταβολή ισχύουν οι επισημάνσεις που αναφέρονται στην περίπτωση (1).

4. Τι γίνεται στην περίπτωση που είτε ο αγοραστής  είτε ο πωλητής κάνει πίσω στην συμφωνία. Η λύση θα προβλέπεται στο συμφωνητικό της προκαταβολής. Καλό είναι να υπάρχει μία ρήτρα στην περίπτωση που κάνει πίσω -για δικούς του λόγους ο καθένας-είτε η μία είτε η άλλη πλευρά . Η λογική εδώ είναι ότι και οι δύο πλευρές θα πρέπει να αποζημιωθούν για το χρονικό διάστημα που το σπίτι ήταν εκτός αγοράς (πωλητής) ή που σταμάτησε η έρευνα αγοράς (αγοραστής)

5. Απρόβλεπτα γεγονότα θέτουν την περιοχή σε "καραντίνα". Ένας σεισμός ή μία περιβαντολλογική καταστροφή μπορεί να ανατρέψουν όλα τα δεδομένα της περιοχής στο μεσοδιάστημα μέχρι την υπογραφή των συμβολαίων. Η μοναδική διασφάλιση είναι η πρόβλεψη της προοπτικής αυτής στο συμφωνητικό της προκαταβολής.

6. Σφάλματα και απρόβλεπτα γεγονότα. Λάθη είτε της μίας είτε της άλλης πλευράς μπορεί να οδηγήσουν σε καθυστέρηση την υπογραφή των συμβολαίων. Το πιό σηνηθισμένο είναι οι δύο πλευρές να δείξουν κατανόηση. Αν θέλετε να είστε σίγουρος τότε η καλύτερη λύση είναι η ρήτρα καθυστέρησης -και για τις δύο πλευρες- που θα τα προβλέπει.

Είναι μια δύσκολη στιγμή για ένα ιδιοκτήτη που προσπαθεί να πουλήσει καθώς οι αγοραπωλησίες κατοικιών έχουν πέσει κατακόρυφα. Σύμφωνα με ερευνες μόνο το 30% των σπιτιών που προσφέρονται προς πώληση στις αγορές των μεγάλων αστικών κέντρων πωλούνται σε τρείς μήνες χωρίς να χρειαστεί οι ιδιοκτήτες να περικόψουν τις ζητούμενες τιμές. Όλα δείχνουν ότι κλειδί για μία γρήγορη πώήση είναι ο καθοσρισμός της ζητούμενης τιμή. Όπως λένε οι ειδικοί το πρώτο βήμα είναι να μη υπερκτιμήσετε την αξία του ακινήτου σας αλλά πως θα καθορίσετε μία ρεαλιστική τιμή;

1. Προσπαθήστε να αντιμετωπίσετε το ακίνητο ως Προϊόν. Όταν αποφασίσετε να βάλετε ένα σπίτι προς πώληση , σταματήστε να αναφέρεστε σε αυτό ως "το σπίτι μου». Αυτό θα σας βοηθήσει να πάρετε κάποια συναισθηματική απόσταση ως πωλητής απο το σπίτι. Προσπαθείστε να δείτε την περιοχή και το σπίτι με αντικειμενικότητα και απο την σκοπιά του δυνητικού αγοραστή

2. Περιήγηση στη γειτονιά Ερευνήστε ως αγοραστής τους ανταγωνιστές σας στην γειτονιά. Γνωρίζοντας τι πωλείται και σε ποιά κατάσταση βρίσκεται έχετε μία ρεαλιστική εικόνα την κατάστασης. Επίσης μπορεί να διαπιστώσετε ότι η κουζίνα και το μπάνιο του σπιτιού είναι "ταλαιπωρημένα" και χρειάζεται να γίνει παρέμβαση προκειμένου να ανταγωνιστείτε το απέναντι σπίτι που πωλείται. Σε διαφορετική περίπτωση προετοιμαστείτε ψυχολογικά να ρίξετε την τιμή.

3. Κάντε ένα τεστ Δείτε τι συμβαίνει κατά τη διάρκεια των πρώτων τριών εβδομάδων που το σπίτι είναι στην αγορά προς πώληση. Εάν δυνητικοί αγοραστές δεν κάνουν προσφορές αυτό σημαίνει ότι είτε το σπίτι έχει πρόβλημα είτε η τιμή είναι υψηλή. Τότε είναι η πιο κατάλληλη στιγμή να προσαρμοστείτε...

4. Υπάρχει και η απόσυρση Αν έχετε ήδη ρίξει την τιμή και παρόλα αυτά το σπίτι έχει καθίσει για πολύ καιρό στη αγορά θα μπορούσατε να εξετάσετε τη απόσυρση του για λίγο καιρό.

Σίγουρα η απόφαση να πουλήσει κάποιος ένα ακίνητο δεν είναι καθόλου εύκολη. Πολλές φορές ο ιδιοκτήτης είναι συναισθηματικά φορτισμένος. Άλλες φορές πάλι, παρασύρεται από την ανάγκη σύντομης ρευστοποίησης. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αυτός που πουλά, αισθάνεται ότι αποχωρίζεται ένα «κομμάτι της ζωής του». Αυτή η φόρτιση φέρνει λάθη. Εμείς προσπαθήσαμε να συγκεντρώσουμε τα τέσσερα πιο σοβαρά και σας τα παρουσιάζουμε ελπίζοντας ότι δεν θα τα κάνετε:

1.Μη έχετε συνεχώς το σπίτι στην αγορά: Είναι συνηθισμένο φαινόμενο η αγγελία της πώλησης να επαναλαμβάνεται για μεγάλο χρονικό διάστημα σε εφημερίδες και διαδικτυακούς τόπους. Οι υποψήφιοι αγοραστές όταν βλέπουν συνεχώς την αγγελία βγάζουν το συμπέρασμα ότι το ακίνητο παραμένει στα αζήτητα και αυτό μπορεί να σημαίνει είτε υψηλή τιμή είτε κάποιο μειονέκτημα. Παράλληλα , προκαλεί μεγαλύτερα παζάρια αφού το μήνυμα που περνά είναι ότι , ο ιδιοκτήτης είναι απελπισμένος και επομένως ευάλωτος στην διαπραγμάτευση. Η δημοσίευση του ακινήτου ανά τακτά χρονικά διαστήματα είναι ένας τρόπος να περιορίσετε τις αρνητικές συνέπειες από την συνεχή έκθεση του.

2. Τιμή: Η συχνή αλλαγή της τιμής είναι ένα συνηθισμένο λάθος που κάνουν οι πωλητές και οι εκπρόσωποι τους. Ορισμένες φορές μάλιστα , οι τελευταίοι, αλλάζουν την τιμή αυθαίρετα με αποτέλεσμα να αμφισβητείται ακόμα και η σοβαρότητα του πωλητή. Η ενιαία εμφάνιση του ακινήτου είναι το μυστικό για την αξιοπιστία του πωλητή αλλά και για την ποιότητα του ακινήτου.

3.Διαπραγμάτευση: Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις πωλητών που κλείνουν τους διαύλους επικοινωνίας με κάποιο υποψήφιο αγοραστή, αν η τιμή της αντιπροσφοράς δεν τους αρέσει. Οι παλιοί έμποροι έλεγαν ότι ο πωλητής ακούει όλες τις προσφορές και τις συζητά. Άλλωστε , μία αντιπροσφορά είναι «κομμάτι» του εμπορίου και δεν είναι προσβολή στο πρόσωπο του πωλητή.

4.Ευελιξία: Το ακίνητο που πουλάτε δεν είναι μοναδικό. Στην αγορά υπάρχουν εκατοντάδες ακίνητα λίγο καλύτερα ή λίγο χειρότερα από το δικό σας , που οι ιδιοκτήτες τους βρίσκονται σε ανάλογη θέση με την δική σας : θέλουν και αυτοί να πουλήσουν. Για το λόγο αυτό, πρέπει να είστε ευέλικτοι στις προτάσεις των υποψήφιων αγοραστών ή των εκπροσώπων τους αν αυτές κινούνται στα πλαίσια της λογικής και των συνθηκών που επικρατούν στην αγορά.