Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται . Η επιλογή Υπανάπτυκτες περιοχές είναι φθηνότερες σε σύγκριση με την αγορά γης σε μία διαμορφωμένη αγορά.Για να περιρίσετε τους κινδύνους εστιάστε το ενδιαφέρον σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε κοινότητες που αυξάνουν τον πληθυσμό τους.

Ο υπολογισμός

Οι περισσότεροι ονειρεύονται διψήφια ποσοστά κέρδους και ξεχνούν τη δαπάνη της εκμετάλλευσης της γης , ενώ περιμένουν την οικονομική ανάπτυξη. Αν και τα πραγματικά κέρδη βγαίνουν απο πωλήσεις στην πραγματικότητα , οι περιοχές που δίνουν κέρδη μεταβιβάζονται πριν αρχίσει να διαφαίνεται η ανάπτυξη τους και αυτό λόγω των προσδοκιών του αγοραστή. Ως εκ τούτου , η αποτελεσματική κερδοφορία της γης , απαιτεί αγορά πολύ νωρίς και υπομονή . Αν η αναμενόμενη αύξηση δεν προκύψει , τότε θα πρέπει να έχετε ένα σενάριο αντιστάθμισης της ζημιάς. Οι αμερικάνοι κερδοσκόποι ακολουθούν τη στρατηγική της αγοράς γης σε τοποθεσίες που ανταποκρίνονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά . Αυτή η προσέγγιση απαιτεί πολύ κεφάλαιο και μεγάλη έρευνα αγοράς . Τι σημαίνει αυτό ; Το παιγνίδι με την γή είναι υπόθεση εκείνων που έχουν αποθέματα κεφαλαίων αφού η κερδοσκοπία της γης είναι μια δαπανηρή και επικίνδυνη επένδυση .

Εδώ είναι μερικά από τα ερωτήματα στα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να απαντήσουν πρώτα και να αγοράσουν αργότερα.

1. Υπάρχουν τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του οικοπέδου ή για την εξυπηρέτηση του δανείου;

2. Υπάρχουν φόροι ακινήτων για να πληρωθούν πόσοι είναι αυτοί ; Πόσο επηρεάζει την ατομική φορολογική επιβάρυνση η αγορά και πόσο κοστίζει το πέρασμα σε μία εταιρία;

3. Εχετε την δυνατότητα να περιμένετε και να αντέξετε οικονομικά έχοντας μία απρόσοδη επένδυση που σας "τρώει" κάθε χρόνο ένα μέρος των μετρητών σας ;

Αξιολογώντας ...

Ο σημαντικότερος παράγοντας που παρακολουθούν οι επενδυτές γης είναι η υγεία των τοπικών οικονομιών . Αν και πολλοί εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να προκαλέσουν ανάφλεξη μίας αγοράς πχ η κατασκευή ενός εργοστασίου αυτοκινήτων ή ένας δρόμος ή η βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών εντούτοις , μια ισχυρή τοπική οικονομία είναι η καλύτερη εγγύηση. Φυσικά το φυσικό κάλλος είναι ένας σημαντικός παράγοντας επιλογής. Εξίσου σημαντικός είναι όμως το κόστος ανάπτυξης πχ περίφραξη, γεώτρηση , δρόμος κ.α Το καθεστώς δόμησης είναι ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας απόφασης. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις γης. Μη το υποτιμήσετε και μη αρκεστείτε στο "αστο και βλέπουμε" Η τοπική κοινωνία είναι ένας σημαντικός παράγων. Για παράδειγμα αν η τοπική κοινωνία δεν θέλει αναπτύξεις τότε σίγουρα θα έχετε να αντιμετωπίσετε ένα πρόσθετο πονοκέφαλο.

Απάτες

Η ιδέα ότι θα πρέπει να αγοράσετε γη από κάποιον του οποίου η μόνη αποδεδειγμένη ταυτότητα ύπαρξης είναι ένας αριθμός τηλεφώνου μάλλον θα πρέπει να σας προβληματίσει. Αυτές οι απάτες κορυφώθηκαν στις δεκαετίες του ΄60 και ΄70 αλλά ανα πάσα στιγμή μπορεί να εμφανιστούν. Δεν χρειάζεται να είστε εσείς το επόμενο θύμα...

Υπάρχουν σημάδια που δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας σε μία περιοχή βρίσκεται σε κρίση ή ότι βρίσκεται κοντά στην σταθεροποίηση ή την ανάκαμψη; Η απάντηση είναι καταφατική αφού οι οικονομολόγοι επικεντρώνουν την προσοχή τους σε τρία σημαντικά δεδομένα που χαρακτηρίζουν μία αγορά . Ποια είναι αυτά;

Θέσεις εργασίας.

Σαφώς, ο καθοριστικός παράγοντας για να καθοριστεί αν μια περιοχή έχει περάσει τα χειρότερα είναι η τρέχουσα κατάσταση της απασχόλησης. Ήδη μελέτες που έχουν γίνει δείχνουν ότι υπάρχει σύνδεση μεταξύ της απασχόλησης και της τοπικής αγοράς ακινήτων. Περιοχές στις οποίες , αυτοί που διαβιούν δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ανεργίας έχουν ανθεκτικότερη αγορά κατοικίας σε σχέση με άλλες με μεγάλο αριθμό ανέργων. Δυστυχώς η ΕΛΣΤΑΤ , δεν διαθέτει στατιστικά στοιχεία σε τοπικό επίπεδο. Παρόλα αυτά, οι μελέτες που έγιναν εστιάστηκαν στην άντληση στοιχείων από τα τοπικά γραφεία του ΟΑΕΔ . Ένα άλλο στοιχείο που μπορεί να σας βοηθήσει είναι η επαγγελματική σύνθεση του πληθυσμού. Δηλαδή υπάρχουν περιοχές τις οποίες προτιμούν συγκεκριμένες ομάδες επαγγελματιών πχ στη περιοχή του Παπάγου επικρατούν οι στρατιωτικοί και εκεί η αγορά εμφανίζεται πιο ανθεκτική σε σχέση με το Πέραμα στο οποίο ζουν άνθρωποι που απασχολούνται κυρίως στην βιομηχανία και το εμπόριο και που εξακολουθούν να πλήττονται από την κρίση.

Ενοίκια

Οι τοπικές αγορές ενοικίων αποτελούν ισχυρούς δείκτες για τις προοπτικές της αγοράς και της ζήτησης. Οι αμερικάνοι οικονομολόγοι εφαρμόζουν μία πιο απλή μέθοδο. Συγκεκριμένα, υπολογίζουν την ετήσια δαπάνη ενοικίασης ενός σπιτιού και την τρέχουσα εμπορική του αξία. Στην περίπτωση που το τίμημα για την αγορά είναι υψηλότερο τουλάχιστον κατά 15 φορές από την ετήσια δαπάνη για μισθώματα, τότε η αγορά ευνοεί τους ενοικιαστές αν είναι χαμηλότερη από το 15πλάσιο τότε ευνοούνται οι αγοραστές. Προσοχή όμως , μη χρησιμοποιήσετε ακραίες τιμές είτε για την αγορά είτε για την ενοικίαση. Επίσης , εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο ενοικίων μπορεί να θεωρηθεί ως ασφαλής ένδειξη για την ύπαρξη πολλών κενών και αδιάθετων σπιτιών.

Δάνεια

Ενας ασφαλής δείκτης για την προοπτική ανάκαμψης μίας περιοχής είναι ο αριθμός των δανείων σε καθυστέρηση. Αύξηση του αριθμού σημαίνει ότι η περιοχή απέχει πολύ από την ανάκαμψη . Επιβράδυνση ή και μείωση τους σημαίνει ότι το «φώς στο τούνελ» πλησιάζει. Τα δάνεια σε καθυστέρηση σημαίνει αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς πώληση και αυτό επηρεάζει τις τιμές. Φυσικά το ερώτημα είναι που θα βρείτε αυτά τα στοιχεία; Δυστυχώς είναι πολύ δύσκολη η άντληση των δεδομένων αφού δεν υπάρχει πρόσβαση στα αρχεία των τραπεζών. Μία λύση είναι η προσωπική έρευνα …

Οι τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλές και ο φόβος ανεργίας υπαρκτός. Μήπως θα πρέπει να αναβάλλω για κάποιο διάστημα την αγορα και να ανακαινίσω το σπίτι που κατοικώ;

Το σπίτι μένει ξενοίκιαστο πάνω απο μισό χρόνο. Μήπως θα πρέπει να το ανακαινίσω για να βρώ ευκολότερα ενοικιαστή;

Το σπίτι μου είναι πολύ παλιό και δεν πωλείται .Μήπως θα πρέπει να το ανακαινίσω για να βρώ ευκολότερα αγοραστή;

Αυτές οι τρείς φράσεις είναι σήμερα σκέψεις πολλών ανθρώπων που προβληματίζονται για την κατοικία τους. Η απόφαση είναι δύσκολη γιατί το ρευστό σήμερα είναι απαραίτητο. Παρόλα αυτά η τελική απόφαση θα πρέπει να είναι αποτέλεσμα ψυχρής ανάλυσης όλων των δεδομένων. Σίγουρα μία ανακαίνιση-αναβάθμιση είναι μία επένδυση. Για το λόγο αυτό το κριτήριο της απόφασης θα πρέπει να είναι η απόδοση των χρημάτων που θα επενδυθούν.Ορισμένες φορές ακόμα και ο χαρακτήρας των παρεμβάσεων επηρεάζουν την απόδοση της επένδυσης αφού έχει αποδειχτεί ότι ορισμένες εργασίες όπως η αναβάθμιση της κουζίνας και του μπάνιου ή η αντικατάσταση των παραθύρων , εκτιμώνται ανεξάρτητα από την τοποθεσία του ακινήτου ή το κράτος της κατοικίας της αγοράς ακινήτων . Αν όμως η ανακαίνιση συνδέεται με παρεμβάσεις στον σχεδιασμό , είναι μάλλον απίθανο ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού να κερδίσει περισσότερο από το κόστος της κατασκευής . Παράλληλα , η εμπειρία δείχνει ότι οι "οικολογικές" επενδύσεις δεν εκτιμώνται και δεν αποτιμώνται απο τον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή αφού το κόστος είναι σχετικά υψηλό και το όφελος δεν είναι άμεσο. Για τους επενδυτές η αναδιαμόρφωση του ακινήτου που νοικιάζουν μπορεί να απεικονιστεί στο ύψος του ενοικίου αρκεί να είναι αυτή που ζητούν οι υποψήφιοι ενοικιαστές στην συγκεκριμένη τοπική αγορά. Για παράδειγμα γρανιτένιος νεροχύτης σε μία υποβαθμισμένη περιοχή είναι πεταμένα λεφτά. Αν οι παρεμβάσεις γίνονται προκειμένου το σπίτι που κατοικείτε να καταστεί πιο λειτουργικό τότε πριν πάρετε την απόφαση το καλύτερο είναι να σκεφτείτε πόσο χρόνο θα μείνετε ακόμα στο συγκεκριμένο σπίτι. Αυτό θα καθορίσει την απόφαση όχι μόνο για το αν είναι σωστή κίνηση αλλά και για τις εργασίες που πρέπει να γίνουν. Σε κάθε περίπτωση πριν απο την απόφαση θα πρέπει να εξετάσετε την αγορά ώστε να δείτε αν οι εργασίες θα ...εκτιμηθούν την ώρα που θα θελήσετε να ρευστοποιήσετε το ακίνητο.

Οι περισσότεροι αγοραστές πέφτουν σε μία «παγίδα»: υπερτιμούν τις ικανότητες τους και υποτιμούν τις δεξιότητες των άλλων. Το αποτέλεσμα είναι-κυρίως σε αυτές τις δύσκολες περιόδους- να πέφτουν θύματα είτε με το να αγνοούν τις πιο συμφέρουσες επιλογές είτε με το να κοστίζει τελικά η αγορά πολύ περισσότερα από ότι αρχικά πίστευαν. Πως μπορείτε να αποφύγετε αυτές τις περιπέτειες; Μα φυσικά μαθαίνοντας από τα λάθη των άλλων που είναι:

Λάθος 1. Έλλειψης έρευνας

Πριν την αγορά οποιαδήποτε αγαθού οι περισσότεροι συγκρίνουν για να διαπιστώσουν αν αυτό που πρόκειται να αγοράσουν πραγματικά αξίζει τα λεφτά του. Η έρευνα στην αγορά ενός σπιτιού πρέπει να είναι ακόμα πιο αυστηρή. Η παρακάτω είναι μια λίστα ερωτήσεων που οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να απαντήσεις :

• Μήπως το ακίνητο είναι σε μία επιβαρυμένη ή επικίνδυνη περιοχή πχ πλημμύρες , σεισμοί

• Το σπίτι έχει προβλήματα στατικότητας που πρέπει να αντιμετωπιστούν;

• Υπάρχουν προβλήματα που χρήζουν άμεσης παρέμβασης ;

• Γιατί πουλά ;

• Υπάρχουν προβληματικά σημεία-γειτονιές στην ευρύτερη περιοχή;

Λάθος 2. Λάθος χρηματοδότηση

Το υψηλό ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση είναι απόρροια της οικονομικής κρίσης αλλά και της λάθος επιλογής δανείου. Μη πέσετε θύμα και εσείς.

Λάθος 3: Υποτιμάται το κόστος για επισκευές ή παρεμβάσεις.

Πολλοί αγοραστές πιστεύουν ότι τα ξέρουν . Δεν τα ξέρετε και αυτό μπορεί να σημαίνει επιπλέον κόστος που μπορεί να τινάξει τον προϋπολογισμό στον «αέρα». μια δυσμενή διαπραγμάτευση ακίνητων περιουσιών. Η χειρότερη εκδοχή είναι να κάνουν μόνοι τους τον προϋπολογισμό χωρίς να ρωτήσουν ειδικούς.