Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγοράζοντας & Πουλώντας

Μη ξεχνάτε τις επισκευές

Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι, ή σκοπεύετε να νοικιάσετε τότε σίγουρα έχετε κάνει πολλούς λογαρισμούς. Υπάρχει ομως μία δαπάνη που πολύ δύσκολα μπορείτε να προβλέψετε. Δηλαδή πόσο θα πληρώνετε κάθε χρόνο για τη συντήρηση και τις επισκευές; Μια προσεκτική ματιά σε αυτές τις πιθανές δαπάνες θα μπορούσαν να σας αποθαρρύνει από την αγορά ή θα μπορούσαν να καταστήσει την ενοικίαση πιο ελκυστική. Σίγουρα δεν υπάρχει τρόπος να προβλεφθούν αυτές οι δαπάνες αλλά έρευνες δείχνουν ότι είναι περίπου απο 0,5%-1% της αξίας του ακινήτου - κάθε χρόνο. Τι σημανει αυτό; Απλώς ότι όσο μεγαλύτερο είναι ένα σπίτι τόσο αυξανονται οι δαπάνες για την συντήρηση του. Στην περίπτωση μάλιστα που το σπίτι έχει επενδυτικούς στόχους δηλαδή νοικιάζεται για τα έσοδα τότε το ποσοτό αυτό μπορεί να είναι μεγαλύτερο αφού η αποχώρηση ενός ενοικιαστή μπορεί να σημάνει σημαντικά μεγαλύτερα ποσά για επισκευές. Παράλληλα , θα πρέπει να συνυπολογίστε και την φορολογική μεταχείριση που έχουν οι δαπάνες αυτές ανάλογα με το αν είστε ιδιώτης ή εταιρία.

Γλυκάνετε το Deal

Ζούμε στον αστερισμό των αγοραστών καθώς ο αριθμός τους είναι σημαντικά μικρότερος από αυτόν των πωλητών αφού σε ολόκληρη την χώρα προσφέρονται προς πώληση εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια οι ιδιοκτήτες των οποίων πιέζονται να πουλήσουν. Για να πετύχετε λοιπόν στην πώληση θα πρέπει να προσαρμόσετε και την στρατηγική σας. Πως; ακολουθώντας καταρχήν τις παρακάτω συμβουλές.

Συμβουλή Νο1: Γλυκάνετε το Deal

Σε πτωτικές αγορές είναι εξαιρετικά σημαντικό ο πωλητής να είναι γνώστης των τιμών στις οποίες πωλούνται συγκρίσιμα ακίνητα στη γύρω περιοχή και να τιμολογήσει το σπίτι σε ένα επίπεδο που θα δελεάσει τους υποψήφιους αγοραστές . Με άλλα λόγια, ο πωλητής πρέπει να απορρίψει τον πειρασμό να ζητήσει την τιμή που πιστεύει ο ίδιος ότι αξίζει το σπίτι. Υπάρχουν τρία απλά βήματα που μπορείτε να κάνετε προκειμένου να μάθετε τις τιμές στις οποίες πωλούνται παρόμοια σπίτια :

-Έρευνα αγοράς στα πωλούμενα σπίτια - Μελετήστε τις αγγελίες

-Έρευνα στους κτηματομεσίτες.

Συμβουλή Αρ. 2: Κάντε την πώληση απλή

Σε μια πτωτική αγορά, οι αγοραστές έχουν πολλές εναλλακτικές. Αυτός είναι ο πιο σημαντικός λόγος για τον πωλητή να διαμορφώσει μία απλή και πρόταση πώλησης ή για να το πούμε πιο απλά ο πωλητής θα πρέπει να εξαλείψει ή να μειώσει τον αριθμό των «απρόβλεπτων» όπως πχ βάρη που θα πρέπει να εξοφληθούν ή παραμονή στο σπίτι για κάποιο χρονικό διάστημα μετά την πώληση.

Συμβουλή No.3: Μέτρα έκτακτης ανάγκης

Ας το παραδεχτούμε :Υπάρχει μεγάλος ανταγωνισμός μεταξύ των πωλητών . Στην πραγματικότητα, υπάρχουν κυριολεκτικά χιλιάδες κατοικιών προς πώληση σε όλη τη χώρα! Για να κάνετε το σπίτι σας να ξεχωρίσει από το πλήθος, ίσως χρειαστεί να πάρετε κάποια έκτακτα μέτρα. Αυτά δεν χρειάζεται να σας κοστίσουν πολλά χρήματα - απλά πρέπει να δώσετε σε ένα ενδιαφερόμενο αγοραστή, μία επιπλέον ώθηση για να επιλέξει το σπίτι σας . Για παράδειγμα, αν ο αγοραστής ζητήσει κάποιες επιδιορθώσεις μη απορρίψετε με την πρώτη το αίτημα του. Θυμηθείτε, ότι σε μια πτωτική αγορά τα μικρά πράγματα είναι αυτά που θα βοηθήσουν για να κλείσει τη συμφωνία. Επίσης, να θυμάστε ότι αν δεν φιλοξενούν σε αυτό το είδος της αγοράς, ένας αγοραστής απλά θα προχωρήσουμε.

Συμφερει η ανακαίνιση;

Η ανακαίνιση του σπιτιού σας εξακολουθεί να αξίζει ως επένδυση; Με δεδομένο ότι οι τράπεζες έχουν κλείσει τα ταμεία η αγορά έχει πλημμυρίσει από σπίτια που πωλούνται μήπως η λύση αυτή ταιριάζει καλύτερα στους στόχους σας; Υπάρχουν κάποιοι που υποστηρίζουν ότι η ανακαίνιση για όσους θέλουν να πουλήσουν το σπίτι τους δεν αξίζει αφού δεν αποδίδει το κόστος της επένδυσης που θα κάνετε. Έρευνες που έχουν γίνει στις ΗΠΑ δείχνουν ότι σε κάθε δολάριο που πληρώνετε για την ανακαίνιση παίρνετε πίσω μόλις 60 σεντ. Δηλαδή η χασούρα φτάνει στο 40% της επένδυσης. Αλλά το επιχείρημα αυτό δεν βρίσκει σύμφωνους όλους τους ανθρώπους της αγοράς κατοικίας.

Κάποιοι μεσίτες υποστηρίζουν ότι η ανακαίνιση βελτιώνει το μάρκετινγκ για την προώθηση του σπιτιού στην αγορά . Φυσικά , αν η κατάσταση της αγοράς έχει "παγώσει" τα σχέδια για αγορά νέου σπιτιού με ταυτόχρονη πώληση του ήδη υφιστάμενου τότε τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά. Μία δαπάνη για ανακαίνιση από την μία πλευρά καθιστά το σπίτι πιο φιλικό για εσάς και από την άλλη σας βοηθά και στην διαδικασίας πώλησης. "Αν ψάχνετε για μεταπώληση, η ανακαίνιση θα μπορούσε να είναι το ισχυρό σας όπλο για να διατηρήσει το σπίτι σας μία τιμή, ενώ ταυτόχρονα σας δίνει το χρόνο να περιμένετε", έλεγε στο realestatenews.gr μεσίτης που δραστηριοποιείται στο κέντρο της Αθήνας.

Ανεξάρτητα από την απόφαση σας ρωτήστε ένα μηχανικό ακόμα και ένα αρχιτέκτονα για τα περιθώρια βελτίωσης του σπιτιού σας. Στην συνέχεια κάντε μία καλή έρευνα αγοράς αρχίζοντας από τις προσφορές που γίνονται από διάφορες εμπορικές επιχειρήσεις ώστε να περιορίσετε όσο τον δυνατόν το προϋπολογισμό. Αν διαπιστώσετε ότι η δαπάνη μπορεί να χρηματοδοτηθεί τότε αρχίστε να το σκέπτεστε πιο σοβαρά.

Αν όμως τα λεφτά δεν βγαίνουν τότε βάλτε προτεραιότητες. Για παράδειγμα η ανακαίνιση της κουζίνας έχει αποδειχθεί πιο αποδοτική σε σχέση με την ανακαίνιση του μπάνιου. Επίσης ένα βάψιμο εσωτερικό και εξωτερικό αλλάζει την εικόνα του σπιτιού με χαμηλό σχετικά κόστος. Και φυσικά μη βάλετε ασφυκτικά χρονικά περιθώρια γιατί το πιθανότερο είναι ότι θα πέσετε έξω στους υπολογισμούς σας .

Πορευθείτε με ασφάλεια

Οι πέντε τελευταίοι μήνες έχουν διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , τις δυσκολίες όσων ζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, το πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α. Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδομή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει.

 

Τιμή VS Χρόνος

Διαλέξτε μια τιμή, οποιαδήποτε τιμή για το σπίτι σας. Τώρα περιμένετε. Τελικά, κάποια μέρα, κάποιος θα είναι μάλλον πρόθυμος να σας πληρώσει την τιμή αυτή. Το ερώτημα είναι: Έχετε το χρόνο ή την επιθυμία να περιμένετε για να συμβεί αυτό ή θα πουλήσετε τώρα για ένα μειωμένο ποσό των χρημάτων;. Τιμή VS Χρόνος είναι ένα δίλημμα καθώς αφορά τον προσδιορισμό του τι είναι πιο σημαντικό για σας ως ιδιοκτήτη σπιτιού: να πουλήσετε γρήγορα ή στην ανώτερη τιμή; Και τα δύο , θα πουν κάποιοι. Είναι όμως αυτό ρεαλιστικό; Στον πραγματικό κόσμο κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού εμπίπτει σε μία από δύο κατηγορίες: τον απαραίτητα πωλητή ή τον προαιρετικό πωλητή.

Αναγκαία Πωλητής: Οι αναγκαία πωλητές , είναι ιδιοκτήτες ακινήτων που πρέπει να πουλήσουν το σπίτι τους και η απόφαση αυτήν δεν μπορεί να αναβληθεί. Οι αιτίες πολλές: αλλαγή τόπου εργασίας, διαζύγιο, κατάσταση υγείας, ή η οικονομική κρίση τους αναγκάζει να πουλήσουν. Ανεξάρτητα από το λόγο , χρειάζεται να πουλήσουν, όσο πιο γρήγορα τόσο το καλύτερο.

Προαιρετικός Πωλητής: Οι προαιρετικοί πωλητές είναι ιδιοκτήτες κατοικιών που έχουν την επιλογή πότε θα πουλήσουν. Δεν είναι αναγκασμένοι αλλά απλά θα ήθελαν να κάνουν μια αλλαγή κατοικίας,. Η ουσία είναι ότι θα είναι άβολο αν δεν πουλήσουν αλλά όχι απαραίτητο.

Εσείς σε ποια κατηγορία ανήκετε; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι κλειδί για να καθορισθεί πώς θα απαντηθεί το δίλημμα Τιμή VS Ώρα. Για παράδειγμα, υπάρχουν δεκάδες χιλιάδες αναγκαστικοί πωλητές σε όλη τη χώρα, που χρειάζονται απεγνωσμένα να πουλήσουν τα σπίτια τους γρήγορα, αλλά ενεργούν σαν να είναι προαιρετικά πωλητές. Αυτοί λοιπόν δεν διαπραγματεύονται τις τιμές αλλά θυμώνουν αν δεν καταφέρουν να πουλήσουν γρήγορα. χρονοδιάγραμμά . Ένα άλλο πρόβλημα είναι η ραγδαία μείωση των τιμών σε ορισμένες περιοχές. Ενώ σε μια τυπική αγορά ακινήτων ένας προαιρετικός πωλητής μπορεί να αντέξει για να εξασφαλίσει την καλύτερη τιμή , η πτώση των τιμών ανατρέπει το σχεδιασμό. Το πρόβλημα φυσικά γίνεται μεγαλύτερο για τους αναγκαίους πωλητές. Στην περίπτωση αυτή θα χρειαστεί να προσαρμόσουν αναλόγως τις τιμές τους. Εάν βρεθείτε αντιμέτωποι με το δίλημμα αυτό δώστε απάντηση στην παρακάτω ερώτηση, Αν έπρεπε να πουλήσω σε 90 μέρες τι θα έκανα; Αν η απάντησή σας είναι ότι θα πρέπει να προσαρμόσετε την τιμή, αυτό δείχνει ότι ο χρόνος είναι πιο σημαντικός από το τελικό τίμημα. Αν ισχύει το αντίθετο τότε η υπομονή υπερισχύει..

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki