Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 18:22

Η ανασφάλεια για τυχον αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση και η επιφυλακτικότητα -αρνηση- των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν τις αγορές έχουν αναδείξει πραγματκές ευκαιρίες στην αγορά αγροτεμαχίων. Σίγουρα , τα αγροτεμάχια είναι μία ιδαίτερα ενδιαφέρουσα επένδυση αφού εξασφαλίζουν την μοναδικότητα της ύπαρξης ελέυθερης γης σε μία ιδιαίτερα προσιτή τιμή σε σχέση με την γη ενώ απο την άλλη πλευρά μία μελλοντική ένταξη στο σχέδιο αποτελεί ένα σημαντικό δέλεαρ για υψηλά κέρδη. Απο την άλλη πλευρά , φυσικά το ενδεχόμενο να πληρώσει κανείς για να αποκτήσει ένα άχρηστο αγροτεμάχιο είναι ένα σημαντικό αντικίνητρο που δεν μπορεί κανείς να αντικρούσει όταν μάλιστα καλείται να πληρώσει ένα σημαντικό ποσό. Υπάρχει λύδη; Μάλλον ναι και αυτή βασίζεται στην μεταφορά της ευθύνης της έκδοσης της οικοδομικής άδειας στο αρχικό ιδιοκτήτη. Δηλαδή μπορεί να προχωρήσει κάποιος στην αγορά με την σύνταξη ενός προσυμφώνου στο οποίο σαφώς θα αναφέρεται ότι η όλη συναλλαγή βρίσκεται υπο την αίρεση της υποχρέωσης του πολιτή να εκδόσει στο όνομα του στην οικοδομική άδεια εντός ενός εύλογου χρονικού διαστήματος. Φυσικά το κόστος έκδοσης βαρύνει την αγοραστή ο οποίος έχει καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή το οποίο αφαιρείται απο το τελικό τίμημα. Όταν εκδοθεί η άδεια συντάσσονται τα τελικά συμβόλαια και εξοφλείται το τίμημα ενώ στην περίπτωση που δεν είναι εφικτή η έκδοση της τότε η συναλλαγή δεν ισχύει και επιστρέφεται η προκαταβολή. Με τον τρόπο αυτό , αντιμετωπίζεται το πρόβλημα της ανασφάλειας όσο αφορά σε τυχόν αλλαγές στο ισχύον νομικό πλαίσιο ενώ την ίδια ώρα διευκολύνεται ακόμα και η χρηματοδότηση αφού οι τράπεζες είναι πολύ πιο ελαστικές στην χρηματοδότηση κτισμάτων.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 18:22

Το σίγουρο είναι ότι οι επενδύσεις σε οδικούς άξονες θα φέρουν σημαντικές αλλαγές στην εσωτερική δομή της αγοράς εξοχικής κατοικίας. Κεντρικό στοιχείο των αλλαγών αυτών είναι ο μετασχηματισμός παραθεριστικών περιοχών που βρίσκονται κοντά σε μεγάλα αστικά κέντρα σε ζώνες κύριας κατοικίας και η αγορά εξοχικής κατοικίας να αναζητά νέες περιοχές για να αναπτυχθεί. Μία εκδοχή των αλλαγών αυτών έχει ήδη καταγραφεί στην Αθήνα όπου περιοχές παραθεριστικής κατοικίας όπως οι παραλίες του Αργοσαρωνικού , του Νότιου Ευβοϊκού αλλά στα Μεσόγεια μετατρέπονται σιγά σιγά σε τόπους μόνιμης εγκατάστασης . Καταλύτης των εξελίξεων είναι η ανάπτυξη της Αττικής οδού και του προαστιακού σιδηροδρόμου. Στην περίπτωση μάλιστα που υλοποιηθούν οι εξαγγελίες για την ανάπτυξη του νέου δικτύου αυτοκινητοδρόμων της Αττικής τότε οι αλλαγές θα γίνονται με ιλιγγιώδεις ρυθμούς. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η αγορά εξοχικής-δευτερεύουσας κατοικίας της Αττικής θα αρχίσει να μεταφέρεται είτε δυτικά και βόρεια κατά μήκος των νέων οδικών αξόνων είτε προς τα κοντινότερα νησιά του Αργοσαρωνικού και των Κυκλάδων. Όπως επισήμαιναν έγκυροι οικονομικοί αναλυτές οι επενδύσεις σε οδικούς άξονες και σε σιδηροδρομικά δίκτυα θέτουν μπροστά την λειτουργία μηχανισμών υπεραξιών γης τόσο για την κύρια όσο και για την εξοχική κατοικία. «Η μετατροπή μίας περιοχής σε τόπο μόνιμης κατοικίας δημιουργεί σημαντικές υπεραξίες στους κατόχους γης πολλοί από τους οποίους προτιμούν να ρευστοποιήσουν ακίνητα περιουσιακά τους στοιχεία και με την ρευστότητα αυτή να αναζητήσουν φθηνότερη γη για να κτίσουν το εξοχικό τους. Πρόκειται για διαδικασίες οι οποίες επαναλαμβάνονται στην ελληνική οικονομική εμπειρία και αυτό είναι ένα γεγονός που θα πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη από όλους εκείνους που επενδύουν σε γη που προορίζεται για εξοχική κατοικίας. Στην πραγματικότητα πρόκειται για δευτερογενή οφέλη που δημιουργούνται από την διατήρηση της ιδιοκτησίας σε περιοχές εξοχικής κατοικίας για μεγάλο χρονικό διάστημα» επισήμαιναν οι ίδιοι αναλυτές.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 18:22

Η ανασφάλεια για τυχον αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση και η επιφυλακτικότητα -αρνηση- των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν τις αγορές έχουν αναδείξει πραγματκές ευκαιρίες στην αγορά αγροτεμαχίων. Σίγουρα , τα αγροτεμάχια είναι μία ιδαίτερα ενδιαφέρουσα επένδυση αφού εξασφαλίζουν την μοναδικότητα της ύπαρξης ελέυθερης γης σε μία ιδιαίτερα προσιτή τιμή σε σχέση με την γη ενώ απο την άλλη πλευρά μία μελλοντική ένταξη στο σχέδιο αποτελεί ένα σημαντικό δέλεαρ για υψηλά κέρδη. Απο την άλλη πλευρά , φυσικά το ενδεχόμενο να πληρώσει κανείς για να αποκτήσει ένα άχρηστο αγροτεμάχιο είναι ένα σημαντικό αντικίνητρο που δεν μπορεί κανείς να αντικρούσει όταν μάλιστα καλείται να πληρώσει ένα σημαντικό ποσό. Υπάρχει λύδη; Μάλλον ναι και αυτή βασίζεται στην μεταφορά της ευθύνης της έκδοσης της οικοδομικής άδειας στο αρχικό ιδιοκτήτη. Δηλαδή μπορεί να προχωρήσει κάποιος στην αγορά με την σύνταξη ενός προσυμφώνου στο οποίο σαφώς θα αναφέρεται ότι η όλη συναλλαγή βρίσκεται υπο την αίρεση της υποχρέωσης του πολιτή να εκδόσει στο όνομα του στην οικοδομική άδεια εντός ενός εύλογου χρονικού διαστήματος. Φυσικά το κόστος έκδοσης βαρύνει την αγοραστή ο οποίος έχει καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή το οποίο αφαιρείται απο το τελικό τίμημα. Όταν εκδοθεί η άδεια συντάσσονται τα τελικά συμβόλαια και εξοφλείται το τίμημα ενώ στην περίπτωση που δεν είναι εφικτή η έκδοση της τότε η συναλλαγή δεν ισχύει και επιστρέφεται η προκαταβολή. Με τον τρόπο αυτό , αντιμετωπίζεται το πρόβλημα της ανασφάλειας όσο αφορά σε τυχόν αλλαγές στο ισχύον νομικό πλαίσιο ενώ την ίδια ώρα διευκολύνεται ακόμα και η χρηματοδότηση αφού οι τράπεζες είναι πολύ πιο ελαστικές στην χρηματοδότηση κτισμάτων.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 18:22

Ιδιοκτήτης προσέφυγε στον Συνήγορο του Πολίτη με αίτημα την επίσπευση της διενέργειας ανασκαφής στο οικόπεδό του, η οποία εκκρεμεί από πολλών ετών, με αποτέλεσμα τη στέρηση της κατά προορισμό χρήσης του ακινήτου του. Το ακίνητο κείται εντός των ορίων αρχαίου νεκροταφείου στη Θέρμη Θεσσαλονίκης, όπου διενεργείται συστηματική ανασκαφή ήδη από το 1988. Ο αναφερόμενος είχε κατ’ επανάληψιν απευθυνθεί στην αρμόδια ΙΣΤ΄ Εφορεία Αρχαιοτήτων, η οποία δεν προσδιόριζε ούτε κατά προσέγγιση χρόνο έναρξης της ανασκαφής, επικαλούμενη πρόβλημα διάθεσης πόρων σε συνδυασμό με τη χρονική προτεραιότητα ανάλογων παλαιότερων αιτημάτων. Ο αρχαιολογικός νόμος (άρθρο 37 παρ. 6 Ν. 3028/02) προβλέπει, για τις περιπτώσεις σωστικής ανασκαφής, δηλαδή της διενεργούμενης για τη διάσωση μνημείου που αποκαλύπτεται κατά την εκτέλεση τεχνικού έργου, (εν προκειμένω αίτημα εκσκαφής), ότι «…είναι δυνατή η χρηματοδότηση έργου προϋπολογισμού μικρότερου των πεντακοσίων ογδόντα επτά χιλιάδων (587.000) ευρώ, μετά από αίτηση του κυρίου του έργου, με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού, ύστερα από γνώμη του Συμβουλίου.». Επιπλέον, σύμφωνα με σχετική υπουργική απόφαση για «κάθε υπόθεση που απαιτεί ανασκαφή» ορίζεται ως «χρόνος διεκπεραίωσης 1 χρόνος» (ΚΥΑ ΔΙΣΚΠΟ/Φ.17/27-26420/91, ΦΕΚ 510 Β΄/91). Η ΙΣΤ Εφορεία Προϊστορικών Κλασικών Αρχαιοτήτων επικαλέσθηκε την απουσία θεσμοθετημένων κριτηρίων για το χρόνο διενέργειας ανασκαφών σε ιδιωτικά ακίνητα, πέραν εκείνου της χρονικής προτεραιότητας των κατατιθεμένων αιτήσεων, ενώ με δεδομένη την οικονομική αδυναμία του ιδιοκτήτη να καλύψει το κόστος της ανασκαφής, η αίτησή του δεν έτυχε ανταπόκρισης για πολλά χρόνια, αφού μέχρι την παρέμβαση της Αρχής δεν είχε εγκριθεί η αναγκαία πίστωση. Ο Συνήγορος του Πολίτη επεσήμανε ότι η διενεργούμενη από του έτους 1988 ανασκαφή του αρχαίου νεκροταφείου Θέρμης Θεσσαλονίκης, στον πυρήνα του οποίου κείται το συγκεκριμένο οικόπεδο, έχει συστηματικό χαρακτήρα. Ωστόσο, ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της ως σωστικής ή συστηματικής, η ανασκαφή όφειλε να έχει διενεργηθεί εντός ενός έτους από την υποβολή της αίτησης, συνυπολογιζομένων όλων των αστάθμητων παραγόντων της ανασκαφής, όπως καιρικές συνθήκες, έδαφος, έκταση και είδος ευρημάτων. Αλλά και στην περίπτωση που η νομοθεσία δεν είχε προβλέψει συγκεκριμένα μέγιστα χρονικά όρια διεκπεραίωσης της ανασκαφής, αυτή θα έπρεπε να έχει συντελεσθεί σε εύλογο χρόνο, ώστε να μην παραβιάζεται η αρχή της χρηστής διοίκησης. Η παρέλευση χρονικού διαστήματος μεγαλύτερου των δέκα ετών, όπως εν προκειμένω, συνιστά κακοδιοίκηση, η οποία δεν δικαιολογείται από την επίκληση οποιασδήποτε αιτιολογίας. Μετά την παρέμβαση του Συνηγόρου του Πολίτη, τον Απρίλιο του 2010 το Υπουργείο Πολιτισμού και Τουρισμού προέβη στην έκδοση υπουργικής απόφασης με την οποία χορηγεί στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων πίστωση για τη συγκεκριμένη ανασκαφή.