Αγορά Γης
Ελλάδα Vs ΗΠΑ
Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει κοινά σημεία με την αντίστοιχη των ΗΠΑ; Μάλλον όχι θα έλεγαν οι περισσότεροι αφού οι διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις δομές των δύο αγορών.
ΗΠΑ Aνω του 95% των πωλήσεων στις ΗΠΑ γίνονται με τραπεζική χρηματοδότηση ενώ ανάλογα είναι τα ποσοστά στην χρηματοδότηση των νέων κατοικιών και αυτό προκαλεί άμεση εξάρτηση της αγοράς απο τους πλειστηριασμούς. Επομένως η πτώση των τιμών και της δραστηριότητας είναι σε άμεση συνάρτηση με τα δεδομένα της ίδια της αγοράς και δευτερευόντως με την πορεία της οικονομίας. Για παράδειγμα στο Μαιάμι , μία αγορά που είδε τις τιμές πριν την κρίση να εκτινάζονται τώρα βρίσκεται σε κατακόρυφη πτώση. Η αιτία , οι κατασχέσεις και οι σύντομες πωλήσεις . Παράλληλα η ενίσχυση του δολαρίου σε σχέση με το ευρώ αποθάρρυνε πολλούς ευρωπαίους απο την αγορά. Αντίθετα , η συνεχιζόμενη πτήση των τιμών στο Λας Βέγκας, συνδέεται κυρίως με την αύξηση των κατασχέσεων αλλά και στην στροφή των αγοραστών προς τα ενοικιαζόμενα σπίτια. Μάλιστα οι αποδόσεις στα ενοικιαζόμενα σπίτια μπορεί να φθάσουν μέχρι και το 12%. Αντίθετα στο Ντητροϊτ η πτώση των τιμών συναρτάται άμεσα με την συρρίκνωση της βιομηχανικής παραγωγής και την αύξηση της ανεργίας
. ΕΛΛΑΔΑ Η πτώση των τιμών στην ελληνική αγορά είναι σε άμεση συνάρτηση με το αρνητικό κλίμα. Αυτό άλλωστε δικαιολογείται και απο το γεγονός ότι σύμφωνα με τις τετλευταίες μετρήσεις του PROPINDEX σε όλες τις περιοχές της χώρας καταγράφηκε πτώση των τιμών.Όμως υπάρχουν διαφοροποιήσεις απο περιοχή σε περιοχή καθώς οι μεγάλες απώλειες καταγράφηκαν: -στις περιοχές με χαμηλό μέσο εισόδημα. Αυτό σύμφωνα με την άποψη κορυφαίου αναλυτή είναι συνέπεια της ανεργίας αλλά και των αρνητικών προσδοκιών που αφορούν στην εξέλιξη της απασχόλησης. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι σε όλους τους νομούς της χώρας που επλήγησαν απο την αποβιομηχανοποίηση οι τιμές υποχώρησαν άνω του 15% . -στις περιοχές που βρίσκονται σε τουριστικά θέρετρα . Αυτό σύμφωνα με τις απόψεις του ίδιου αναλυτή είναι συνέπεια της μείωσης στην τουριστική δραστηριότητα αλλά και στην απροθυμία των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν αγορές εξοχικής κατοικίας. -στις ακριβές περιοχές όπου βρίσκονται κατοικίες μεγάλου εμβαδού. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το φορολογικό κόστος είναι ιδιαίτερα υψηλό με αποτέλεσμα οι αποδόσεις να είναι μηδενικές. Σε αντίθεση με την αγορά των ΗΠΑ, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα δεν έχει επηρεαστεί απο τις κατασχέσεις
Επτακόσιες χλιάδες δικαιώματα σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί δεν έχου6ν δηλωθεί απο τους ιδιοκτήτες τους.Αν και περισσότεροι από το 90% των πολιτών έχουν δηλώσει τις ιδιοκτησίες τους, παραμένουν αρκετοί που δεν εμφανίστηκαν κατά τη φάση της υποβολής των δηλώσεων. Στο Κτηματολόγιο πιστεύουν πως οι περισσότεροι θα εντοπιστούν μέσω της επεξεργασίας των στοιχείων, οπότε θα κληθούν να υποβάλουν δηλώσεις στη φάση της ανάρτησης - κάτι που όμως προκαλεί καθυστερήσεις στη συνολική διαδικασία. Σήμερα έχουν καταγραφεί περισσότερα από 7 εκατομμύρια δικαιώματα, στο πλαίσιο του τρέχοντος Β' Προγράμματος κτηματογράφησης. Εκτιμάται πως, όταν ολοκληρωθεί, θα έχουν καταγραφεί γύρω στα 8,3 εκατομμύρια δικαιωμάτων από τις μεταβιβάσεις και νέες εγγραφές που θα γίνουν.
Σε κατάσταση ομηρίας βρίσκονται εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου και οι οποίες εντάσσονται στο νέο πρόγραμμα κτηματογράφησης. Αιτία το γεγονός ότι παραμένει ανεπίλυτο το νομικό κενό που αφορά την δυνατότητα διεκδίκησης τους απο το δημόσιο. Όπως καταγγέλει η ΠΟΜΙΔΑ το πρόβλημα αφορά σε εκατοντάδες χιλιάδες οικογένειες στην Αττική αλλά και και σε όλη τη χώρα, που είναι ιδιοκτητες εκτός σχεδίου ακινήτων που μπορεί να τα διεκδικήσει το δημόσιο ως δήθεν περιουσία του ή ως δήθεν δάσος. ΑΠοτέλεσμα είναι να κινδυνεύουν να χάσουν την πατρογονική περιουσία τους, γιατί, ενώ έχουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας πολλών δεκαετιών, με πληρωμένους φόρους στο δημόσιο και ανεπίληπτη νομή και κατοχή, στις ενστάσεις που θα κάνει μαζικά και απροειδοποίητα το δημόσιο εναντίον τους κατά τη μία και μοναδική ανάρτηση, οι έγγραφοι τίτλοι των προ-προκατόχων τους δεν καλύπτουν και την περίοδο μέχρι και προ του 1885! Έτσι, αν δεν αλλάξει αμέσως η νομοθεσία, το Κτηματολόγιο από εργαλείο καταγραφής, κινδυνεύει να μετατραπεί σε μέσο δήμευσης των εκτός σχεδίου ιδιωτικών περιουσιών από το Δημόσιο!
Η κήρυξη υπό κτηματογράφηση των περιοχών της Ελλάδας, δεν δημιουργεί, προς το παρόν, υποχρεώσεις στους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στις περιοχές αυτές, ανακοίνωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η κήρυξη τονίζεται πως είναι το πρώτο στάδιο της διαδικασίας και αποτελεί προϋπόθεση για να ξεκινήσει η προκήρυξη του διαγωνισμού για τους αναδόχους της κτηματογράφησης. Οι μελέτες θα υλοποιηθούν με βάση σχεδιασμό για όλη την υπόλοιπη χώρα και σταδιακά θα ανακοινώνονται το πως και πότε θα υποβάλλεται δήλωση από τους πολίτες κατά περιοχές. Όπως καταλήγει η ανακοίνωση οι συναλλαγές στις περιοχές αυτές εξακολουθούν να διενεργούνται σύμφωνα με όσα ισχύουν μέχρι σήμερα και δεν δημιουργούνται πρόσθετες υποχρεώσεις για συμβολαιογράφους, μηχανικούς, δικηγόρους και υποθηκοφύλακες.
Η ανασφάλεια για τυχον αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση και η επιφυλακτικότητα -αρνηση- των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν τις αγορές έχουν αναδείξει πραγματκές ευκαιρίες στην αγορά αγροτεμαχίων. Σίγουρα , τα αγροτεμάχια είναι μία ιδαίτερα ενδιαφέρουσα επένδυση αφού εξασφαλίζουν την μοναδικότητα της ύπαρξης ελέυθερης γης σε μία ιδιαίτερα προσιτή τιμή σε σχέση με την γη ενώ απο την άλλη πλευρά μία μελλοντική ένταξη στο σχέδιο αποτελεί ένα σημαντικό δέλεαρ για υψηλά κέρδη. Απο την άλλη πλευρά , φυσικά το ενδεχόμενο να πληρώσει κανείς για να αποκτήσει ένα άχρηστο αγροτεμάχιο είναι ένα σημαντικό αντικίνητρο που δεν μπορεί κανείς να αντικρούσει όταν μάλιστα καλείται να πληρώσει ένα σημαντικό ποσό. Υπάρχει λύδη; Μάλλον ναι και αυτή βασίζεται στην μεταφορά της ευθύνης της έκδοσης της οικοδομικής άδειας στο αρχικό ιδιοκτήτη. Δηλαδή μπορεί να προχωρήσει κάποιος στην αγορά με την σύνταξη ενός προσυμφώνου στο οποίο σαφώς θα αναφέρεται ότι η όλη συναλλαγή βρίσκεται υπο την αίρεση της υποχρέωσης του πολιτή να εκδόσει στο όνομα του στην οικοδομική άδεια εντός ενός εύλογου χρονικού διαστήματος. Φυσικά το κόστος έκδοσης βαρύνει την αγοραστή ο οποίος έχει καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή το οποίο αφαιρείται απο το τελικό τίμημα. Όταν εκδοθεί η άδεια συντάσσονται τα τελικά συμβόλαια και εξοφλείται το τίμημα ενώ στην περίπτωση που δεν είναι εφικτή η έκδοση της τότε η συναλλαγή δεν ισχύει και επιστρέφεται η προκαταβολή. Με τον τρόπο αυτό , αντιμετωπίζεται το πρόβλημα της ανασφάλειας όσο αφορά σε τυχόν αλλαγές στο ισχύον νομικό πλαίσιο ενώ την ίδια ώρα διευκολύνεται ακόμα και η χρηματοδότηση αφού οι τράπεζες είναι πολύ πιο ελαστικές στην χρηματοδότηση κτισμάτων.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
