γράφει ο

Φάνης Α. Παυλίδης, Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από κακόβουλη χρήση. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε την Javascript για να τη δείτε.

Ο ρόλος της αγοράς ακινήτων στην Οικονομία της χώρα μας από τη δεκαετία του 1950 κι έπειτα ήταν αναμφισβήτητα καθοριστικός, αν όχι πρωταγωνιστικός. Θα μπορούσε δε, να υποστηριχθεί ότι η κτηματαγορά συνέβαλε ουσιαστικά στην ανάπτυξη της οικονομίας, αφού η ζήτηση για αγορά κατοικίας (μόνιμης ή και εξοχικής) και επαγγελματικής στέγης δημιούργησε νέους επαγγελματίες στον κλάδο (κατασκευαστές, μεσίτες κ.λπ.) αναδεικνύοντας τον ανταγωνισμό, ανεξάρτητα αν ο τελευταίος στην εξέλιξή του επέφερε σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές στρεβλώσεις.

Τη δεκαετία του ’60 η “οικοδομή” θεμελιώνει το χαρακτήρα της ελληνικής οικονομίας με τον κατακερματισμό της περιουσίας σε αναρίθμητες, μικρές ιδιοκτησίες στα χέρια πολλών, μικρών ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα σύμφωνα με τα στοιχεία του 2006, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα να ανέρχεται σε ποσοστό άνω του 80%. Άμεση συνέπεια ήταν η δυσχερής και αναποτελεσματική είσοδος οργανωμένων επιχειρηματικών ομίλων στην ελληνική κτηματαγορά που θα τη χαλιναγωγούσε, θα της προσέδιδε χαρακτηριστικά πραγματικής αγοράς (real market) και θα την οδηγούσε εν τέλει σε σημαντικά επίπεδα ωριμότητας, όπως συμβαίνει στις πιο αναπτυγμένες δυτικές καπιταλιστικές κοινωνίες , από τις οποίες η χώρα μας διαφοροποιείται αισθητά.

Ίσως, στόχος της “μνημονικής” Ελλάδας είναι η απαλλοτρίωση της μικροαστικής ιδιοκτησίας και η αναδιανομή της, που θα οδηγήσει στη συγκέντρωση και τη μαζική αξιοποίηση των ακινήτων από “ειδικούς”, οργανωμένα δηλαδή, συμφέροντα διαχειριστών ακίνητης περιουσίας. Είναι προφανές, ότι η αύξηση της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, είτε άμεσα με την επιβολή του ειδικού τέλους των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, είτε έμμεσα με την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, το Ν.4014/2011 περί αυθαιρέτων, κ.λπ. οδηγεί όλο και περισσότερους μικροϊδιοκτήτες στην εκποίηση της περιουσίας τους σε χαμηλές τιμές. Ωστόσο, και πάλι παρατηρείται αδυναμία οικονομικής ωφέλειας για το κράτος. Οι τελευταίες κυβερνήσεις –μένει η νέα κυβέρνηση Παπαδήμου να δείξει τη γραφή της- με τα σταδιακά μέτρα που ελάμβαναν, έβλεπαν στην κτηματαγορά μόνο την ανάγκη συλλογής πόρων, τους οποίους, καλώς, δεν μπορούσαν να αγνοήσουν.

Παράλληλα όμως, θα μπορούσαν -και είναι ταυτόχρονα και επιβεβλημένο πλέον- να προωθήσουν αλλαγές που ο τόπος χρειάζεται. Συγκεκριμένα, στη φορολογία ακινήτων μπορεί κανείς να ξεχωρίσει 2 βασικές κατηγορίες φόρων και τελών:

α) εκείνους που αφορούν άμεσα στα ακίνητα και

β) εκείνους που επιβαρύνονται από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Στην πρώτη κατηγορία (α) αναφέρονται περίπου 40 φόροι, μεταξύ των οποίων φόροι εισοδήματος από ακίνητα (ενοίκια), φόροι μεταβίβασης ακινήτων (αγοραπωλησίες, ανταλλαγές, χρησικτησίες, διανομές), φόροι κληρονομίας, γονικών παροχών και δωρεών, περιοδικοί φόροι κατοχής (ΦΑΠ, ΤΑΠ κ.λπ.), φόροι υπέρ τρίτων (δημοτικά τέλη, τέλη ύδρευσης, εισφορές σε γη και χρήμα κ.λπ.) και τέλος, φόροι για έκδοση αδειών και ανέγερση κτιρίων, ενώ στη δεύτερη κατηγορία (β) συμπεριλαμβάνονται φόροι όπως τα τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα κ.λπ..

Ειδικά, τα τελευταία δύο χρόνια τα ακίνητα έχουν δεχθεί σωρεία επιβαρύνσεων, τόσο σε ό,τι αφορά στην κατοχή τους, όσο και τη μεταβίβασή τους. Η αντικατάσταση του ΕΤΑΚ από τον ΦΑΠ με υψηλότερο συντελεστή φορολόγησης (διπλάσιος) και χαμηλότερο αφορολόγητο όριο (200.000 € από 400.000 €) υπερδιπλασίασε τα θεωρητικά έσοδα του κράτους από ένα μόνο φόρο! Επιπλέον, η επιβολή του ειδικού τέλους στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα και η έκτακτη εισφορά έφερε νέες σημαντικές επιβαρύνσεις στα μέσα νοικοκυριά, τα οποία σε σημαντικό ποσοστό αδυνατούν πλέον να ανταπεξέλθουν... Τέλος, οι ρυθμίσεις των ημιυπαίθριων χώρων (Ν.3843/2010) και η τακτοποίηση των αυθαιρέτων (Ν.4014/2011) επιβάρυνε ακόμη περισσότερο το κλίμα στην αγορά ακινήτων. Από τα ανωτέρω προκύπτει ένα αδιαμφισβήτητο συμπέρασμα: ότι η φορολογία ακινήτων μέχρι πρότινος -και ίσως και ακόμα- στερείται μακροπρόθεσμου δημοσιονομικού στόχου και αναπτυξιακής προοπτικής.

Προκύπτουν επίσης, δύο διαζευκτικά συμπεράσματα:Πρώτον, ότι οι κυβερνήσεις υπό την πίεση των ανείσπρακτων εσόδων και σε πλήρη αδυναμία να ελέγξουν τη φοροδιαφυγή και τη φοροαποφυγή των επιχειρήσεων, στράφηκαν στην ασφαλή λύση περαιτέρω φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, για την οποία διαθέτουν την απαραίτητη βάση δεδομένων, ή δεύτερον, ότι εφαρμόζουν ένα μεσο-μακροπρόθεσμο σχέδιο αναδιανομής και χειραγώγησης της κτηματαγοράς. Στην δεύτερη περίπτωση είναι εμφανές ότι το σχέδιο υλοποιείται λανθασμένα και με παντελή έλλειψη εφαρμογής των ουσιωδών προϋποθέσεων που θα οδηγούσαν στην ανάπτυξη –αν τελικά αυτή επιδιώκεται…

«Είναι περισσότερο σαφές ότι πρέπει να δώσουμε τουλάχιστον ίσο -αν όχι πολύ μεγαλύτερο- βάρος σε μέτρα ανάπτυξης σε σχέση με τα μέτρα λιτότητας». Ειδικά για την κτηματαγορά, θα μπορούσε κάλλιστα να υιοθετηθεί ένα μοντέλο σταθερής και στοχευμένης πολιτικής με απώτερο σκοπό τη μετάλλαξή της περιουσίας από “ακυβέρνητη” και “ακίνητη” σε “ώριμη” και πλήρως εμπορεύσιμη, με την προώθηση θεσμικών αλλαγών και την καλλιέργεια των απαραίτητων συνθηκών ως μέσα υλοποίησης του στόχου αυτού, χωρίς ωστόσο την παράπλευρη απαξίωσή της. Συγκεκριμένα, αρκεί το κράτος να συνειδητοποιήσει την ισχύ του στη διαμόρφωση συνθηκών ευημερίας, ακόμα και σε περιόδους εξαιρετικής οικονομικής κρίσης και απόλυτης δυσπραγίας -για να μην πούμε ειδικά, σε αυτές τις περιόδους. Είναι επιτακτική ανάγκη να λειτουργήσει η κτηματαγορά όπως οι αγορές χρηματιστηριακών αξιών, ο τουρισμός, η ναυτιλία… Και για να γίνει αυτό θα πρέπει να ληφθούν μέτρα εξυγίανσης και επαναπροσδιορισμού θεμελιωδών στοιχείων:

• Οριστικό τέλος στη διακίνηση μαύρου χρήματος, μέσω της κατάργησης των αντικειμενικών αξιών και την εκχώρηση της ευθύνης για την τήρηση δήλωσης των πραγματικών αξιών αγοραπωλησιών στους συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσίτες, συμβούλους ακινήτων, και τράπεζες με ποινικές κυρώσεις για όλους σε αντίθετες περιπτώσεις.

• Δημιουργία δυναμικής βάσης δεδομένων (real time) με ποσοτικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που μεταβιβάζονται με σκοπό την συγκέντρωση στοιχείων για στατιστικές αναλύσεις κι επεξεργασία τάσεων με ευθύνη της Τράπεζας της Ελλάδος και των αρμοδίων θεσμικών φορέων (Σύλλογοι Συμβολαιογράφων, Δικηγόρων, Μεσιτών κ.λπ.).

• Πλήρης απελευθέρωση του «πόθεν έσχες» για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου τουλάχιστον για μία πενταετία, με σκοπό την προσέλκυση επενδύσεων, ακόμα κι από αυτούς των οποίων τα εισοδήματα δεν δικαιολογήθηκαν! Η επαναφορά κεφαλαίων εντός της χώρας στην παρούσα φάση είναι πιο σημαντικός στόχος κατά τη γνώμη μας από την ασαφή και αδιέξοδη συζήτηση περί ηθικής και νόμιμης απόκτησης των εισοδημάτων αυτών.

• Μείωση των φορολογικών συντελεστών μεταβιβάσεων στο ελάχιστο κατόπιν ειδικής αναλογιστικής μελέτης με σκοπό τη δημιουργία κινήτρων για επενδύσεις και περιορισμό των επιπλέον επιβαρύνσεων στα έξοδα αγοράς.

• Επαναφορά του φόρου υπερτιμήματος με ηπιότερους συντελεστές. Η υπεραξία που ενδεχομένως προκύψει από το εμπόριο ακινήτων μετά την πρώτη μεταβίβαση, είναι πρωτογενές αντικείμενο φορολόγησης, για το οποίο κανείς δεν θα αρνηθεί να καταβάλει τον αντίστοιχο φόρο.

• Κατάργηση σειράς από φόρους που έχουν επιβληθεί κατά καιρούς στην ακίνητη περιουσία και αντικατάστασή τους από έναν Ενιαίο Φόρο Κατοχής, σταθερού ποσοστού επί της αξίας των ακινήτων που θα αντλείται από την ανωτέρω βάση δεδομένων.

• Διευκόλυνση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτου, μέσω ταχείας ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και του Δασολογίου καθώς και την ανάπτυξη του Περιουσιολογίου με συνοπτικές διαδικασίες και πάταξη της υδροκέφαλης γραφειοκρατίας, με ευθύνη των ιδιωτών.

• Απαγκίστρωση από τις δαιδαλώδεις διαδικασίες Δήλωσης Αυθαιρέτων κτισμάτων με υψηλό κόστος και προσδιορισμός ενιαίου, κλιμακωτού και ευκρινούς προστίμου για όλες τις τακτοποιήσεις σε βάθος χρόνου εννέα μηνών. Όλοι οι αυθαιρετούντες θα ανταποκριθούν στο κάλεσμα για συλλογική τακτοποίηση με χαμηλό κόστος και δίχως ταλαιπωρία.

• Άμεσος έλεγχος των αυθαιρέτων κτισμάτων που τακτοποιούνται με ευθύνη των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, στην αρμοδιότητα των οποίων θα περιέρχεται ο έλεγχος κατασκευών και εγκρίσεων οικοδομικής δραστηριότητας, με σκοπό την αποφυγή νέας γενιάς αυθαιρέτων. Εποπτικά, μπορεί ο εκάστοτε ΟΤΑ να ελέγχεται από Ανεξάρτητη Αρχή, η οποία θα επιβάλλει κυρώσεις στον εκάστοτε ΟΤΑ αν χρειάζεται, περιορίζοντας έτσι τη διαφθορά και τα περιθώρια παρατυπιών, και τέλος

• Αναμόρφωση και απλούστευση του Χωροταξικού και Πολεοδομικού Σχεδιασμού για την ανάπτυξη νέων περιοχών και εκχώρηση αποκλειστικής αρμοδιότητας στους ΟΤΑ.

Εν κατακλείδι, δεν χρειάζεται να είναι κανείς ειδικός όπως ο Jes Arnold του ΟΟΣΑ, για να καταλάβει ότι η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας βλάπτει. Βλάπτει ωστόσο, πολύ λιγότερο, όπως αναφέρει ο ειδικός, από τη φορολόγηση των επιχειρήσεων, η οποία αποτελεί αντικίνητρο επενδύσεων. Η ανάπτυξη είναι που φέρνει απασχόληση, φόρους, εισφορές και όχι ανάποδα… Όπως πολύ εύστοχα διατυπώνει ο καθηγητής Λυκ. Λιαρόπουλος, “Δεν θα «πονέσει» κάποιος με ακίνητη περιουσία, €400.000, αν πληρώσει €400 το χρόνο”. Και προσθέτουμε, ότι δεν θα πονέσει καθόλου αν η αγορά του εμπνεύσει εμπιστοσύνη και μακροπρόθεσμα του επιβεβαιώσει ότι οι ετήσιες εισφορές του σε φόρους είναι ανταποδοτικές. Χρειάζεται υπομονή, επιμονή και στόχευση η μεταρρύθμιση…

* Ο Φάνης Α. Παυλίδης είναι ειδικός σύμβουλος ακινήτων με μεταπτυχιακές σπουδές στη διαχείριση κατασκευαστικών έργων και επαγγελματική εμπειρία σε τεχνικά και νομικά θέματα σχετικά με την ακίνητη περιουσία.