Η κρίση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει εκτινάξει τις αποδόσεις κυρίως σε εκείνα που είτε είναι μεγάλης ηλικίας είτε βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών εταιριών ακινήτων τραπεζών «η ελληνική αγορά και ειδικότερα οι αγοραστές ακινήτων για πρώτη φορά στην ιστορία συνέδεσαν στην επενδυτική τους στρατηγική  την έννοια του επιχειρηματικού κινδύνου με την αντίστοιχη της προοπτικής να παραμείνει χωρίς ενοικιαστή το ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η σύνδεση αυτή αντανακλάται στις αποδόσεις οι οποίες σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία κινούνται στα επίπεδα των πρώτων χρόνων της δεκαετίας του 2000.»
Από τα στοιχεία που προέρχονται από τις διαπραγματεύσεις που βρίσκονται αυτή την στιγμή στην αγορά της Αττικής προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι αποδόσεις στα γραφεία κινούνται πλέον σε ελαφρά υψηλότερα επίπεδα από το 7% (για γραφειακούς χώρους με σύγχρονες υποδομές που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής). Αντίθετα για γραφειακούς χώρους είτε μεγάλης ηλικίας είτε περιορισμένων τεχνικών υποδομών που βρίσκονται σε σημεία μικρότερη προβολής οι αποδόσεις κινούνται στα επίπεδα που προσεγγίζει το 8%. Σημειώνεται ότι στις αρχές του χρόνου η μέση απόδοση των επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους κινούνταν περί το 7%.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά εμπορικών χώρων. Καταλύτης στην διαμόρφωση του ύψους των αποδόσεων στην συγκεκριμένη αγορά, είναι η θέση στην οποία βρίσκεται το κατάστημα. Έτσι σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής π.χ. Ερμού όπου τα ενοίκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και το ενδεχόμενο να μείνει το ακίνητο χωρίς ενοικιαστή είναι περιορισμένες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα οριακά χαμηλότερα του 7% . Στις περιφερειακές αγορές όμως οι αποδόσεις που προσπαθούν να εξασφαλίσουν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι σημαντικά υψηλότερες αφού εξαρτώνται από τον επενδυτικό κίνδυνο που είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν. Πρόσφατη διαπραγμάτευση που «ναυάγησε την τελευταία στιγμή και αφορούσε κατάστημα σε δρόμο που απείχε περί τα 100 μέτρα από την εμπορική «καρδιά» του Κολωνακίου ο αγοραστής είχε προσφέρει τίμημα που αναλογούσε σε ετήσια ακαθάριστη απόδοση 7,6%» έλεγε χαρακτηριστικά πριν λίγες μέρες επικεφαλής μεγάλης εταιρίας ακινήτων θυγατρικής τραπεζών και συμπλήρωνε επισημαίνοντας ότι σε «περιφερειακές αγορές έχει καταργηθεί στην πράξη η λογική της απόδοσης αφού οι λιγοστές συμφωνίες που επιτυγχάνονται είναι σε άμεση συνάρτηση με τα επιμέρους οικονομικά δεδομένα του αγοραστή και του πωλητή.» Πάντως , το κλίμα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά έχει ενισχύσει την θέση των αγοραστών αλλά και από την πλευρά τους όσοι από τους πωλητές δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας προτιμούν να αναβάλλουν την συναλλαγή μέχρις ότου διαμορφωθεί το κατάλληλο κλίμα για αυτούς. «Άξιο προσοχής  είναι το γεγονός ότι στην ελληνική αγορά ,παρά την κρίση που πλήττει το εμπόριο δεν υπάρχουν φαινόμενα μαζικής προσφοράς ανάλογα με εκείνα της αγοράς στις ΗΠΑ. Φυσικά , έχουν γίνει γρήγορες και ιδιαίτερα επωφελείς συμφωνίες για τον αγοραστή αλλά αυτές αφορούν μεμονωμένες περιπτώσεις  και σε καμία περίπτωση δεν απηχούν την πραγματική εικόνα της αγοράς» σχολίαζε ο ίδιος τραπεζίτης.
Όσον αφορά στην αγορά των χώρων αποθήκευσης και διανομής , οι αποδόσεις είναι οι υψηλότερες σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν τα επίπεδα του 10%. Πάντως η συγκεκριμένη αγορά δεν προσφέρεται   για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων αφού η προσφορά είναι περιορισμένη τόσο σε ήδη υφιστάμενους χώρους όσο και σε χώρους που βρίσκονται σε φάση ανάπτυξης. «Η αγορά των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων διανομής εξακολουθεί να βρίσκεται στα πρώτα στάδια ανάπτυξης της , σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αγορές των χωρών της Δυτικής Ευρώπης και των ΗΠΑ και αυτή είναι μία από τις βασικές αιτίες που καταγράφονται οι συμπεριφορές αυτές με τις πολύ υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων », έλεγε μεσίτης που επικεντρώνει την δραστηριότητα του στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων , όταν του ζητήθηκε να σχολιάσει το επίπεδο των αποδόσεων στα συγκεκριμένα ακίνητα.

Η ύφεση ήταν η αιτία να χαθούν πολλά λεφτά . Απο το "πάθημα" όμως προέκυψαν και χρήσιμα "μαθήματα":

1. Διασπορά κινδύνου

Σαφώς , το ποσoστο του κινδύνου που αναλαμβάνει το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων καθένας θα απαιτεί ένα σημαντικά μεγαλύτερο βαθμό προσοχής κατά τα προσεχή έτη . Η ύφεση , μας δίδαξε ότι όλα μπορούν να συμβούν . Έχουμε επίσης μάθει ότι διαφοροποίηση σημαίνει κάτι περισσότερο από μετοχές και ομόλογα. Η ταυτόχρονη μείωση των μετοχών με αύξηση των τοποθετήσεων σε ομόλογα , ακίνητα και ρευστό είναι απαραίτητη. Προχωρώντας , οι επενδυτές πρέπει να μάθουν να είναι φιλύποπτοι .Κρατώντας ένα μάτι για τον κίνδυνο και το άλλο για την ανάπτυξη είναι ένα μάθημα που αξίζει να θυμόμαστε.

2. Οι εμπειρογνώμονες δεν ξέρουν τα πάντα

Δείχνουμε πολλή εμπιστοσύνη σε εμπειρογνώμονες, μηδε των κυβερνητικών εξαιρουμένων. Οι περισσότεροι είπαν ψέματα και μας παραπλάνησε ο καθένας για τους δικούς του λόγους . Το κραχ του 2008 λίγοι το είδαν να έρχεται. Επομένως σε κανένα τυφλή εμπιστοσύνη .

3.Κάλλιο πέντε και στο χέρι

Την περίδο της ευφορίας σας υπόσχονταν υψηλες αποδόσεις που θα πρόσφεραν διπλασιασμό κεφαλαίου σε λίγα χρόνια.Αποδείχθηκαν εωλες αφού οι αγορές δεν συνηθίζουν να κινούνται σε μια ευθεία γραμμή . Όλες αυτές οι προβλέψεις βασίζονται στην ιδέα ότι οι επενδυτές θα πρέπει να αγοράζουν και να κατέχουν , αλλά το 2008 έδειξε ότι η εν λόγω στρατηγική δεν λειτουργεί πάντα αφού πολλοί πουλάνε...

4. Δεν πρέπει να αγοράσετε ότι δεν καταλαβαίνετε

Η αγορά είχε γεμίσει με πολύπλοκα προϊόντα που υπόσχονται στον κόσμο κέρδη με ουρά . Παράγωγα, ειδικά επενδυτικά προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου κ.α που αποδείχθηκαν υπερβολικά περίπλοκα για τον μέσο επενδυτή και τελικά οι μόνοι κερδισμενοι ήταν οι τραπεζίτες και οι διαχειριστές. Αυτό  είναι το μεγαλύτερο μάθημα από την ύφεση .

5. Δεν μπορείτε να αναθέσετε το μέλλον σας σε τρίτους.

Τα κανόνια και οι εξαφανισμένοι αποτελούν την καλύτερη απόδειξη.

Οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το β΄ τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 5,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009. Για το α΄ τρίμηνο του 2010, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 1,8%, ενώ για το σύνολο του 2009 η μέση μείωση ήταν 3,7% (μείωση κατά: 3,3%, 2,5%, 5,1% και 4,0% το α΄, β΄, γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2009 αντίστοιχα), έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2008. Δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατά παλαιότητα και γεωγραφική περιοχή Πιο, σύμφωνα με ανακοίνωση της Τρ.Ελλάδος αναλυτικά, η μείωση των τιμών το β΄ τρίμηνο του 2010 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009 ήταν 6,3% για τα “νέα” διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών (έναντι μικρής αύξησης κατά 1,2% το α’ τρίμηνο) και 5,3% για τα ”παλαιά”, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών (α΄ τρίμηνο 2010: -3,6%). Για το σύνολο του α΄ εξαμήνου του 2010, η μείωση των τιμών σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2009 ήταν μεγαλύτερη για τα “παλαιά” διαμερίσματα (-4,4%) από ό,τι για τα ”νέα” (-2,6%). Η διαπίστωση αυτή ισχύει και για ολόκληρο το 2009, καθώς ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τις δύο προηγούμενες κατηγορίες διαμερισμάτων ήταν 4,8% και 2,0% αντίστοιχα. Η μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη “ανθεκτικότητα” των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2010 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2009 κατά 3,0% στην Αθήνα, 6,3% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 10,9% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το α΄ τρίμηνο του 2010 οι αντίστοιχοι αναθεωρημένοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των τιμών στις ίδιες περιοχές ήταν 1,2%, 2,4%, 2,1% και 2,3%, ενώ για το σύνολο του 2009 (οριστικά στοιχεία) ήταν 4,6%, 6,0%, 2,7% και 1,9%, αντίστοιχα. Αυτά τα στοιχεία υποδηλώνουν ότι η πτώση το β΄ τρίμηνο του 2010 ήταν μεγαλύτερη για δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες.

Αν η αγορά ενός σπιτιού έχει ένα βαθμό δυσκολίας η απόφαση για πώληση έχει τον διπλάσιο. Σήμερα που η αγορά ακινήτων είναι σε κρίση θα πρέπει να κόψετε τον ομφάλιο λώρο με το συναίσθημα και το μόνο που θα πρέπει να γυρίζει στο μυαλό σας είναι "ζημιές Vs κέρδη " . Για τον λόγο αυτό προσπαθήσαμε να κωδικοποιήσουμε όρισμένες απλές συμβουλές που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε εάν ήλθε η ώρα να γίνετε πωλητης.

Εχω το καλύτερο ακίνητο

Οι ιδιοκτήτες έρχονται πολλές φορές στην ανάγκη να αποφασίσουν την πώληση ένος ακινήτουπου αισθάνονται ότι είναι το καλύτερο στην αγορά .Τι γίνεται όμως όταν βλέπετε μια πτώση των τιμών καθημερινά και υπάρχει ο κίνδυνος απωλείών ημέρα με την ημέρα ; Για να χρησιμοποιήσουμε ένα παράδειγμα στις ΗΠΑ , εκατομμύρια άνθρωποι επένδυσαν στην διάρκεια της δεκαετίας του ΄90 σε επιχειρήσεις τεχνολογίας. Η κρίση του ΄99 οδήγησε τις τιμές σε κατακόρυφη πτώση. Ενώ κάποιοι απο αυτούς είχαν επενδύσει τα χρήματα τους σε σωστές εταιρίες βρέθηκαν να έχουν σημαντικές απώλειες επειδή δεν πούλησαν την κατάλληλη στιγμή. Το ίδιο ακριβώς παράδειγμα μπορεί να μεταφερθεί και στην αγορά ακινήτων. Και για να μη προβληματίζεστε πολύ απλώς θα σας πούμε ότι σε περιόδους κρίσης κάτι που πωλείται με 100 ευρών σήμερα αύριο αγοράζεται με 80 αρκεί να είναι γεμάτη η τσέπη... Αυτό άλλωστε δεν έκανν με τα ελληνικά ομόλογα οι κερδοσκόποι τους μήνες που πέρασαν;

Συναισθηματικό δέσιμο !

Αν είστε συναισθηματικά συνδεδεμένοι με τα ακίνητα σας, θα καταλήξετε με απώλειες . Έτσι με διάφορες προφάσεις αναστέλετε την λήψη μίας ορθολογικής απόφασης με αποτέλεσμα , όταν -και εαν- την πάρετε να έχετε ήδη γραψει ζημιές.

Πότε θα πωλήσετε

Το πραγματικό μυστικό για να ξέρετε πότε ήλθε η ώρα να πουλήσετε είναι η συστηματική ενημέρωση. Είμαστε όλοι απασχολημένοι , αλλά αφιερώστε μερικά λεπτά από την ημέρα ή την εβδομάδα να μάθετε τι συμβαίνει με την αγορά , με την οικονομία και με τα ακίνητα σας ειδικότερα. Ανάγνωση είναι σαν ασφάλιση : όσα περισσότερα γνωρίζετε, τόσο περισσότερο θα είναι προστατευμένα. Δεν υπάρχει ακριβής επιστήμη για να ξέρετε πότε θα κάνετε την σωστή κίνηση , μόνο οι δείκτες που μπορούν να δώσουν στοιχεία. Μαθαίνοντας από τα λάθη των άλλων είναι μια στρατηγική που σας βοηθά να αποφύγετε τα ίδια αυτά τα λάθη . Η γνώση είναι δύναμη.