Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης. 5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Επειδή οι τράπεζες έχουν μπεί πλέον για τα καλά στην ζωή μας , το realestatenews.gr συνέταξε ένα σύντομο γλωσάρι για τους βασικότερους τραπεζικούς όρους :

Euribor (euro interbank offered rate): το Euribor αποτελεί επιτόκιο αναφοράς για τις πρά- ξεις στη διατραπεζική αγορά με το οποίο μία τράπεζα υψηλής φερεγγυότητας (prime bank) είναι διατεθειμένη να δανείσει κεφάλαια σε ευρώ σε άλλη τράπεζα υψηλής φερεγγυότητας. Υπολογίζεται σε ημερήσια βάση (για διάφορες διάρκειες μέχρι και 12 μηνών) από την Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Τραπεζών (FBE). Ο υπολογισμός του βασίζεται στο μέσο όρο των επιτοκίων ενός δείγματος τραπεζών για πράξεις που διενεργούνται στη διατραπεζική αγορά στη ζώνη του ευρώ για δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις.

Δάνεια σε καθυστέρηση (non-performing loans – NPLs): δάνεια σε καθυστέρηση (για εποπτικούς σκοπούς) θεωρούνται τα δάνεια για τα οποία έχει καθυστερήσει η αποπληρωμή (του συνόλου ή ενός μέρους) των τόκων ή/και του κεφαλαίου για χρονικό διάστημα πέραν των 90 ημερών. Για τον υπολογισμό του ύψους των δανείων αυτών λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της ανε ξόφλητης οφειλής και όχι μόνο το τμήμα της εκείνο του οποίου η πληρωμή έχει καθυστερήσει.

Δάνεια σε οριστική καθυστέρηση (defaulted loans): δάνεια τα οποία οι τράπεζες θεωρούν σχεδόν βέβαιο ότι οι δανειολήπτες δεν θα μπορέσουν να εξυπηρετήσουν.

Περιθώριο επιτοκίων χορηγήσεων-καταθέσεων (interest rate spread): η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου χορηγήσεων και του επιτοκίου καταθέσεων.

Πιθανότητα αθέτησης (probability of default): η πιθανότητα ένας δανειολήπτης να μην εκπλη ρώσει συμβατικές υποχρεώσεις του.

Πιστοληπτική διαβάθμιση (credit rating): η αξιολόγηση της φερεγγυότητας του δανειολήπτη, δηλαδή της ικανότητάς του να εξοφλήσει το χρέος του. Η αξιολόγηση αυτή διενεργείται από ειδικές εταιρίες με βάση το πιστωτικό ιστορικό και την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη.

Πιστωτικός κίνδυνος (credit risk): ο κίνδυνος ζημίας από την αδυναμία του οφειλέτη (εκδότη ομολόγου ή δανειολήπτη) να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

Ποσοστό κάλυψης των δανείων σε καθυστέρηση από συσσωρευμένες προβλέψεις (coverage ratio): το πηλίκο των συσσωρευμένων προβλέψεων για τον πιστωτικό κίνδυνο διά το σύνολο των δανείων σε καθυστέρηση. Ο δείκτης αυτός παρέχει ένδειξη για την ικανότητα του πιστωικού ιδρύματος να καλύψει ζημίες που ενδεχομένως θα προκύψουν από τη μη εξυπηρέτηση των δανείων σε καθυστέρηση.

Η « χρυσή εποχή της ιδιοκατοίκησης » έχει τελειώσει, λέει μια έκθεση από μια διακεκριμένη οργάνωση στέγασης της Μ. Βρεταννίας και διευκρινίζει ότι η επιστροφή στο νοίκι είναι ενα απο τα αποτελέσματα της κρίσης, των υψηλών τιμών και των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με μια έκθεση του Chartered Institute of Housing, η εποχή της ιδιοκατοίκησης θα μπορούσε να παρέλθει με εκατομμύρια βρεταννούς να επιστρέφουν στην ενοικίαση. Ήδη υποστηρίζουν ότι τα πρώτα θύματα θα είναι τα χαμηλά εισοδήματα που δεν έχουν την δυνατότητα αγοράς και πληρωμής των δόσεων των στεγαστικών δανείων. Απο την άλλη πλευρά είναι και εκείνοι που είναι παγιδευμένοι στα ακίνητα που ήδη έχουν αγοράσει και η αξία τους είναι χαμηλότερη απο το δάνειο που έχουν παρει για να τα αγοράσουν. Ενα άλλο πρόβλημα αφορά τις αλλαγές στην χρηματοδότηση αφού οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως το 75% της εμπορικής αξίας και αυτό σημαίνει ότι θα απαιτηθούν προκαταβολές που δεν θα έχουν πολλοί να τις καλύψουν. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση έως το 2020 , το ποσοστό των ενοικιαστών θα αυξηθεί σε 20% απο 15% που είναι σήμερα .Αντιθέτως, προβλέπει ότι τα ιδιοχρησιμοποιούμενα νοικοκυριά θα πέσουν στο 62% από 71% το 2003. Πρέπει να σημειωθεί ότι το 2007 μόλις το 56% των Γάλλων και το 43% των γερμανικών νοικοκυριών κατοικούσαν στο δικό τους σπίτι. Υπενθυμίζεται ότι η Ελλάδα με 81% έχει ένα απο τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη μαζί με την Ισπανία.

Η κρίση έφερε και τις εκπτώσεις αλλά μόνο στα διαμερίσματα αφού οι τιμές γης αξακολουθούν να παραμένουν υψηλές. Οι περισσότεροι κατασκευαστές προκειμένου να προχωρήσουν σε γρήγορη πώληση των αδιάθετων κατοικιών που έχουν κατασκευάσει είναι ανοικτοί σε προτάσεις για χαμηλότερη τιμή έως και 15%. Κριτήριο : η εμπορευσιμότητα και οι ανάγκες για ρευστότητα. Απο την άλλη πλευρά , δεν είναι λίγοι οι κατασκευαστές οι οποίοι επενδύουν σε γη καθώς διαπιστώνουν ότι στις εμπορικές περιοχές οι τιμές της γης εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα.Συγκεκριμένα τα εμπορικά οικόπεδα εξακολουθούν να διατηρούν την αξία τους ενώ έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις που έχει σημειωθεί άνοδος έως και 5%. Φαίνεται ότι η ρήση: «κανείς δεν ΄’εχασε αγοράζοντας γη» αποκτά διαχρονική αξία. Απο την πλευρά τους οι κατασκευαστές θεωρούν ότι η αποθεματοποίηση γης στις σημερινές περιόδους μπορεί να αποφέρει μελλοντικά σημαντικές υπεραξίες, οι οποίες θα ενσωματωθούν στις τελικές τιμές των κατοικιών. Για το λόγο αυτό έχουν στραφεί κυρίω σε οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλούς συντελεστές δόμησης.