«Νέες» περιοχές , τουρισμός , υψηλοί δείκτες οικονομικής και εκπαιδευτικής δραστηριότητας και το «ισχυρό» όνομα είναι τα στοιχεία εκείνα που φέρνουν τις επενδύσεις στην αγορά κατοικίας. Στην περίπτωση μάλιστα που συνδυάζονται περισσότερα από ένα από αυτά τα στοιχεία τότε οι πιθανότητες να πραγματοποιηθούν μεγάλες υπεραξίες σε σχετικά μικρό χρονικό διάστημα είναι πολύ υψηλές. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από μελέτη η οποία επικεντρώνεται στην ανάλυση δεδομένων που αφορούν την «γεωγραφική» κατανομή των επενδύσεων σε κατοικία τα τελευταία τρία χρόνια. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της σχετικής μελέτης ο μεγάλος όγκος των επενδύσεων σε κατοικία κατευθύνεται σε ήδη ανεπτυγμένες αγορές στις οποίες ο επενδυτικός κίνδυνος είναι περιορισμένος αφού η ζήτηση κινείται σταθερά σε υψηλά επίπεδα. Ενδεικτικό , είναι άλλωστε το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε κατοικία στο πολεοδομικό συγκρότημα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αντιπροσωπεύουν το 30% του συνόλου στην διάρκεια της τελευταίας τριετίας. «Η υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού μπορεί να ερμηνεύσει τις σημαντικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται στις συγκεκριμένες περιοχές . Αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι σε σχέση με το παρελθόν καταγράφεται μία οριακή υποχώρηση του ρόλου των συγκεκριμένων αγορών και αυτό μπορεί να δικαιολογηθεί –ως ένα ποσοστό- από το άνοιγμα νέων αγορών οι οποίες έχουν ανάλογα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά με αυτά των περιοχών που υπάγονται στα πολεοδομικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης» τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής σχοιάζοντας τα σχετικά στοιχεία. Η επισήμανση αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της μελέτης τα οποία αποκαλύπτουν ότι:

-Tο μερίδιο αγοράς που κατέχει η αγορά του πολεοδομικού συγκροτήματος Αθηνών στη συνολική πανελλαδική «πίτα» των επενδύσεων σε κατοικία περιορίσθηκε κατά 0,1 ποσοστιαία μονάδα

. -Η αγορά κατοικίας στην Ανατολική Αττική διευρύνθηκε κατά 0,9 ποσοστιαίες μονάδες

-Η αγορά κατοικίας στην Δυτική Αττική μεγάλωσε κατά 0,6 ποσοστιαίες μονάδες

-Η αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της νομαρχίας του Πειραιά διευρύνθηκε κατά 2,8 ποσοστιαίες μονάδες

Ο χρυσός μπορεί να χρακτηριστεί ως η έκπληξη της τελευταίας δεκαετίας.Την στιγμή που σε ολόκληρο το κόσμο οι τιμές των ακινήτων πέφτουν , την προηγούμενη εβδομάδα έκανε ένα νέο ρεκορ φθάνωντας τα 1.278 δολάρια η ουγγιά ενώ τα τελευταία 10 χρόνια, οι επενδυτές σε χρυσό έχουν αυξήσει σχεδόν πέντε φορές τα χρήματά τους. Επειδή τα άρθρα που δημοσιεύσαμε προκάλεσαν πολλές απορίες αναγνωστων σχετικά με την συγκεκριμένη επένδυση προσπαθήσαμε να τις συγκεντρώσουμε και με την βοήθεια των ειδικών να τις απαντήσουμε.

1. Ο χρυσός είναι υπερτιμημένος.

Αλήθεια μπορεί κανείς να το γνωρίζει; Κανείς δεν γνωρίζει ακόμη την πραγματική του αξία και επομένως δεν μπορει να κάνει λόγο είτε για υπερτίμηση είτε για φυσιολογικά επίπεδα της τιμής. Αν δεί κανείς την αναλογία χρυσού προς την προσφορά χρήματος σε παγκόσμιο επίπεδο καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η τιμή του χρυσού έχει περιθώρια περαιτέρω ανόδου. Αλλά και ακόμα και στην περίπτωση της "φούσκας" υπάρχουν κάποιοι οικονομολόγοι που υποστηρίζουν ότι υπάρχουν περιθώρια περαιτέρω ανόδου αν ληφθούν υπόψη οι συμπεριφορές άλλων υπεριμημένων προϊόντων όποως για παράδειγμα ο Nasdaq και τα ακίνηται.

2. Αυτοί που ξέρουν έχουν ρευστοποήσει τις επενδύσεις τους σε από χρυσό εδώ και πολύ καιρό.

Λάθος. Πολύ μεγάλα , hedge-fund εξακολουθούν να έχουν στο χαρατοφυλάκιο τους μετοχές χρυσού.Αλλά η πραγματικότητα είναι ότι κανείς δεν ξέρει. Θέλετε ένα παράδειγμα ; Πριν έξι χρόνια μία μεγάλη αμερικάνικη τράπεζα στα πλαίσια έρευνας είχε ρωτήσει τους κορυφαίους διαχειριστές κεφαλαίων που θα επένδυαν. Τότε ο χρυσός είχε περίπου 400 δολάρια η ουγγιά. Ελάχιστοι απάντησαν ότι τα επένδυανα σε χρυσό. Στις αρχές του 2009, οι ίδιοι διαχειριστές απαντούσαν ότι ο χρυσός ήταν υπερτιμημένος. Κατά την περίοδο αυτή είναι αυξήθηκε από περίπου 850 δολάρια η ουγγιά σε σχεδόν 1.300 δολάρια.

3. Ο χρυσός είναι ένα "ασφαλές καταφύγιο".

άθος. Η τιμή ανεβοκατεβαίνει και δίνει κέρδη αλλά και ζημιές. Από το 1980 έως το 2000, έχασε πάνω από τα τέσσερα πέμπτα της τιμή του. Κατά τη διάρκεια του κραχ του 2008, μειώθηκε σχεδόν κατά ένα τρίτο. Αυτό σημαίνει ότι ο χρυσός δεν είναι ούτε ασφαλής ούτε καταφύγιο. Απλώς είναι ένα περιουσιακό στοιχείο όπως και τα ακίνητα.

4. Ο χρυσός είναι« πραγματικό »χρήμα, ενώ τα χρήματα που έχουν κοπεί είναι μόνο το χαρτί .

Λαθος. Χρήμα είναι οτιδήποτε αποδέχονται οι άνθρωποι ως μέσο συναλλαγής. Για να το πούμε πιό απλά χρήμα είναι αυτό που αποδέχεται αγοραστής και πωλητής στη συναλλαγή τους. Επομένως ο χρυσός είναι ένα απο τα πολλά "εργαλεία" συναλλαγών.

5. Οι μετοχές συνδεδεμένες με χρυσό είναι πιο επικερδής τρόπος για να επενδύσει κανείς σε χρυσό .

Οι μετοχές "χρυσού" είναι μερικές φορές πιο αποδοτικές, και μερικές φορές λιγότερο. Όλα εξαρτώνται από την τιμή . Όμως, κατά τη διάρκεια του κραχ του 2008, οι μετοχές χρυσού κατρακύλησαν ακόμη περισσότερο από το μέταλλο.

Τι σημαίνουν όλα αυτά σε σύγκριση με τις επενδύσεις σε ακίνητα; Τόσο ο χρυσός όσο και τα ακίνητα είναι ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ , με διακυμάνσεις στην τιμή που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει και να προεξοφλήσει.

Νέες περιοχές κατοικίας , νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη πενταετία θα «σημαδευτεί» από την: -Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση. - Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών. - Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη. -Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης. Κοινή συνισταμένη των προβλέψεων όλων των αναλυτών είναι η προσδοκία για ενίσχυση του ειδικού βάρους της εξοχικής κατοικίας στην αγορά ακινήτων καθώς και των αστικών κέντρων της περιφέρειας. «Η ενίσχυση των εμπορικών κέντρων στη περιφέρεια είναι η επόμενη «κίνηση» της αγοράς μετά την ανάκαμψη . Το κριτήριο που θα καθορίσει τις επενδυτικές και τις γεωγραφικές επιλογές θα είναι οι δημογραφικές εξελίξεις.» δηλώνει κορυφαίος αναλυτής ο οποίος συμπληρώνει : « στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής δεν πρόκειται να σημειωθεί κάμψη της ζήτησης. Αντίθετα , το πρόβλημα που έχει εντοπισθεί σε περιφερειακούς δρόμους δεν φαίνεται να αμβλύνεται.» «Στα επόμενα χρόνια θα γίνει μάχη των δύο μοντέλων εμπορικής ανάπτυξης. Του μοντέλου του δρόμου υψηλής εμπορικότητας και των εμπορικών κέντρων. Αυτό δεν σημαίνει ότι στο τέλος θα υπάρξουν νικητές ή ηττημένοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι η σημερινή εικόνα της αγοράς θα είναι πολύ διαφορετική» , σημείωνε χαρακτηριστικά επικεφαλής εταιρίας ακινήτων . Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα έντονο στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου η εικόνα μπορεί να αλλάζει μόνο από δρόμο σε δρόμο αλλά και από τετράγωνο σε τετράγωνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ερμού όπου στο εμπορικό της τμήμα δεν υπάρχει διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων ενώ στο λιγότερο εμπορικό τμήμα η διαθεσιμότητα ξεπερνά το 20%. . Η κρίση όμως γίνεται ιδιαίτερα έντονη στους μικρούς δρόμους του ιστορικού τριγώνου στους οποίους ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 50%. «Αν κάποιος εξετάσει τα επενδυτικά προγράμματα για την δημιουργία εμπορικών κέντρων στην περιφέρεια της πρωτεύουσας που είχαν εξαγγελθεί αλλά "κόλλησαν" λόγω κρίσης τότε διαπιστώνει η υλοποίηση τους θα οδηγήσει σε κορεσμό της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σταδιακά θα κορυφωθεί η υλοποίηση επενδύσεων σε περιφερειακές μονάδες προσαρμοσμένες στις ανάγκες των τοπικών αγορών» , τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρίας ακινήτων.

Στα " χαρτιά" η επένδυση σε κατοικίες εξακολουθεί να προσφέρει αποδόσεις (χωρίς την αφάιρεση της φορολογίας και του πληθωρισμού). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ενω οι τιμές πώλησης της κατοικίας υποχωρούν οι τιμές των ενοικίων συνεχίζονται να αυξάνονται έστω και με χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με την προηγούμενη διετίας. Αναλυτικά συνεχίσθηκε η άνοδος των ενοικίων κατοικιών κατά 2,9% σε ετήσια βάση στο 6μηνο.΄10. (8μηνο.΄10: +2,7%). Αυτό, σε συνδυασμό με τη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων (-3,7% στο 1ο 6μηνο.΄10 σε ετήσια βάση) οδήγησε σε περαιτέρω σημαντική μείωση του λόγου του δείκτη τιμών διαμερισμάτων προς τον δείκτη των ενοικίων στο 84,9 το 2ο 3μηνο.΄10 από 87,2 το 1ο 3μηνο.΄10, 91,1 το 2009 και 97,9 το 2008 (2007=100). Η εξέλιξη αυτή δείχνει αισθητή άνοδο της απόδοσης της επένδυσης σε διαμερίσματα