Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 12:23

Επτά αγκάθια, δυσχεραίνουν την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων η οποία όλα δείχνουν ότι θα είναι αργή και επώδυνη.Ηδη , η κρίση στην αγορά ακινήτων αποκτά δομικά χαρακτηριστικά, οι πτωτικές τάσεις στις τιμές θα συνεχιστούν και φέτος καθώς δεν διαφαίνονται συνθήκες που θα αυξήσουν τη ζήτηση ενώ την ίδια στιγμή είναι διάχυτο στην κοινωνία». Αυτές είναι οι εκτιμήσεις αναλυτών οι οποίοι εκτιμούν ότι τα νεόδμητα σπίτια για να απορροφηθούν θα πρέπει να περάσει μια 20ετία για τους εξής λόγους: 1. Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σταθερά στο 80%).

2. Το δημογραφικό πρόβλημα με το δείκτη ολικής γονιμότητας να είναι 1,4 όταν το όριο αντικατάστασης των γενεών είναι 2,1. Πρακτικά σημαίνει ότι το 2050 ο πληθυσμός της χώρας θα είναι 7 εκατ. Επομένως δε θα υπάρχουν νέοι που θα θέλουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι.

3. Ο δείκτης γήρανσης το 2011 ανήλθε στο 135% από 74% το 1991. Δείκτης γήρανσης είναι η αναλογία του γεροντικού πληθυσμού (ηλικίας 65 ετών και άνω) προς τον ηλικιακά νεότερο πληθυσμό (0 - 14 ετών)

4. Εχει κλονισθεί η άποψη που θεωρούνταν θέσφατο για σχεδόν 60 χρόνια ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι «σίγουρη», ότι δεν έχει παρατηρηθεί ποτέ μείωση στις τιμές ακινήτων, ότι κανείς δεν έχασε επενδύοντας σε γη.

5. Οι μετανάστες αποχωρούν σταδιακά από την Ελλάδα, αν και τα προηγούμενα χρόνια είχαν μερίδιο στην κινητικότητα της κτηματαγοράς.

6. Η συνεχιζόμενη οικονομική κρίση και οι προβλέψεις για αναιμική ανάκαμψη της οικονομίας.

7. Η παγίωση της σκληρής φορολογικής πολιτικής η οποία κάνει δυσβάστακτη την κατοχή πολλών ακινήτων.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 12:23

Mε την ελληνική οικονομία να εισέρχεται το 2013 στον έκτο χρόνο ύφεσης, η πτώση στις τιμές των κατοικιών και στις συναλλαγές ενισχύθηκε. Οι τιμές έχουν πέσει αθροιστικά κατά 27,9% σε σχέση με την υψηλότερη τιμή του δείκτη, που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2008 και έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2003. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν συμπεριλαμβάνεται στις αιτίες της οικονομικής κρίσης  αλλά όλα δείχνουν ότι προκλήθεικε είτε λόγο αδιαφορίας είτε λόγω συνειδητών επιλογών με αποτέλεσμα  η συγκεκριμένη αγορά και ο κατασκευαστικός τομέας να έχουν δεχθεί τα σκληρότερα πλήγματα  από την κρίση.

Οι επενδύσεις και η απασχόληση στις κατασκευές και ιδιαίτερα στην αγορά κατοικιών βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση από το 2008. Η ύφεση είναι ο κυριότερος παράγοντας αλλά μεγάλο ρόλο έπαιξε και η αυξημένη αβεβαιότητα για κρίσιμα θέματα της αγοράς, όπως η φορολογική μεταχείριση τόσο της κατοχής ακίνητης περιούσιας όσο και των συναλλαγών, το καθεστώς των πλειστηριασμών ακινήτων για χρέη καθώς και το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Η αβεβαιότητα αυτή παραμένει αυξημένη και εμποδίζει την ανάκαμψη της δραστηριότητας στην αγορά παρά την πτώση των τιμών. Επίσης σημαντικός παράγοντας είναι το υψηλό κόστος συναλλαγών, που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά . Επίσης το κόστος κατασκευής κατοικιών παραμένει σταθερά υψηλό παρά τις μειώσεις στο εργατικό κόστος, λόγω των αυξήσεων του κόστους των υλικών. Παράλληλα υπάρχει και ένα τεράστιο θέμα χρηματοδότησης. Η πιστωτική επέκταση για την αγορά κατοικίας παραμένει αρνητική και οι προοπτικές τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς παραμένουν αρνητικές, ενώ τα στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση αυξάνονται συνεχώς παρά τις αυξανόμενες ρυθμίσεις από τις τράπεζες. Οι προσδοκίες επιχειρήσεων και καταναλωτών όσον αφορά την αγορά κατοικίας παρά την βελτίωση των τελευταίων μηνών παραμένουν απαισιόδοξες.

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 12:23

Τους κινδύνους «υφαρπαγής» περιουσιών και επιχειρήσεων από το νέο θεσμικό πλαίσιο για τη ρύθμιση ληξιπρόθεσμων δανείων της «παλιάς» Αγροτικής Τράπεζας επισημαίνουν οικονομικοί αναλυτές. Ειδικά στην περίπτωση που έχουν επενδύσει με πολύ μεγάλα ποσά σε κτηνοτροφικές μονάδες ή θερμοκηπιακές εγκαταστάσεις, για να αναπτύξουν τη δραστηριότητά τους, είτε με Σχέδιο Βελτίωσης είτε με δικά τους χρήματα, το ενδεχόμενο να νοικιαστούν τα χωράφια τους, θα οδηγήσει ουσιαστικά και στην ενοικίαση των κτισμάτων που βρίσκονται σε αυτά.  Ακόμα κι αν υπάρξει ρύθμιση ώστε να μην ενοικιάζονται χωράφια με υψηλού κόστους επενδύσεις ή πολυετείς καλλιέργειες, οι θιγόμενοι προτείνουν να μπει σαφής διάταξη, όπου θα δίνεται προτεραιότητα στον ιδιοκτήτη και οφειλέτη, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν έχει ο πρώτα ο ίδιος τη δυνατότητα να νοικιάσει το χωράφι του με βάση τη νέα ρύθμιση. Τι αναφέρει η πρόταση των υπουργείων Οικονομικών και Αγροτικής Ανάπτυξης:

Άρθρο 43 Εξόφληση δανείων

1. Η νέα ληξιπρόθεσμη οφειλή, εξοφλείται από τον αγρότη, εφάπαξ, με καταβολή όλου του ποσού, κατόπιν έγγραφης ενημέρωσης του εκκαθαριστή της Τράπεζας για το ύψος αυτής. Σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού, για οποιονδήποτε λόγο, αυτό θεωρείται ως νέο μεσοπρόθεσμο δάνειο διάρκειας 5-10 ετών με επιτόκιο 5%. Η ακριβής διάρκεια του νέου δανείου καθορίζεται από τον εκκαθαριστή βάσει του ύψους της οφειλής και της εκτιμώμενης μισθωτικής αξίας του ακινήτου. Στην σύμβαση του δάνειου η Τράπεζα δύναται να απαιτεί το δικαίωμα εκμίσθωσης του ακινήτου και την εκχώρηση του μισθώματος του εκμισθούμενου αγροτικού ακινήτου σε αυτήν, μέχρι την ολοσχερή εξόφληση του δανείου. Η εξόφληση του νέου δανείου γίνεται από τα μισθώματα που θα εισπραχθούν από την εκμίσθωση του ακινήτου.

2. Τα ακίνητα εκμισθώνονται, για διάρκεια 3 ετών, σε ενδιαφερόμενους μισθωτές των κατηγοριών της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του Ν.4061/2012 (Α΄ 66) «Διαχείριση και προστασία ακινήτων Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων –Ρύθμιση εμπραγμάτων δικαιωμάτων και άλλες διατάξεις», αντί μισθώματος που προκύπτει μετά από ανοικτό πλειοδοτικό διαγωνισμό. Για την επιλογή του μισθωτή εφαρμόζονται τα κριτήρια της παραγράφου 2 του ιδίου ως άνω άρθρου και επιπλέον το κάτωθι κριτήριο:

● Υποψήφιος για μίσθωση ενυπόθηκου υπέρ ΑΤΕ ΑΕ αγροτικού ακινήτου με προσφορά ίση με την τιμή εκκίνησης, λαμβάνει βαθμό μηδέν.

● Υποψήφιος για μίσθωση ενυπόθηκου υπέρ ΑΤΕ ΑΕ αγροτικού ακινήτου με προσφορά πλέον της τιμής εκκίνησης, για κάθε επιπλέον ποσοστιαία μονάδα (1%), λαμβάνει βαθμούς 10.

ΠΗΓΗ: Agronews

Τετάρτη, 03 Ιούλιος 2024 12:23

Την υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων για μεγάλους καταστροφικούς κινδύνους μελετά το υπουργείο Οικονομικών, σε μια προσπάθεια να προλάβει το ενδεχόμενο μιας γενικευμένης οικονομικής ζημιάς από ένα απρόσμενο γεγονός, όπως ο σεισμός ή η πλημμύρα. Το θέμα απασχολεί ήδη το υπουργείο Οικονομικών, που έχει συστήσει ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή για να εξετάσει το θέμα, το οποίο αν και χαρακτηρίζεται πρώιμο, μπορεί να αποτελέσει πιλότο για τη διεύρυνση της υποχρεωτικής ασφάλισης στη χώρα. Το μοντέλο που συζητείται παραπέμπει στη δημιουργία ενός Ταμείου, τη διαχείριση του οποίου θα έχουν οι ασφαλιστικές εταιρείες και το οποίο θα ασφαλίζει υποχρεωτικά όλες τις κατοικίες, τουλάχιστον μέχρι ενός ορισμένου ποσού. Το ποσό της κάλυψης μπορεί να είναι π.χ. 100.000 ευρώ και το κόστος θα επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο οποίος θα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτει το σχετικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο για κάθε πράξη που συνοδεύει το ακίνητο. Το κόστος με βάση τα δεδομένα της ασφάλισης που ισχύουν σήμερα στην ασφαλιστική αγορά, κυμαίνεται στο 1 - 1,5 περίπου ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ ασφαλιστικής κάλυψης. Ετσι το κόστος ασφάλισης για ένα ακίνητο που θα ασφαλιστεί για 100.000 ευρώ, υπολογίζεται στα 100 - 150 ευρώ περίπου τον χρόνο

. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν φυσικά να ασφαλιστούν και για υψηλότερα ποσά, ανάλογα με την αξία του ακινήτου, αλλά στόχος είναι η εξασφάλιση ενός βασικού επιπέδου ασφαλιστικής κάλυψης. Η λογική της υποχρεωτικής ασφάλισης του ακινήτου, στηρίζεται στο μοντέλο της υποχρεωτικής ασφάλισης οχημάτων για αστική ευθύνη. Το επιχείρημα που υπαγορεύει την επέκτασή του και στην αγορά ακινήτου, είναι η αδυναμία του κράτους να αποζημιώσει τους παθόντες στην περίπτωση ενός απρόσμενου γεγονότος, όπως είναι ο σεισμός, όπου οι συνέπειες είναι γενικευμένες. Η υποχρεωτική ασφάλιση σπιτιών είναι διαδεδομένη σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες, όπου υπάρχει άλλωστε αυξημένη ασφαλιστική συνείδηση, ενώ ακόμη και χώρες όπως η Αλβανία, η FYROM ή η Βουλγαρία, προχώρησαν πρόσφατα στη δημιουργία αντίστοιχων Ταμείων, που αποζημιώνουν τους ασφαλισμένους. Να σημειωθεί ότι σήμερα το ποσοστό των ακινήτων στη χώρα που διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη για σεισμό, δεν ξεπερνά το 15%, ποσοστό που συνδέεται άμεσα με το γεγονός ότι σημαντικός αριθμός ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχουν αποκτηθεί με τραπεζικό δανεισμό. Στην περίπτωση της ασφάλισης του δανείου, είναι σημαντικό να γνωρίζει κάποιος ότι η αποζημίωση καλύπτει πρώτα την τράπεζα για το μέρος του κεφαλαίου που δεν έχει αποπληρωθεί και μόνο το υπόλοιπο ποσό επιστρέφεται στο δανειολήπτη.