Απόλυτο χάος διέπει το νομικό καθεστώς των προς αποκρατικοποίηση ακινήτων του Δημοσίου, που έχει στην κατοχή του το ΤΑΙΠΕΔ, με την πλειονότητα αυτών να διαθέτουν ελλιπή ή ακόμη και καθόλου πολεοδομικές άδειες, σχέδια κ.λπ. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ακινήτων τα οποία παρουσιάζουν αποκλίσεις από τα πολεοδομικά ή τοπογραφικά τους έγγραφα, δυσχεραίνοντας ακόμη περισσότερο οποιαδήποτε απόπειρα πώλησής τους. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μαρίνας, η οποία στον χάρτη υφίσταται... μισή, από το πραγματικό της μέγεθος. Τέτοια περιστατικά είναι συχνά μεταξύ των ακινήτων που καλείται να πουλήσει το ΤΑΙΠΕΔ και στις περισσότερες περιπτώσεις η ελλιπής καταγραφή της πλήρους έκτασης στα χαρτιά, έχει γίνει προκειμένου να παρακαμφθούν οι απαιτήσεις των περιβαλλοντικών όρων που θέτει η νομοθεσία. Στην περίπτωση της μαρίνας, έχει καταγραφεί κατά το ήμισυ, προκειμένου να μην μπορεί να προσβληθεί στο ΣτΕ η μελέτη περιβαλλοντικών όρων, η οποία εάν περιελάμβανε την πλήρη έκτασή της, θα κρινόταν ότι δεν συμμορφώνεται στη σχετική νομοθεσία. Ενδεικτική είναι η εικόνα του συνόλου των ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία σε πολύ μεγάλο ποσοστό δεν μπορούν να διατεθούν λόγω προβλημάτων του ιδιοκτησιακού τους καθεστώτος. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το σύνολο των ακινήτων του Δημοσίου μόλις το 13,5% είναι πλήρως ελεύθερα, ενώ ως άγνωστα (άγνωστος ιδιοκτήτης, άγνωστη τοποθεσία κ.λπ.) χαρακτηρίζονται το 22,75% των ακινήτων και το 40% αυτών είναι καταπατημένα.

Το διάστημα 2009 - αρχές 2013 σημειώθηκε ο μεγαλύτερος αριθμός «λουκέτων»καταστημάτων και γραφείων, ενώ από το 2007 έως σήμερα περισσότερες από 1.000 εταιρείες προσέφυγαν στο άρθρο 99. Οι συγκεκριμένες επιχειρηματικές εξελίξεις οδήγησαν σε κραχ την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπου οι μετεγκαταστάσεις γραφείων-καταστημάτων αποτελούν μόνιμο χαρακτηριστικό, ο «αέρας» καταργήθηκε, ενώ δεκάδες χιλιάδες επαγγελματικοί χώροι παραμένουν αδιάθετοι.

Ωστόσο, παρά την κατάρρευση της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, οι εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία -σε μη οικιστικά ακίνητα μέχρι πριν από την πρόσφατη αλλαγή της νομοθεσίας- εμφανίζουν «αντοχές». Μάλιστα, η ανθεκτικότητα των ΑΕΕΑΠ έχει φανεί και στο ταμπλό, καθώς οι επιδόσεις των μετοχών των Eurobank Properties, MIG Real Estate και Trastor, κατά την τελευταία πενταετία, ήταν στο σύνολό τους καλύτερες από αυτή του Γενικού Δείκτη του χρηματιστηρίου. Συγκεκριμένα, από το τέλος Ιουνίου του 2008 µέχρι τα µέσα Απριλίου του2013, ενώ ο Γενικός ∆είκτης κατέγραψε απώλειες 71,8%, οι τιµές των µετοχών των τριών εισηγµένων ΑΕΕΑΠ παρουσίασαν µέση πτώση 46,6%, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας. Επέδειξαν δηλαδή µεγαλύτερη ανθεκτικότητα τόσο σε σχέση µε το Γενικό ∆είκτη όσο και σε σχέση µε το δείκτη του κλάδου των εταιριών ακίνητης περιουσίας. Ο τελευταίος είχε απώλειες κατά 59,5%, από 1/12/2009 (οπότε δημιουργήθηκε ο σχετικός δείκτης) έως τα μέσα του Απριλίου.

Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς (απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης, εισοδήματος κτλ), σε συνδυασμό με την καλή ποιότητα του χαρτοφυλακίου ακινήτων έχουν συμβάλει στην «ανθεκτικότητα» των ΑΕΕΑΠ. Την ίδια στιγμή, μετά την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, η επενδυτική«βεντάλια» των συγκεκριμένων εταιρειών διευρύνεται. Και αυτό επειδή μπορούν να επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα, τουριστική κατοικία (έως το 25% του συνόλου των επενδύσεων), σε υπό ανέγερση ακίνητα και σε οικόπεδα µε οικοδοµική άδεια. Επιπλέον, επιτρέπεται η συµµετοχή σε κοινοπραξίες ή άλλα εταιρικά σχήµατα µε σκοπό την αξιοποίηση ακινήτωνµεγάλης αξίας (άνω των 10 εκατ. ευρώ) και γίνονται δυνατές οι επενδύσεις σε δικαιώµατα από χρηµατοδοτική µίσθωση ακινήτων, σε δικαιώµατα επιφανείας, όπως και σε µακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εµπορικής εκµετάλλευσης ακινήτων.

Όπως σημειώνει η ΤτΕ, η πρόσφατη τροποποίηση του θεσμικού καθεστώτος, μπορεί να βελτιώσει τις προοπτικές ανάπτυξης του κλάδου και να αποφέρει πρόσθετα οφέλη από τη συµµετοχή των εταιρειών του στην αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Μέσω των ΑΕΕΑΠ η ακίνητη περιουσία µμετατρέπεται σε άµεσα ρευστοποιήσιµη επένδυση και σε επενδυτικό εργαλείο, προσιτό τόσο σε θεσµικά κεφάλαια όσο και σε µμικρότερης εμβέλειας επενδυτές, οι οποίοι µπορούν να επενδύσουν σε αυστηρά ελεγχόμενες εισηγμένες εταιρείες και σε ακίνητα µμεγάλης αξίας, απαλλαγμένοι από τα προβλήματα της διαχείρισης.

«Ομήρους της ληστρικής φορολογίας ακινήτων, και πραγματικά λύτρα τους φόρους που καλούνται να πληρώσουν», χαρακτήρισε τους ιδιοκτήτες ο Πρόεδρος της Πανελληνίου Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς, κατά την ομιλία του στη δημόσια συζήτηση που διεξήχθη την Πέμπτη στα γραφεία της ΠΟΜΙΔΑ. Ο Παραδιάς ανέφερε ότι την τελευταία τριετία στην ουσία δεκαπλασιάστηκε το φορολογικό βάρος της ακίνητης περιουσίας, η κρίση εκμηδενίζει βαθμιαία τα μισθωτικά εισοδήματά της, οι φόροι «κατεδαφίζουν» την αγοραστική της αξία, ποινικοποιήθηκε βαρύτατα η αδυναμία εξόφλησής τους, και τελικά η περιουσία μεταβλήθηκε από δικαίωμα, σε πραγματικό βάρος. Ως προς τον ενιαίο φόρο κατοχής ακινήτων, ο Παραδιάς τόνισε χαρακτηριστικά ότι το κράτος πρέπει να επιδιώξει να εισπράξει όχι πολλά από λίγους, αλλά λίγα από πολλούς. Γι΄ αυτό η φορολογική βάση θα πρέπει να είναι κάθε είδος ακίνητης περιουσίας, χωρίς καμιά εξαίρεση ή αφορολόγητο. Εναλλακτικά θα μπορούσε να ισχύσει μη βεβαίωση φόρου έως και 50 ευρώ ετησίως, που θα κάλυπτε περιουσία έως και 50.000 ευρώ. Θα πρέπει να υιοθετηθούν χαμηλοί φορολογικοί συντελεστές και μεγάλα φορολογικά κλιμάκια, και η πληρωμή να μεθοδευτεί σε 6 διμηνιαίες δόσεις, με έκπτωση 10% σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης όλου του ποσού.

Ως προς τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων ο Στ. Παραδιάς παρατήρησε ότι σήμερα στη χώρα μας δεν υφίσταται κτηματαγορά εν λειτουργία, ούτε σημερινές εμπορικές αξίες για σύγκριση με τις αντικειμενικές. Συνεπώς θα πρέπει να γίνει άμεση μείωση κατά -40% όλων των υψηλών τιμών ζώνης, μείωση κατά -50% των συντελεστών εμπορικότητας, μείωση κατά -20% των συντελεστών παλαιότητας και να καθιερωθεί μειωτικός συντελεστής 0,50 για τα μακροχρόνια ξενοίκιαστα κτίσματα. Ως προς τη φορολόγηση των αγροτεμαχίων, ο Παραδιάς τόνισε ότι η «κατεδαφισμένη» κυριολεκτικά αστική ιδιοκτησία αδυνατεί να σηκώσει μόνη της το βάρος των 3 και πλέον δισ. ετησίως και γι΄αυτό θα πρέπει στην κοινή προσπάθεια να συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες, κάθε είδους ακινήτου, γιατί οτιδήποτε χαρίζεται σε κάποια κατηγορία ιδιοκτητών, επιβαρύνει αυτόματα τους υπόλοιπους. Χρειάζεται να γίνει κατηγοριοποίηση & φορολόγηση ανά στρέμμα ετησίως, και να θεσμοθετηθεί η έκπτωση του φόρου των κατ΄επάγγελμα αγροτών από το δηλούμενο φορολογητέο αγροτικό εισόδημά τους, ώστε η απαλλαγή αυτή να ισχύσει πράγματι μόνον γι΄αυτούς. Ως προς την πληρωμή των φόρων, ο Παραδιάς ζήτησε να θεσμοθετηθεί το ακατάσχετο της πρώτης κατοικίας για πληρωμή φόρων γενικά, να συμπεριλαμβάνονται τα χρέη από φόρο κατοχής σε κάθε διευκολυντική ρύθμιση οφειλών προς το Δημόσιο και να γίνει αποποινικοποίηση της αδυναμίας πληρωμής φόρων κατοχής ακινήτων.

Τέλος ζήτησε να θεσμοθετηθεί τόσο «η δυνατότητα μονομερούς εκχώρησης ακινήτου για εξόφληση φόρων κατοχής, όσο και η, ανεξαρτήτων χρεών, δυνατότητα παραίτησης από την κυριότητα με μονομερή μεταβίβαση ακινήτων προς τον οικείο ΟΤΑ, ώστε οι ιδιοκτήτες και τα παιδιά τους να πάψουν να είναι πραγματικοί όμηροι των περιουσιακών τους στοιχείων και τα ποσά που οφείλουν στο Δημόσιο, να έχουν πλέον σήμερα τον χαρακτήρα όχι φόρων, αλλά λύτρων, για να μένουν έξω από τις φυλακές».

Αμεση μείωση του φόρου μεταβίβασης και θέσπιση ενός αναλογικού Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, ο οποίος θα πρέπει να παραμείνει σταθερός για τουλάχιστον 5 με 10 χρόνια, προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος. Ενιαίος Φόρος Ακινήτων και μείωση φόρου μεταβίβασης Στην έκθεση νομισματικής πολιτικής της ΤτΕ υπογραμμίζεται ότι στην αναθέρμανση και ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων θα συμβάλει η καθιέρωση ενός φορολογικού πλαισίου που θα περιορίζει το κόστος κατά τη μεταβίβαση, ενώ παράλληλα θα διευρύνει τη φορολογική βάση ανάλογα και με τη φοροδοτική ικανότητα των ιδιοκτητών, θα απλουστεύσει το υφιστάμενο σύστημα (ενοποιώντας τους πολλούς επιμέρους φόρους σε έναν ενιαίο και προοδευτικό φόρο) και θα είναι σταθερό για τα επόμενα 5 με 10 χρόνια. Μάλιστα, όπως τονίζεται, στην Ελλάδα το κόστος μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας είναι από τα υψηλότερα στις χώρες του ΟΟΣΑ.

Ετσι η μείωση του συγκεκριμένου φόρου σε συνδυασμό με την επικείμενη πλήρη κατάργηση της υποχρεωτικής παράστασης δικηγόρου από το 2014 στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα ελαφρύνει περαιτέρω το κόστος μεταβίβασης. Οσον αφορά το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ, που διατηρείται και φέτος στην έκθεση της Τράπεζας, τονίζεται πως θα συμβάλει στην ομαλή εκτέλεση του προϋπολογισμού του 2013. Χαρακτηρίζεται δε ως θετική εξέλιξη η επικείμενη θεσμοθέτηση του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, του οποίου η είσπραξη θα γίνεται από τις Eφορίες.