Η αύξηση των ακαθάριστων αποδόσεων σε επενδύσεις σε κατοικίες δεν φαίνεται ικανή να οδηγήσει σε αύξηση της ζήτησης καθώς , η ανασφάλεια και οι υψηλές επιβερύνσεις αποθαρύνουν τους υποψήφιους αγοραστές.

Συγκεκριμένα καταγράφεται περαιτέρω μείωση του λόγου του δείκτη τιμών διαμερισμάτων προς τον δείκτη των ενοικίων τους στο 82,3 το 1ο 3μηνο΄11 (2007=100) από 87,2 το 1ο 3μηνο΄10 και 84,7 συνολικά το 2010.

Αυτό συμβαίνει , λόγω της υποχώρησης των τιμών των διαμερισμάτων και της αύξησης των ενοικίων (12μηνος ρυθμός: 1ο 3μηνο΄11: +1,4%, 1ο 3μηνο΄10: +3,1%). Απο την άλλη πλευρά η μείωση της ζήτησής για αγορά κατοικιών στο 1ο 3μηνο΄11 υπερίσχυσε της μείωσης της προσφοράς τους, με αποτέλεσμα τη διεύρυνση της μείωσης των τιμών των κατοικιών στο 1ο 3μηνο΄11 (12μηνος ρυθμός τιμών διαμερισμάτων σε τρέχουσες τιμές: 1ο 3μηνο΄11: -5,0%, 1ο 3μηνο΄10: -1,8%) ιδίως στη Θεσσαλονίκη (1ο 3μηνο΄11: -7,5%, 1ο 3μηνο΄10: -3,5%) και λιγότερο στην Αθήνα (1ο 3μηνο΄11: -5,9%, 1ο 3μηνο΄10: -1,0%) και τις άλλες μεγάλες πόλεις (1ο 3μηνο΄11: -4,0%, 1ο 3μηνο΄10; -2,3%).

Η διαρκής από το 2007 μείωση της αναλογίας τιμών διαμερισμάτων και ενοικίων υποδηλώνει ότι η αγορά κατοικίας αρχίζει να εμφανίζει τάση υποτίμησης και ταυτόχρονα υψηλότερη πραγματική απόδοση της επενδύσεως σε αυτές.

Σύμφωνοι. Η ελληνική οικονομία βρίσκεται αντιμέτωπη με μία πρωτοφανή για την μεταπολεμική Ευρώπη κρίση χρέους. Η ακίνητη περιουσία είναι σε καθεστώς φορολογικού διωγμού. Η προοπτική της ανάκαμψης μακρινή για την οικονομία και ακόμα πιο μακρινή για την ακίνητη περιουσία. Αυτές είναι οι δυσάρεστες αλήθειες που καθιστούν τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία ιδιαίτερα επίφοβες. Παρόλα αυτά όμως για κάποιους η περίοδος αυτή είναι η πιο κατάλληλη για αγορά . Ποιοι είναι αυτοί και ποιος είναι ο λόγος που τους συμφέρει σήμερα η αγορά:

1. Όσοι έχουν δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό. Είναι αλήθεια ότι οι τράπεζες έχουν κατεβάσει τα ρολά για τους περισσότερους έλληνες. Αυτό ισχύει για την συντριπτική πλειοψηφία αλλά –όπως πάντα-κάποιοι εξακολουθούν να έχουν πρόσβαση στην τραπεζική χρηματοδότηση. Για αυτούς λοιπόν η αγορά σήμερα είναι συμφέρουσα διότι εξασφαλίζουν τιμές αγοράς στα επίπεδα του 2006 ενώ από την άλλη πλευρά δανείζονται με χαμηλά επιτόκια .

2. Όσοι έχουν ρευστότητα και είναι υπομονετικοί. Σίγουρα , η σημερινή εποχή δεν προσφέρεται για τους επενδυτές που θέλουν να αποκομίσουν υπεραξίες σε μία μέρα. Σίγουρα, οι τιμές είναι ελκυστικές και όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι αύριο μπορεί να είναι σε λίγο χαμηλότερα επίπεδα. Αυτό πρακτικά σημαίνει , μία καλή αγορά για κάποιο που μπορεί να περιμένει πάνω από πέντε χρόνια για να δει την επένδυση του να αποδίδει. Αν μελετήσει κάποιος την εμπειρία της δεκαετίας του ’80 θα διαπιστώσει ότι όταν η αγορά πήρε μπροστά (στα μέσα της δεκαετίας) , οι ετήσιες υπεραξίες ξεπέρασαν το 100%. Μη περιμένετε στην σημερινή Ελλάδα τέτοιες αποδόσεις αλλά σίγουρα όταν ανακάμψει η αγορά οι υπεραξίες θα είναι -τουλάχιστον- διψήφιες.

3. Όσοι έχουν την δυνατότητα να αντιμετωπίσουν την φορολογική καταιγίδα και φυσικά είτε έχουν ρευστότητα είτε έχουν πρόσβαση σε αυτή. Οι φοροτεχνικοί ήδη έχουν πιάσει δουλειά αναζητώντας διεξόδους στην εξοντωτική φορολογία στα ακίνητα. Αν έχετε την δυνατότητα να εκμεταλλευτείτε την τεχνογνωσία τους , μη χάσετε τις ευκαιρίες που προσφέρονται στην αγορά. Σίγουρα , τιμές σαν και αυτές που προσφέρονται κάποια καταστήματα ή γραφεία ή και πολυτελείς κατοικίες δύσκολα θα ξαναβρείτε.

4. Όσοι με την δυνατότητα μίας αγορά αναδεικνύουν υφιστάμενα περιουσιακά τους στοιχεία. Θέλετε ένα παράδειγμα; Κατοικείτε σε μία πυκνοδομημένη γειτονιά της Αθήνας , σε ένα σπίτι 80μτετραγωνικών μέτρων που δεν σας χωρά. Να αγοράστε μεγαλύτερο δεν μπορείτε, γιατί δεν φτάνουν τα λεφτά. Να νοικιάσετε το σπίτι και να πάτε σε νοικιασμένο , δεν θέλετε γιατί γκρινιάζει η σύζυγος. Ο ιδιοκτήτης της διπλανής γκαρσονιέρας αναζητεί αγοραστή. Μήπως σας συμφέρει;

5. Όσοι αναζητάτε κύρια κατοικία. Πιστέψτε το είναι μία καλή περίοδος για αγορά αφού τα ενοίκια , κυρίως σε σπίτια μεγάλης εμπορευσιμότητας έχουν αρχίσει να «τσιμπάνε». Που θα βρείτε τα λεφτά; Συγγνώμη δεν έχουμε την απάντηση.

Σε κάθε περίπτωση η σημερινή περίοδος προσφέρει ευκαιρίες για εκείνους που ξέρουν τι θέλουν.

Μαγνήτης, είτε για τη μετεγκατάσταση παραγωγικών επιχειρήσεων στη Βουλγαρία είτε για την ίδρυση εταιρειών-φαντασμάτων, είναι ο πολύ χαμηλός φορολογικός συντελεστής, που ανέρχεται σε μόλις 10%, αλλά και το χαμηλό κόστος ίδρυσης εταιρειών. Δεκάδες γραφεία ελληνικών συμφερόντων έχουν ξεφυτρώσει σαν μανιτάρια, και με μικρό κόστος 1.000-3.000 ευρώ αναλαμβάνουν να στήσουν μια εταιρεία σε δέκα μέρες, με μετοχικό κεφάλαιο μόλις 1 λέβα. Ετσι, οι περισσότεροι που ιδρύουν εταιρεία στη γειτονική χώρα το κάνουν για να ξεφύγουν από τη δαγκάνα των τεκμηρίων ή για να διατηρήσουν το Ι.Χ. τους με χαμηλό κόστος, ενώ πολλοί αποκτούν αυτοκίνητο με βουλγαρικές πινακίδες μετά τη σύσταση της εταιρείας τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι το αυτοκίνητο υπόκειται σε πενταετή απόσβεση στον ισολογισμό, ενώ για αυτοκίνητα SUV με 5+1 θέσεις επιστρέφεται στην εταιρεία ολόκληρος ο ΦΠΑ (20%) από την τιμή αγοράς. Μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2011 περίπου 800 εταιρείες ελληνικών συμφερόντων έχουν μετακινηθεί ή ιδρυθεί στη Βουλγαρία. Σύμφωνα με το δημοσίευμα, οι περισσότερες από αυτές τις επιχειρήσεις έχουν συσταθεί μόνο για την αγορά ακινήτων και αυτοκινήτων, ενώ λίγες από αυτές δραστηριοποιούνται ενεργά. Ο συνολικός αριθμός των εταιρειών ελληνικών συμφερόντων που «δραστηριοποιούνται» στη γειτονική χώρα εκτιμάται ότι ξεπερνά τις 6.000, με τις περισσότερες από αυτές να έχουν ιδρυθεί τα τελευταία χρόνια, ενώ με βάση τα στοιχεία του Ελληνικού Επιχειρηματικού Συμβουλίου στη Βουλγαρία, εμφανίζονται να απασχολούν περίπου 82.000 εργαζομένους (κυρίως τράπεζες, Εμπορική κ.ά.).

Οι οικονομολόγοι , όταν θέλουν να «μετρήσουν» την αποδοτικότητα μίας επένδυσης την ζυγιάζουν μαζί με άλλες επενδύσεις που έχουν ανάλογα χαρακτηριστικά κυρίως ως προς την καθαρή απόδοση αλλά και το ποσοστό του κινδύνου που αναλαμβάνει ο επενδυτής. Εμείς , προσπαθήσαμε να δημιουργήσουμε ένα τέτοιο μοντέλο και να συγκρίνουμε τις επιδόσεις του με αυτές που ίσχυαν πριν πέντε χρόνια. Τα συμπεράσματα είναι πραγματικά απογοητευτικά για τις επενδύσεις σε κατοικία. Ας πάρουμε λοιπόν τα πράγματα από την αρχή:

Στη ζυγαριά βάλαμε λοιπόν τρείς κατηγορίες επενδύσεων που αφορούν σε εγχώρια επενδυτικά προϊόντα. Ομόλογα του ελληνικού δημοσίου, καταθέσεις προθεσμίας και ένα μισθωμένο ακίνητο 80 τμ (κατοικία) σε περιοχή που η αντικειμενική του αξία είναι στα 3.000 ευρώ. Κάναμε επίσης τη παραδοχή ότι ο συγκεκριμένος επενδυτής έχει δική του κατοικία 100 τμ σε μία περιοχή που η αντικειμενική αξία είναι και εκεί 3.000 ευρώ. Θέλετε να μάθετε το συμπέρασμα; Η καθαρή απόδοση (μετά την αφαίρεση των φόρων) της επένδυσης σε κατοικία είναι αρνητική και κινείται στα επίπεδα του -2% περίπου (το ετήσιο εισόδημα από μισθωτές υπηρεσίες του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη φορολογείται με τον μεσαίο συντελεστή).

Το ποσοτικό αυτό συμπέρασμα προκύπτει από την απλή παράθεση αριθμητικών δεδομένων και δεν λαμβάνει υπόψη το ποσοστό του κινδύνου των τριών αυτών επενδύσεων. Με δεδομένη την κρίση του χρέους και τις επιπτώσεις που έχει στην αγορά των κρατικών τίτλων , ο κίνδυνος για την επένδυση σε ομόλογα είναι ιδιαίτερα υψηλός. Αυτό άλλωστε φαίνεται και από τις αξιολογήσεις του δημόσιου χρέους που κάνουν οι διεθνείς οργανισμοί. Στην δίνη των επιπτώσεων από την δίνη του χρέους είναι και η επένδυση σε προθεσμιακή κατάθεση , η οποία όμως από την άλλη πλευρά προσφέρει τις υψηλότερες καθαρές αποδόσεις λόγω των αυξημένων επιτοκίων . Το μικρότερο κίνδυνο , έχει η επένδυση σε ακίνητα .

Το τρίτο τεστ αφορούσε την ταχύτητα ρευστοποίησης , όπου φυσικά επικράτησε η επένδυση σε προθεσμιακές καταθέσεις . Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι δεν αξιολογήθηκε η επίπτωση από την κρίση του χρέους. Συμπέρασμα; Η επένδυση σε ακίνητα μπορεί να δίνει τις μικρότερες αποδόσεις αλλά εξακολουθεί σε αυτούς τους δύσκολους καιρούς να προσφέρει την μεγαλύτερη ασφάλεια.