Η κρίση γεννά ευκαιρίες, λένε οι μεγαλύτεροι επενδυτές όταν καλούνται να απαντήσουν στο ερώτημα : πότε είναι καλή εποχή για επένδυση. Σήμερα , η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται στο ζενίθ της κρίσης και σύμφωνα με τα λεγόμενα τους, αυτό γεννά ευκαιρίες για επωφελείς οικονομικά κινήσεις. Φυσικά, ακόμα και ένας πρωτοετής φοιτητής του Οικονομικού Πανεπιστημίου , όταν κληθεί να απαντήσει για το ποιες είναι οι ευκαιρίες που εμφανίζονται στην αγορά θα πει: «να βρεθεί ο κατάλληλος πωλητής που θα εκποιήσει το ακίνητο του σε χαμηλή τιμή». Αυτός , φυσικά είναι ο κεντρικός κανόνας αλλά υπάρχουν και άλλες ευκαιρίες για επενδύσεις με σχετικά μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Ποιες είναι αυτές; Ζητήσαμε λοιπόν τη άποψη των ειδικών της αγοράς και ιδού το αποτέλεσμα:

-Αγορά κυριότητας σε ακίνητο. Στην πραγματικότητα , με τον τρόπο αυτό ο επενδυτής αποκτά το βασικό δικαίωμα στο ακίνητο σε πολύ χαμηλότερη τιμή αναλαμβάνοντας όμως τον κίνδυνο του «χρόνου» αξιοποίησης της επένδυσης, αφού για κάποιο διάστημα η επικαρπία του ακινήτου βρίσκεται σε άλλα χέρια.

-Αγορά οικοδομής στα μπετά. Αυτή την στιγμή υπάρχουν σε όλη την Ελλάδα χιλιάδες ημιτελείς οικοδομές , οι ιδιοκτήτες των οποίων έχουν σταματήσει την οικοδόμηση τους στα μπετά. Πολλά από αυτά προσφέρονται σε ελκυστικές τιμές. Η συγκεκριμένη επένδυση , προσφέρει στον επενδυτή την δυνατότητα επιλογής του χρόνου αποπεράτωσης του ακινήτου. Πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση ανάκαμψης εξακολουθεί να υπάρχει η δυνατότητα πώλήσης του ακινήτου στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται. Πρέπει όμως να προσέξετε για τυχόν προβλήματα με την άδεια

-Αγορά δικαιώματος στο συντελεστή δόμησης σε οικόπεδο που δεν έχει εξαντληθεί. Δύσκολη περίπτωση αλλά εξαιρετικά ελκυστική λόγω ανταγωνιστικού κόστους επένδυσης. Στην πραγματικότητα η επένδυση αφορά στο δικαίωμα του επενδυτή να αποκτήσει την δυνατότητα επιπλέον δόμησης είτε σε ύψος είτε σε πλάτος είτε σε συνδυασμό αυτών των δύο. Στην πραγματικότητα επενδύετε στον «αέρα» και αυτό ενέχει δύο κινδύνους. Ο πρώτος του αυξημένου κόστους της μελλοντικής κατασκευής και ο δεύτερος των αλλαγών στους όρους δόμησης. Για το λόγο αυτό η άποψη των ειδικών είναι απαραίτητη .

-Αγορά επαγγελματικής στέγης σε περιφερειακές αγορές. Το σίγουρο είναι ότι οι τιμές έχουν πέσει έως και 40% σε σύγκριση με το 2009 καθώς η προσφορά έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Ένα ακίνητο σε μία ελκυστική αγορά αργά ή γρήγορα θα δώσει σημαντικές υπεραξίες.

Οι λεγόμενες «ευέλικτες» επενδύσεις είναι σίγουρα συμφέρουσες , αλλά ο επενδυτής αναλαμβάνει μεγαλύτερο κίνδυνο , λόγω της ιδιαιτερότητας που τις χαρακτηρίζουν. Στην πραγματικότητα , ο κίνδυνος συνδέεται με το χρόνο , αφού σε ένα διάστημα 1-3 ετών πολλά μπορεί να ανατραπούν είτε ως προς τους όρους δόμησης είτε ως προς την συνεργασία με τους ανθρώπους που εμπλέκονται στην επένδυση.

Η σημερινή κατάσταση που επικρατεί στην αγορά κατοικίας κατέρριψε ένα μύθο αιώνων που χαρακτήριζε την αγορά ακινήτων και ο οποίος την εμφάνιζε «ως την πλέον ασφαλή επένδυση». Η έλλειψη ρευστότητας και η υπερβάλλουσα προσφορά έχουν ως αποτέλεσμα σήμερα οι τιμές σε πολλές περιπτώσεις να έχουν υποχωρήσει 20% περίπου σε σύγκριση με το 2008 και να είναι αβέβαιη η μελλοντική τους εξέλιξη. Παρόλα αυτά, ακόμα και στις σημερινές συνθήκες της βαθειάς κρίσης υπάρχουν περιπτώσεις που οι απώλειες είναι πολύ λιγότερες. Ποια είναι λοιπόν τα μυστικά της επιτυχίας για μία πετυχημένη και ασφαλή επένδυση σε κατοικία;

1ο : Η συγκέντρωση πληθυσμού. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γίνει στις περιοχές με μεγάλη πυκνότητα πληθυσμού οι τιμές καταγράφουν μεγαλύτερη πτώση σε σύγκριση με εκείνες που έχουν μικρή συγκέντρωση. Θα χρησιμοποιήσουμε ένα ΕΝΤΕΛΩΣ ακραίο παράδειγμα : Το Ψυχικό και τη Κυψέλη.

2ο : Το ποσοστό της ελεύθερης γης . Περιοχές που η αναλογία πρασίνου ανά κάτοικο είναι μεγάλη εμφανίζονται λιγότερο ευάλωτες στην κρίση σε σύγκριση με περιοχές που έχουν μικρότερη αναλογία.

3ο Οι υποδομές και το επίπεδο των μονάδων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης καθώς των μονάδων προσχολικής αγωγής. Καλά σχολεία , νηπιαγωγεία και παιδικοί σταθμοί , μπορεί να αποτελέσουν πόλο έλξης για τον υποψήφιο αγοραστή, ο οποίος-και λόγω κρίσης- προσπαθεί να εξασφαλίσει τις καλύτερες εκπαιδευτικές συνθήκες για τα παιδιά του αφού η ιδιωτική εκπαίδευση καθίσταται απρόσιτη.

4ο : Ο συγκοινωνιακές υποδομές : Η εύκολη και οικονομική πρόσβαση στους χώρους εργασίας αλλά και στις αγορές είναι ένας παράγων που ήδη έχει επηρεάσει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας πολλών περιοχών. Καλή η Αττική Οδός αλλά πανάκριβη, ενώ το μποτιλιάρισμα κοστίζει ψυχολογικά και οικονομικά.

5ο : Οικονομικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά : Σίγουρα , η κρίση πλήττει όλους τους έλληνες όμως όχι όλους με την ίδια ένταση. Για παράδειγμα περιοχές με υψηλό ποσοστό υπαλλήλων στον ιδιωτικό τομέα είναι περισσότερο ευάλωτες.

6ο : Ασφάλεια: Η εγκληματικότητα είναι ένα καινούργιο «φρούτο» στην αγορά ακινήτων. Δείτε όμως τις περιοχές του γκέτο και σκεφτείτε ότι κάποιες από αυτές ήταν πριν τριάντα χρόνια φιλοξενούσαν αστικές και μεσοαστικές οικογένειες. Και κάτι τελευταίο: κανείς δεν βρίσκεται στο απυρόβλητο από την μάστιγα αυτή.

7ο : Ηλικιακή σύνθεση: Περιοχές με «γερασμένο» πληθυσμό είναι πρώτες στη λίστα των υποψηφίων περιοχών για υποβάθμιση. Σκεφτείτε την Κυψέλη και την Πατησίων και θα καταλάβετε την αιτία.

8ο : Μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών σε καινούργιες περιοχές. Οικοδομές φαντάσματα , αυξάνουν τον δείκτη της αβεβαιότητας για την πορεία της αγοράς μίας νέας περιοχής που δεν έχει να προλάβει να διαμορφώσει το δικό της προφίλ.

9ο : Επενδύσεις και Μεγάλα Έργα που προγραμματίζονται για την περιοχή: Πρόκειται για ένα παράγοντα που επηρεάζει είτε θετικά είτε αρνητικά το προφίλ μίας περιοχής. Για παράδειγμα ένα δρόμος ταχείας κυκλοφορίας μπορεί να βελτιώσει την καθημερινότητα των κατοίκων ενώ μία χωματερή να την υποβαθμίσει.

10ο : Το προφίλ των κατασκευαστών. Θα δεν θα πούμε περισσότερα ….

Στο εξωτερικό αναζητούν ευκαιρίες για αγορές χιλιάδες έλληνες που έχουν ρευστότητα καθώς η κρίση χρέους και η φορολογική ανασφάλεια τους ωθεί σε αγορές που προσφέρουν μεγαλύτερη «ασφάλεια και σταθερότητα». Εκτός από τις παραδοσιακές επιλογές του Λονδίνου και των Βαλκανικών χωρών , πληροφορίες που προέρχονται από μεσιτικές αλυσίδες του εξωτερικού με παγκόσμια παρουσία εμφανίζουν τους έλληνες να αγοράζουν ακίνητα στις ΗΠΑ , στην Τουρκία ακόμα και στην γειτονική Ιταλία , ενώ άλλες πηγές εμφανίζουν έλληνες να πραγματοποιούν επενδύσεις σε Αλβανία και Μαυροβούνιο. Από την λίστα δεν λείπει και η Κύπρος , αφού υπάρχουν περιπτώσεις ελλήνων με επαγγελματικά συμφέροντα στην Μεγαλόνησο. Φυσικά το Λονδίνο, εξακολουθεί να είναι ο αγαπημένος τόπος για επενδύσεις των ελλήνων.

Σύμφωνα με μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην βρετανική πρωτεύουσα, η περίοδος αυτή θυμίζει την δεκαετία του ΄80 , όταν είχε πραγματοποιηθεί η πρώτη μαζική τοποθέτηση ελληνικών κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας του Λονδίνου. Σήμερα, εκτός από τους πολύ πλούσιους και έλληνες της μεσαίας τάξης αναζητούν κατοικίες στην αγορά . Από την άλλη πλευρά, η ζήτηση που προέρχεται από έλληνες σε Βουλγαρία και Τουρκία ακόμα και σε Μαυροβούνιο εστιάζεται κυρίως στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Αναφορικά με την αγορά ακινήτων σε ΗΠΑ, το ενδιαφέρον ευνοείται τόσο από το ισχυρό ευρώ όσο και από την κατακόρυφη πτώση των τιμών σε διεθνούς φήμης αγορές όπως για παράδειγμα της Φλώριδας. Δεν είναι λίγοι εκείνοι –εύποροι φυσικά- που κάνουν αγορές που εξυπηρετούν και τις σπουδές των παιδιών και για το λόγο αυτό αγοράζουν , μικρές κατοικίες σε πόλεις με έντονη πανεπιστημιακή παρουσία.

Από , πληροφορίες που προέρχονται από διαχειριστές κεφαλαίων σημαντικά κεφάλαια έχουν τοποθετηθεί και σε εταιρίες επενδύσεων ακινήτων του εξωτερικού καθώς οι έλληνες επενδυτές ποντάρουν στην ανάκαμψη της διεθνούς αγοράς ακινήτων αλλά και στην εύκολη ρευστοποίηση των συμμετοχών τους . «Πρόκειται κυρίως για επενδυτές με υψηλό εισόδημα που έχουν γνώση των αγορών. Τις περισσότερες φορές οι επενδύσεις αυτές γίνονται απευθείας από οίκους του εξωτερικού χωρίς τη μεσολάβηση τραπεζών που έχουν δραστηριότητα στην Ελλάδα» , τόνιζε χαρακτηριστικά διαχειριστής κεφαλαίων που εργάζεται σε εταιρία με έδρα το Λονδίνο.

Έχετε σπίτι σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί ως περιοχή δεύτερης κατοικίας ειδικά στην Αττική και θέλετε να το πουλήσετε; Μάλλον θα πρέπει να το σκεφτείτε από την αρχή καθώς τα σχέδια που έχει στο «συρτάρι» του το αρμόδιο υπουργείο προβλέπουν μία σειρά δράσεων και πολεοδομικών καθώς και χωροταξικών παρεμβάσεων για τις συγκεκριμένες περιοχές . Σύμφωνα με πληροφορίες, οι προθέσεις του υπουργείου είναι η μετατροπή των περιοχών που έχουν πολεοδομηθεί ως Δεύτερη Κατοικία σε Πρώτη, με τη συμπληρωματική κάλυψη των υποχρεώσεων σε εισφορά σε χρήμα, διαδικασία που προωθείται με ευθύνη των Δήμων.

Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά αυτό μεταφραζεται σε υπεραξία. Το ακίνητο θα αποκτήσει –όταν θα περάσει η κρίση- μεγαλύτερη αξία λόγω των προωθούμενων παρεμβάσεων κυρίως σε έργα υποδομών. Παράλληλα δεν θα πρέπει να αγνοηθεί και το γεγονός ότι η μετατραπή σε χώρους κύριας κατοικίας συναρτάται άμεσα και με την αναβάθμιση των συγκοινωνικών υποδομών. Πρακτικά, κανείς δεν μπορεί να σας πει πόσο μπορείτε να περιμένετε αλλά αυτό που μπορεί να υποστηρίξει είναι ότι το ακίνητο θα έχει …άλλη αξία.