Πληθαίνουν οι φωνές που υποστηρίζουν πως το 2014 -κάτω από προϋποθέσεις- θα αποτελέσει πολύ «ενδιαφέρον» έτος για την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, καθώς είναι πιθανόν πως θα δούμε τις τιμές να «πιάνουν πάτο», πριν αρχίσουν να ανακάμπτουν από το 2015 και μετά. Ενδεικτική είναι η άποψη της Eurobank Properties, για το πώς βλέπει τις προοπτικές της συγκεκριμένης αγοράς μέσα στο 2014. Σύμφωνα λοιπόν με την εισηγμένη εταιρεία:

• Η προοπτική ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων επηρεάζεται σημαντικά από την υποχώρηση της αβεβαιότητας για την ελληνική οικονομία και την ενίσχυση των προοπτικών βελτίωσής της • Το 2013 χαρακτηρίστηκε από αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα (σε σχέση με τις προηγούμενες χρήσεις) στον κλάδο των ακινήτων η οποία αναμένεται να συνεχιστεί κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης

• Οι προσδοκίες της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων το 2014 καταγράφονται βελτιωμένες σε σχέση τόσο με το 2013 όσο και με τα προγενέστερα έτη, καθώς εκτιμάται ότι ενδεχομένως θα υπάρξει σχετική σταθεροποίηση των εμπορικών αξιών και αύξηση του όγκου των συναλλαγών.

• Η σταθεροποιητική τάση των εμπορικών αξιών αφορά κατά κύριο λόγω τα «prime buildings», ενώ στα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα αναμένεται να συνεχιστεί η πίεση ως προς τις εμπορικές τους αξίες και τα μισθώματα.

• Η διοίκηση της εισηγμένης εταιρείας εκτιμά ότι κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης θα παρουσιασθούν ελκυστικές επενδυτικές προτάσεις.

Υψηλόβαθμο στέλεχος άλλης μεγάλης εταιρείας ακινήτων, συμφώνησε στο αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό προκειμένου να υπάρξουν τοποθετήσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων, συμπληρώνοντας πως «η Ελλάδα είναι ίσως η μόνη χώρα στον κόσμο που μπορεί να προσφέρει τόσο υψηλά yields (ετήσιες αποδόσεις ενοικίου) και μάλιστα σε σκληρό νόμισμα (ευρώ), ακόμη και για πολυετείς συμβάσεις με πολύ αξιόπιστους ενοικιαστές. Οι τελευταίες συναλλαγές έχουν γίνει σε τιμές που συνεπάγονται yields μεταξύ του 8,5% και του 10,5%. Και μάλιστα, όσοι φοβούνται για το επαχθές φορολογικό πλαίσιο, υπάρχει πάντοτε η εναλλακτική επιλογή της ΑΕΕΑΠ». Από την άλλη πλευρά, βέβαια, όλοι επισημαίνουν πως οι παράγοντες αβεβαιότητας στην εγχώρια αγορά παραμένουν αξιοσημείωτοι και πως εμπόδια στην ουσιαστική ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς βάζουν επίσης η φορολογική πολιτική που ακολουθείται, καθώς και το ιδιαίτερα αφιλόξενο θεσμικό πλαίσιο για τους ξένους (και Έλληνες) επενδυτές.

Υποβολή «πόθεν έσχες» για την αγορά ακίνητου και μείωση ή κατάργηση των αφορολόγητων ορίων για την αγορά α' κατοικίας είναι τα νέα χτυπήματα που θα δεχτούν οι ιδιοκτήτες ακίνητων το 2014. Με τα νέα μέτρα το υπουργείο Οικονομικών επαναφέρει τους ελέγχους «πόθεν έσχες» αλλά τους επεκτείνει και για την αγορά α’ κατοικίας που προστατευόταν και όταν ακόμα ίσχυε το μέτρο στο παρελθόν. Σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που «εμπνεύστηκαν» στο υπουργείο Οικονομικών, από φέτος όλες οι δαπάνες που πραγματοποιούν οι φορολογούμενοι για να αγοράσουν ακίνητα, δηλαδή σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ. ή να ανεγείρουν οικοδομές θα θεωρούνται «τεκμήρια εισοδήματος», δηλαδή θα λαμβάνονται υπόψη από τις φορολογικές αρχές για τον προσδιορισμό των φορολογητέων εισοδημάτων τους. Το μέτρο αυτό, σε συνδυασμό με τη διατήρηση του ΦΠΑ στο 23% για την αγορά νεόδμητων οικοδομών και την επιβολή του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, αναμένεται να βάλει οριστικά ταφόπλακα στην ήδη ημιθανή αγορά ακινήτων.

Με πρόσχημα τους ελέγχους για την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και με το ακραίο επιχείρημα πως η ιδιοκτησία ακινήτων αποτελεί προϊόν «μαύρου χρήματος», η φορολογική διοίκηση κινείται πλέον και στα όρια της αυθαιρεσίας, επιβάλλοντας φόρους σε πολίτες, ακόμη και αν δεν προβλέπονται από τον νόμο. Χαμένοι πίσω από νόμους και διατάξεις δεκαετιών που συνεχώς αλλάζουν, ελεγκτές της Εφορίας αντιμετωπίζουν πλέον ως φοροφυγά και υπόλογο για ξέπλυμα χρήματος ακόμα και τον απλό πολίτη που πούλησε σπίτι ή κάποιο αγροτεμάχιο, ζητώντας του να πληρώσει πρόσθετους φόρους και πρόστιμα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία για τις εταιρείες! Είτε από υπερβάλλοντα ζήλο να βεβαιώσουν φόρους και πρόστιμα, είτε και από άγνοια νόμου (επειδή η νομοθεσία συνεχώς αλλάζει και το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει εκδώσει σαφείς γραπτές οδηγίες), πολλοί ελεγκτές αυθαιρετούν ή διαπράττουν υπέρβαση καθήκοντος κατά τον τακτικό έλεγχο που διενεργούν σε πολίτες. Εσχάτως ελεγκτές της Εφορίας «ανακάλυψαν» ότι ακόμα και οι ιδιώτες που δεν είναι επιτηδευματίες (μισθωτοί, συνταξιούχοι κ.λπ.) και πούλησαν κάποιο ακίνητο τα προηγούμενα χρόνια, θα έπρεπε να το είχαν δηλώσει στο έντυπο Ε1 ως καθαρό κέρδος από επιχείρηση (κωδικός 401) αντί για χρηματικό εισόδημα από διάθεση περιουσιακών στοιχείων (κωδικός 781), που χρησιμεύει σε απλούς πολίτες για να δικαιολογήσουν μελλοντικά το «πόθεν έσχες» τους. Ετσι, σε εποχές που δεν γίνονται πωλήσεις ακινήτων, τα ελεγκτικά συνεργεία του υπουργείου Οικονομικών βρίσκουν να φορολογήσουν αναδρομικά αυτές που έγιναν στο παρελθόν, καλυπτόμενα από μια διάταξη νόμου (το άρθρο 28 του 2398/94) όταν διενεργούν έλεγχο 10ετίας, παρότι η επίμαχη διάταξη αφορά μόνο στις επιχειρήσεις και όχι στα φυσικά πρόσωπα.

Καθώς οι «παράτολμοι» υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σπανίζουν στις μέρες μας, το κράτος εμμέσως απαγόρευσε στους ιδιοκτήτες να τα προσφέρουν χωρίς κέρδος στα παιδιά τους ως εφόδιο στο ξεκίνημά τους. Με νέα διάταξη, οι σχεδόν 2,5 εκατομμύρια φορολογούμενοι που έχουν χρέος στην Εφορία δεν μπορούν να κάνουν συμβόλαια γονικής παροχής επειδή η ΔΟΥ τούς ζητάει να βάλουν πρώτα υποθήκη το ακίνητο στο Δημόσιο. Σύμφωνα με πληροφορίες, μάλιστα, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει να επιβαρύνει και τις μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ συγγενών! Αφού αγοραπωλησίες πια δεν γίνονται και μόνο γονείς και παππούδες μεταβιβάζουν σπίτια στα παιδιά (και εφόσον αυτά τα δεχτούν, με φόβο μήπως μπλέξουν χειρότερα με την Εφορία), στο οικονομικό επιτελείο υπάρχουν εισηγήσεις ότι μπορεί να εισπράξει περισσότερα από τα νοικοκυριά, μειώνοντας κατά 30%-50% το αφορολόγητο όριο των 150.000 ευρώ σε 100.000 ευρώ ή και σε 75.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι, π.χ., για σπίτι αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ, ο φόρος που θα πληρώσει ο γονιός ή το παιδί του θα ανέβει από 2.000 ευρώ σε 2.500 ευρώ.

Ακόμα κι αν οι ιδιοκτήτες εξασφαλίσουν φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα για να συντάξουν συμβόλαια και να ξεφορτωθούν σπίτια πριν τους τα αρπάξει το Δημόσιο μέσω της υπερφορολόγησης, πολλοί τρομάζουν όταν ενημερώνονται από τον συμβολαιογράφο ότι θα πρέπει να μπλέξουν σε νέα έξοδα και περιπέτειες. Η σύνταξη ενός συμβολαίου έχει μετατραπεί σε γραφειοκρατικό μαρτύριο αφού πλέον απαιτείται:

1. Βεβαίωση από μηχανικό για το ακίνητο που μεταβιβάζεται. Ανάλογα με το αν υπάρχουν και αυθαιρεσίες στην κατασκευή του ακινήτου, θα εξαρτηθεί η αμοιβή του ή και τα πρόστιμα για την πολεοδομική «τακτοποίηση».

2. Για ακίνητα άνω των 50 τ.μ. απαιτείται και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Θα πρέπει να αναζητήσουν και να πληρώσουν και ενεργειακό επιθεωρητή.

3. Βεβαίωση από τον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο για τον ΤΑΠ που θα δείχνει αν είναι σωστά τα τετραγωνικά που δηλώνονται στο συμβόλαιο.

4. Να προσφύγουν σε λογιστή-φοροτεχνικό που θα εκδώσει πιστοποιητικό ότι έχουν πληρωθεί οι φόροι ακίνητης περιουσίας. Πέραν της αμοιβής του, αν υπάρχουν οφειλές (ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ κ.λπ.) θα πρέπει να εξοφληθούν. Αν υπάρχουν μάλιστα περισσότεροι συνιδιοκτήτες, θα εκδοθούν ξεχωριστά βεβαιώσεις για τον καθένα που θα απομειώσουν το τίμημα.