Εμπορικοί Χώροι
ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ : Σημείο ραντεβού
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πριν από μερικές δεκαετίες υπεστήριζαν ότι ο έλληνας ως καταναλωτής προτιμά τις διαπροσωπικές σχέσεις από το απρόσωπο του εμπορικού κέντρου. Η παρακμή των πολυκαταστημάτων της δεκαετίας του ΄80 αλλά και των πρώτων αναπτύξεων που αναπτύχθηκαν σε υπερτοπικές αγορές της δεκαετίας του ΄90 ερμηνεύτηκε από πολλούς ως απόδειξη ότι το ελληνικό καταναλωτικό μοντέλο δεν ταυτίζεται με την λειτουργία οργανωμένων εμπορικών χώρων που θα συνδυάζουν το shopping με την ψυχαγωγία. Οι αναπτύξεις που έγινα στις αρχές της δεκαετίας του ΄00 ουσιαστικά λειτούργησαν ως εναλλακτικό σημείο εγκατάστασης επιχειρήσεων σε συγκεκριμένα ήδη διαμορφωμένα εμπορικά σημεία (Παγκράτι, Κηφισιά κ.α) . Το μοντέλο αυτό ανάπτυξης έγινε απόπειρα να μεταφερθεί και σε μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας π.χ. Ξάνθη, Κομοτηνή κ.α σε συνδυασμό με την συνύπαρξη στον ίδιο χώρο και επιχειρήσεων ψυχαγωγίας (κινηματογράφοι, επιχειρήσεις εστίασης κ.α) αλλά με τα μέχρι στιγμής δεδομένα οι επιπτώσεις στις τοπικές εμπορικές αγορές ήταν περιορισμένες αφού οι εμπορικοί δρόμοι-πιάτσες αποδείχθηκαν ιδιαίτερα ανθεκτικοί . Η λειτουργία του MALL στην Αθήνα και του COSMOS στην Θεσσαλονίκη σε συνδυασμό με το εμπορικό πάρκο στο «Ελευθέριος Βενιζέλος» διαφοροποίησε το ισχύον STATUS στην εμπορική χωροταξία καθώς διαπιστώθηκε ότι: -Ο ρόλος της διαπροσωπικής επαφής αποδυναμώθηκε ως στοιχείο της καταναλωτικής «συμπεριφοράς» του έλληνα καταναλωτή τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα. -Η στόχευση με επίκεντρο τη «κατασκευή» σημείων προορισμού αντί εμπορικών σημείων συντελεί σε σημαντικό βαθμό στην αύξηση της επισκεψιμότητας των συγκεκριμένων χώρων. Η συνύπαρξη εμπορικών δραστηριοτήτων , κινηματογραφικών αιθουσών και χώρων ψυχαγωγίας σε σχέση 3: 1 περίπου, μπορεί να θεωρηθεί ως πετυχημένη αναλογία για μικτές αναπτύξεις σε αστικές περιοχές . -Η ύπαρξη ολοκληρωμένων υποδομών μεταφοράς είναι ικανή και αναγκαία συνθήκη προκειμένου να αποκτήσει η ανάπτυξη τα χαρακτηριστικά του «προορισμού» καθώς είναι εφικτή η προσέγγιση από όλα τα σημεία του νομού Αττικής και κυρίως από τις περιοχές εκείνες με τις οποίες υπάρχει σύνδεση μέσω ηλεκτρικού , μετρό και προαστιακού σιδηροδρόμου . Ειδικά στην περίπτωση του MALL εκτιμάται ότι τα 2/3 των επισκεπτών χρησιμοποιούν για την μεταφορά του ΜΜΜ. Σε αντιπαραβολή θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί το υπόδειγμα του Cosmopolis στην Λ.Κηφισίας όπου , εντοπίσθηκε πρόβλημα στις μισθώσεις των υπέργειων εμπορικών χώρων το οποίο αποδίδεται στην περιορισμένη προσβασιμότητα του κοινού σε αυτό ενώ και η γειτονική ανάπτυξη του AVENUE με αμιγή εμπορικό χαρακτήρα δεν έχει –προφανώς για τις ίδιες αιτίες- τις υψηλές επιδόσεις του MALL όσον αφορά την επισκεψιμότητα Σαφείς ενδείξεις όμως για το κατά πόσο επηρεάζει την επισκεψιμότητα των εμπορικών κέντρων η ύπαρξη σταθμού μετρό , ηλεκτρικού και προαστιακού υπάρχουν από την λειτουργία των εμπορικών κέντρων: -Golden Hall (επί της Κηφισιάς . Η απόσταση από τον σταθμό του ηλεκτρικού υπολογίζεται σε 700 μέτρα περίπου). -Passal (επί της Πειραιώς με πρόσβαση από τον προαστιακό σιδηρόδρομο). Τα μέχρι στιγμής δεδομένα δείχνουν ότι και τα δύο δεν έχουν την επισκεψιμότητα του MALL.
Λιγότερες νέες επιχειρήσεις ,αύξηση του αριθμού των κενών καταστημάτων και νοίκιαστα ύψη είναι η εικόνα που εμφανίζουν στοιχεία του Εμπορικού Συλλόγου Βόλουγια την αγορά εμπορικών χώρων του Βόλου. Πιο συγκεκριμένα οι διαγραφές ήταν 46 όταν την αντίστοιχη περυσινή περίοδο οι διαγραφές ήταν 37. Επίσης οι εγγραφές φέτος ήταν 38, όταν το αντίστοιχο περυσινό διάστημα ήταν 60. Την ίδια στιγμή πολλά μαγαζιά σε πολλούς κεντρικούς δρόμους του Βόλου, όπως η Ερμού, η Κ. Καρτάλη και η Ιωλκού είναι άδεια εδώ και μήνες. Παρά την κρίση οι περισσότεροι ιδιοκτήτες συνεχίζουν να ζητούν υψηλά ενοίκια ς. Είναι χαρακτηριστικό πως υπάρχουν μαγαζιά στην παραλία του Βόλου που πληρώνουν ενοίκιο μέχρι και 5.000 ευρώ, ενώ υπάρχει περίπτερο για το οποίο ο ενοικιαστής του πληρώνει ενοίκιο 1.300 ευρώ.
Νέες πιέσεις θα δεχθεί η αγορά χώρων καταστημάτων στα οποία είναι εγκατεστημένες επιχειρήσεις εμπορίας αυτοκινήτων. Η πτώση των πωλήσεων που καταγράφεται εκτιμάται ότι θα οδηγήσει πολλές επιχειρήσεις του κλάδου είτε σε συρρίκνωση του δικτύου τους είτε σε αναστολή των εργασιών τους οδηγώντας παραδοσιακούς δρόμους-αγορές σε προβλήματα με τους χώρους καταστημάτων που θα εγκαταλειφθούν. Ήδη, παραδοσιακές αγορές όπως η Συγγρού και η Τατοιου έχουν υποστεί τις επιπτώσεις από την προηγούμενη κρίση του κλάδου στην διάρκεια του 2008. Σύμφωνα μετρήσεις περισσότεροι από 50 εμπορικοί χώροι στην Λεωφόρο Συγγρού εγκαταλείφτηκαν από τις επιχειρήσεις που ήταν εγκατεστειμένες σε αυτούς εκτιμάχοντας την διαθεσιμότητα σε επίπεδα άνω του 30% , καθώς η κρίση στην συγκεκριμένη αγορά συνδυάστηκε και με την απάλρυνση εταιριών που δραστηριοποιουνταν στον κλάδο της ενοικίασης . Αυτή τη φορά , η συρρίκνωση θα επεκταθεί και σε αγορές οι οποίες κατάφεραν να επιβιώσουν πριν από δύο χρόνια, επισήμαιναν χαρακτηριστικά αναλυτές .« Πιο ευάλωτες είναι πλένει οι περιφερειακές αγορές είτε αυτές βρίσκονται σε συνοικίες της πρωτεύουσας και του Πειραιά είτε σε πόλεις της Περιφέρειας», έλεγαν . Πρέπει να σημειωθεί ότι η προηγούμενη αναδιάρθρωση του κλάδου έφερε την αγορά καταστημάτων σε κεντρικούς οδικούς σε μία ισσορππία σε χαμηλότερα επίπεδα η οποία αποτυπώθηκε με μία διόρθωση στο επίπεδο των ενοικίων της τάξης του 30%. Αντίθετα τα νέα δεδομένα που θα αφορούν κυρίως τις περιφερειακές αγορές θα έχουν απρόβλεπτες επιπτώσεις σε αυτές.
Νέες πιέσεις θα δεχθεί η αγορά χώρων καταστημάτων στα οποία είναι εγκατεστημένες επιχειρήσεις εμπορίας αυτοκινήτων. Η πτώση των πωλήσεων που καταγράφεται εκτιμάται ότι θα οδηγήσει πολλές επιχειρήσεις του κλάδου είτε σε συρρίκνωση του δικτύου τους είτε σε αναστολή των εργασιών τους οδηγώντας παραδοσιακούς δρόμους-αγορές σε προβλήματα με τους χώρους καταστημάτων που θα εγκαταλειφθούν.
« Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πως θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική.» Με το λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίος στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά. Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά ι σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον.. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την: -Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση. - Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών. - Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη. -Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης. Κοινή συνισταμένη των προβλέψεων όλων των αναλυτών είναι η προσδοκία για ενίσχυση του ειδικού βάρους της εξοχικής κατοικίας στην αγορά ακινήτων καθώς και των αστικών κέντρων της περιφέρειας. «Η ενίσχυση των εμπορικών κέντρων στη περιφέρεια είναι η επόμενη «κίνηση» της αγοράς. Το κριτήριο που θα καθορίσει τις επενδυτικές και τις γεωγραφικές επιλογές θα είναι οι δημογραφικές εξελίξεις.Στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής δεν πρόκειται να σημειωθεί κάμψη της ζήτησης. Αντίθετα , το πρόβλημα που έχει εντοπισθεί σε περιφερειακούς δρόμους δεν φαίνεται να αμβλύνεται. Στα επόμενα χρόνια θα γίνει μάχη των δύο μοντέλων εμπορικής ανάπτυξης. Του μοντέλου του δρόμου υψηλής εμπορικότητας και των εμπορικών κέντρων. Αυτό δεν σημαίνει ότι στο τέλος θα υπάρξουν νικητές ή ηττημένοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι η σημερινή εικόνα της αγοράς θα είναι πολύ διαφορετικήOι εξελίξεις που καταγράφονται στην αγορά φαίνεται ότι δικαιώνουν τις προβλέψεις αυτές. Από πρόσφατη έρευνα που επικεντρώθηκε στην διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων σε δήμους και συνοικίες υψηλής εμπορικής δραστηριότητας προέκυψε ότι τελικά τα μεγάλα εμπορικά κέντρα «κτύπησαν» κυρίως εμπορικές επιχειρήσεις που βρίσκονται σε περιοχές χαμηλότερης προβολής. Για παράδειγμα στους εμπορικούς δρόμους του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου το ποσοστό αδιάθετων καταστημάτων στους πολύ εμπορικούς δρόμους είναι 4% και 6% αντίστοιχα. Αντίθετα στους παράπλευρους εμπορικούς δρόμους η διαθεσιμότητα μπορεί να ξεπερνά το 20%. Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα έντονο στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου η εικόνα μπορεί να αλλάζει μόνο από δρόμο σε δρόμο αλλά και από τετράγωνο σε τετράγωνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ερμού όπου στο εμπορικό της τμήμα δεν υπάρχει διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων ενώ στο λιγότερο εμπορικό τμήμα η διαθεσιμότητα ξεπερνά το 10%. . Η κρίση όμως γίνεται ιδιαίτερα έντονη στους μικρούς δρόμους του ιστορικού τριγώνου στους οποίους ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 50%. «Αν κάποιος εξετάσει τα επενδυτικά προγράμματα για την δημιουργία εμπορικών κέντρων στην περιφέρεια της πρωτεύουσας που εξαγγελθεί τότε διαπιστώνει η υλοποίηση τους θα οδηγήσει σε κορεσμό της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σταδιακά θα κορυφωθεί η υλοποίηση επενδύσεων σε περιφερειακές μονάδες προσαρμοσμένες στις ανάγκες των τοπικών αγορών» , τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρίας ακινήτωνΠερισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
