Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 09:22

Ακούγεται απίστευτο αλλά όλες οι πληροφορίες σύγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι είναι αληθινο. Μεγάλη τράπεζα δημοσίου ενδιαφέροντος πληρώνει σε ενοίκιο υποκαταστήματος της το ευτελές ποσό το 18.500 τον μήνα περίπου. Θα βρίσκεται στο Σύνταγμα θα σκεφτείτε κάποιοι; Λάθος . Βρίσκεται σε δήμο Δυτικής Αθήνας κοντά στον Κηφισσό και χαρακτηρίζεται ως μία απο τις πιο υψηλές μισθώσεις στην περιοχή. Το πράγμα θα πήγαινε έτσι για πολλά χρόνια -λόγω της διάρκειας των επαγγελματικών μισθώσεων-αν δεν ξεκινούσε ένας συνολικός έλεγχος στα πλαίσια της περικοπής των δαπανών μέσω της προσπάθειας για μείωση του λειτουργικού κόστους και ειδικότερα των ενοικίων σε ποσοστό άνω του 20%. Η επαναδιάπραγμάτευση ανέδειξε αρκετά παράξενα και το θέμα είναι το τι θα αποδώσει τελικά η προσπάθεια επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων. Αυτό που είναι όμως σίγουρα είναι ότι αν κάποιος εξετάσει με την απαιτούμενη σχολαστικότητα τα μισθώματα που πληρώνουν οργανισμοί που συνδέονται με το δημόσιο θα τρίβει τα μάτια του καθώς κάποια απο αυτά δεν κινούνται απλώς στην υψηλή ζώνη αλλά την ξεπερνούν.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 09:22

Σε ρυθμιστές της αγοράς ενός μεγάλου τομέα του εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας είναι πλέον οι ξένοι. Μετά το πρώτο κύμα μισθώσεων καταστημάτων σε ζώνες ιστορικών εμπορικών δρόμων της πρωτεύουσας όπως της Σοφοκλέους , της Ευριπίδου, της Ζήνωνος, της Σωκράτους αλλά και των παρόδων τους από επιχειρήσεις κινέζων –κυρίως-επιχειρηματιών το τελευταίο καιρό φαίνεται ότι μπαίνει σε εφαρμογή η β΄ φάση του σχεδίου. «Ο τρόπος με τον οποίο έγινε η εισβολή των επιχειρηματιών αυτών στην αγορά της Αθήνας και κυρίως η μέθοδος που ακολουθείται τους τελευταίους μήνες δείχνει ένα καλοσχεδιασμένο σχέδιο κατάκτησης όχι μόνο ενός σημαντικού ποσοστού της αγοράς αλλά κτιρίων που βρίσκονται στους δρόμους που έχουν εμπορική δραστηριότητα.» τονίζει χαρακτηριστικά συνδικαλιστής έμπορος αναφερόμενος στην «κατάκτηση» ενός νοητού τετραγώνου στο κέντρο της Αθήνας με όρια τις οδούς Σωκράτους, Αγησιλάου , Πειραιώς και Θερμοπυλών . Η πρώτη φάση του σχεδίου βασίζονταν στην μίσθωση όσων το δυνατόν περισσότερων εμπορικών χώρων στην συγκεκριμένη περιοχή. Αυτό έγινε την περίοδο μέχρι και πριν από 3 χρόνια. Κινούμενοι στα πλαίσια αυτά προσέφεραν στους ιδιοκτήτες των εμπορικών χώρων που διατίθονταν προς μίσθωση έως και τριπλάσια μισθώματα σε σύγκριση με τα τρέχοντα της αγοράς. Με τον τρόπο αυτό έβγαζαν από το παιγνίδι τους έλληνες ενδιαφερόμενους οι οποίοι αδυνατούσαν να καταβάλουν τα υπέρογκα ενοίκια που προσφέρονταν. Σταδιακά κατάφεραν να αποκτήσουν δεσπόζουσα παρουσία σε τμήματα κεντρικών εμπορικών δρόμων του νότιου άκρου του εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας, τα οποία, συμπωματικά (;) βρέθηκαν σε μία διαδικασία γκετοποίησης και υποβάθμισης . Η έντονη επιχειρηματική δραστηριότητα των επιχειρήσεων αυτών , η εξαφάνιση των ελληνικών εμπορικών επιχειρήσεων από τα συγκεκριμένα πόστα μετέτρεψαν τις συγκεκριμένες επιχειρήσεις σε ρυθμιστές των τιμών των εμπορικών ακινήτων σε ολόκληρη την περιοχή. Αυτό είχε ως φυσική συνέπεια την κατακόρυφη πτώση των ενοικίων τα οποία μετά την κατακόρυφη άνοδο της πρώτης πενταετίας του 2000 στην συνέχεια κατακρημνίσθηκαν. Άλλωστε ήταν ήδη οι κυρίαρχοι της αγοράς και αυτό πρακτικά τους έδινε την δυνατότητα να διαμορφώνουν τις τιμές των ενοικίων στα επίπεδα που επιθυμούσαν. Οι έλληνες ανταγωνιστές είχαν βγει από το παιγνίδι και οι μοναδικοί ανταγωνιστές θα μπορούσαν να ήταν άραβες επιχειρηματίες οι οποίοι όμως από την πλευρά τους είχαν περιοριστεί σε συγκεκριμένους δρόμους-στέκια. Μόνο τυχαίο δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι στην συγκεκριμένη περιοχή , από στοιχεία έρευνας που έχει πραγματοποιηθεί πρόσφατα οι εταιρίες με Άραβες επιχειρηματίες αποτελούν το 15-17% των κινέζικών επιχειρήσεων που έχουν παρουσία στους ίδιους δρόμους. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας που βασίσθηκε τόσο στην επιτόπια καταγραφή όσο και σε επίσημα στοιχεία που αφορούν στην επιχειρηματική δραστηριότητα ήδη στο συγκεκριμένο τομέα της πόλης που από του επαΐοντες χαρακτηρίζεται πλέον ως η αθηναϊκή «τσαϊνατάουν» λειτουργούν περισσότερες από 200 επιχειρήσεις κινεζικών συμφερόντων. Το στοιχείο μάλιστα που προκαλεί απορία είναι ότι ο αριθμός αυτός δεν αντιστοιχεί σε ανάλογο αριθμό επιχειρηματιών. «Οι φήμες που κυκλοφορούν στην αγορά εμφανίζουν τον αριθμό των επιχειρηματιών σημαντικά μικρότερο από τον αριθμό των επιχειρήσεων αφού ο καθένας από αυτούς εμφανίζεται να έχει περισσότερες από μία επιχειρήσεις στην ίδια διεύθυνση. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο στόχος δεν ήταν ο έλεγχος του λιανικού εμπορίου αλλά του χονδρεμπορίου των συγκεκριμένων προϊόντων . Έτσι , οι «πραγματικά» χαμένοι από την υπόθεση αυτή δεν θα πρέπει να αναζητηθούν στο λιανεμπόριο αλλά και στο χονδρικό εμπόριο όπου έχουν οι συγκεκριμένοι επιχειρηματίες έχουν αποκτήσει δεσπόζουσα θέση. Είναι πλέον πολύ συχνό φαινόμενο οι ελληνικές χονδρεμπορικές επιχειρήσεις , ακόμα και αυτές που έκαναν εισαγωγές κινεζικών προϊόντων να συρρικνώνονται ακόμα και να κλείνουν και οι χώροι τους να περνούν στα χέρια επιχειρήσεων κινεζικών συμφερόντων. Πρόσφατο είναι το παράδειγμα ελληνικής επιχείρησης με εισαγωγές κινεζικών προϊόντων που αναγκάσθηκε να αποσυρθεί από το εμπορικό χώρο που μίσθωνε για πολλά χρόνια και σε μικρό χρονικό διάστημα το κατάστημα να μισθωθεί από εταιρία κινεζικών συμφερόντων.» τόνιζε χαρακτηριστικά έμπορος που δραστηριοποιείται στην περιοχή και συμπλήρωνε ότι όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι «βρισκόμαστε πλέον στην φάση ελέγχου όχι μόνο της αγοράς εμπορικών χώρων με πρόσοψη στους συγκεκριμένους δρόμους αλλά και στον έλεγχο της αγοράς ακινήτων.» Σύμφωνα με πληροφορίες που προέρχονται από αξιόπιστες πηγές το κέντρο ενδιαφέροντος των συγκεκριμένων επιχειρήσεων έχει μεταφερθεί: -εκτός του εμπορικού κέντρου-όσο αφορά στις μισθώσεις εμπορικών χώρων. -σε μισθώσεις μεγάλων χώρων σε υπόγεια ή σε ορόφους που βρίσκονται στις γειτονιές-γκέτο του κέντρου της πρωτεύουσας πολύ κοντά στο σημεία που έχουν εμπορική παρουσία. Οι ελεύθεροι χώροι ορόφων ή υπογείων σε κτίρια των περιοχών αυτών ήδη χρησιμοποιούνται ως αποθήκες από των επιχειρήσεων αυτών οι οποίες σπεύδουν να νοικιάσουν κάθε ελεύθερο χώρο που προσφέρεται. «Η γκετοποίηση της περιοχής είχε ως συνέπεια την κατακόρυφη πτώση των τιμών των ενοικίων με αποτέλεσμα οι κινεζικές επιχειρήσεις να είναι πλέον οι μοναδικοί ενδιαφερόμενοι μισθωτές.» επισήμανε χαρακτηριστικά έμπορος της περιοχής ο οποίος ήθελε να κρατήσει την αντωνυμία του. Το πρόβλημα , σύμφωνα με τις απόψεις συνδικαλιστών εμπόρων, τώρα αρχίζει να εμφανίζεται στις πραγματικές του διαστάσεις αφού το τελικό έπαθλο δεν εντοπίζεται μόνο στην διάσταση της εμπορικής δραστηριότητας αλλά αρχίζει να αποκαλύπτεται ότι περνά και στον έλεγχο μίας ολόκληρης περιοχής του κέντρου της Αθήνας. Συγκεκριμένα υποστηρίζουν ότι η ισχύουσα νομοθεσία για τις εμπορικές μισθώσεις παρέχει την δυνατότητα υπερδεκαετούς παρουσίας του ενοικιαστή. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ακόμα και αν γίνουν σοβαρές προσπάθειες αλλαγής – αναβάθμισης των συγκεκριμένων περιοχών οι πιθανότητες επιτυχίας είναι περιορισμένες αφού για πολύ καιρό ακόμα την εικόνα θα δίνουν οι συγκεκριμένες εμπορικές δραστηριότητες. Το γεγονός μάλιστα ότι πολλοί χώροι ορόφων έχουν μισθωθεί ως αποθήκες από τις ίδιες επιχειρήσεις σε συνδυασμό με την προστασία που παρέχει ο νόμος περί επαγγελματικών μισθώσεων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι πλέον οι επιχειρήσεις έχουν «ρίξει άγκυρα»για πολλά χρόνια στην περιοχή και πολύ δύσκολα θα απομακρυνθούν. «Η μοναδική άμυνα για να αποφευχθεί η πλήρης γκετοποίηση των περιοχών που βρίσκονται κάτω από την οδό Αθηνάς είναι οι ελληνικές επιχειρήσεις οι οποίες αυτή την στιγμή έχουν παρουσία στην περιοχή. Η απομάκρυνση τους ουσιαστικά θα λειτουργήσει ως «κερκόπορτα» για την άλωση ολόκληρης της περιοχής . Για τον λόγο αυτό θα πρέπει οι μελετώμενες πολεοδομικές και χωροταξικές παρεμβάσεις δεν θα πρέπει να στοχεύουν μόνο στην ανάδειξη της περιοχής αλλά και στην παροχή κινήτρων παραμονής των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην συγκεκριμένη περιοχή . Για παράδειγμα η πεζοδρόμηση της Αθηνάς μπορεί να προκαλέσει σημαντικά προβλήματα στην τροφοδοσία εκατοντάδων επιχειρήσεων –κυρίως χονδρεμπορικών – οι οποίες θα αναγκαστούν μόνο για τον λόγο αυτό να στραφούν στην λύση της μετεγκατάστασης. Και όλοι γνωρίζουμε ότι κάποιοι καραδοκούν για να περιορίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο την απόσταση που τους χωρίζει από την εμπορική περιοχή της πλατείας Συντάγματος» επισήμαιναν σε κατ΄ ιδίαν συζητήσεις έμποροι της περιοχής και συμπλήρωναν ότι «τελικά η αναβάθμιση θα αποδειχθεί μπούμερανγκ για όλους και κυρίως για την αγορά της περιοχής.»

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 09:22

Στις λιγότερο εμπορικές περιοχές στις οποίες η προσφορά επαγγελματικών χώρων είναι περιορισμένη οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων έχει σημειώσει πτώση στη διάρκεια της τελευταίας διετίας που ξεπερνά το 20%. Ιδιαίτερα έντονο είναι το φαινόμενο αυτό στις επαρχιακές πόλεις όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη και η προσφορά κινείται σε υψηλά επίπεδα ενώ η εγγύτητα των αποστάσεων προσφέρει τη δυνατότητα στο υποψήφιο μισθωτή να δημιουργήσει δική του πιάτσα. Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα ιδιοκτήτη επαγγελματικού χώρου σε μεγάλη πόλη της Πελοποννήσου που βρίσκεται κοντά στη Πάτρα που αναγκάσθηκε να ρίξει τη τιμή μίσθωσης κατά 40% σε μεγάλη αλυσίδα σουπερ μάρκετ προκείμενου να μισθώσει το ακίνητο του. Από τέτοια παραδείγματα βρίθει η περιφέρεια και όλα δείχνουν ότι η κατάσταση στα επόμενα χρόνια θα επιδεινωθεί αφού οι λιγοστές μεγάλες αλυσίδες του εμπορίου και των χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών θα είναι οι βασικοί διαμορφωτές της αγοράς και επομένως των τιμών. «Από την άλλη πλευρά αυτό δεν ισχύει στη περίπτωση καταστημάτων που βρίσκονται στο κεντρικό πυρήνα των αγορών όπου οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις με δεδομένη την ύφεση αλλά και τον κυρίαρχο ρόλο των μεγάλων εμπορικών αλυσίδων.» τόνιζε επικεφαλής μεσιτικής αλυσίδας» και συμπλήρωνε: «Το πρόβλημα δημιουργήθηκε από τη στιγμή που ο αριθμός ίδρυσης καινούργιων καταστημάτων . Η εξέλιξη αυτή περιόρισε τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους κυρίως στις περιφερειακές αγορές προκαλώντας ανάλογες πιέσεις και στην αγορά ενοικίων. Η κατάσταση αυτή όχι μόνο δεν πρόκειται να ανατραπεί σο εγγύς χρονικό διάστημα αλλά αντίθετα προβλέπεται να ενταθεί προκαλώντας πιέσεις και στη αγορά μισθωμάτων.» Όπως προκύπτει από έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρία PROPERTY το φαινόμενο αυτό δεν είναι ούτε ελληνικό ούτε σύγχρονο αφού έχει καταγραφεί και στο σύνολο σχεδόν των αγορών της Δυτικής Ευρώπης. Αποκαλυπτικό είναι το παράδειγμα της αγοράς χρωμάτων και ειδών κήπου στο Μιλάνο . Στη αγορά αυτή λειτουργούσαν στη διάρκεια της δεκαετίας του ΄80 10.000 περίπου επιχειρήσεις, η δραστηριοποίηση μεγάλων ευρωπαϊκών αλυσίδων είχε ως αποτέλεσμα ο αριθμός των επιχειρήσεων του κλάδου να περιορισθεί σε 1.000. Πρακτικά για την αγορά ακινήτων αυτό σημαίνει ότι στη προσφορά προστέθηκαν αρκετές χιλιάδες καταστήματα μικρού και μεσαίου εμβαδού προκαλώντας πιέσεις στο επίπεδο των τιμών. «Οι επιπτώσεις από τις εξελίξεις αυτές μπορεί να είναι καταλυτικές και να επηρεάσουν όχι μόνο το επίπεδο της προσφοράς αλλά και τη χωροταξία και τη γεωγραφία των αγορών. Μόνο τυχαία δεν ήταν η διαδικασία ανάπτυξης των περιφερειακών αγορών της Δυτικής Ευρώπης που βασίσθηκε στη εγκατάσταση των μεγάλων αλυσίδων (εμπορικών και χρηματοπιστωτικών ) στο κέντρο της πόλης ενώ οι μικρότερες επιχειρήσεις περιορίσθηκαν στη περιφέρεια. Πρόκειται δηλαδή για μία διαδικασία η οποία στη πραγματικότητα συντελεί στο να δημιουργούνται ολιγοψωνιακές καταστάσεις σε συγκεκριμένες αγορές ακινήτων.» επισήμανε στο αρχιτέκτονας που ασχολείται με θέματα χωροταξίας.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 09:22

Πάγωμα των ενοικίων, χαμηλότερα ενοίκια σε σύγκριση με το 2007 έως και 50% και κατακόρυφη αύξηση των κενών χώρων είναι τα στοιχεια που χαρακτηρίζουν την αγορά εμπορικών χώρων.Bάσει μετρήσεων της Propindex σχετικά με τη διαθεσιμότητα των εμπορικών χώρων, κατά το α΄ εξάμηνο του έτους η αύξηση των κενών καταστημάτων κινήθηκε στο επίπεδο της μια ποσοστιαίας μονάδας, που χαρακτηρίζεται ως η μεγαλύτερη μεταβολή από τότε που ξεκίνησαν οι καταγραφές των κενών καταστημάτων, δηλαδή το α΄ εξάμηνο του 2007. Πιο αναλυτικά, στο ιστορικό εμπορικό τρίγωνο της Aθήνας το ποσοστό των κενών καταστημάτων κατά το α΄ εξάμηνο υπολογίζονται σε 18,7%. Tαυτόχρονα, επιδείνωση εμφανίζει και η αγορά των κεντρικών εμπορικών οδών της πόλης, καθώς ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 16,7%. Στο σύνολο της Aθήνας το ποσοστό της διαθεσιμότητας ανέρχεται σε 17,7% έναντι 16,7% στο α΄ εξάμηνο του 2009. Aξίζει να σημειωθεί ότι, στα εν λόγω ποσοστά υπολογίζονται τα κενά καταστήματα μόνο σε ισόγειους χώρους. Oπότε εάν συνυπολογιστούν στοές και όροφοι το ποσοστό των καταστημάτων που έχει βάλει «λουκέτο» ανεβαίνει στο 40%, με άλλα λόγια 4 στα 10 εμπορικά καταστήματα έχουν «ρίξει τίτλους τέλους».H περίοδος ύφεσης που διανύει η οικονομία της χώρα, η πτώση του τζίρου των καταστημάτων λόγω της μειωμένης αγοραστικής δύναμης, αλλά και οι υπέρογκες τιμές των ενοικίων που ζητούν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, αποτελούν τους κύριους λόγους για τους οποίους ένα κατάστημα αποφασίζει να βάλει «λουκέτο». Τα «λουκέτα» πιέζουν και τους ιδιοκτήτες των ακινήτων, οι οποίοι αρχίζουν σταδιακά να χαμηλώνουν τις τιμές τους σε προσιτά επίπεδα υπό το φόβο να μείνουν ανεκμετάλλευτα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι πλέον τα νέα συμβόλαια ενοικίασης εμπορικών καταστημάτων κινούνται με πτώση τιμών έως και 50% έναντι των δύο προηγούμενων ετών, ενώ και σε υπάρχοντα συμβόλαια μίσθωσης εμφανίζεται μείωση άνω του 20% μετά βέβαια από επαναδιαπραγματεύσεις. Σε άλλες περιπτώσεις, οι ενοικιαστές καταφέρνουν να επεκτείνουν τη διάρκεια του συμβολαίου τους με το ίδιος ύψος ενοικίου.