Σε πρωτογνωρη συρρίκνωση οδηγείται η αγορά κατοικίας σε όλα τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας με τις συναλλαγές να έχουν μειωθεί έως 65%. Η μεγαλύτερη πτώση των τιμών καταγράφεται κυρίως στις αγορές της Μακεδονίας και της Θράκης με τις τιμές των κατοικιών να έχουν καταγράψει απώλειες που ξεπερνούν το 20%.. Σε ορισμένες περιοχές οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν υποχωρήσει έως και 70%, ενώ υπάρχουν περιπτώσεις ιδιοκτητών οι οποίοι δηλώνουν ακόμη και αδυναμία να πληρώσουν τους φόρους που βαρύνουν την περιουσία τους. Αντίθετα σε Θεσσαλία και Κρήτη η κατάσταση είναι εμφανώς καλύτερη καθώς παρά την μείωση των συναλλαγών οι απώλειες στις τιμές είναι αισθητά χαμηλότερες. Στην Πελοπόννησο και κυρίως στην αγορά της Πάτρας η αγορά εμφανίζεται παγωμένη με την οικοδομική δραστηριότητα να έχει καταγράψει τις μεγαλύτερεςαπώλεις της τελευταίας εικοσαετίας. Σε όλες τις περιοχές καταγράφεται επίσης υπάρχει και των φαινόμενο των οικοδομών φαντασμάτων καθώς τόσο οι ιδιοκτήτες αλλά και οι εργολάβοι έχοντας ρίξει μόνο τα μπετά περιμένουν τις καλύτερες μέρες για να ολοκληρώσουν την οικοδομή αφού στο σημείο αυτό δεν τίθεται θέμα ακύρωσης της οικοδομικής άδειας. Αξιοσημείωτο είναι ότι ο μέσος χρόνος πώλησης ενός ακινήτου που βγαίνει στην αγορά από δύο μήνες πέρυσι και το 2008 έχει φτάσει πλέον τους 10 μήνες.

Το απόθεμα των νέων αδιάθετων κατοικιών αυξάνεται ακόμα και εκεί που τα καινούργια κτίρια αποτελούσαν σπάνιο φαινόμενο μέχρι πριν από λίγα χρόνια . Ο λόγος; η σημαντική εσωτερική μετακίνηση που αύξησε την ζήτηση για κατοικία αλλά και τις προσδοκίες των κατασκευαστών οι οποίοι θεώρησαν ότι η παράνοια της περιόδου 2003-2006 θα συνεχιζόνταν εσαει. Οι νέες περιοχές εκτιμάται ότι υποδέχθηκαν κατοίκους απο τις προβληματικές συνοικίες του κέντρου της Αθήνας (Κυψέλη, Πατήσια κ.α). Τα συμπεράσματα αυτά προκύπτουν απο έρευνα που πραγματοποίησε η PROPERTY Ltd σχετικά με το αδιάθετο απόθεμα ακινήτων και το τρόπο που δημιουργήθηκε . Στην Αττική άρχισαν ήδη να προστίθενται νέες κορεσμένες οικιστικά περιοχές στο χάρτη των πυκνοδομημένων διαμερισμάτων της . Οι άλλοτε αραιδομημένες περιοχές του Γέρακα , της Παλλήνης, του Μαρκόπουλου , του Κορωπίου, της Παιανίας, των Γλυκών Νερών, των Σπάτων , του Πικερμίου , της Αρτέμιδος και της Ανιούσας γέμισαν από καινούργιες κατοικίες .Μόνον από τις Πολεοδομίες του Μαρκόπουλου εκδόθηκαν το 2005 7500 οικοδομικές άδειες. Υπολογίζεται ότι στα Μεσόγεια μετακινήθηκαν για μόνιμη εγκατάσταση σε καινούργιο σπίτι που έχτισαν ή αγόρασαν το 2006 και το 2007 περίπου 50.000 Αθηναίοι. Το ένα τρίτο από αυτούς προήλθε από περιοχές του κέντρου και κυρίως από τα Πατήσια , την Κυψέλη και το Γαλάτσι. Πλημμύρισαν επίσης από νέες κατοικίες η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι, τα Βριλήσσια και το τρίγωνο Αμαρουσίου-Πεύκης - Κηφισιάς. Η ανοικοδόμηση, ιδιαίτερα στην Κάτω Κηφισιά και στον Άγιο Στέφανο ήταν πρωτοφανής . Πιο συγκρατημένη ήταν η αύξηση των νέων κατοίκων στα Νότια προάστια κι αυτό γιατί οι υψηλές τιμές τόσοστην απόκτηση οικοπέδων όσο και στην οικοδόμηση δεν αφήνουν περιθώρια σε πολλούς να ονειρεύονται ακίνητο με θέα τον Σαρωνικό . Για την ώρα πάντως το ''στοκ'' των καινούργιων απούλητων διαμερισμάτων και αυτών που βρίσκονται στα θεμέλια και αναζητούν αγοραστές- χρηματοδότες για να αποπερατωθούν εξελίσσεται σε καθοριστικό παράγοντα της κτηματαγοράς .

Τα στοιχεία για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας είναι εντυπωσιακά. Η κατακόρυφη πτώση που καταγράφεται ουσιαστικά επιβεβαιώνει το μύθο της «καρδάρας με το γάλα» αφού από την περίοδο της υπεραισιοδοξίας βρισκόμαστε σε μία φάση απαισιοδοξίας ,σκεπτικισμού και αναμονής. Η αγορά έχει πλέον να αντιμετωπίσει ορατούς εχθρούς και συγκεκριμένα την υπερφορολόγηση, την υπερπροσφορά και –το κυριότερο- την μελλοντική αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι «αντίπαλοι» αυτοί υποχρεώνουν όλους όσους ασχολούνται με την αγορά ακινήτων όχι μόνο να είναι προσεκτικοί στις επιλογές αλλά κυρίως –και αυτό συμβαίνει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά ακινήτων- να γίνουν επιλεκτικοί ώστε να αποφύγουν τη χασούρα. Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας για την εξέλιξη των τιμών ήδη τα «σημάδια» της νέας κατάστασης των πραγμάτων καταγράφονται στην αγορά. Ήδη στη διάρκεια της τελευταίας διετίας σε πολλές περιοχές της Αττικής καταγράφηκε υποχώρηση των τιμών κατοικίας που έφτασε μέχρι και 20% ενώ οι τιμές των γραφείων το ίδιο διάστημα υποχώρησαν 35% περίπου στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές. Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων από εδώ και πέρα θα προσφέρει κέρδη μόνο σε εκείνους που γνωρίζουν να διαχειρίζονται τη κρίση. Και αυτό γιατί στη περίπτωση που επιβεβαιωθούν οι φήμες που εμφανίζουν και νέα αύξηση των επιτοκίων στις αρχές του καλοκαιριού τότε θα ανοίξει ΄ένας νέος κύκλος πιέσεων στην αγορά. Ποιοι όμως είναι εκείνοι που μπορούν να διαχειρίζονται τη κρίση; Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η ύπαρξη ρευστότητας ή η δυνατότητα άντλησης ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα. Η εκμετάλλευση της ρευστότητας είναι το στοιχείο εκείνο που παρέχει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης των ευκαιριών που παρουσιάζονται. Το δεύτερο στοιχείο είναι η πληροφόρηση και η αξιολόγηση της. Δηλαδή όση ρευστότητα και αν διαθέτεις αν δεν γνωρίζεις τα τεκταινόμενα στην αγορά δεν μπορείς να τα εκμεταλλευτείς. Και όταν κάποιος αναφέρεται σε πληροφόρηση αυτή αφορά το σύνολο της οικονομικής δραστηριότητας και όχι αποκλειστικά την αγορά ακινήτων. Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι στη διάρκεια των τελευταίων ετών ένα μεγάλο ποσοστό των επιχειρήσεων έκανε σημαντικές τοποθετήσεις σε ακίνητα. Ο συνδυασμός οικονομικής ρευστότητας, γνώσης και αξιολόγησης είναι ο πιο ασφαλής «δρόμος» στη προσπάθεια να μεγιστοποίηση κάθε επενδυτής –ανεξαρτήτως μεγέθους- τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται . Υπάρχει όμως και η άλλη όψη του «νομίσματος». Πρόκειται για τις περιπτώσεις εκείνες που πλήττονται από τη κρίση. Το «μυστικό» είναι απλό και συνοψίζεται σε μία φράση «αγόραζε χρόνο». Με απλά λόγια κάθε μέρα που περνά δίνει μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα για να βρεθεί το «αντίδοτο» είτε αυτό λέγεται αναχρηματοδότηση είτε αυτό λέγεται αναδιάταξη περιουσιακών στοιχείων . Αυτή τη στρατηγική ακολούθησε άλλωστε και ο Τραμπ και κατάφερε πριν λίγα χρόνια όχι μόνο να αντιμετωπίσει τη φουρτούνα αλλά να βγει από αυτή «χάνοντας» μόνο μερικές θέσεις στη κατάταξη της λίστας με τους πλουσιότερους ανθρώπους του πλανήτη . Στη πρώτη δεκάδα μάλιστα της λίστας είναι ένας γκουρού διαχειριστής .Ο Μπάφετ. Με λίγα λόγια οι δύο αυτοί δεν αντιπροσωπεύουν τίποτε άλλο παρά τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος.

Η κρατούσα άποψη είναι ότι για όλα φταίνε οι δανειολήπτες που υπερχρεώθηκαν. Αυτό όμως αποτελεί την μία όψη του νομίσματος, καθώς υπάρχει και η άλλη. Οι επιλογές των τραπεζών οι οποίες προβάλλοντας προϊόντα-παγίδες ουσιαστικά εγκλώβισαν χιλιάδες ανθρώπους σε επιλογές που σήμερα αποδεικνύονται καταστροφικές. Το realestatenews.gr με την βοήθεια τραπεζικών προσπάθησε να καταγράψει τα "λάθη" των τραπεζών που συνετέλεσαν στο να γίνουν προβληματικά 10 στα 100 στεγαστικά δάνεια.

1. Λίγα στην αρχή πολλά στην συνέχεια Ένα ευέλικτο στεγαστικό ξεκινά με ένα χαμηλό επιτόκιο για τα πρώτα δύο έως πέντε έτη και στην συνέχεια διαμορφώνεται στα επίπεδα της αγοράς. Αυτά τα δάνεια σας επιτρέπουν να αγοράσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι από ό, τι μπορείτε και επομένως να αυξήσετε το ποσό του δανείου. Μετά από δύο έως πέντε έτη όταν έλθει το υψηλότερο επιτόκιο υψηλότερο επιτόκιο της αγοράς τότε αρχίζουν τα δύσκολα. Αν μάλιστα αυτό συμπέσει και με πτώση των τιμών τότε τα πράγματα γίνονται ακόμα δυσκολότερα αφού δεν είναι εφικτή και η αναχρηματοδότηση.

2. Μηδέν ίδια συμμετοχή Κατά τη διάρκεια της ευμάρειας πολλές τράπεζες χρηματοδοτούσαν και το 120% της εμπορικής αξίας με αποτέλεσμα ο δανειολήπτης να μη έβαζε δραχμή από τη τσέπη του για την αγορά. Αυτό στην πράξη αποδείχθηκε λάθος. Ο σκοπός της ίδιας συμμετοχής είναι διττός. Πρώτον, μειώνει το ποσό των χρημάτων που χρωστάτε σε ένα σπίτι. Δεύτερον, μια προκαταβολή αποτελεί εγγύηση ότι ο ιδιοκτήτης θα κάνει ότι μπορεί για να μη χάσει το σπίτι. Δεν είναι λίγοι που υποστηρίζουν ότι αν έλθει η "ανάποδη" το μόνο που θα χάσουν είναι το ακίνητο . Αυτό είναι λάθος αφού μέχρι την ανάποδη θα έχουν πληρώσει ένα σωρό λεφτά σε δόσεις του δανείου.

3. Ψεύτικα στοιχεία ... Την περίοδο της ευμάρειας δεν ήταν οι τράπεζες που αποδέχονταν χωρίς έλεγχο τα οικονομικά στοιχεία που δήλωναν οι υποψήφιοι δανειολήπτες. Το αποτέλεσμα ήταν να δίνουν δάνεια που η αποπληρωμή τους ήταν πολύ δύσκολη με βάση τις οικονομικές δυνατότητες του δανειολήπτη. Σήμερα , που η οικονομία βρίσκεται σε περίοδο κρίσης τα περισσότερα από τα δάνεια αυτά "σκάνε" αφού το εισόδημα δεν επαρκεί για να πληρωθούν οι δόσεις.

4. Μεγαλύτερη χρονική διάρκεια. Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που οι τράπεζες προκειμένου να περιορίσουν το ύψος της τοκοχρεωλυτικής δόσης έδινα δάνεια μεγάλη διάρκειας πχ 40 έτη. Αυτό μπορεί να παρέχει την δυνατότητα αγοράς ενός ακριβότερου σπιτιού αλλά στην πραγματικότητα αφήνει εκτεθειμένο τον δανειολήπτη ο οποίος: -πληρώνει περισσότερους τόκους. -βρίσκεται εκτεθειμένος στην προοπτική πολλαπλών αυξήσεων των επιτοκίων κατ την διάρκεια ζωής του δανείου. Και σε τελευταία ανάλυση ένα δάνειο 40 ετών δάνειο μπορεί να έχει νόημα για έναν νέο 20 ετών ο οποίος σχεδιάζει να παραμείνει στο σπίτι για τα επόμενα 20 χρόνια, αλλά δεν ταιριάζει σε ανθρώπους 35 και 40 ετών.

5. Εξωτικά Δάνεια Στην διάρκεια των προηγούμενων ετών οι τράπεζες πρόβαλλαν κατά κόρο διάφορα δάνεια για να προσελκύσουν δανειολήπτες αδιαφορώντας για την συνέχεια. Θυμάστε; Πληρώνετε μόνο τους τόκους και στο τέλος το κεφάλαιο; ή το άλλο με την "δόση που έρχεται στα μέτρα σας" ; ή το περίφημο "χαμηλής εκκίνησης"; Όλα αυτά τα δάνεια τα οποία στην τραπεζική ορολογία πήραν τον χαρακτηρισμό εξωτικά ήταν τα πρώτα υποψήφια για να "σκάσουν" και ...έσκασαν.