Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων .  Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων  προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε  τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1^η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλυ της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα.

Χαώδης χαρακτηρίζεται η διαφορά των απαιτήσεων αγοραστών και πωλητών για τα επαγγελματικά ακίνητα και αυτή είναι η αιτία που έχει παγώσει η αγορά. Από την πλευρά τους οι πωλητές ζητούν τιμήματα που μεταφράζονται σε ετήσιες αποδόσεις 6-6,5% . Οι πωλητές , από την πλευρά τους προσφέρουν τιμές αγοράς που αναλογούν σε αποδόσεις που σε ορισμένες περιπτώσεις που φτάνουν έως και 8% δηλαδή τιμές έως κατά 20% χαμηλότερες από αυτές που ζητούν οι πωλητές. Το αποτέλεσμα , καταγράφεται στις εισπράξεις από τους φόρους στις μεταβιβάσεις κεφαλαίου.

Η κρίση στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει εκτινάξει τις αποδόσεις κυρίως σε εκείνα που είτε είναι μεγάλης ηλικίας είτε βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες δεν χαρακτηρίζονται ως υψηλής προβολής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών εταιριών ακινήτων τραπεζών «η ελληνική αγορά και ειδικότερα οι αγοραστές ακινήτων για πρώτη φορά στην ιστορία συνέδεσαν στην επενδυτική τους στρατηγική  την έννοια του επιχειρηματικού κινδύνου με την αντίστοιχη της προοπτικής να παραμείνει χωρίς ενοικιαστή το ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η σύνδεση αυτή αντανακλάται στις αποδόσεις οι οποίες σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία κινούνται στα επίπεδα των πρώτων χρόνων της δεκαετίας του 2000.»

Από τα στοιχεία που προέρχονται από τις διαπραγματεύσεις που βρίσκονται αυτή την στιγμή στην αγορά της Αττικής προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι αποδόσεις στα γραφεία κινούνται πλέον σε ελαφρά υψηλότερα επίπεδα από το 7% (για γραφειακούς χώρους με σύγχρονες υποδομές που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής). Αντίθετα για γραφειακούς χώρους είτε μεγάλης ηλικίας είτε περιορισμένων τεχνικών υποδομών που βρίσκονται σε σημεία μικρότερη προβολής οι αποδόσεις κινούνται στα επίπεδα που προσεγγίζει το 8%. Σημειώνεται ότι στις αρχές του χρόνου η μέση απόδοση των επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους κινούνταν περί το 7%.

Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά εμπορικών χώρων. Καταλύτης στην διαμόρφωση του ύψους των αποδόσεων στην συγκεκριμένη αγορά, είναι η θέση στην οποία βρίσκεται το κατάστημα. Έτσι σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής π.χ. Ερμού όπου τα ενοίκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και το ενδεχόμενο να μείνει το ακίνητο χωρίς ενοικιαστή είναι περιορισμένες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα οριακά χαμηλότερα του 7% . Στις περιφερειακές αγορές όμως οι αποδόσεις που προσπαθούν να εξασφαλίσουν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι σημαντικά υψηλότερες αφού εξαρτώνται από τον επενδυτικό κίνδυνο που είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν. Πρόσφατη διαπραγμάτευση που «ναυάγησε την τελευταία στιγμή και αφορούσε κατάστημα σε δρόμο που απείχε περί τα 100 μέτρα από την εμπορική «καρδιά» του Κολωνακίου ο αγοραστής είχε προσφέρει τίμημα που αναλογούσε σε ετήσια ακαθάριστη απόδοση 7,6%» έλεγε χαρακτηριστικά πριν λίγες μέρες επικεφαλής μεγάλης εταιρίας ακινήτων θυγατρικής τραπεζών και συμπλήρωνε επισημαίνοντας ότι σε «περιφερειακές αγορές έχει καταργηθεί στην πράξη η λογική της απόδοσης αφού οι λιγοστές συμφωνίες που επιτυγχάνονται είναι σε άμεση συνάρτηση με τα επιμέρους οικονομικά δεδομένα του αγοραστή και του πωλητή.» Πάντως , το κλίμα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά έχει ενισχύσει την θέση των αγοραστών αλλά και από την πλευρά τους όσοι από τους πωλητές δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας προτιμούν να αναβάλλουν την συναλλαγή μέχρις ότου διαμορφωθεί το κατάλληλο κλίμα για αυτούς. «Άξιο προσοχής  είναι το γεγονός ότι στην ελληνική αγορά ,παρά την κρίση που πλήττει το εμπόριο δεν υπάρχουν φαινόμενα μαζικής προσφοράς ανάλογα με εκείνα της αγοράς στις ΗΠΑ. Φυσικά , έχουν γίνει γρήγορες και ιδιαίτερα επωφελείς συμφωνίες για τον αγοραστή αλλά αυτές αφορούν μεμονωμένες περιπτώσεις  και σε καμία περίπτωση δεν απηχούν την πραγματική εικόνα της αγοράς» σχολίαζε ο ίδιος τραπεζίτης.

Όσον αφορά στην αγορά των χώρων αποθήκευσης και διανομής , οι αποδόσεις είναι οι υψηλότερες σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν τα επίπεδα του 10%. Πάντως η συγκεκριμένη αγορά δεν προσφέρεται   για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων αφού η προσφορά είναι περιορισμένη τόσο σε ήδη υφιστάμενους χώρους όσο και σε χώρους που βρίσκονται σε φάση ανάπτυξης. «Η αγορά των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων διανομής εξακολουθεί να βρίσκεται στα πρώτα στάδια ανάπτυξης της , σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αγορές των χωρών της Δυτικής Ευρώπης και των ΗΠΑ και αυτή είναι μία από τις βασικές αιτίες που καταγράφονται οι συμπεριφορές αυτές με τις πολύ υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων », έλεγε μεσίτης που επικεντρώνει την δραστηριότητα του στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων , όταν του ζητήθηκε να σχολιάσει το επίπεδο των αποδόσεων στα συγκεκριμένα ακίνητα.