Τρια χρόνια προβλέπουν ότι θα διαρκέσει η κρίση που μαστίζει την ελληνική κτηματαγορά. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα για το β’ εξάμηνο του 2010, που πραγματοποίησε το Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα, ενώ τα απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα είναι περίπου 100.000 έως 200.000.Αν και τα στοιχεία δεν φαίνεται να αναταποκρίνονται στην πραγματικότητα αφού είναι σημαντικά λιγότερα εντούτοις το πρόβλημα είναι υπαρκτό. Με δεδομένο ότι η κτηματαγορά κινείται αποκλειστικά με τραπεζικό χρήμα, ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα της έρευνας ήταν το γεγονός ότι ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων πριν από πέντε χρόνια ήταν 35%, αλλά πέρυσι διαμορφώθηκε κάτω από το 4%. Υπολογίζεται ότι μέσα σε μόλις έναν χρόνο χάθηκαν από τον κατασκευαστικό κλάδο 40.000 θέσεις εργασίας, ενώ αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα LINK ΧΟΡΗΓΩΝ

Η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν επηρέασε μόνο τις πωλήσεις και τις κατασκευές αλλά και το εμβαδόν. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κατασκευαστών αλλά και τραπεζιτών που χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας το μέσο εμβαδόν των πωλούμενων σπιτιών στη διάρκεια της κρίσης έχει μειωθεί 10% και κινείται στα επίπεδα των 75-80 τετραγωνικών μέτρων έναντι 85 τετραγωνικών μέτρων που ήταν πριν η ύφεση κτυπήσει και την ελληνική αγορά κατοικίας. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι τάσεις αυτές έχουν επηρεάσει και την οικοδομή καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες που εκδίδονται αφορούν σε μικρότερες κατοικίες. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τα στοιχεία της οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφουν το ποσοστό πτώσης των οικοδομικών αδειών να είναι χαμηλότερο σε σύγκριση με το εμβαδόν. Πρέπει να σημειωθεί ότι πρόκειται για ένα διεθνές φαινόμενο αφού στις ανεπτυγμένες αγορές τις περιόδους κρίσεων το εμβαδόν των πωλούμενων κατοικιών μειώνονταν έως και 15%. Πρόκειται για μια φυσιολογική εξέλιξη της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής κτιρίων από την δεκαετία του ΄70 μέχρι και το 2007 καταγράφονταν μία συνεχής αύξηση του εμβαδού των κατοικιών που από τα 50 τετραγωνικά στις αρχές της δεκαετίας του '70 έφθασε στα 80 τετραγωνικά μέτρα , τριάντα χρόνια αργότερα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όλοι οι άνθρωποι θέλουν να κατοικούν σε ένα μεγαλύτερο σπίτι και όταν η οικονομία κινείται ανοδικά οι περισσότεροι προεξοφλώντας μελλοντικά εισοδήματα τους αγοράζουν ένα μεγαλύτερο σπίτι. Αντίθετα , σε περιόδους κρίσης που επικρατούν οι αρνητικές προσδοκίες οι υποψήφιοι αγοραστές περιορίζουν τις απαιτήσεις θέλοντας με το τρόπο αυτό να ελέγξουν το κόστος(κόστος αγοράς πλέον φόροι). Την ίδια στιγμή περιορίζοντας τις απαιτήσεις τους σε εμβαδόν πληρώνουν και χαμηλότερες δόσεις στο στεγαστικό δάνειο.

Στις καλύτερες στιγμές της , η επένδυση σε γη είναι κίνηση υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης. Στη χειρότερη περίπτωση , είναι άσκηση υπομονής. Η βασική αρχή είναι να αγοράσει κανείς φτηνή γη σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί προσδοκώντας την όσο το δυνατόν πιό γρήγορη αναβάθμιση της. Στη συνέχεια, έχετε είτε την επιλογή της πώλησης αυτής της γης , ή την ανάπτυξή της απο εσάς ή σε συνεργασία με κάποιον επενδυτή. Το σχέδιο είναι απλό , ωστόσο, τις περισσότερες φορές η υλοποιησή είναι συχνά δυσκολότερη από ό, τι αναμένεται .

Η επιλογή

Υπανάπτυκτες περιοχές είναι φθηνότερες σε σύγκριση με την αγορά γης σε μία διαμορφωμένη αγορά.Για να περιρίσετε τους κινδύνους εστιάστε το ενδιαφέρον σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε κοινότητες που αυξάνουν τον πληθυσμό τους.

Ο υπολογισμός

Οι περισσότεροι ονειρεύονται διψήφια ποσοστά κέρδους και ξεχνούν τη δαπάνη της εκμετάλλευσης της γης , ενώ περιμένουν την οικονομική ανάπτυξη. Αν και τα πραγματικά κέρδη βγαίνουν απο πωλήσεις στην πραγματικότητα , οι περιοχές που δίνουν κέρδη μεταβιβάζονται πριν αρχίσει να διαφαίνεται η ανάπτυξη τους και αυτό λόγω των προσδοκιών του αγοραστή. Ως εκ τούτου , η αποτελεσματική κερδοφορία της γης , απαιτεί αγορά πολύ νωρίς και υπομονή . Αν η αναμενόμενη αύξηση δεν προκύψει , τότε θα πρέπει να έχετε ένα σενάριο αντιστάθμισης της ζημιάς. Οι αμερικάνοι κερδοσκόποι ακολουθούν τη στρατηγική της αγοράς γης σε τοποθεσίες που ανταποκρίνονται σε ορισμένα χαρακτηριστικά . Αυτή η προσέγγιση απαιτεί πολύ κεφάλαιο και μεγάλη έρευνα αγοράς . Τι σημαίνει αυτό ; Το παιγνίδι με την γή είναι υπόθεση εκείνων που έχουν αποθέματα κεφαλαίων αφού η κερδοσκοπία της γης είναι μια δαπανηρή και επικίνδυνη επένδυση . Εδώ είναι μερικά από τα ερωτήματα στα οποία οι επενδυτές θα πρέπει να απαντήσουν πρώτα και να αγοράσουν αργότερα.

1. Υπάρχουν τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του οικοπέδου ή για την εξυπηρέτηση του δανείου;

2. Υπάρχουν φόροι ακινήτων για να πληρωθούν πόσοι είναι αυτοί ; Πόσο επηρεάζει την ατομική φορολογική επιβάρυνση η αγορά και πόσο κοστίζει το πέρασμα σε μία εταιρία;

3. Εχετε την δυνατότητα να περιμένετε και να αντέξετε οικονομικά έχοντας μία απρόσοδη επένδυση που σας "τρώει" κάθε χρόνο ένα μέρος των μετρητών σας ;

Αξιολογώντας ..

. Ο σημαντικότερος παράγοντας που παρακολουθούν οι επενδυτές γης είναι η υγεία των τοπικών οικονομιών . Αν και πολλοί εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να προκαλέσουν ανάφλεξη μίας αγοράς πχ η κατασκευή ενός εργοστασίου αυτοκινήτων ή ένας δρόμος ή η βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών εντούτοις , μια ισχυρή τοπική οικονομία είναι η καλύτερη εγγύηση. Φυσικά το φυσικό κάλλος είναι ένας σημαντικός παράγοντας επιλογής. Εξίσου σημαντικός είναι όμως το κόστος ανάπτυξης πχ περίφραξη, γεώτρηση , δρόμος κ.α Το καθεστώς δόμησης είναι ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας απόφασης. Το ίδιο ισχύει και για τις χρήσεις γης. Μη το υποτιμήσετε και μη αρκεστείτε στο "αστο και βλέπουμε" Η τοπική κοινωνία είναι ένας σημαντικός παράγων. Για παράδειγμα αν η τοπική κοινωνία δεν θέλει αναπτύξεις τότε σίγουρα θα έχετε να αντιμετωπίσετε ένα πρόσθετο πονοκέφαλο.

Απάτες

Η ιδέα ότι θα πρέπει να αγοράσετε γη από κάποιον του οποίου η μόνη αποδεδειγμένη ταυτότητα ύπαρξης είναι ένας αριθμός τηλεφώνου μάλλον θα πρέπει να σας προβληματίσει. Αυτές οι απάτες κορυφώθηκαν στις δεκαετίες του ΄60 και ΄70 αλλά ανα πάσα στιγμή μπορεί να εμφανιστούν. Δεν χρειάζεται να είστε εσείς το επόμενο θύμα...

Σε σημείο στήριξης φαίνεται ότι βρίσκεται πλέον η αγορά κατοικίας. Αυτό γίνεται φανερό απο τα στοιχεία που αφορουν στις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν στην διάρκεια του β΄τριμήνου. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι η μείωση είναι της τάξης του 1% έναντι -49,1% στο 2ο 3μηνο.΄09. Μεγαλύτερη είναι η πτώση της αξίας των συναλλαγών που ήταν μειωμένη -13,2% στο 2ο 3μηνο.΄10, έναντι -49,9% στο 2ο 3μηνο΄09. Απο τα στοιχεία αυτά προκύπτει μία σωρευτική αύξηση του αριθμού των συναλλαγών που ξεπερνά το 50% και της αξίας που κινείται στα επίπεδα του 63,1%. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι μεταβιβάσεις αφορούν πλέον σε πολύ μικρά ακίνητα περιορισμένης αξίας τα οποία προορίζονται κυρίως για πρώτη κατοικία. Αυτό άλλωστε είναι απόλυτα συμβατό με την ακολουθούμενη φορολογική πολιτική η οποία εμμέσως επιδοτή την αγορά πολύ μικρών κατοικίων με χρήση κύριας κατοικίας. Η τάση αυτή είναι καταστρεπτική για την οικοδομική δραστηριότητα αφού ακόμα και αυτή η περιορισμένη ζήτηση δεν βοηθά την ανάπτυξη νέων οικοδομικών δραστηριοτήτων.Αυτό άλλωστε μαρτυρά και το γεγονός ότι , η μείωση του εμβαδού των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται είναι σημαντικά μεγαλύτερη απο την μείωση των οικοδομικών αδειών.