Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 05:30

Σε συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς κινείται η αγορά καταστημάτων στο Κολωνάκι . Σύμφωνα μάλιστα με μετρήσεις που ολοκληρώθηκαν χθες στην συγκεκριμένη αγορά έχουν αρχίσει να καταγράφονται φαινόμενα έντονης χωροταξικής συγκέντρωσης καθώς περιφερειακοί δρόμοι-αγορές αρχίζουν να περιορίζουν την εμπορική τους δραστηριότητα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα θα πρέπει να θεωρηθεί η αγορά της οδού Σόλωνος-από την Σίνα μέχρι την Κανάρη - όπου ο αριθμός των κενών καταστημάτων έχει φθάσει σε επίπεδα ρεκόρ. Η έρευνα κατέγραψε 16 καταστήματα κενά δηλαδή ο δείκτης διαθεσιμότητας κινείται στα επίπεδα του 16% περίπου. Ενθαρρυντικό όμως είναι το γεγονός ότι σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο η επιδείνωση είναι πολύ μικρή . Ανάλογης εικόνα επικρατεί και στην Σκουφά . Αν και ο αριθμός των κενών καταστημάτων παρουσιάζει οριακή επιδείνωση σε σύγκριση με τον Ιανουάριο εντούτοις η συγκεκριμένη αγορά χάνει τον εμπορικό της χαρακτήρα και μετατρέπεται σε αγορά επιχειρήσεων υγιεινομικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με την ίδια μέτρηση οι μισθωμένοι χώροι που στεγάζουν επιχειρήσεις αυτής της μορφής καλύπτουν το 40% του συνολικού απθέματος. Φαινόμενα συρρίκνωσης της εμπορικής δραστηριότητας καταγράφονται και στην αγορά της Πατριάρχου Ιωακειμ και των κάθετων και των παράλληλων δρόμων της (προς την πλευρά της Β. Σοφίας).

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 05:30

« Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πως θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική.» Με το λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίος στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά. Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται , αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά ι σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον.. Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την: -Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με την γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση. - Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών. - Αύξηση της ζήτησης για συγχρόνους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στην Θεσσαλονίκη. -Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφοράς καθώς και από το χαμηλό κόστος γης. Κοινή συνισταμένη των προβλέψεων όλων των αναλυτών είναι η προσδοκία για ενίσχυση του ειδικού βάρους της εξοχικής κατοικίας στην αγορά ακινήτων καθώς και των αστικών κέντρων της περιφέρειας. «Η ενίσχυση των εμπορικών κέντρων στη περιφέρεια είναι η επόμενη «κίνηση» της αγοράς. Το κριτήριο που θα καθορίσει τις επενδυτικές και τις γεωγραφικές επιλογές θα είναι οι δημογραφικές εξελίξεις.Στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής δεν πρόκειται να σημειωθεί κάμψη της ζήτησης. Αντίθετα , το πρόβλημα που έχει εντοπισθεί σε περιφερειακούς δρόμους δεν φαίνεται να αμβλύνεται. Στα επόμενα χρόνια θα γίνει μάχη των δύο μοντέλων εμπορικής ανάπτυξης. Του μοντέλου του δρόμου υψηλής εμπορικότητας και των εμπορικών κέντρων. Αυτό δεν σημαίνει ότι στο τέλος θα υπάρξουν νικητές ή ηττημένοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι η σημερινή εικόνα της αγοράς θα είναι πολύ διαφορετικήOι εξελίξεις που καταγράφονται στην αγορά φαίνεται ότι δικαιώνουν τις προβλέψεις αυτές. Από πρόσφατη έρευνα που επικεντρώθηκε στην διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων σε δήμους και συνοικίες υψηλής εμπορικής δραστηριότητας προέκυψε ότι τελικά τα μεγάλα εμπορικά κέντρα «κτύπησαν» κυρίως εμπορικές επιχειρήσεις που βρίσκονται σε περιοχές χαμηλότερης προβολής. Για παράδειγμα στους εμπορικούς δρόμους του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου το ποσοστό αδιάθετων καταστημάτων στους πολύ εμπορικούς δρόμους είναι 4% και 6% αντίστοιχα. Αντίθετα στους παράπλευρους εμπορικούς δρόμους η διαθεσιμότητα μπορεί να ξεπερνά το 20%. Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα έντονο στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου η εικόνα μπορεί να αλλάζει μόνο από δρόμο σε δρόμο αλλά και από τετράγωνο σε τετράγωνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ερμού όπου στο εμπορικό της τμήμα δεν υπάρχει διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων ενώ στο λιγότερο εμπορικό τμήμα η διαθεσιμότητα ξεπερνά το 10%. . Η κρίση όμως γίνεται ιδιαίτερα έντονη στους μικρούς δρόμους του ιστορικού τριγώνου στους οποίους ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 50%. «Αν κάποιος εξετάσει τα επενδυτικά προγράμματα για την δημιουργία εμπορικών κέντρων στην περιφέρεια της πρωτεύουσας που εξαγγελθεί τότε διαπιστώνει η υλοποίηση τους θα οδηγήσει σε κορεσμό της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σταδιακά θα κορυφωθεί η υλοποίηση επενδύσεων σε περιφερειακές μονάδες προσαρμοσμένες στις ανάγκες των τοπικών αγορών» , τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρίας ακινήτων

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 05:30

Θα μπορούσε να πει κανείς ότι το εμπόριο είναι ο «καθρέπτης» της «νέας» οικονομίας. Η επισήμανση αυτή έχει καλύπτει πολλούς και διαφορετικούς χώρους δραστηριότητας καθώς οι αλλαγές που έχουν καταγραφεί τις τελευταίες δεκαετίες στους τομείς των προμηθειών, της οργάνωσης και του λιανεμπορίου είχαν καταλυτικές επιπτώσεις τόσο στην εμπορική δραστηριότητα όσο και σχέση του καταναλωτή με το εμπόριο. Η πρώτη και ιδιαίτερα σημαντική αλλαγή που καταγράφηκε αφορά την παραγωγή και την προώθηση της στις τελικές αγορές. Δεν θα πρέπει να θεωρείται τυχαίο το γεγονός ότι ένα σημαντικό μερίδιο της παραγωγής σε τομείς όπως η ένδυση και η υπόδηση και η αγορά αγορά ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών ειδών μεταφέρθηκε από τις χώρες της Ε.Ε. και των ΗΠΑ στις λεγόμενες τρίτες χώρες. Με αιχμή του δόρατος το φτηνό εργατικό κόστος χώρες όπως η Κίνα , η Ινδία , η Βραζιλία , το Μεξικό αλλά και οι «τίγρεις» της Ν.Α Ασίας μετατράπηκαν σε χώρες προμηθευτές των αγορών της ανεπτυγμένων χωρών ενώ ταυτόχρονα οδήγησαν σε υπαρξιακά αδιέξοδα του δυτικούς ανταγωνιστές τους. Στην πραγματικότητα οι αλλαγές αυτές επηρέασαν άμεσα το εμπόριο αφού οι επιπτώσεις τους ξεκινούσαν από την φύση και τον χαρακτήρα του ίδιου του προϊόντος , συνέχιζαν στο τομέα των μεταφορών και κατέληγαν στο τρόπο οργάνωσης της εμπορικής στις καταναλώτριες χώρες. Τη νέα αυτή πραγματικότητα την ζήσαμε στην Ελλάδα την τελευταία 15ετία με μία σειρά αλλαγών που αφορούσαν όλη την γκάμα της εμπορικής δραστηριότητας (εισαγωγές , χονδρεμπόριο, λιανεμπόριο). Η συρρίκνωση του κλάδου του χονδρεμπορίου είναι μία απτή απόδειξη των αλλαγών αυτών οι οποίες δεν περιορίσθηκαν εκεί. Σταδιακά , καταγράφηκε αύξηση του βαθμού συγκέντρωσης στο λιανεμπόριο με αιχμή του δόρατος τους κλάδους των τροφίμων και των ποτών όπου οι αλυσίδες σουπερ μάρκετ κατέκτησαν τεράστια μερίδια αγοράς εκτοπίζοντας από αυτή παραδοσιακές μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις του κλάδου. Ανάλογα φαινόμενα , αλλά σημαντικά μικρότερης έντασης , καταγράφηκαν και σε άλλους τομείς του εμπορίου όπως για παράδειγμα στους κλάδους ένδυσης και υπόδησης αλλά και στα ηλεκτρικά είδη. Η αύξηση του βαθμού συγκέντρωσης επηρέασε και την οργάνωση του εμπορίου με την μαζική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια οργανωμένων εμπορικών χώρων –εμπορικά κέντρα- τα οποία συγκέντρωσαν τόσο τις μεγάλες επιχειρήσεις όσο και τις μικρότερες εμπορικές επιχειρήσεις οι οποίες προσπάθησαν –και προσπαθούν-να προσαρμοσθούν στα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά. Φυσικά όλα αυτά επηρέασαν τόσο τα καταναλωτικά πρότυπα όσο και τις καταναλωτικές συνήθειες με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει στην δραστηριότητα των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων του κλάδου. Ένα ακόμα στοιχείο που δεν πρέπει να υποβαθμισθεί είναι η εντονότερη χρόνο με τον χρόνο παρουσία πολυεθνικών εμπορικών αλυσίδων στην αγορά οι οποίες εκμεταλλευόμενες την δυνατότητα εκμετάλλευσης οικονομιών κλίμακας σε όλες τις φάσεις της εμπορικής δραστηριότητας συνέβαλλαν στην όξυνση του ανταγωνισμού. Παρατηρούμε επομένως αλλαγές συστεμικού χαρακτήρα οι οποίες καθώς αλλάζουν την φυσιογνωμία της αγοράς σε όλα τα επίπεδα . Όλα αυτά μπορεί να χαρακτηριστούν ως «διάγνωση» που αν περιοριστούμε σε αυτή ούτε επηρεάζουμε ούτε παρεμβαίνουμε στις εξελίξεις. Σίγουρα το να υπερασπίζεται κανείς λύσεις που παραπέμπουν σε κάθε λογής προστατευτισμό είναι πιο ασφαλής τρόπος για να μη αντιμετωπίζεις καμία κατάσταση. Τα ευχολόγια και οι αφορισμοί δεν καθιστούν τις πολυεθνικές λιγότερο ανταγωνιστικές ούτε τα εμπορικά κέντρα «απωθητικά». Το ουσιαστικό πρόβλημα είναι το κατά πόσο εξασφαλίζονται οι όροι που θα εγγυώνται τον ελεύθερο ανταγωνισμό, την άρση του προστατευτισμού –και δυστυχώς σε πολλές εκφάνσεις της πολιτικής καταγράφονται αποφάσεις που αποτελούν έμμεση βοήθεια στις μεγάλες αλυσίδες-, την διαφάνεια και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον ισονομίας και ίσης μεταχείρισης. Προκειμένου να επιτευχθεί αυτό απαιτείται μακροχρόνιος σχεδιασμός με τον οποίο θα εξασφαλίζονται συνθήκες σταθερότητας-φορολογικής, χωροταξικής κ.α- ώστε οι εμπορικές επιχειρήσεις να δρουν σε ένα περιβάλλον το οποίο θα μεταβάλλεται και θα διευκολύνει επενδύσεις επέκτασης και εκσυγχρονισμού.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 05:30

Ένα στα δέκα καταστήματα της Αττικής είναι ξενοίκιαστα ενώ σε ορισμένους δρόμους του ιστορικού τριγώνου η αναλογία αυτή φθάνει στα 50% περίπου των υφιστάμενων χώρων. Οι περισσότεροι αποδίδουν την εξέλιξη αυτή στον ανταγωνισμό που υφίστανται τα μικρά καταστήματα από τα μεγάλα εμπορικά κέντρα. Πολύ λιγότεροι είναι εκείνοι που ερμηνεύουν την πραγματικότητα αυτή στην αλλαγή των καιρών και κυρίως στην έλλειψη πολιτικής. Ήδη εδώ και 20 χρόνια ο εμπορικός χάρτης της χώρας μας έχει μπει σε διαδικασία δραματικών αλλαγών . Από τη μία η αλλαγή του καταναλωτικού μοντέλου και η χωροταξική αποκέντρωση και από την άλλη η αύξηση του βαθμού συγκέντρωσης με τη δραστηριοποίηση νέων και πιο ισχυρών οικονομικά παικτών είναι μερικά από τα αίτια και τα αποτελέσματα συνάμα των αλλαγών που έχουν επέλθει. Την ίδια ώρα όμως η πολιτεία αλλά και οι αρμόδιοι φορείς ουσιαστικά απουσίαζαν από τις εξελίξεις και άφηναν τα «πράγματα» να κυλήσουν μόνα τους. Και ιδού σήμερα το αποτέλεσμα. Στο ιστορικό κέντρο ιδιοκτησίες απαξιώνονται και περιουσίες χάνονται. Μικροϊδιοκτήτες βλέπουν την αξία των ακινήτων τους να κατρακυλά και τις αποδόσεις τους να κινούνται σε επίπεδα κάτω του 4%. Το χειρότερο από όλα είναι ότι δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για να εμφανισθεί ο επόμενος νοικάρης και έτσι έχουμε ένα «φαύλο» κύκλο ο οποίος θίγει όλους . Ιδιοκτήτες, επιχειρηματίες και εργαζόμενους. Κάποιοι θεωρούν ότι η αιτία όλων των δεινών είναι τα εμπορικά κέντρα. Η στάση αυτή όμως όχι μόνο δεν λύνει το πρόβλημα αλλά δημιουργεί τις προϋποθέσεις για να γίνει ακόμα μεγαλύτερο και να απαξιωθούν ακόμα περισσότερες περιουσίες. Το πραγματικό πρόβλημα είναι η έλλειψη σχεδιασμού και πολιτικής. Για παράδειγμα η εξέλιξη των υπεραξιών στη περιοχή του Βοτανικού όπου εφαρμόστηκαν συγκεκριμένες πολιτικές χρήσεων γης και χωροταξίας. Αυτό όμως δεν ακολουθήθηκε στη περιοχή του ιστορικού κέντρου και των συνοικιών της πρωτεύουσας με αποτέλεσμα μέρα με τη μέρα να βρισκόμαστε πιο κοντά σε αδιέξοδο το οποίο οδηγεί –με κατάλληλες προσαρμογές του κληρονομικού δικαίου- και σε ακόμα μεγαλύτερη συγκέντρωση στην ιδιοκτησία. Σε τελευταία ανάλυση αν δεν υπάρξουν συγκεκριμένες πολιτικές χρήσεων γης και επιχειρηματικού προσανατολισμού το σημερινό πρόβλημα του κέντρου της Αθήνας θα μεταφέρεται με ανεξέλεγκτη ταχύτητα σε όλα τα αστικά κέντρα της χώρα και τότε το πλήγμα στην αγορά ακινήτων θα είναι ολέθριο.