Μία «παράξενη» άποψη για την ακίνητη περιουσία διατυπώνει η ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών από τον Σεπτέμβριο που πέρασε. Η ουσία της άποψης αυτής είναι ότι η «η βαρύτατη φορολογία κάνει καλό στην ακίνητη περιουσία». Ο κ. Βενιζέλος λοιπόν υποστηρίζει ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας των πολιτών θα διασωθεί εφόσον σωθεί η χώρα. Επομένως το φορολογικό πογκρόμ που έχει εξαπολύσει και το οποίο έχει απαξιώσει την ακίνητη περιουσία εξυπηρετεί την ιδιοκτησία! Πρόσφατα , ο κ. Βενιζέλος τόνισε ότι το δημόσιο χρέος είναι περίπου στο 170% του ΑΕΠ, την ώρα που οι περιουσίες των Ελλήνων οι οποίες είναι επενδυμένες σε ακίνητα ξεπερνούν το 400% του ΑΕΠ.

Επομένως, συνέχισε, «ο κάθε Έλληνας και ο πιο φτωχός έχει κάθε λόγο, κάθε συμφέρον να διασωθούν οι αξίες των ακινήτων». Φυσικά , κάποιος μπορούσε να ανακαλύψει ότι πίσω από τη δήλωση αυτή μπορεί να κρύβεται η άποψη ότι στόχος της πολιτικής που ακολουθείται είναι να μειωθεί η αξία της ακίνητης περιουσία στο 170% του ΑΕΠ !!! Σύμφωνα λοιπόν με τον αρχηγό του ΠΑΣΟΚ και πρώην υπουργό των Οικονομικών , οι σωρευτικές απώλειες που είχε η αξία της ακίνητης περιουσίας από το 2009 μέχρι σήμερα και οι οποίες υπολογίζονται σε 30% κατά μέσο όρο που προκλήθηκαν στο σύνολο τους από την φορολογική πολιτική που ακολούθησε αυτός και ο προκάτοχος του στο υπουργείο Οικονομικών) (σ.σ ο κ.Παπακωνσταντίνου) διασφαλίζουν την αξία της ακίνητης περιουσίας των ελλήνων. Αν μάλιστα επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις για υποχώρηση των τιμών 10% κατά μέσο όρο κατά την διάρκεια του 2012 δεν θα πρέπει να ανησυχούμε , γιατί και αυτό εντάσσεται στο σχέδιο του εκ Θεσσαλονίκης πολιτικού να εξασφαλίσει την αξία της ακίνητης περιουσίας των ελλήνων «ψαλλιδίζοντας» την κατά 50%. Μα την αλήθεια, η άποψη αυτή είναι εντελώς πρωτότυπη καθώς ούτε λίγο ούτε πολύ βασίζεται στην λογική ότι για να θεραπευτεί ένας ασθενής θα πρέπει προηγουμένως να πεθάνει. Η αλήθεια είναι ότι ο κ. αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης , ενόψει εκλογών προσπαθεί να προσδώσει στην πολιτική που εφαρμόζει μία ηθική διάσταση. Αυτό όμως δεν του παρέχει καμία νομιμοποίηση να αντιμετωπίζει τα εκατομμύρια των ιδιοκτητών ως αφελείς και ευκολόπιστους. Ας πάει λοιπόν να προβάλλει τα επιχειρήματα αυτά σε κάποιον που αγόρασε ένα σπίτι με στεγαστικό δάνειο το οποίο κάλυπτε το 100% της εμπορικής αξίας και που σήμερα βρίσκεται να χρωστά περισσότερα από ότι είναι η αξία του σπιτιού αυτού. Στην πραγματικότητα, η ιδιοκτησία στην Ελλάδα έχει απαξιωθεί από την φορολογική αφαίμαξη που υφίσταται. Και αυτό είναι μία συνειδητή επιλογή που έγινε για ένα και μοναδικό λόγο. Οι κυβερνώντες το τόπο από το 2009 πιστεύουν ότι η ακίνητη περιουσία είναι αντιπαραγωγική επένδυση.

Αν πραγματικά ενδιαφέρονταν να διαφυλάξουν την αξία της ακίνητης περιουσίας θα είχαν εφαρμόσει εντελώς διαφορετικές πολιτικές. Για παράδειγμα ο Μπους στις ΗΠΑ, μεσούσης της κρίσης του 2008 , έδωσε φοροαπαλλαγές για την αγορά κατοικίας , ενώ στην Γαλλία , την ίδια περίοδο εφαρμόστηκε ένα πλέγμα παρεμβάσεων για την στήριξη των οικοδομικών επιχειρήσεων. Έτσι , στις ΗΠΑ συγκρατήθηκε η πτώση των τιμών και στην Γαλλία καταγράφηκαν σημαντικά κέρδη. Αν , ο υποψήφιος πρόεδρος του ΠΑΣΟΚ, πίστευε πραγματικά στην ακίνητη περιουσία δεν είχε παρά να τονώσει τις συναλλαγές. Με τον τρόπο αυτό και έσοδα θα εξασφάλιζε και την αξία της ακίνητης περιουσίας των ελλήνων θα προστάτευε. Όλα τα υπόλοιπα είναι σοφιστείες που απευθύνονται σε αφελείς και ευτυχώς ο έλληνας δεν «τρώει κουτόχορτο».

Σίγουρα, κάθε απόφαση που αφορά στην αγορά ακινήτων επιφέρει αποτελέσματα –θετική ή αρνητικά. Τα αποτελέσματα αυτά δείχνουν αλλά και κρίνουν τους πολιτικούς αλλά και τους στόχους της πολιτικής που ακολουθούν. Τόσο η Κυβέρνηση που προέκυψε από τις εκλογές του 2009 όσο και αυτή του κ. Παπαδήμου έθεσε τις βάσεις για την μεγαλύτερη αναδιανομή της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Στην πραγματικότητα ΟΛΕΣ οι επιλογές που έγιναν στόχευαν στην αλλαγή του ρόλου της μεσαίας τάξης στην αγορά ακινήτων. Εκ του αποτελέσματος , οδηγούμεθα στο συμπέρασμα ότι ο πραγματικός στόχος δεν ήταν τα φορολογικά έσοδα αλλά η μετατροπή της μεσαίας τάξης από πρωταγωνιστή σε κομπάρσο. Ας εξηγούμεθα όμως: Σε αντίθεση με τις άλλες χώρες της ευρωζώνης , η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είχε δύο χαρακτηριστικά:

-τον χαμηλό ποσοστό κατοικιών με βάρη λόγω δανεισμού

-την υψηλή συμμετοχή της μεσαίας τάξης στο σύνολο του αποθέματος ακινήτων αλλά των επενδύσεων .

Ουσιαστικά ήταν αυτή , η οποία στήριζε την αγορά κύριας και εξοχικής κατοικίας και αυτό μπορεί να το κατανοήσει κανείς αναλύοντας τα στοιχεία για τη μέση αξία των σπιτιών που αγοράζονταν. Από τις αρχές της δεκαετίας του ’00, το ποσοστό των σπιτιών που έφεραν βάρη λόγω δανείων αυξήθηκε με θεαματικούς ρυθμούς. Από το 2-5% που εκτιμώνταν στα μέσα της δεκαετίας του ΄90 , σήμερα υπολογίζεται ότι ξεπερνά το 18% του συνολικού αποθέματος . Εξακολουθεί να είναι μικρό ποσοστό σε σχέση με τις ΗΠΑ (εκτιμάται ότι υπερβαίνει το 85% του αποθέματος) , αλλά αρκεί για να προκαλέσει κρίσεις στην αγορά. Πως οδηγηθήκαμε εδώ;

- Με την αθρόα και πολλές φορές ανεξέλεγκτη χορήγηση στεγαστικών δανείων ή προσωπικών δανείων με προσημείωση ακινήτων.

-Με τη συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος, από το 2009 που προκλήθηκε από: την αύξηση της φορολογίας , την μείωση των επιχειρηματικών κερδών , τους υψηλούς ρυθμούς ανεργίας και τον πολλαπλασιασμό του αριθμού των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που αναγκάστηκαν να κλείσουν . Στην πραγματικότητα η μεσαία τάξη βρέθηκε εγκλωβισμένη μεταξύ , της εισοδηματικής συρρίκνωσης και της άρνησης του πιστωτικού συστήματος να την χρηματοδοτήσει .

Σύμφωνα με εκτιμήσεις , μόνο τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που καλύπτονται με εγγυήσεις ακινήτων αφορούν σε πάνω από 100.000 κατοικίες η πλειοψηφία των οποίων ανήκει σε ανθρώπους της μεσαίας τάξης. Η πολιτική της υπερφορολόγησης , καθημερινά μεγαλώνει την λίστα με νέα ακίνητα και οξύνει ακόμα περισσότερο το ήδη εκρηκτικό πρόβλημα. Φυσικά, ο κ. Βενιζέλος χρησιμοποίησε το επιχείρημα ότι «με τους φόρους προστατεύει τις αξίες των ακινήτων». Ξέχασε όμως να πει ότι αν συγκρίνει κάποιος τα έσοδα από το φόρο μεταβίβασης του 2009 και του 2011 θα διαπίστωνε ότι έχουν μειωθεί κατά 600 εκατ. Δηλαδή αν συνυπολογίσουμε τον πληθωρισμό και την πτώση των τιμών οι απώλειες εσόδων μόνο από το φόρο μεταβίβασης από το 2009 μέχρι σήμερα , αναλογούν στα ετήσια έσοδα από το χαράτσι της ΔΕΗ. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν οι απώλειες εσόδων :

-από το φόρο εισοδήματος των ανέργων στις κατασκευές,

-από τον ΦΠΑ, στο μπετόν , στα οικοδομικά υλικά και στον εξοπλισμό

-από τον φόρο εισοδήματος των οικοδομικών , κατασκευαστικών επιχειρήσεων αλλά και εκείνων που ασχολούνται με οικοδομικά υλικά, μεταφορές , εξοπλισμό κ.α . Ας σημειωθεί, ότι οι πωλήσεις μπετόν κορυφαίας τσιμεντοβιομηχανίας ήταν το 2011 , 70% λιγότερες σε σύγκριση με το 2006. Αυτό πρακτικά σημαίνει 70% λιγότερα έσοδα από ΦΠΑ. Το συμπέρασμα; Το ουσιαστικό οικονομικό όφελος της πολιτικής που ακολουθήθηκε δεν θα πρέπει αθροιστικά να ξεπερνά τα μερικά δις. ευρώ.

Τότε προς τι ο διωγμός; Μα για να εκδιωχθεί η μεσαία τάξη από την αγορά ακίνητης περιουσίας και να παραδοθεί σχεδόν αδιαμαρτύρητα σε αυτούς που έχουν επιλεγεί…

Σίγουρα, κάθε απόφαση που αφορά στην αγορά ακινήτων επιφέρει αποτελέσματα –θετική ή αρνητικά. Τα αποτελέσματα αυτά δείχνουν αλλά και κρίνουν τους πολιτικούς αλλά και τους στόχους της πολιτικής που ακολουθούν. Τόσο η Κυβέρνηση που προέκυψε από τις εκλογές του 2009 όσο και αυτή του κ. Παπαδήμου έθεσε τις βάσεις για την μεγαλύτερη αναδιανομή της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Στην πραγματικότητα ΟΛΕΣ οι επιλογές που έγιναν στόχευαν στην αλλαγή του ρόλου της μεσαίας τάξης στην αγορά ακινήτων.

Εκ του αποτελέσματος , οδηγούμεθα στο συμπέρασμα ότι ο πραγματικός στόχος δεν ήταν τα φορολογικά έσοδα αλλά η μετατροπή της μεσαίας τάξης από πρωταγωνιστή σε κομπάρσο. Ας εξηγούμεθα όμως: Σε αντίθεση με τις άλλες χώρες της ευρωζώνης , η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είχε δύο χαρακτηριστικά:

-τον χαμηλό ποσοστό κατοικιών με βάρη λόγω δανεισμού

-την υψηλή συμμετοχή της μεσαίας τάξης στο σύνολο του αποθέματος ακινήτων αλλά των επενδύσεων .

Ουσιαστικά ήταν αυτή , η οποία στήριζε την αγορά κύριας και εξοχικής κατοικίας και αυτό μπορεί να το κατανοήσει κανείς αναλύοντας τα στοιχεία για τη μέση αξία των σπιτιών που αγοράζονταν. Από τις αρχές της δεκαετίας του ’00, το ποσοστό των σπιτιών που έφεραν βάρη λόγω δανείων αυξήθηκε με θεαματικούς ρυθμούς. Από το 2-5% που εκτιμώνταν στα μέσα της δεκαετίας του ΄90 , σήμερα υπολογίζεται ότι ξεπερνά το 18% του συνολικού αποθέματος . Εξακολουθεί να είναι μικρό ποσοστό σε σχέση με τις ΗΠΑ (εκτιμάται ότι υπερβαίνει το 85% του αποθέματος) , αλλά αρκεί για να προκαλέσει κρίσεις στην αγορά. Πως οδηγηθήκαμε εδώ;

- Με την αθρόα και πολλές φορές ανεξέλεγκτη χορήγηση στεγαστικών δανείων ή προσωπικών δανείων με προσημείωση ακινήτων.

-Με τη συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος, από το 2009 που προκλήθηκε από: την αύξηση της φορολογίας , την μείωση των επιχειρηματικών κερδών , τους υψηλούς ρυθμούς ανεργίας και τον πολλαπλασιασμό του αριθμού των μικρομεσαίων επιχειρήσεων που αναγκάστηκαν να κλείσουν .

Στην πραγματικότητα η μεσαία τάξη βρέθηκε εγκλωβισμένη μεταξύ , της εισοδηματικής συρρίκνωσης και της άρνησης του πιστωτικού συστήματος να την χρηματοδοτήσει . Σύμφωνα με εκτιμήσεις , μόνο τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που καλύπτονται με εγγυήσεις ακινήτων αφορούν σε πάνω από 100.000 κατοικίες η πλειοψηφία των οποίων ανήκει σε ανθρώπους της μεσαίας τάξης. Η πολιτική της υπερφορολόγησης , καθημερινά μεγαλώνει την λίστα με νέα ακίνητα και οξύνει ακόμα περισσότερο το ήδη εκρηκτικό πρόβλημα.

Φυσικά, ο κ. Βενιζέλος χρησιμοποίησε το επιχείρημα ότι «με τους φόρους προστατεύει τις αξίες των ακινήτων». Ξέχασε όμως να πει ότι αν συγκρίνει κάποιος τα έσοδα από το φόρο μεταβίβασης του 2009 και του 2011 θα διαπίστωνε ότι έχουν μειωθεί κατά 600 εκατ. Δηλαδή αν συνυπολογίσουμε τον πληθωρισμό και την πτώση των τιμών οι απώλειες εσόδων μόνο από το φόρο μεταβίβασης από το 2009 μέχρι σήμερα , αναλογούν στα ετήσια έσοδα από το χαράτσι της ΔΕΗ. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν οι απώλειες εσόδων :

-από το φόρο εισοδήματος των ανέργων στις κατασκευές,

-από τον ΦΠΑ, στο μπετόν , στα οικοδομικά υλικά και στον εξοπλισμό

-από τον φόρο εισοδήματος των οικοδομικών , κατασκευαστικών επιχειρήσεων αλλά και εκείνων που ασχολούνται με οικοδομικά υλικά, μεταφορές , εξοπλισμό κ.α .

Ας σημειωθεί, ότι οι πωλήσεις μπετόν κορυφαίας τσιμεντοβιομηχανίας ήταν το 2011 , 70% λιγότερες σε σύγκριση με το 2006. Αυτό πρακτικά σημαίνει 70% λιγότερα έσοδα από ΦΠΑ. Το συμπέρασμα; Το ουσιαστικό οικονομικό όφελος της πολιτικής που ακολουθήθηκε δεν θα πρέπει αθροιστικά να ξεπερνά τα μερικά δις. ευρώ.

Τότε προς τι ο διωγμός; Μα για να εκδιωχθεί η μεσαία τάξη από την αγορά ακίνητης περιουσίας και να παραδοθεί σχεδόν αδιαμαρτύρητα σε αυτούς που έχουν επιλεγεί…

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται για την επόμενη μέρα της αγοράς κατοικίας. Αυτό άλλωστε μαρτυρούν και τα ερωτήματα που υποβάλλουν οι περισσότεροι καταναλωτές και τα οποία συνοψίζονται σε μία φράση: «ήλθε η ώρα να αγοράσω ή να περιμένω ακόμη » Στην πραγματικότητα πίσω από το ερώτημα αυτό κρύβεται μία μεγάλη αλήθεια .Στην αγορά εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση εν υπνώσει αφού υπάρχουν πολλοί έλληνες που διαθέτουν και κεφάλαια και διάθεση για να επενδύσουν σε κατοικία αλλά τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής. Πρόκειται για μία ακόμη ελληνική ιδιαιτερότητα . Μία ακόμα αλήθεια είναι, ότι το ποσοστό των ακινήτων που έχουν βάρη (προσημείωση ή υποθήκη) στο σύνολο του αποθέματος ακινήτων εξακολουθεί να είναι περιορισμένο σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και τις ΗΠΑ Σε όλα αυτά πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι οι μικροϊδιοκτητες είναι μία πραγματικότητα που αποτελεί μεγάλη ασπίδα του έλληνα στην αντιμετώπιση της κρίσης.

Οι τρείς αυτές γραμμές άμυνας καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων λιγότερο ευάλωτη στο δηλητήριο της κρίσης σε σύγκριση με την Ισπανία . Το σίγουρο είναι ότι για τους περισσότερους αναλυτές αυτές οι γραμμές άμυνας αποτελούν τα πιο απτά σημάδια υπανάπτυκτης αγοράς. Η αλήθεια είναι όμως ότι αυτή η ανάπτυξη «α λα ελληνικά» είναι ταυτόχρονα και η θωράκιση της απέναντι στην κρίση. Το πιο πιθανό είναι ότι στην επόμενη κρίση αυτά τα τείχη θα έχουν γκρεμιστεί αφού θα έχουν θυσιασθεί στο αμφιλεγόμενο στόχο της εναρμόνισης της ελληνικής με τις υπόλοιπες ανεπτυγμένες αγορές. Όμως σήμερα τα τείχη αυτά υπάρχουν και λειτουργούν. Φυσικά τα προβλήματα είναι υπαρκτά. Χιλιάδες δανειολήπτες βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν το στεγαστικό δάνειο που έχουν πάρει. Χιλιάδες άλλοι πιστεύουν ότι με την εκποίηση ενός περιουσιακού τους στοιχείου μπορούν να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν είτε οι ίδιοι είτε οι επιχειρήσεις τους.

Εκατοντάδες κατασκευαστές βρίσκονται με ένα σημαντικό αδιάθετο απόθεμα κατοικιών και το οποίο αδυνατούν να πουλήσουν , αλλά και –το σημαντικότερο- δεν επιθυμούν να εκποιήσουν. Αν λοιπόν το πρόβλημα που απασχολεί το μυαλό εκείνων που είναι υπεύθυνοι για την χάραξη και την υλοποίηση της οικονομικής πολιτικής είναι η στήριξη της αγοράς κατοικίας, τότε η απάντηση έχει δοθεί ήδη από την ίδια την αγορά : «δεν απαιτείται στήριξη». Αυτό που προβάλλει πλέον ως επιτακτικό είναι ,να σταματήσει να δέχεται συνεχώς πλήγματα και «κτυπήματα κάτω από την ζώνη» από εκείνους που είναι εντεταγμένοι να την προστατεύουν. Από το υπουργείο Οικονομικών το οποίο αντιμετωπίζει το ακίνητο ως μία «αγελάδα» που φέρνει φόρους. Από την κεντρική τράπεζα η οποία δεν βάζει φρένο στις αυθαίρετες και –κάποιες φορές αποδεδειγμένα- καταχρηστικές συμπεριφοράς των πιστωτικών ιδρυμάτων και από τις τράπεζες οι οποίες έχουν γνώμονα τις περισσότερες φορές την βραχυπρόθεσμη κερδοφορία τους και όχι την μακροπρόθεσμη ισορροπία της αγοράς. Τελικά αυτό που χρειάζεται η ελληνική αγορά είναι να βρεθεί κάποιος να την προστατέψει από εκείνους που είναι ταγμένοι να την φυλάσσουν. Δηλαδή χρειάζεται το ...αυτονόητο.