Η επένδυση σε ακίνητα εισοδήματος είναι πιο επικίνδυνα από την αγορά ένός σπιτιού αφού οι "πονοκέφαλοι" που μπορεί να προκαλέσει είναι πολλοί. Ας πιάσουμε λοιπόν τα πράγματα απο το την αρχή. Δεν είναι λιγοι εκείνοι που επενδύουν σε ένα σπίτι για να αποκτήσουν ένα συμπληρωματικό εισόδημα. Τε το ενοίκιο πληρώνεται η δόση του δανείου. Όλοι αυτοι οι υπολογισμοί είναι σωστοί μέχρις ότου:

-μείνει ξενοίκιαστο το ακίνητο

-υπάρχουν φθορές τις οποίες είναι αναγκασμένος ο ιδιοκτήτης να τις αποκαταστήσει.

-ανεβαίνουν τα επιτόκια

-πέφτουν τα νοίκια και ανατρέπεται ο προϋπολογισμός

-ο ενοικιαστής δεν πληρώνει λόγω οικονομικών δυσκολιών.

Πως αντιμετωπίζονται αυτοί οι κίνδυνοι; Οι τραπεζίτες που είναι εξειδικεύμενοι στην αξιολόγηση του ρίσκου λένε ότι για την σωστή διαχείριση το ύψος της μηνιαίας τοκοχρεωλυτικής δόσης θα πρέπει να είναι λιγότερη απο τα ενοίκια. Η διαφορά αυτή εκφρασμένη ως ποσοστό το χαρακτηρίζουν "αξιολόγηση του ρίσκου". Συνήθως η μηνιαία δαπάνη για την εξυπηρέτηση του δανεισμού θα πρέπει να είναι το 70% των ενοικίων. Γιατί; Είναι απλό, ακόμα και αν δεν συμβεί η αναποδιά μπορείτε να κτίστετε ένα κεφάλαιο το οποίο με την κατάλληλη διαχείρηση μπορεί να σας προσφέρει τα χρήματα για κάποια απρόσμενη αναποδιά. Αν όλα πάνε καλά τότε το ποσό αυτό θα σας βοηθήσει στην επόμενη επένδυση ή και ακόμα στην συντομότερη αποπληρωμή του δανείου. Η άλλη εκδοχή είναι να μοιραστείτε τον κίνδυνο. Πως ; Αγοράζοντας με κάποιο άλλο επενδυτή . Στην πραγματικότητα ο προσωπικός κίνυδνος περιορίζεται 50% και τα κέρδη θα πείτε ... Ένα ακόμα στοιχείο που θα πρέπει να λάβετε υπόψη είναι τρόπος υπολογισμού της αξίας του επενδυτικού ακινήτου ακινήτου. Όσα δίνει η αγορά , θα πείτε. Αλλά αυτά που δίνει η αγορά αντιπροσσωπεύουν την πραγματική αξία του ακινήτου; Εχουμε και λέμε λοιπόν, η αξία ενός επενδυτικού ακινήτου είναι σε άμεση συνάρτηση με την απόδοσή του...

Έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον να εξετάσει κανείς το περιβάλλον μέσα στο οποίο κινείται μία αγορά. Η ανάλυση αυτή ουσιαστικά επηρεάζει την συμπεριφορά όλων εκείνων που εμπλέκονται σε αυτή ανεξαρτήτως των χαρακτηριστικών τους δηλαδή είτε είναι αγοραστές είτε είναι πωλητές είτε παραγωγοί είτε έμποροι. Στην αγορά ακινήτων , το περιβάλλον τις δεν είναι σίγουρα το καλύτερο δυνατόν. Από πού να ξεκινήσει και που να τελειώσει κανείς. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον που κανείς δεν γνωρίζει τις ξημερώνει την επόμενη μέρα η μοναδική σώφρων στρατηγική που μπορεί να χαράξει είναι εκείνη του «δεν κάνουμε τίποτε μέχρις ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο». Ο αντίλογος φυσικά είναι ότι σε μία οικονομία που αντιμετωπίζει έντονα δημοσιονομικά προβλήματα το κυρίαρχο είναι η μείωση του ελλείμματος και του δημόσιου χρέους. Ισχυρό επιχείρημα το δίχως άλλο αλλά όχι και τόσο πειστικό και όσους πιστεύουν ότι «η αντιμετώπιση των προβλημάτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την ανάπτυξη ». Η αλήθεια είναι ότι ένα περιβάλλον φορολογικής ανασφάλειας οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια μία αγορά σε ακόμα μεγαλύτερη συρρίκνωση. Όταν μάλιστα ή οικονομία κινείται σε περιβάλλον ύφεσης τότε η ανασφάλεια είναι ο πλέον ασφαλής τρόπος για να τελματώσει για μεγάλο χρονικό διάστημα . Το κυριότερο είναι ότι αυτό, σε τελευταία ανάλυση δεν ευνοεί τους οικονομικά ευάλωτους αλλά τους οικονομικά ισχυρούς οι οποίοι έχουν και τον τρόπο αλλά και τα κεφάλαια να αντιμετωπίσουν οποιαδήποτε δυσκολία. Ας μη γελιόμαστε η τεχνογνωσία της φοροαποφυγής είναι σε ολόκληρο τον δυτικό κόσμο πιο εξελιγμένη από την τεχνογνωσία των φορολογικών μηχανισμών. Αυτή είναι άλλωστε η αιτία που οι τεχνοκράτες συζητούν και ξανασυζητούν για φορολογικούς παραδείσους και για νέα φορολογικά αντικείμενα. Επομένως όλα αυτά επηρεάζουν κυρίως τα μεσαία εισοδήματα που ήταν ανέκαθεν ο στυλοβάτης της αγορά ακινήτων .

Μείωση πωλήσεων κατά 50%, παγωμένη οικοδομική δραστηριότητα και δεκάδες χιλιάδες άνεργοι εργατοτεχνίτες, είναι η εικόνα της κτηματαγοράς κατά τους πρώτους έξι μήνες. Σύμφωνα με την εφημερίδα «Τα Νέα», ενώ βρισκόμαστε στην καρδιά της κρίσης, στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχει κινητικότητα, τα δάνεια εκταμιεύονται με το σταγονόμετρο και τα μόνα που κάπως κινούνται είναι τα μικρά και μεταχειρισμένα σπίτια. Από πλευράς αγοραπωλησιών, εφέτος στο πρώτο εξάμηνο πωλήθηκαν περίπου 20.000 ακίνητα, με πρόβλεψη ότι το δεύτερο εξάμηνο οι πωλήσεις θα είναι ελαφρώς αυξημένες. Δεδομένου ότι πέρυσι διακινήθηκαν 70.000-90.000 ακίνητα, φέτος, και αν οι προβλέψεις επαληθευτούν, θα μιλάμε για μείωση 40-50%. Παρά τα εκατοντάδες χιλιάδες απούλητα διαμερίσματα, 150.000 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, η μείωση τιμών δεν είναι ανάλογη του μεγέθους της κρίσης. Σύμφωνα με το καλό σενάριο, η συνολική φετινή μείωση τιμών θα είναι 10%-15%, ενώ σύμφωνα με το κακό, που συνδέεται με ραγδαία επιδείνωση των εξελίξεων στην οικονομία, θα υπάρξει γενικευμένη κατάρρευση τιμών που θα συνδυαστεί και με την μην αποπληρωμή πολλών τραπεζικών δανείων. Μεγάλες μειώσεις τιμών γίνονται στα αποκαλούμενα ακριβά ακίνητα, από 400.000 ευρώ και πάνω, όπου είτε λόγω οικονομικών δυσκολιών, είτε λόγω της υψηλής φορολόγησης και των τεκμηρίων, έχουν γεμίσει οι αγγελίες με προς πώληση σπίτια, καινούργια αλλά και μεταχειρισμένα σε βόρεια και νότια προάστια. Η οικοδομική δραστηριότητα ήταν στο πρώτο τρίμηνο μειωμένη κατά 20% και πάνω από 700 οικοδομικές επιχειρήσεις έχουν βάλει φέτος λουκέτο. Οι κατασκευαστές παραπονούνται ότι εκτός από την κρίση, υλικά και κόστος ενέργειας ανεβαίνουν συνεχώς. Από την 1η Ιουλίου άλλωστε αυξάνεται σε 23% ο ΦΠΑ για την αγορά ακινήτου. Από πλευράς αριθμών, οι κατασκευαστές υποστηρίζουν πως από τους 400.000 κάποτε οικοδόμους, σήμερα δεν έχουν απομείνει ούτε 250.000, που και αυτοί υποαπασχολούνται, ενώ ακόμη μεγαλύτερο είναι το πλήγμα στις επιχειρήσεις παραγωγής οικοδομικών υλικών.

Ακόμα και στους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας όπως στην Βουκουρεστίου , στην Ερμού και στη Σκουφά οι συναλλαγές είναι ανύπακτες και το σύνολο σχεδόν των εμπορικών επιχειρήσεων ζητά απο τους ιδιοκτήτες να περιορίσουν τα ενοίκια των καταστημάτων τους. Μετά μάλιστα , την κίνηση του δημοσίου να επιβάλλει μείωση των μισθωμάτων 20% οι πιέσεις έχουν γίνει ιδιαίτερα έντονες και αυτό διότι η εγκατάλειψη ενός χώρου ακόμα και στους δρόμους αυτούς σημαίνει ότι το ενοίκιο του επόμενου μισθωτή μπορεί να είναι χαμηλότερο και πάνω απο 20% ενώ ο χρόνος μίσθωσης είναι απροσδιόριστος. Τα μισθώματα ωστόσο θεωρούνται πια «μη επαναλήψιμα», μετά την άνοδό τους τα τελευταία χρόνια, καθώς εκτιμάται ότι ένα κατάστημα εμβαδού 60 τ.μ. επί της Βουκουρεστίου εκμισθώνεται με 250 ευρώ ανά τ.μ. (15.000 ευρώ/μήνα). Από την άλλη πλευρά, οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται είναι λίγες, «μια και είναι λίγα τα διαθέσιμα ακίνητα» . Ιδιαίτερα κρίσιμο θεωρείται το γεγονός ότι έχει σταματήσει η είσοδος νέων παικτών στην αγορά απο το χώρο του ενδύματος και του υποδήματος καθώς όλοι φοβούνται το αύριο...