Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 13:42

Σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης του Κτήματος Σκάλα Σκοτίνας, έκτασης περίπου 400 στρεμμάτων, υπεγράφη μεταξύ της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και της αναδόχου του σχετικού διαγωνισμού, Ένωσης Φυσικών Προσώπων «Γ. Δεληγιαννίδη-Χ. Χιονίδη». Όπως αναφέρεται , η παρούσα επένδυση είναι η πρώτη αξιοποίηση μεγάλης έκτασης για την ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών από την ΕΤΑΔ. Το επενδυτικό σχέδιο, ύψους περίπου 40 εκατ. ευρώ, προβλέπει την ανάπτυξη ξενοδοχείου τεσσάρων αστέρων, δυναμικότητας 443 κλινών, κάμπινγκ Α’ κατηγορίας δυναμικότητας 250 θέσεων, συνεδριακού κέντρου 500 θέσεων, εγκαταστάσεων spa, υπαίθριου θεάτρου, κλειστού γυμναστηρίου και αθλητικών εγκαταστάσεων, ενώ στην έκταση θα αναπτυχθούν και βιολογικές καλλιέργειες. Κατά την υπογραφή της σύμβασης καταβλήθηκε εφάπαξ μίσθωμα ύψους 420.000 ευρώ. Το ετήσιο μίσθωμα, που θα καταβάλλει ο ανάδοχος στην ΕΤΑΔ, ανέρχεται στο ποσό των 240.000 ευρώ, ενώ η σύμβαση προβλέπει και πρόσθετο αντάλλαγμα ως ποσοστό επί των δυνητικά διανεμόμενων κερδών, μετά την απόσβεση της επένδυσης.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 13:42

Οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΚΑ για την «τράπεζα γης» δημιουργούν ένα ηλεκτρονικό σύστημα που θα υπολογίζει με αυτόματο τρόπο την αξία των οικοπέδων των οικοδομικών συνεταιρισμών και θα επιτρέπει την ανταλλαγή τους με καθαρές εκτάσεις, καθώς και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης. Με μαθηματικό τύπο και αυτόματο τρόπο, μέσω ηλεκτρονικού συστήματος, θα γίνεται ο υπολογισμός της αξίας των οικοπέδων, που θα ανταλλάσσουν οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί και οι εταιρείες ιδιωτικής πολεοδόμησης με δημόσιες εκτάσεις, στο πλαίσιο της λειτουργίας της «τράπεζας γης». Ο νέος θεσμός, που καθιερώνει το υπουργείο Περιβάλλοντος από το ερχόμενο φθινόπωρο, θα δώσει τη δυνατότητα σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοδομικών συνεταιρισμών, που έχουν τίτλους ιδιοκτησίας, μέσω της ανταλλαγής οικοπέδων να αποκτήσουν δυνατότητα δόμησης σε νέες καθαρές μη δασικές εκτάσεις. Ταυτοχρόνως, επίσης μέσω της «τράπεζας γης», με τη μέθοδο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα μπορούν να αποζημιώνονται και απλοί ιδιώτες για πολεοδομικά δικαιώματα που παραχωρούν από διατηρητέα κτήρια, ρυμοτομούμενα οικόπεδα, αλλά και για την απόσυρση παλαιών ακινήτων, προκειμένου να γίνονται αστικές αναπλάσεις, σε πυκνοδομημένες και υποβαθμισμένες περιοχές. Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ.Ε.», οι βασικές ρυθμίσεις, που θα περιλαμβάνει το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ «για τη χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση», με το οποίο θα δημιουργηθεί ο θεσμός της «τράπεζας γης», είναι:

1- Η «τράπεζας γης» θα είναι «ένας σύγχρονος θεσμός "αγοράς δικαιωμάτων γης", μέσω του οποίου θα μπορεί ένας οικοδομικός συνεταιρισμός ή ένας φορέας ιδιωτικής πολεοδόμησης να μεταφέρει συντελεστή δόμησης σε άλλη περιοχή». Η αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ θα λειτουργήσει ως «one stop shop» για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτική πολεοδόμηση, με μέγιστη προθεσμία έγκρισης τους 6 μήνες, ενώ όλες οι σχετικές διαδικασίες (τράπεζα γης, one stop shop) θα γίνονται ηλεκτρονικά, προκειμένου να επιτευχθεί ταχύτητα, διαφάνεια και λογοδοσία. Η αποκλειστική ευθύνη λειτουργίας της «τράπεζας γης» θα ανήκει στο ελληνικό Δημόσιο, χωρίς δυνατότητα συναλλαγής μεταξύ ιδιωτών. Επίσης θα δοθεί η δυνατότητα στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς να δημιουργήσουν εταιρείες ανάπτυξης, με τη συμμετοχή επενδυτών, ώστε να βρεθούν οι αναγκαίοι πόροι για τη χρηματοδότηση έργων υποδομής και την κατασκευή κοινόχρηστων χώρων. Το ΥΠΕΚΑ «προτίθεται να λύσει τα προβλήματα για όσους συνεταιρισμούς βρίσκονται σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις και όσους είχαν προβλήματα χωροθέτησης, με στόχο να "ξεμπλοκάρουν" όσο το δυνατό περισσότεροι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, ώστε να υπάρξει προσέλκυση κεφαλαίων στην ιδιωτική πολεοδόμηση».

2- Οι φορείς ιδιωτικής πολεοδόμησης, που θα αναλάβουν να υλοποιήσουν τα οικιστικά προγράμματα των οικοδομικών συνεταιρισμών στις νέες καθαρές εκτάσεις, θα ονομάζονται «εταιρείες ανάπτυξης». Θα έχουν τη μορφή ανώνυμης εταιρείας και σκοπός τους θα είναι η ανάπτυξη της έκτασης και η διοίκηση και διαχείρισή της. Για τη σύσταση «εταιρείας ανάπτυξης» θα υπάρχει περιορισμός ότι το μετοχικό της κεφάλαιο δεν θα μπορεί να είναι κατώτερο του 50% του εγκεκριμένου προϋπολογισμού των έργων υποδομής της ζώνης παρέμβασης. Στο μετοχικό κεφάλαιο της «εταιρείας ανάπτυξης» θα μπορεί να μετέχουν:

1) Φυσικά ή νομικά πρόσωπα του δημόσιου τομέα (όπως οριοθετείται με το νόμο 2190/1994).

2) Συνεταιρισμοί.

3) Νομικά πρόσωπα του ιδιωτικού τομέα ή κοινοπραξίες αυτών, αυτοτελώς ή ως μέλη ενώσεών τους.

4) Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθμού, ή και σύνδεσμοί τους.

5) Δημοτικές και περιφερειακές επιχειρήσεις και κοινοπραξίες τους.

6) Το ελληνικό Δημόσιο και τα επιμελητήρια (ως ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ). Σε κάθε περίπτωση, στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας αυτής μπορούν να μετέχουν και κύριοι ιδιοκτησιών γης της προτεινόμενης έκτασης.

3- Η διαδικασία ανταλλαγής οικοπέδων και μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσω της «τράπεζας γης» θα γίνεται με προκαθορισμένους κανόνες. Μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας θα γίνεται έλεγχος και έγκριση όλων των στοιχείων. Η διαδικασία σχεδιασμού και πολεοδόμησης θα συνδέεται με τις βάσεις του Εθνικού Κτηματολογίου. Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί των οποίων τα ακίνητα βρίσκονται σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις θα μπορούν να μεταφέρουν το συντελεστή δόμησής τους σε ειδικά ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, σε ορισμένες και νομοθετημένες ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης στην ίδια περιφέρεια ή και εκτός αυτής. Ο μαθηματικός τύπος για τον υπολογισμό των αξιών των ακινήτων που θα γίνεται ανταλλαγή τους θα λειτουργεί ηλεκτρονικά και αυτόματα με βάση την αξία του μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης, την επιφάνεια του ακινήτου, ο οποίος βαρύνεται με μεταφορά, την αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο του ακινήτου, σύμφωνα με τους πίνακες του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και άλλους δευτερεύοντες ειδικούς συντελεστές.

4- Η ιδιωτική πολεοδόμηση για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς θα γίνεται με ενιαίες ηλεκτρονικές διαδικασίες εγκρίσεων και αδειοδοτήσεων (δασαρχείο, αρχαιολογικές υπηρεσίες, οριοθετήσεις ρεμάτων, Εθνικό Κτηματολόγιο). Σε ειδικές περιπτώσεις μεγάλων εκτάσεων που έχουν ανακύψει ιδιαίτερα ζητήματα ιδιοκτησιακού καθεστώτος και αμφισβήτησης του χαρακτήρα της έκτασης, έπειτα από εισήγηση του αρμοδίου οργάνου θα προβλέπεται ταχεία διαδικασία κτηματογράφησης και κύρωσης του δασικού χάρτη, με απόφαση υπουργού, μέσω της Κτηματολόγιο Α.Ε. Επίσης, από τις αρχικές αιτήσεις που θα γίνονται σε προκαθορισμένες ηλεκτρονικές φόρμες για τη συμπλήρωση όλων των αναγκαίων στοιχείων θα ισχύουν αποκλειστικές προθεσμίες εγκρίσεων, ώστε να μη σημειώνονται καθυστερήσεις.

5- Μέσω της «τράπεζας γης», που θα λειτουργήσει, θα δοθεί λύση και για περισσότερους από 50.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι κατέχουν ανενεργούς τίτλους συνολικής επιφάνειας 244.000 τετραγωνικών μέτρων από διατηρητέα κτήρια και 184.000 τετραγωνικών μέτρων από ρυμοτομούμενα οικόπεδα. Πρόκειται για εκκρεμότητα που υπάρχει πάνω από δέκα χρόνια, όταν ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στις αρχές της δεκαετίας του 2000 κατέπεσε ως αντισυνταγματικός με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ζήτησε για την εφαρμογή του να υπάρχουν εγκεκριμένες ζώνες υποδοχής του συντελεστή και όχι συνθήκες ανεξέλεγκτης τσιμεντοποίησης. Εκτοτε οι χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν εφαρμόσει το νόμο της πολιτείας έμειναν με ανενεργούς τίτλους δικαιωμάτων υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης, χωρίς να μπορούν να τα υλοποιήσουν.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 13:42

Στην ανατροπή νοοτροπιών εδραιωμένων επί δεκαετίες, αναφορικά με την προσέγγιση των ελληνικών νοικοκυριών απέναντι στην ακίνητη περιουσία, αναμένεται ότι θα οδηγήσουν οι επικείμενες αλλαγές στη φορολογία, αρχής γενομένης από το νέο έτος. Η εισαγωγή του φόρου για τα αγροτεμάχια, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο θα επιβληθεί, εκτιμάται από φορείς της αγοράς ότι θα αλλάξει άρδην το τοπίο στην κτηματαγορά και θα ανατρέψει -μάλλον οριστικά- την άποψη «να πάρουμε ένα οικοπεδάκι να μας βρίσκεται». Ταυτόχρονα, επισημαίνουν ότι θα υπάρξει έντονη κινητικότητα και στην αγορά των οικοπέδων, με τη μορφή μαζικών πωλήσεων από ιδιοκτήτες που είχαν ακολουθήσει την παραπάνω νοοτροπία και πλέον διαπιστώνουν ότι το οικόπεδο που είχαν αποκτήσει πριν από μερικές δεκαετίες και που σκόπευαν να κληροδοτήσουν στα παιδιά τους, θα τους επιβαρύνει πλέον οικονομικά και μάλιστα σε ετήσια βάση. Πάντως, σε πρώτη φάση, ο νέος φόρος επί των αγροτεμαχίων, εφόσον εφαρμοστεί με βάση την πρόταση που κατατέθηκε, αναμένεται να επιβαρύνει τις μεγάλες ιδιοκτησίες και τις μεγάλες αγροτικές γαίες. Από το 2015 και μετά, ο φόρος στα αγροτεμάχια αναμένεται ότι θα υπολογίζεται με βάση τις ειδικές αξίες που ισχύουν για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Ο αρχικός στόχος του οικονομικού επιτελείου για το 2014 κάνει λόγο για έσοδα της τάξεως των 700 εκατ. ευρώ μόνο από τα αγροτεμάχια. Ωστόσο, πολλά θα κριθούν από το πόσα οικόπεδα θα εγγραφούν στο σύστημα, μέσω του φετινού εντύπου Ε9. Αν επιβεβαιωθεί η εκτίμηση που κάνει λόγο για καταγεγραμμένα οικόπεδα 66,5 εκατ. στρεμμάτων, τότε είναι σαφές με ένα ποσό της τάξεως των 12-13 ευρώ ανά στρέμμα, ότι επιτυγχάνεται ο δημοσιονομικός στόχος. Σε κάθε περίπτωση όμως, όσοι διαθέτουν οικόπεδα - «φιλέτα» θα κληθούν να πληρώσουν και το ανάλογο τίμημα. Για παράδειγμα, θα γίνει διαχωρισμός ανάμεσα σε καλλιεργήσιμη και μη καλλιεργήσιμη γη, παραθαλάσσια ή μη, κοντά σε εθνική ή επαρχιακή οδό, αρδευόμενη ή μη αρδευόμενη, πεδινή, ορεινή ή ημιορεινή ζώνη, μονοετής ή πολυετής καλλιέργεια κ.ο.κ.

Πέμπτη, 21 Νοέμβριος 2024 13:42

Κινδυνεύουν να χάσουν τα ακίνητα εκτός σχεδίου οι ιδιοκτήτες τους λόγω κτηματολογίου. Σοβαρότατη εκκρεμότητα της ανάγκης νομοθετικής επίλυσης του ιδιοκτησιακού προβλήματος των εκτός σχεδίου ακινήτων της χώρας, χωρίς την οποία είναι αδύνατη η κατάρτιση Εθνικού Κτηματολογίου. Όπως είναι γνωστό το Δημόσιο μπορεί να διεκδικήσει οποιοδήποτε ακίνητο στοιχείο ως δικό του αν ο πολίτης δεν μπορέσει να βρει και να επικαλεσθεί μεταγραμμένα συμβόλαια αναγόμενα τουλάχιστον στο 1885! Αν δεν εισαχθεί και στα εκτός σχεδίου ακίνητα ρύθμιση ότι το Δημόσιο δεν μπορεί να διεκδικεί περιουσιακά δικαιώματα από όποιον επί τουλάχιστον 30 χρόνια νέμεται καλόπιστα και με μεταγραμμένο νόμιμο τίτλο, ιδιωτικό ακίνητο εκτός σχεδίου, όπως ήδη προβλέπεται για τα εντός σχεδίου ακίνητα, πέραν του ότι ουδείς έλληνας ή αλλοδαπός αγοραστής εκτός σχεδίου γης μπορεί να είναι βέβαιος για τα περιουσιακά του δικαιώματα, τότε και εδώ η διαδικασία σύνταξης Κτηματολογίου θα μετατραπεί σε εργαλείο δήμευσης της ακίνητης περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων έντιμων πολιτών από το κράτος με το πρόσχημα της μη ύπαρξης τίτλων ιδιοκτησίας χρονολογουμένων προ του 1885 !!!