Τρίτη, 23 Ιούλιος 2024 03:30

Που θα σταματήσει η πτώση των ενοικίων στην αγορά καταστημάτων; Σύμφωνα με έρευνα μεγάλης βρεταννικής εταιρίας ακίνητης περιουσίας , τα ενοίκια των καταστημάτων το πρώτο τρίμηνο του έτους παρέμειναν σταθερά στα 2.400 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή 200 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Πρόκειται για ένα ποσό μάλλον υψηλότερο απ΄ ότι δείχνει η πραγματικότητα καθώς παρατηρείται μεγάλη πτώση των ενοικίων στα ακριβά ακίνητα. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στην οδό Ερμού, το Κολωνάκι ή την Κηφισιά, τα μηνιαία ενοίκια δεν ξεπερνούν τα 150 ευρώ/τ.μ. επομένως, ένα ποσό της τάξης των 200 ευρώ/τ.μ. θα πρόκειται για πολύ καλά ακίνητα. Πάντως, η Αθήνα χάνει μια θέση στις διεθνείς λίστες κατάταξης, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο,καθώς βρίσκεται στη 10η από τη 9η θέση. Το ποσοστό της πτώσης σε ετήσια βάση φτάνει το 9,1%. Είναι γεγονός ότι η ενοικίαση καταστημάτων βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της καθώς τα λουκέτα έχουν κάνει ασφυκτική την κατάσταση της αγοράς. Οι τολμηροί επιχειρηματίες που θέλουν να ανοίξουν κατάστημα, έχουν πολλές επιλογές αφού τα άδεια ακίνητα είναι πολλά. Σύμφωνα με την ΕΣΕΕ, στην Αθήνα είναι ξενοίκιαστο το 25% των ισόγειων καταστημάτων και μαζί με τους ορόφους και τις στοές το ποσοστό φτάνει το 50%, δηλαδή 1 στα 2 είναι άδειο. Τον κλάδο επηρεάζει ασφαλώς και το γεγονός ότι το εμπόριο μεταφέρεται σιγά - σιγά στα εμπορικά κέντρα και ειδικά σε όσα είναι έξω από το κέντρο της πόλης. Στα malls η μίσθωση χώρων είναι διαφορετική και σχετίζεται με τον τζίρο των καταστημάτων.

Τρίτη, 23 Ιούλιος 2024 03:30

Με πτώση 11% στον τζίρο των μεγάλων εμπορικών κέντρων, The Mall και Mediterranian Cosmos και σταθερές πωλήσεις στο Golden Hall, έκλεισε το πρώτο τετράμηνο του 2011 για την Lamda Development. Κατά τη διάρκεια της ετήσιας γενικής συνέλευσης τονίστηκε από τα μέλη της διοίκησης ότι παρά τη μεγάλη οικονομική κρίση και την σημαντική πτώση, πάνω από 30% στον τζίρο του εμπορίου γενικότερα, τα εμπορικά κέντρα της εταιρείας δείχνουν αξιοσημείωτη αντοχή. Οι επικεφαλής της εταιρείας εξέφρασαν, πάντως, την εκτίμηση ότι εντός του 2012 θα υπάρξει ανάκαμψη στις λιανικές πωλήσεις.

Τρίτη, 23 Ιούλιος 2024 03:30

Κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων ως προς το ύψος και τη διαμόρφωση του μισθώματος, όποτε και αν γίνει, είναι πάντοτε έγκυρη. Όμως οι σημερινές οικονομικές συνθήκες επιβάλλουν συχνά την συμβατική αναθεώρηση των συμφωνημένων μισθωμάτων, αν αυτά διαμορφώνονται βάσει υψηλών ετήσιων ποσοστών αυξήσεως που υπερβαίνουν ουσιωδώς τον την εξέλιξη του τιμαρίθμου, ή την τρέχουσα μισθωτική αξία των ακινήτων της περιοχής. Αν δεν υπάρχει συγκεκριμένη συμφωνία αναπροσαρμογής ή τα μέρη διαφωνούν, ισχύουν τα εξής:

1. ΣΤΑΔΙΑΚΗ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ. Πρώτα ερευνάται το μισθωτήριο για ύπαρξη συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής. Αν το μισθωτήριο ρητά ορίζει ότι η αύξηση συνεχίζεται και μετά, η συμφωνία είναι απόλυτα έγκυρη και ο ιδιοκτήτης πρέπει να φροντίζει για την επακριβή εφαρμογή της. Έγκυρη είναι σήμερα και η συμφωνία για ετήσια αύξηση του μισθώματος σύμφωνα με το ύψος του τιμαρίθμου. Αν το μισθωτήριο προέβλεπε ετήσια αναπροσαρμογή σε σταθερό ποσοστό κάθε χρόνο, αλλά μόνο για το συμβατικό χρόνο, η απόφαση 9/92 της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου έχει κρίνει ότι αυτό ισχύει κατ επέκταση και κατά τη διάρκεια της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης.

2. ΚΑΤΩΤΑΤΟ ΜΙΣΘΩΜΑ 6%. Εφόσον δεν υπάρχει καμία συμφωνία για σταδιακή αύξη η του ενοικίου, μετά την πρώτη διετία ερευνάται αν το μίσθωμα που εισπράττεται σήμερα είναι τουλάχιστον ίσο με το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, με βάση τις σημερινές αντικειμενικές αξίες. Επί ακαλύπτων χώρων το ποσοστό είναι 4% ετησίως.

3. ΕΤΗΣΙΑ ΤΙΜΑΡΙΘΜΙΚΗ ΑΥΞΗΣΗ. Ο εκμισθωτής μετά από την διαδικασία αυτή της εφ΄άπαξ διεκδίκησης του 6%, έχει δικαίωμα κάθε χρόνο να ζητά από τον μισθωτή την αύξηση του ενοικίου κατά ποσοστό 75% της μέσης ετήσιας αυξήσεως του δείκτη τιμών καταναλωτή, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (Ε.Σ.Υ.Ε. -απλή δωδεκάμηνη μεταβολή).Το ποσοστό της αύξησης του Δ.Τ.Κ. μεταδίδεται πάντοτε από το 24ωρο τηλεφωνικό δελτίο ειδήσεων της ΠΟΜΙΔΑ (τηλ. 210 32.28.500). Η ετήσια αύξηση αυτή δίδεται πάντοτε πάνω στο καταβαλλόμενο μίσθωμα, ακόμη και όταν αυτό ήδη υπερβαίνει το 6%. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος και στις δύο περιπτώσεις (6% ή ετήσια τιμαριθμική αύξηση) απαιτεί κατά τον νόμο έγγραφη (εξώδικη) όχληση του μισθωτή από τον εκμισθωτή, η οποία θα περιλαμβάνει λεπτομερή υπολογισμό του μισθώματος, ή του ποσοστού της ετήσιας αύξησής του, καθώς και πρόσκλησή του να το καταβάλει από την ημέρα κοινοποιήσεως του εγγράφου.

4. ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ. (Καλή πίστη-συναλλακτικά ήθη, άρθρο 288 Α.Κ.). Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου έκρινε ότι το μίσθωμα μπορεί είτε να αυξηθεί, είτε και να μειωθεί, αν αυτό επιβάλλεται από την εφαρμογή των αρχών της καλής πίστεως και των χρηστών συναλλακτικών ηθών. Αυτό πρακτικά μπορεί να εφαρμοστεί μόνο σε περιπτώσεις μεγάλης απόκλισης του μισθώματος από τη σημερινή συναλλακτική πραγματικότητα, είτε προς τα επάνω είτε προς τα κάτω, και παρόδου αρκετού χρόνου από την κατάρτιση της συμφωνίας.

5. ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΛΟΓΩ ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΗΣ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΣΥΝΘΗΚΩΝ. ( Απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών υπό τις οποίες συμφωνήθηκε μια περιοδική παροχή) μπορεί να διαταχθεί από το δικαστήριο σε κάθε περίπτωση, αν συντρέχουν και αποδειχθούν οι σχετικές προϋποθέσεις του άρθρου 388 Α.Κ. Την διάταξη αυτή προειδοποίησε ότι θα χρησιμοποιήσει δικαστικά το Υπουργείο Οικονομικών εναντίον των εκμισθωτών κτιρίων προς το Δημόσιο τομέα αν δεν δεχθούν τη μείωση και εν συνεχεία τριετές «πάγωμα» των μισθωμάτων που τους καταβάλει.

Τρίτη, 23 Ιούλιος 2024 03:30

Σε επίπεδα ρεκόρ αναμένεται να φτάσει φέτος ο αριθμός των κενών καταστημάτων καθώς και άλλων επαγγελματικών χώρων που στεγάζουν μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις . αγορά επαγγελματικών ακινήτων «μεγάλης ηλικίας» βρίσκεται πλέον σε «μέγγενη» καθώς από την μία πλευρά στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα αδιάθετων επαγγελματικών χώρων προστίθενται και εκείνα τα οποία ήταν μισθωμένα σε επιχειρήσεις που διακόπτουν την δραστηριότητα τους ενώ από την άλλη περιορίζεται αισθητά και ο αριθμός των επιχειρήσεων που ξεκινούν την παρουσία τους. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα στο αδιάθετο απόθεμα επαγγελματικών ακινήτων μόνο στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας να προστεθούν περί τις 8.000 ακίνητα. «Ο αριθμός των κενών καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων αυξάνεται με θεματικούς ρυθμούς από τις αρχές του χρόνου. Το μεγάλο πρόβλημα εντοπίζεται σε ακίνητα που βρίσκονται σε ορόφους πολυκατοικιών που στέγαζαν βιοτεχνικές επιχειρήσεις αλλά και σε εμπορικούς χώρους που βρίσκονται σε περιοχές μειωμένης εμπορικής προβολής. Από τις μέχρι στιγμής ενδείξεις προκύπτει το συμπέρασμα ότι από τις αρχές του χρόνου σημειώνεται σημαντική επιδείνωση των στοιχείων .

Μία τέτοια εξέλιξη επηρεάζει τόσο την απασχόληση όσο και την αγορά ακινήτων.» τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής ο οποίος μάλιστα επισήμανε ότι όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι οι τάσεις αυτές θα επιδεινωθούν λόγω επιβράδυνσης της οικονομίας. «Παραδοσιακοί κλάδοι προπύργιο για μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις συρρικνώνονται και σε ένα περιβάλλον οικονομικής κρίσης η κατάσταση αυτή δεν προβλέπεται να βελτιωθεί.» έλεγε χαρακτηριστικά , αναφερόμενο στις επιπτώσεις της κρίσης της ελληνικής οικονομίας. Τα επισημάνσεις αυτές φαίνεται ότι επιβεβαιώνονται και από τα επίσημα στατιστικά στοιχεία στα οποία καταγράφεται: -μείωση του όγκου πωλήσεων των μικρών επιχειρήσεων τροφίμων. -επιβράδυνση του όγκου πωλήσεων των μικτών και μεσαίων επιχειρήσεων ειδών ένδυσης και υπόδησης -μείωση της παραγωγής των κλωστοϋφαντουργικών προϊόντων -μείωση της παραγωγής ετοίμων ενδυμάτων -μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και η επιβράδυνση της ιδιωτικής κατανάλωσης η οποία έχει άμεσες επιπτώσεις τόσο στην παραγωγή όσο και στο εμπόριο. «Η αύξηση του αριθμού των αδιάθετων επαγγελματικών χώρων είναι μία πραγματικότητα. Το πρόβλημα επιδεινώνεται και από την επιμήκυνση του απαιτούμενου χρόνου για την μίσθωση των κενών χώρων. Τους τελευταίου όμως μήνες είμαστε αντιμέτωποι και με μία πρωτόγνωρη για τα ελληνικά δεδομένα κατάσταση. Πρόκειται για την αύξηση του αριθμού των επιχειρήσεων που αδυνατούν να καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες το ποσό του ενοικίου. Αυτό άλλωστε φαίνεται και από τις σχετικές υποθέσεις που παραπέμποντας για επίλυση στην δικαιοσύνη. Σήμερα επομένως το πρόβλημα δεν είναι μόνο αν ο επαγγελματικός χώρος είναι κενός ή νοικιασμένος αλλά και όσο αν ο ενοικιαστής πληρώνει το ενοίκιο.» τόνιζε ιδιοκτήτης επαγγελματικών χώρων που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της πρωτεύουσας τους οποίους νοικιάζει σε μικρές επιχειρήσεις.