Χαμένους και κερδισμένους δημιουργεί το νέο πλαίσιο για τον υπολογισμό του χαρατσιού στα ακίνητα. Οι «εκπτώσεις» στο χαράτσι στα ακίνητα φέρνουν ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε σχέση με τη φορολογική επιβάρυνση του 2012 αλλά και επιβαρύνσεις για κάποιους άλλους. Οι ελαφρύνσεις ξεκινούν από τα 30 με 50 ευρώ για μικρά ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες τιμές ζώνης. Φθάνουν δε ή σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν τα 300 ευρώ για μεγάλες κατοικίες ή για όσους κατέχουν περισσότερα του ενός ακίνητα συνολικού εμβαδού άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων.

Η διαφορά στους ιδιοκτήτες ακινήτων θα φανεί  από τον Ιούλιο καθώς, σύμφωνα με τις έως τώρα πληροφορίες, το ηπιότερο «χαράτσι» θα έλθει με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ στην «καρδιά» του καλοκαιριού. Κερδισμένοι του νέου συστήματος είναι και πολύτεκνοι, ανάπηροι και μακροχρόνια άνεργοι, οι οποίοι με το ισχύον καθεστώς πληρώνουν μειωμένο ειδικό τέλος 0,5 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, το οποίο θα πέσει στο 0,425 το τ.μ.

Προκειμένου να καλυφθούν οι απώλειες φορολογικών εσόδων από την έκπτωση στο «χαράτσι», το υπουργείο Οικονομικών προχωρά σε διεύρυνση της φορολογικής βάσης σε σχέση με το ό,τι ίσχυε πέρυσι για το ΕΕΤΗΔΕ. Ετσι, στους χαμένους του νέου συστήματος συμπεριλαμβάνονται όσοι φορολογούμενοι κατέχουν ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα σε περιοχές που βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών. Θα υποστούν πρόσθετες φορο-επιβαρύνσεις, καθώς θα αυξηθεί σημαντικά ο συντελεστής με βάση τον οποίο θα υπολογιστεί ο φόρος. Ο συντελεστής για τις κατοικίες στις συγκεκριμένες περιοχές θα αυξηθεί ακόμα και στα 6 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο από 3 ευρώ το τ.μ. που ήταν σταθερά μέχρι σήμερα. Για παράδειγμα, κατοικία 100 τ.μ. σε τουριστική περιοχή εκτός σχεδίου με μέση τιμή ζώνης στον δήμο που ανήκει, ύψους 1.500 ευρώ το τ.μ. ενώ μέχρι σήμερα πλήρωνε 300 ευρώ φόρο. Πλέον ο φόρος θα υπολογιστεί με τη μέση τιμή ζώνης και θα φθάσει στα 425 ευρώ.

Επίσης αντιμέτωποι με σημαντικές επιβαρύνσεις θα βρεθούν για πρώτη φορά οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητά τους σε υπηρεσίες και φορείς του Δημοσίου, καθώς επίσης όλες οι δημοτικές επιχειρήσεις και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου. Οι κατηγορίες αυτές φυσικών και νομικών προσώπων απαλλάχθηκαν τα έτη 2011 και 2012 από το ΕΕΤΗΔΕ αλλά τώρα θα κληθούν να πληρώσουν το νέο μειωμένο κατά 15% «χαράτσι», καθώς θα ενταχθούν στους υπόχρεους καταβολής του.

Ειδικοί της αγοράς ακινήτων προειδοποιούν ότι το εγχείρημα να καθοριστούν οι τιμές βάσει των αγοραπωλησιών μπορεί να οδηγήσει σε ένα εντελώς στρεβλό σύστημα αντικειμενικών αξιών, προκαλώντας ακόμα μεγαλύτερη καταστροφή στην αγορά ακινήτων. Οπως λένε χαρακτηριστικά, ο κίνδυνος είναι μεγάλος, καθώς η κίνηση στις πωλήσεις είναι ελάχιστη. Το 2012 έγιναν μόλις 28.500 μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2007 που είχαν γίνει 148.000. Το γεγονός αυτό δείχνει ότι το δείγμα υπολογισμού είναι τόσο μικρό, που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα σε καμία περίπτωση. Πόσω μάλλον όταν σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν αγοραπωλησίες που έγιναν με τιμές εξευτελιστικές, καθώς ο πωλητής είχε άμεση ανάγκη για χρήματα. Αυτό, όπως σημειώνουν οι ίδιοι παράγοντες, μπορεί να οδηγήσει τις αντικειμενικές τιμές σε τόσο χαμηλά επίπεδα, που το Δημόσιο να μην καταφέρει να συγκεντρώσει τα έσοδα που υπολογίζει από την αναπροσαρμογή των τιμών. Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρουν την Αγία Παρασκευή, όπου οι αγοραπωλησίες κυμαίνονται μεταξύ 1.500 ευρώ και 1.800 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είναι 3.000 ευρώ. Αντίστοιχο παράδειγμα είναι η Δάφνη, όπου οι κατοικίες πωλούνται περίπου 1.000 ευρώ με 1.200 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία φτάνει έως και τα 2.000 ευρώ. Από την αναπροσαρμογή των τιμών θα επηρεαστούν και 20 φόροι και τέλη που συνδέονται με τη φορολόγηση ακινήτων, όπως ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, το Ενιαίο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, που εισπράττεται μαζί με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ, τα τεκμήρια διαβίωσης για τον ιδιόκτητη, ο ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων και στην αντιπαροχή, και ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων

Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε χρόνο από την εκμετάλλευση ακινήτων είτε αυτά έχουν κτίσματα είτε όχι. Τα ακίνητα μπορεί να είναι κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ. Οι κυριότερες περιπτώσεις εισοδημάτων από ακίνητα είναι αυτές που αφορούν:

-Την ενοικίαση ακινήτων

- Την υπενοικίαση ακινήτων

-Την ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων.

Οι φορολογούμενοι που εισπράττουν εισόδημα από ακίνητα θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1.Μαζί με το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης συμπληρώνεται και υποβάλλεται το έντυπο Ε2 (μισθώματα ακινήτων).

2 Στο έντυπο Ε2δηλώνονται αναλυτικά τα στοιχεία των ακινήτων που εκμισθώνονται και τα μισθώματα.

3.Χωριστό έντυπο Ε2 υποβάλλουν οι σύζυγοι όταν και οι δύο αποκτούν εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων.

4 Στο Ε2 πρέπει να δηλώσετε ξεχωριστά για κάθε ακίνητο την τοποθεσία που βρίσκεται, το εμβαδόν του, τα στοιχεία του ενοικιαστή και τα εισοδήματα που εισπράξατε το προηγούμενο έτος.

5.Δεν δηλώνεται στο Ε2 η ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία (εξοχική ή μη εξοχική).

6 Δεν δηλώνεται το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας από τους γονείς στα παιδιά και αντιστρόφως, επιφάνειας μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα. Το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται από το φόρο. Όμως στο έντυπο Ε2 θα περιληφθεί το συγκεκριμένο ακίνητο με την ένδειξη π.χ. «Δωρεάν παραχώρηση στην κόρη μου, Σοφία». Η κατοικία της οποίας γίνεται η δωρεάν παραχώρηση πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και όχι ως δευτερεύουσα ή εξοχική. Αν η επιφάνειά της είναι πάνω από 200 τ.μ. υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα στην επιφάνεια που αντιστοιχεί στα πάνω από τα 200 τ.μ. και το εισόδημα αυτό δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη της στη δήλωσή του. Αν το ακίνητο που παραχωρείται χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για ολόκληρη την επιφάνεια του ακινήτου. Σημειώστε ότι υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικιών προς άλλα πρόσωπα όσα τετραγωνικά και αν είναι αυτές, αναγράφεται το εισόδημα πάνω στη δήλωση και φορολογείται κανονικά.

7.Αν δηλώνετε στην εφορία ένα ακίνητο (διαμέρισμα, οικία κλπ) που είναι κενό δεν αρκεί μόνο να γράψετε στο έντυπο Ε2 στη στήλη των στοιχείων του ενοικιαστή τη λέξη «ΚΕΝΟ». Θα πρέπει αν το ακίνητο είναι «κενό» για χρονικό διάστημα πάνω από 6 μήνες να έχετε κρατήσει τους λογαριασμούς της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (άλλοι λογαριασμοί, κοινόχρηστα κλπ) από τα οποία να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό αυτό το διάστημα.

8. Γράψτε σωστά στο έντυπο τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του ενοικιαστή του ακινήτου σας (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ).

9. Το εισόδημα από ακίνητα που γράψατε στο Ε2 θα πρέπει να το μεταφέρετε στον «πίνακα Ε» που βρίσκεται στη δεύτερη σελίδα του βασικού εντύπου Ε1.

10.Πάνω στο έντυπο Ε2 και εν συνεχεία πάνω στη δήλωση γράφεται ως εισόδημα το ποσό των ενοικίων για τα οποία έχει αποκτηθεί το δικαίωμα για την είσπραξη ανεξάρτητα αν εισπράχθηκαν ή όχι. Σε φόρο υποβάλλονται όλα τα δεδουλευμένα ενοίκια ακόμη και αν δεν εισπράχθηκαν μέσα στη χρήση που ανήκουν ή δεν πρόκειται να εισπραχθούν. Ενοίκια τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από το δικαιούχο είναι δυνατόν να μην περιληφθούν στη φορολογική δήλωση αν εκχωρηθούν στο δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα.

Πως συμπληρώνεται ο πίνακας 4Ε

– Εισόδημα από ακίνητα Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προέρχεται: α) από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή επίταξη ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή από παραχώρηση σε τρίτους δωρεάν της χρήσης μιας ή περισσότερων οικοδομών, β) από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση σε τρίτους μιας ή περισσότερων γαιών (δασών, βοσκοτόπων κτλ.). Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, είτε με δικαστική απόφαση είτε με οριστικό συμβόλαιο ή λόγω χρησικτησίας, το εμπράγματο δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης,κατά περίπτωση.

Επίσης, εισόδημα από ακίνητα είναι και τα ποσά της άϋλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από το μισθωτή πέρα από τα ενοίκια κατά τη μίσθωση ακινήτου. Πριν συμπληρώσετε τις ενδείξεις αυτού του πίνακα πρέπει να συμπληρώσετε την Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων από Ακίνητα (Ε2). Το έντυπο Ε2 δε θα συμπληρώνεται σε περίπτωση:

α) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής).

β) Καταβολής ποσού πέρα από τα ενοίκια (άϋλης εμπορικής αξίας) από τον μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου.

Κωδικοί 103-110. Γράψτε το σύνολο των ενοικίων, που αποκτήσατε, κατά κατηγορίες ακινήτων, όπως αυτές εμφανίζονται στη δήλωση, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2 τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου, στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης. Επίσης, γράψτε και τα ποσά της άϋλης εμπορικής αξίας κατά κατηγορία ακινήτου, που καταβλήθηκαν από το μισθωτή πέρα από τα ενοίκια, κατά τη μίσθωση ακινήτου. Στους κωδικούς αυτούς γράφονται τα ενοίκια των ακινήτων, ανεξάρτητα αν είναι διατηρητέα ή όχι, που ανακατασκευάζονται.

Κωδικοί 101-102. Γράψτε το σύνολο των ενοικίων που αποκτήσατε από εκμίσθωση γαιών, μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επί μέρους ποσά αυτών, καθώς και ποσά πέρα από τα ενοίκια που τυχόν καταβάλλονται από το μισθωτή κατά τη μίσθωση του ακινήτου.

Κωδικοί 111-112. Γράψτε το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από υπεκμίσθωση ακινήτων, μεταφέροντας, από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών κατά κατηγορία ακινήτου.

Κωδικοί 113-114. Γράψτε το ενοίκιο που καταβάλατε στον εκμισθωτή, εφόσον έχετε αποκτήσει εισόδημα από υπεκμίσθωση ακινήτων. ΠΡΟΣΟΧΗ: Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης τμήματος του ακινήτου πρέπει να γράψετε το ενοίκιο που καταβάλατε για το τμήμα αυτό και όχι το ενοίκιο ολόκληρου του ακινήτου.

Κωδικοί 129-130. Γράψτε το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικιών, εκτός από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας από γονέα σε παιδί και αντίστροφα επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα, μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών,ανεξάρτητα αν είναι διατηρητέα ακίνητα ή όχι, που ανακατασκευάζονται.

Κωδικοί 143-148. Γράψτε το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ή ιδιοχρησιμοποίηση της χρήσης ακινήτου σύμφωνα με την ανάλυση του πίνακα, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά των αντίστοιχων στηλών του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς της δήλωσης, ανεξάρτητα αν είναι διατηρητέα ακίνητα ή όχι, που ανακατασκευάζονται.

Κωδικοί 141-142. Γράψτε το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης γαιών, μεταφέροντας από το συνολικό ποσό της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών.

Κωδικοί 123-124. Γράψτε το ακαθάριστο εισόδημα των οικοδομών που ανεγέρθηκαν με δαπάνες του μισθωτή, σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή, αν μετά τη λήξη της μίσθωσης η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή, καθώς και το ακαθάριστο εισόδημα για τις βελτιώσεις ή επεκτάσεις, που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε εκμισθούμενη οικοδομή, αν μετά τη λήξη της μίσθωσης οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή, μεταφέροντας από τα συνολικά ποσά της αντίστοιχης στήλης του εντύπου Ε2, τα επιμέρους ποσά αυτών. Για τον προσδιορισμό της αξίας της ανεγειρόμενης οικοδομής ή της αξίας των βελτιώσεων ή επεκτάσεων μισθωμένης οικοδομής που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή, απαιτείται η προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης του μισθωτή, από την οποία να προκύπτει το ύψος των δαπανών που διενεργήθηκαν και απορρέουν από τα επίσημα βιβλία του.

Κωδικοί 125-126. Γράψτε το ακαθάριστο εισόδημα των οικοδομών της προηγούμενης περίπτωσης, αν υπάρχει δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του εδάφους ή της οικοδομής που βελτιώνεται ή επεκτείνεται, αντίστοιχα.

Η φορολογία του εισοδήματος των ακινήτων το οικονομικό έτος 2013 (εισοδήματα χρήσης 2012) θα γίνει με τις ίδιες διατάξεις που εφαρμόστηκαν και το προηγούμενο οικονομικό έτος (αρ. 9, ΚΦΕ). Αρα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων θα προστεθούν στα λοιπά εισοδήματα του φορολογουμένου, από όποια πηγή και αν προέρχονται (μισθοί, συντάξεις, επιχειρηματική δραστηριότητα κ.λπ.), και θα φορολογηθούν με τις γενικές διατάξεις, δηλαδή με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος . Το ακαθάριστο ποσό από ακίνητα υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5%. Ο συντελεστής αυξάνεται σε 3%, εφ' όσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τ.μ. ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση.

* Το κόστος απόκτησης ακινήτων ή ανέγερσης οικοδομών που αποδεδειγμένα καταβλήθηκε μετά τις 17.12.2010 και μέχρι 31.12.2013 δεν αποτελεί «πόθεν έσχες» για τους φορολογουμένους (Πολ. 1165/2011). Αρα δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί «πόθεν έσχες» για:

α) την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (πρώτης κατοικίας, δευτερεύουσας κατοικίας, εξοχικής κατοικίας, καταστήματος, οικοπέδων, αγροτεμαχίων κ.λπ.),

β) την ανέγερση οικοδομών,

γ) τη χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση όλων των ακινήτων,

δ) την κατασκευή πισίνας.

* Επανέρχεται ο φόρος υπεραξίας ο οποίος επιβάλλεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων με συντελεστή 20% στη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης. Αφορά ακίνητα που αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2013. Η διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης υπολογίζεται αποπληθωρισμένη με την εφαρμογή των συντελεστών παλαιότητας