Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Τι θα γίνει με τους φόρους στα ακίνητα

Το 2020 φαίνεται ότι θα είναι το έτος των μεγάλων αλλαγών στη φορολογία των ακινήτων. Το νέο νομοσχέδιο, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, θα προβλέπει την αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια για οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2006 και έπειτα, έκπτωση 40% από τον φόρο εισοδήματος για δαπάνες επαγγελματιών για εργασίες επισκευής κτιρίων και «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας.

 

Το τελευταίο από τα παραπάνω μέτρα θα ανασταλεί για ακόμα τρία χρόνια στις μεταβιβάσεις ακίνητων. Πρόκειται για έναν φόρο που επιβαρύνει τους πωλητές και επιβάλλεται στη διαφορά που προκύπτει μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Στην ουσία, πάντως, ο συγκεκριμένος νόμος δεν εφαρμόστηκε ποτέ από την ημέρα που θεσμοθετήθηκε.

 

Ωστόσο, όλα τα παραπάνω αποτελούν την πρώτη μόνο φάση των αλλαγών. Κι αυτό γιατί το υπουργείο Οικονομικών ευελπιστεί μέχρι τον Μάιο του 2020 να έχει εξορθολογήσει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων αλλά και να έχει αυξήσει κατά 7.000 τις περιοχές που θα εμπλουτίζουν τη νέα βάση δεδομένων του.Το οικονομικό επιτελείο εργάζεται πυρετωδώς προς αυτή την κατεύθυνση, καθώς σε περίπτωση που επιτευχθεί ο στόχος, τότε, όπως αναφέρει η κυβέρνηση, θα υπάρχει ο δημοσιονομικός χώρος που θα επιτρέψει μεσοσταθμικά την περαιτέρω μείωση κατά 10% του ΕΝΦΙΑ.

 

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του υπουργείου Οικονομικών, οι 7.000 επιπλέον περιοχές που βρίσκονταν μέχρι σήμερα εκτός του αντικειμενικού συστήματος και θα ενταχθούν σε αυτό θα προσδώσουν έσοδα τα οποία εκτιμώνται σε εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.

 

«Στόχος μας είναι να καταστεί η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη. Υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο τον Μάιο του 2020, πριν από τα καινούρια εκκαθαριστικά, να προκύψει επιπλέον δημοσιονομικός χώρος, που θα κατευθυνθεί στη μείωση του ΕΝΦΙΑ, για τα νοικοκυριά που σταθερά πληρώνουν τα τελευταία χρόνια πολύ υψηλές υποχρεώσεις για την ακίνητη περιουσία τους», είπε σε ραδιοφωνική του συνέντευξη στον Real FM ο υπουργός Οικονομικών, Χρήστος Σταϊκούρας.

 

Η επιτροπή που έχει συσταθεί για να φέρει εις πέρας αυτό το δύσκολο έργο στοχεύει στην κατά το δυνατόν ευθυγράμμιση των εμπορικών με τις αντικειμενικές αξίες, καθώς σε αρκετές περιοχές οι διαφορές μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών είναι πολύ μεγάλες.

 

Μάλιστα, όπως λένε οι ειδικοί, το κλείσιμο της ψαλίδας θα οδηγήσει σε πολλές περιπτώσεις στη μείωση των τιμών ζώνης. Κι αυτό γιατί οι εμπορικές τιμές σε αρκετές περιοχές είναι πλέον χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, βάσει των οποίων κινούνται οι υπολογισμοί της εφορίας τόσο για τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων όσο και για τις πράξεις καταλογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Οχι των δανειστών για ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις

Μέσα στους πρώτους μήνες του 2020 θα αλλάξουν οι αντικειμενικές αξίες προς την κατεύθυνση της εξίσωσης με τις εμπορικές. Η  κυβέρνηση,  προκειμένου να δημιουργήσει χώρο και να προχωρήσει σε μείωση του ΕΝΦΙΑ και το 2020, όπως έχει αφήσει να εννοηθεί τόσο ο πρωθυπουργός, όσο και ο υπουργός Οικονομικών, δεσμεύεται για διεύρυνση της φορολογικής βάσης του ΕΝΦΙΑ κατά 20%, κάτι που θα επιτευχθεί μέσω της ένταξης περίπου 7.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.Επί της ουσίας η ένταξη περίπου 7.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων υπολογίζεται να αποφέρουν έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ.Επίσης ,  ο σχεδιασμός προβλέπει και αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αξιών καθώς παρατηρούνται σημαντικές στρεβλώσεις. Για παράδειγμα άλλη τιμή εφαρμόζεται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και άλλη για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, δηλαδή ένα ακίνητο φορολογείται διαφορετικά αν πρόκειται να πουληθεί και διαφορετικά αν παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη του.

 

Παράλληλα υπάρχει και μία ιδιαίτερα ανησυχητική εξέλιξη. Στην έκθεση της Κομισιόν αναφέρεται και σε μία από τις διατάξεις που θα περιλαμβάνονται στο φορολογικό νομοσχέδιο που θα κατατεθεί το προσεχές διάστημα στη Βουλή. Συγκεκριμένα, η Κομισιόν προειδοποιεί ότι η αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια «διακινδυνεύει να αυξήσει το μερίδιο της μαύρης οικονομίας και τίθεται υπό διερεύνηση σε σχέση με τη συμβατότητά του με το κοινοτικό δίκαιο».

Δίνουν λίγα παίρνουν πολλά

Η επικαιροποίηση των αντικειµενικών αξιών στα ακίνητα, προκειµένου να ευθυγραµµιστούν µε τις εµπορικές αξίες, είναι µια από τις διαρθρωτικές αλλαγές που θέλουν οι θεσµοί αλλά και η κυβέρνηση, ώστε να διευρύνει τη φορολογική βάση και να εξασφαλίσει πρόσθετα φορολογικά έσοδα. Το ότι θα αναπροσαρµοσούν οι αντικειµενικές αξίες και θα ευθυγραµµιστούν µε τις εµπορικές δεν σηµαίνει ότι θα αυξηθούν παντού.

Θα υπάρξουν και µειώσεις σε ορισµένες ζώνες, ενώ σε άλλες θα διατηρηθούν αµετάβλητες. Για να κρίνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αν τους συµφέρει να προχωρήσουν τώρα σε γονικές παροχές ή µεταβιβάσεις, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

 

Ερχεται ένταξη στο αντικειµενικό σύστηµα περίπου 7.500 περιοχών. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές οι οποίες έχουν αναπτυχθεί οικιστικά, αλλά οι τιµές ζώνης είναι εξαιρετικά χαµηλές, αφού η γη φορολογείται ως αγροτεµάχιο και όχι ως οικόπεδο. Χαρακτηριστικές περιοχές εκτός αντικειµενικού συστήµατος που ανήκουν στην παραπάνω κατηγορία βρίσκονται στην Πελοπόννησο, όπως στο Πόρτο Χέλι, και στα νησιά των Κυκλάδων, όπως στη Μύκονο και την Ανδρο. Σε αυτές τις περιοχές είναι δεδοµένο ότι θα υπάρξουν επιβαρύνσεις στο κόστος των µεταβιβάσεων µετά την επικαιροποίηση των τιµών ζώνης και την επέκτασή τους.

Ερχονται αυξήσεις στις τιµές περίπου 3.800 περιοχών. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες αυξήθηκαν οι τιµές ζώνης τον Ιούνιο του 2018 και αποµένει ακόµη µια αύξηση προκειµένου να ευθυγραµµιστούν οι αντικειµενικές µε τις εµπορικές τιµές. Οι περιοχές αυτές είναι κατά κύριο λόγο παραθαλάσσιες τουριστικές, καθώς και ανεπτυγµένες οικιστικά περιοχές των µεγάλων αστικών κέντρων.

Στις υπόλοιπες περίπου 7.000 ζώνες οι τιµές θα παραµείνουν ίδιες µε αυτές που ισχύουν σήµερα, ενώ, όπως αναφέρθηκε, σε ορισµένες περιοχές θα υπάρξουν και µειώσεις.

Κρίσιµο, ωστόσο, είναι και το αν οι νέες τιµές ζώνης θα ισχύσουν για τις γονικές παροχές και µεταβιβάσεις από τον ερχόµενο Ιούνιο ή θα αναβληθεί η εφαρµογή τους, όπως έγινε το 2018, για την Πρωτοχρονιά του 2021. Εκτός από τους φόρους µεταβίβασης, δεκάδες άλλες φορολογικές επιβαρύνσεις επηρεάζονται άµεσα από τις αντικειµενικές αξίες, καθώς αποτελούν τη βάση υπολογισµού τους.

 

Συγκεκριµένα, πρόκειται για:

 

Τεκµήριο κατοικίας.

Τεκµαρτό εισόδηµα επαγγελµατικής στέγης.

ΤΑΠ.

ΦΠΑ σε νεόδµητα ακίνητα.

Φόρος µεταβίβασης.

Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.

Φόρος δωρεάς ακινήτου.

Φόρος κληρονοµιάς ακινήτου.

Φόρος χρησικτησίας.

Φόρος ανταλλαγής.

Φόρος διανοµής.

∆ηµοτικός φόρος.

Τέλη νοµικών.

Τέλος µεταγραφής.

Τέλος εγγραφής.

Πρόστιµο διατήρησης αυθαιρέτου.

Πρόστιµο νέου αυθαιρέτου.

Εισφορά σε γη και χρήµα.

Φόρος ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (οffshore).

ΕΝΦΙΑ.

Το μάτι της εφορίας στα σπίτια

Διασταυρώσεις των στοιχείων των ακινήτων, από τέσσερις φορείς δρομολογεί η ΑΑΔΕ, με στόχο να εντοπίσει ιδιοκτήτες που αποκρύπτουν από την Εφορία το πραγματικό εμβαδόν των ακινήτων τους, με στόχο την αποφυγή φόρων, τελών ή τεκμηρίων.

 

Ειδικότερα η ΑΑΔΕ θα αντιπαραβάλει τα στοιχεία των ακινήτων, όπως έχουν δηλωθεί μέσω των εντύπων Ε9 στο περιουσιολόγιο του taxisnet, με τα στοιχεία των ακινήτων που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στη ΔΕΗ, στην Πολεοδομία και στους Δήμους.

 

Μετά το τέλος των διασταυρώσεων, έρχεται ο καταλογισμός των φόρων και των τελών, αναδρομικά από το έτος που έπρεπε να πληρώνονται στο ακέραιο. Συγχρόνως θα καταλογιστούν και τα πρόστιμα που αναλογούν.

 

Πολλοί κάτοχοι ακινήτων αποκρύπτουν από την εφορία ή του Δήμους την πραγματική τους ακίνητη περιουσία, για να αποφεύγουν την πληρωμή φόρων ή κατασχέσεις και συγκεκριμένα:

 

Του ΕΝΦΙΑ είτε με την απόκρυψη ολόκληρου του ακινήτου είτε με την δήλωση στην εφορία μειωμένου εμβαδού.

Των τεκμαρτών δαπανών διαβίωσης. Η υποεκτίμηση της ακίνητης περιουσίας στην εφορία, οδηγεί σε μειωμένα τεκμήρια και άρα την πληρωμή λιγότερου φόρου, εάν το πραγματικό εισόδημα είναι μικρότερο από πραγματικές τεκμαρτές δαπάνες.

Την αποφυγή του φόρου εισοδήματος από ενοίκια, καθώς το δηλώνουν «κλειστό».

Την πληρωμή χαμηλότερων δημοτικών τελών.

Την αποφυγή των κατασχέσεων για χρέη προς την εφορία ή τις τράπεζες, αν αποκρύπτεται ολόκληρο το ακίνητο.

Προκειμένου να εντοπίσει τους ιδιοκτήτες που παρανομούν, η ΑΑΔΕ θα αντιπαραβάλει με τα αναγραφόμενα στο Ε9 και θα διασταυρώσει:

 

Τα στοιχεία των ακινήτων όπως αυτά δηλώθηκαν ή θα δηλωθούν στο Κτηματολόγιο. Θα διαπιστωθεί εάν τα στοιχεία του Ε9 ταυτίζονται με εκείνα του Κτηματολογίου ή στην Εφορία έχουν δηλωθεί μικρότερα εμβαδά είτε σε κτίσματα είτε σε οικόπεδα και κτήματα.

Τα στοιχεία των ακινήτων όπως έχουν δηλωθεί στην Πολεοδομία, μετά τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων ή υμιυπαίθριων χώρων, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, έχουν δηλωθεί στην Εφορία και πληρώνουν ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη για το πραγματικό εμβαδόν.

Τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στη ΔΕΗ, με βάση τα οποία υπολογίζοντα τα δημοτικά τέλη. Ακόμη και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) παραδέχεται με ανακοίνωσή της ότι υπάρχουν διαφορές και ζητεί από το υπουργείο Οικονομικών, οι τυχόν διαφορές στα δημοτικά τέλη να καταλογιστούν από εδώ και στο εξής και όχι αναδρομικά. Το υπουργείο Οικονομικών πάντως θα ψάξει για διαφορές σε βάθος πενταετίας.

Τα  στοιχεία της κατανάλωσης από τα ρολόγια της ΔΕΗ, ώστε να διαπιστωθεί εάν τα ακίνητα που δηλώνονται ως κλειστά, είναι πράγματι κλειστά  ή έχουν κατανάλωση ρεύματος που σημαίνει ότι νοικιάζονται και αποδίδουν εισόδημα το οποίο δεν δηλώνεται.

Οι ανακαινίσεις και οι φόροι

Την ευκαιρία να «κουρέψουν» το φόρο εισοδήματος που πρέπει να πληρώσουν θα έχουν οι φορολογούμενοι οι οποίοι θα επισκευάσουν ή θα ανακαινίσουν τα ακίνητα τους μέσα στην επόμενη τριετία.

 

Το 40% των εργασιών ανακαίνισης θα  εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος της επόμενης τετραετίας υπό ορισμένους κανόνες και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

 

Σύμφωνα, με το άρθρο 16 του φορολογικού νομοσχεδίου:

 

1. Οι δαπάνες που θα πραγματοποιήσουν από 1-1-2020 μέχρι και 31-12-2022 οι ιδιοκτήτες κατοικιών και λοιπών κτιρίων για να εξοφλήσουν αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων τους, θα μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους το φόρο εισοδήματος των ιδιοκτητών για τα επόμενα τέσσερα έτη. Το συνολικό ποσό των εκπιπτουσών δαπανών θα κατανέμεται ισόποσα στα 4 επόμενα έτη και το ποσό που αντιστοιχεί σε κάθε έτος θα μειώνει το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που θα βεβαιώνεται στο φορολογούμενο ιδιοκτήτη κατά το έτος αυτό. Σε κάθε περίπτωση, θα ισχύει ανώτατο όριο 48.000 ευρώ στο ύψος των δαπανών που θα μπορούν να ληφθούν υπόψη. Ως εκ τούτου, το ανώτατο ποσό έκπτωσης που θα μπορεί να χορηγηθεί σε κάθε ιδιοκτήτη ανέρχεται σε 19.200 ευρώ, δηλαδή στο 40% των 48.000 ευρώ.

 

Προσοχή: Για τον υπολογισμό της έκπτωσης θα λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες των υλικών. Π.χ. για τις πλακοστρώσεις θα λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη για την εργασία του επιτηδευματία και όχι τα έξοδα για να αγοραστούν τα πλακάκια, για το βάψιμο θα λαμβάνεται υπόψη μόνο η δαπάνη για την αμοιβή του ελαιοχρωματιστή και όχι τα ποσά που θα έχουν καταβληθεί για να αγοραστούν οι μπογιές.

 

2. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει, η έκπτωση του 40% των δαπανών για αμοιβές εργασιών ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων από το φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη κατά τα επόμενα 4 έτη είναι:

 

τα κτίρια για τα οποία πραγματοποιούνται οι δαπάνες να μην έχουν ήδη ενταχθεί ή να μην πρόκειται να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων

οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά, δηλαδή με αποδείξεις λιανικών συναλλαγών ή με τιμολόγια παροχής υπηρεσιών

οι δαπάνες να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής, δηλαδή με πιστωτικές ή χρεωστικές ή προπληρωμένες κάρτες ή μέσω e-banking ή μέσω λογαριασμού πληρωμών Παρόχων Υπηρεσιών Πληρωμών ή με τη χρήση ηλεκτρονικού πορτοφολιού κ.λπ.

3. Σε περίπτωση εφαρμογής των παραπάνω διατάξεων, κατά το διάστημα 2021-2026, δεν θα εκπίπτει από το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο ιδιοκτήτης από τα μισθώματα ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki