Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Μεταβιβάσεις με -ηλεκτρονική-ταυτότητα

Τη «νεκρανάσταση» του θεσμού της ταυτότητας κτιρίου, ο οποίος έχει θεσπιστεί από το 2010 αλλά δεν έχει ακόμα εφαρμοστεί. Οπως προβλέπεται , η ταυτότητα όχι μόνο θα είναι υποχρεωτική σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου από 1ης Ιουλίου, αλλά και προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας νομιμοποίησης αυθαιρεσιών. Περαιτέρω, όπως είχε ήδη εξαγγελθεί, θα μπορεί να εκπονείται και ανά διηρημένη ιδιοκτησία, δηλαδή ανά διαμέρισμα. «Θολό» παραμένει το τοπίο για τους κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων, ενώ αποσύρθηκε η προαναγγελθείσα υποχρέωση εκπόνησης μελέτης στατικής επάρκειας.

 

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου θεσπίστηκε με τον ν. 3843 (ο νόμος Μπιρμπίλη για τους ημιυπαίθριους), ως μια «ειδική διαδικασία ελέγχου της κατασκευής των κτιρίων για την ορθή εκτέλεση και κατασκευή τους, την ασφάλεια και συντήρηση αυτών, καθώς και την καταπολέμηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών και υπερβάσεων δόμησης». Πρόκειται ουσιαστικά για τη δημιουργία (από έναν μηχανικό) ενός ψηφιακού φακέλου, στον οποίο συγκεντρώνονται διάφορα πιστοποιητικά που εκδίδονται (από μηχανικούς) για ένα κτίριο: η οικοδομική άδεια, τα σχέδια (τα εγκριθέντα και τα πραγματικά, που δεν ταυτίζονται απαραίτητα), το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, οι νομιμοποιήσεις αυθαιρεσιών, το δελτίο δομικής τρωτότητας.

 

Η εφαρμογή της ρύθμισης, ως μέσον παρακολούθησης της αυθαίρετης δόμησης, αναβλήθηκε όλα αυτά τα χρόνια γιατί ουσιαστικά δεν είχε λόγο ύπαρξης: υποκαταστάθηκε από τον ν. 4014/11 (και έκτοτε) με την υποχρέωση κάθε αγοραπωλησία ακινήτου να συνοδεύεται από πιστοποιητικό από μηχανικό, ότι το ακίνητο δεν έχει παρανομίες. Επιπλέον, η πρόσληψη ενός μηχανικού, για να υποβάλει σε ένα ψηφιακό μητρώο όλα αυτά τα πιστοποιητικά για τα οποία έχει τα προηγούμενα χρόνια ήδη πληρώσει ο πολίτης, συνεπάγεται ακόμα μία οικονομική επιβάρυνση για τον πολίτη. Τελικά, στον προηγούμενο νόμο για τα αυθαίρετα (ν. 4495/17) η ταυτότητα κτιρίου έπαψε να είναι η «ειδική διαδικασία ελέγχου» που όρισε ο νόμος του 2010 και μετετράπη σε ένα μέσον παρακολούθησης των μεταβολών σε ένα κτίριο σε βάθος χρόνου.

 

Με τις ρυθμίσεις  το υπουργείο Περιβάλλοντος, θεσπίζεται η «ηλεκτρονική ταυτότητα αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας», για την κατάρτιση μέρους του γνωστού φακέλου, με τα ίδια πιστοποιητικά. Αυτό που αλλάζει είναι ότι (και αυτή) η πλατφόρμα φεύγει από τον έλεγχο του υπουργείου Περιβάλλοντος και ανατίθεται σε τρίτον (προφανώς επικρατέστερος υποψήφιος είναι το Τεχνικό Επιμελητήριο). Και πως στην περίπτωση που η πολεοδομία δεν μπορεί να βρει τον φάκελο του κτιρίου (αρχική άδεια και σχέδια), δεν θα απαιτείται πλέον η ανασύσταση του φακέλου, αλλά μια βεβαίωση από την πολεοδομία ότι ο φάκελος χάθηκε. Αυτή η τελευταία ρύθμιση στοχεύει το να μειώσει τον χρόνο επαφής του μηχανικού με την πολεοδομία, καθώς η κατάθεση αδειών και σχεδίων είναι υποχρεωτικό να γίνει στην ταυτότητα κτιρίου (δηλαδή ο πολίτης θα πληρώσει ούτως ή άλλως για την ανασύσταση του φακέλου... που έχασε με ευθύνη της η πολεοδομία).

 

Εκεί όπου η ρύθμιση περιπλέκει τα πράγματα, αντί να τα ξεκαθαρίζει, είναι το θέμα των αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους. Εκεί διακρίνονται δύο περιπτώσεις: οι παρανομίες τις οποίες χρησιμοποιεί ένας (περιγράφεται ως «ιδιοχρησία») και τις οποίες θα μπορεί να δηλώσει ο παρανομών. Και εκείνες που έχουν γίνει σε χώρο που χρησιμοποιούν όλοι, για τις οποίες θα εκδοθεί ειδικότερη υπουργική απόφαση. Η επιλογή έχει τρία βασικά «κενά»:

 

• Πώς πιστοποιείται η ιδιοχρησία.

 

• Πώς νομιμοποιείται με μια μονομερή ενέργεια, όταν μπορεί να μην υπάρχει συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών.

 

• Πώς δεν θα «γεννά» ιδιοκτησιακά δικαιώματα η νομιμοποίηση αυτή.

 

Να σημειωθεί ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος τελικώς υπαναχώρησε σε δύο σημεία σε σχέση με όσα είχε πρόσφατα εξαγγείλει: δεν συμπεριέλαβε την υποχρέωση νομιμοποίησης παρανομιών στους κοινόχρηστους χώρους από τον πρώτο που σε ένα κτίριο θα εκπονήσει ταυτότητα κτιρίου. Επίσης δεν συμπεριέλαβε την υποχρέωση εκπόνησης στατικής μελέτης για κάθε κτίριο που έχει πολεοδομική παρανομία – μια επιλογή που θα επιβάρυνε υπέρμετρα τους ιδιοκτήτες.

Λόγια ήταν και τα πήρε ο αέρας

Μάταια οι ιδιοκτήτες ακινήτων, το χαρακτηριστικότερο και γνησιότερο κομμάτι της "μεσαία τάξης", αναζητούν το παραμικρό ψήγμα φορολογικής ελάφρυνσης στις διατάξεις του φορολογικού νομοσχεδίου που κατατέθηκε για συζήτηση στη Βουλή, επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ.

"Ανθρακες" κυριολεκτικά αποδεινύεται ο "θησαυρός" της έκπτωσης 40% για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων, με την τελική διατύπωση της σχετικής ρύθμισης στο φορολογικό νομοσχέδιο, με την οποία αφαιρείται μεν η διάταξη απώλειας της έκπτωσης 5% στα μισθώματα επταετίας (!), πλην όμως το όριο δαπανών συρρικνώνεται στις 16.000€ ενώ παραμένει η εξαίρεση όσων έχουν ενταχθεί στο "ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ".

 

Αντίθετα το φορολογικό νομοσχέδιο προβλέπει ελάχιστο ποσοστό υποχρεωτικών δαπανών 30% με «πλαστικό χρήμα», βάσει του εισοδήματος από μισθώματα, μιά ρύθμιση, η οποία δεν συμπεριλήφθηκε ποτέ σε καμιά προεκλογική εξαγγελία της κυβέρνησης, και η οποία είναι απαράδεκτη καθόσον θα έπρεπε να συνδυαστεί με την καθιέρωση αφορολογήτου ορίου και στα εισοδήματα από μισθώματα, τουλάχιστον για όσους αυτά είναι το μοναδικό τους εισόδημα, αλλά και με ουσιαστική μειωτική παρέμβαση στην ισχύουσα ληστρική κλίμακα φορολογίας των μισθωμάτων, όπως έγινε με τις λοιπές κατηγορίες φορολογουμένων.

 

Οι συντάκτες του φορολογικού νομοσχεδίου εξακολουθούν να αγνοούν το ότι η αθροιστική φορολόγηση των μισθωμάτων της «μεσαίας τάξης» με συντελεστή 35-45 %, με εισφορά αλληλεγγύης έως και 10%, με ετήσιο ΕΝΦΙΑ και με το συμπληρωματικό του φόρο ο οποίος επιβάλλεται κυρίως σε απρόσοδα ακίνητα, χωρίς κανένα όριο προς τα επάνω, αλλά και σειρά από άλλους πολυποίκιλους φόρους και κάθε είδους τέλη, βεβαιώσεις, πιστοποιητικά κλπ., "ταυτότητες κτιρίων", έχει συνολικά δημευτικό χαρακτήρα, «τα παίρνει όλα» κυριολεκτικά, με αποτέλεσμα να μην  απομένει διαθέσιμο εισόδημα της τάξης του 30% το οποίο αξιώνεται  να δαπανηθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος! Επειδή λοιπόν είναι πρακτικά αδύνατον για τους περισσότερους εκμισθωτές να προβούν σε τέτοιου ύψους δαπάνες ελλείψει διαθεσίμου εισοδήματος, η ρύθμιση αυτή θα καταλήξει σε πραγματική καταλήστευσή τους με την πρόσθετη «φορολογία» του 22% στο ποσό που δεν θα καταφέρουν να δαπανήσουν “ηλεκτρονικά».

 

Ετσι δυστυχώς αποδεικνύεται ότι οι κυβερνήσεις της χώρας μας, άλλη περισσότερο και άλλη λιγότερο, τη μεσαία τάξη τελικά την "αγάπησαν" περισσότερο στα λόγια τους, παρά στα έργα τους...

Η γραφειοκρατία των ...αντικειμενικών

Για τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων  καθορίζεται νέα διαδικασία για την αναπροσαρμογή και την επέκτασή τους σε νέες περιοχές. Για τον προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης λαμβάνονται υπόψη παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως ποιότητα κατασκευής, παλαιότητα, θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας για τα διαμερίσματα, εμπορικότητα δρόμου, ύπαρξη παταριού ή υπογείου για τα καταστήματα, καλλιεργητική αξία, τουριστική ή παραθεριστική σημασία για τα αγροτεμάχια και άλλα.

 

Για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων καταργούνται οι σημερινές περιφερειακές επιτροπές που εισηγούνται τις τιμές ζώνης και η ειδική τριμελής επιτροπή. Έτσι, συγκροτείται επιτροπή για τη σύνταξη εισήγησης για τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, η οποία αποτελείται από τον γενικό γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών ως πρόεδρο και μέλη τον γενικό γραμματέα Φορολογικής Πολιτικής και Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών, τον γενικό γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), τον προϊστάμενο του Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων της γενικής γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών και δύο εμπειρογνώμονες που ορίζονται από τον υπουργό Οικονομικών.

 

Έργο της Επιτροπής είναι η εισήγηση προς τον υπουργό Οικονομικών σχετικά με τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης.

 

Το Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων της γενικής γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών εισηγείται προς την Επιτροπή τη διαμόρφωση των ζωνών και τους συντελεστές αυξομείωσης των τιμών (συμμετέχουν σ’ αυτή μεταξύ άλλων και δύο εμπειρογνώμονες) για τη σύνταξη εισήγησης για τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων (σήμερα για τη διεκπεραίωση του συγκεκριμένου έργου υφίσταται σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα εξαμελής Επιτροπή).

 

Επίσης, συγκροτείται Επιτροπή Ελέγχου με αρμοδιότητα τον έλεγχο των εισηγήσεων, που υποβάλλουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, και την εισήγηση στον υπουργό Οικονομικών για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης. Σε περίπτωση αδυναμίας προσδιορισμού τιμών εκκίνησης, η εν λόγω Επιτροπή μπορεί να εισηγηθεί στον υπουργό Οικονομικών την ανάθεση σύνταξης εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή στον οποίο θα καταβληθεί αμοιβή για τη διεκπεραίωση του συγκεκριμένου έργου. Στο νομοσχέδιο προβλέπεται η κατάργηση της υφιστάμενης τριμελούς Επιτροπής η οποία έχει ως αρμοδιότητα την εισήγηση των τιμών εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών.

 

Σημειώνεται ότι σχετικά με την χορήγηση έκπτωσης φόρου 40% για δαπάνες που αφορούν την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, το νομοσχέδιο προβλέπει ανώτατο ύψος δαπάνης 16.000 που θα κατανεμηθεί ισόποσοσα σε 4 χρόνια έναντι 48.000 ευρώ που προέβλεπε το σχέδιο που είχε δοθεί στη διαβούλευση. Παραμένει πάντως η έκπτωση 5% για τους ιδιοκτήτες ακινήτων επί των εισοδημάτων που εισπράττουν από ενοίκια ακόμη και αν κάνουν χρήση της φοροαπαλλαγής για τις επισκευές κατοικιών.

Χαράτσι 111 εκατ.

Αντί για πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, πρόσθετα δημοτικά τέλη θα φέρει η διασταύρωση των τετραγωνικών των ακινήτων, που θα γίνει τελικά από τους δήμους και όχι από την ΑΑΔΕ που θα αντιπαραβάλλουν τα στοιχεία τους με αυτά του Ε9.

 

Σύμφωνα με το τελικό κείμενο του προϋπολογισμού τα όφελος για τους ΟΤΑ μπορεί να φτάσει στα 111 εκ. ευρώ για το 2020 και θα είναι μια άριστη ευκαιρία να αυξήσουν τα έσοδα τους χωρίς όμως να αυξήσουν οριζόντια τα δημοτικά τέλη.

 

Ο επίσημος τίτλος για τα αυξημένα δημοτικά τέλη είναι, "επισκόπηση δαπανών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης με στόχο την αύξηση της εισπραξιμότητας των ιδίων εσόδων τους".

 

Ωστόσο αυτή η διασταύρωση ξεκίνησε με άλλη μορφή. Αρχικά είχε ενταθεί ως ένα από τα αντισταθμιστικά μέτρα στο κείμενο του προσχεδίου του Προϋπολογισμού που είχε στείλει η Ελλάδα στις Βρυξέλλες στις 15 Οκτωβρίου.

 

Τότε είχε δηλωθεί ότι μέσα από την διασταύρωση. που θα έκανε η ΑΑΔΕ σε ό,τι αφορά τα τετραγωνικά, που είναι δηλωμένα με τα στοιχεία του αντίστοιχου δήμου, θα προέκυπταν διαφορές, που θα αύξαναν τα έσοδα από ΕΝΦΙΑ και άλλους φόρους κατά 60 εκ. ευρώ.

 

Ο εντοπισμός και η δημοσιοποίηση του θέματος όπως ήταν φυσικό, έφερε αντιδράσεις, καθώς από την μία η Κυβέρνηση ανακοίνωνε την μείωση του ΕΝΦΙΑ και από την άλλη θα εμφανιζόταν να το αυξάνει. Με μια δεύτερη επεξεργασία από το υπουργείο οικονομικών αποφασίστηκε ότι τελικά οι κακοί της ιστορίας μπορούνε να είναι οι δήμοι και όχι το υπουργείο οικονομικών.

 

Έτσι, η διασταύρωση και οι εισπράξεις μεταβιβάστηκαν στους ΟΤΑ, που θα χρεώσουν με περισσότερα τέλη όσους δημότες τους εντοπιστούν να έχουν διαφορές εμβαδού σε σχέση με την επιφάνεια που έχει δηλωθεί στο δήμο.

 

Το μόνο θετικό είναι ότι μέτρο δεν θα έχει αναδρομική ισχύ από την έκδοση της οικοδομικής αδείας ή την ολοκλήρωση της ανέγερσης του κάθε ακινήτου.

 

Πάντως το ποσό που θα μπεί στα ταμεία των δήμων θα εξαρτηθεί και από ην οριστικοποίηση της προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές μέχρι και τα μέσα Μαΐου, που θα ολοκληρώσουν τις εργασίες τους οι αντίστοιχες επιτροπές του υπουργείου οικονομικών

 

Υπενθυμίζεται ότι εκτός από τα καθαρά δημοτικά τέλη που καθορίζονται ελεύθερα από τον κάθε δήμο με βάση τα τετραγωνικά και τον όροφο της κάθε κατοικίας ή επιχείρησης, οι δήμοι εισπράττουν και το Τέλος Ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) που αντιστοιχεί στο 0,25 έως και 0,35% της αντικειμενικής αξίας σε κτίσματα και ακίνητα.

 

Επίσης οι δήμοι εισπράττουν το 3% από το τέλος μεταβίβασης ακινήτων που είναι στο 3% της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.

Αλλαγές στις μεταβιβάσεις

Μέτρα για τη μείωση της γραφειοκρατίας στις συναλλαγές επί ακινήτων και την διευκόλυνση των ιδιοκτητών ανακοίνωσε ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Γιώργος Γεωργαντάς από το βήμα της ετήσιας γενικής συνέλευσης της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων νομού Αχαΐας που πραγματοποιήθηκε  στην Πάτρα.

 

Ειδικότερα ο κ. Γεωργαντάς ανακοίνωσε τα εξής:

 

-Υπήρξε άμεση ανταπόκριση και γίνεται δεκτό το αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την μεταβίβαση ακινήτου και να αποδίδεται αυτόματα στο Δημόσιο τυχόν οφειλή του πωλητή από ΕΝΦΙΑ. Η σχετική ρύθμιση, ύστερα από συνεννόηση με την ΑΑΔΕ και το υπουργείο Οικονομικών θα περιληφθεί στο φορολογικό νομοσχέδιο που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση. Με τον τρόπο αυτό, τόνισε ο κ. Γεωργαντάς, ο ιδιοκτήτης που αναγκάζεται να πουλήσει ένα ακίνητο δεν θα υποχρεώνεται – όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα - να ρυθμίζει την οφειλή ή να δανείζεται για να την εξοφλήσει. Η ρύθμιση αυτή, πρόσθεσε, εξυπηρετεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και το Δημόσιο που θα εισπράττει άμεσα το ποσό του φόρου.

 

-Τίθεται σε λειτουργία εντός του 2020 σύστημα ηλεκτρονικής υποβολής των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου που θα καλύπτει τις δηλώσεις φόρων μεταβίβασης ακινήτου, δωρεών - γονικών παροχών, κληρονομιών, χρηματικών δωρεών και κερδών από τυχερά παίγνια. Από το ίδιο σύστημα θα εκδίδονται τα πιστοποιητικά περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς – δωρεάς και θα αποστέλλονται ηλεκτρονικά στις ΔΟΥ τα συμβόλαια μεταβίβασης αντί της ταχυδρομικής αποστολής τους.

 

Τα μέτρα αυτά, τόνισε ο υφυπουργός προστίθενται σε όσα έχουν ήδη ανακοινωθεί για αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις και του ΦΠΑ στην οικοδομή, δυνατότητα εξόφλησης του φόρου κληρονομιάς έως και σε 48 δόσεις και έκπτωση των δαπανών αναβάθμισης των ακινήτων.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki