Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χρηματοδότηση

Ο τζόγος με τους πλειστηριασμούς

Οι πλειστηριασμοί έχουν ήδη ξεκινήσει. Εδώ και καιρό, οι τράπεζες βρίσκουν τρόπους και παρακάμπτουν τη σχετική απαγόρευση πουλώντας «όσο όσο» τα «κόκκινα» στεγαστικά σε επενδυτικές εταιρείες που στη συνέχεια αναλαμβάνουν την είσπραξη ολόκληρου του δανείου, χωρίς να τους εμποδίζει απολύτως κανείς. Πρόσφατα, μεγάλο fund του εξωτερικού κατάθεσε πρόταση σε μία από τις σημαντικότερες ελληνικές τράπεζες για να εξαγοράσει ένα μεγάλο μέρος των στεγαστικών της δανείων στο 30% της αξίας τους. Δηλαδή, για κάθε 100 ευρώ δανείου, να δώσει 30 ευρώ και να αναλάβει το δανειακό χαρτοφυλάκιο. Ανάλογες προτάσεις έχουν γίνει και σε άλλες τράπεζες που θέλουν να ξεφορτωθούν χιλιάδες «κόκκινα» δάνεια, δίνοντάς τα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Τα distress funds έχουν μπει δυναμικά στην ελληνική αγορά και στοχεύουν στην απόκτηση κυρίως στεγαστικών δανείων σχεδόν... τσάμπα.

Συγκεκριμένα, στη χώρα μας φέρονται να βρίσκονται στελέχη των Apollo Capital, Monarch Alternative Capital, Oaktree Capital Management, York Capital, Marathon Asset Management και Fairfax. Ο σχετικός τιμοκατάλογος των distress funds αναφέρει ότι τα δάνεια που διαθέτουν εξασφαλίσεις ακινήτων μπορούν να πουληθούν στο 30-40% της αξίας τους, ενώ όσα δεν έχουν τέτοιες εξασφαλίσεις «πωλούνται» ακόμα και στο 10%. Έτσι, τα στεγαστικά που έχουν δοθεί με προσημειώσεις ακινήτων θεωρούνται τα καλύτερα στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών, ακόμα κι αν δεν εξυπηρετούνται κανονικά, αφού μπορούν να προσελκύσουν ξένους επενδυτές που θεωρούν ότι μπορούν να εισπράξουν ποσά μεγαλύτερα του κεφαλαίου που δαπάνησαν για την αγορά του δανείου. Ακόμα κι αν δεν πετύχουν τον στόχο τους, όμως, θα παραμείνουν στην κατοχή τους ακίνητα με σαφώς μεγαλύτερη αξία. Τα περισσότερα funds έχουν έδρα στη Νέα Υόρκη και ειδικεύονται στο να αγοράζουν σε όσο πιο χαμηλές τιμές γίνεται τα «κόκκινα δάνεια» ή άλλα περιουσιακά στοιχεία που βαρύνονται με χρέη και στη συνέχεια προσπαθούν να εισπράξουν τα δάνεια ή να πουλήσουν τα περιουσιακά στοιχεία σε τιμές υψηλότερες από αυτές που αγόρασαν. Τα συγκεκριμένα funds καταφτάνουν στην Ελλάδα όσο και σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου που υπάρχει τάση συρρίκνωσης των δανείων. Ξεχωριστό ενδιαφέρον πάντως παρουσιάζει το σενάριο που θέλει ελληνικές τράπεζες να βρίσκονται πίσω από κάποια funds μέσω offshore εταιρειών και να διεκδικούν να αγοράσουν «κόκκινα» δάνεια από τό ίδιο το χαρτοφυλάκιό τους, αποφεύγοντας με τον τρόπο αυτό την κοινωνική κατακραυγή που θα «λέρωνε» το εμπορικό τους προφίλ αν προχωρούσαν ανοιχτά σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Είναι γνωστό πως ελληνικές τράπεζες διαθέτουν σήμερα offsore στα Νησιά Κέιμαν και στο Λουξεμβούργο, που ασχολούνται με το real estate, ενώ μετέχουν και σε ελβετικά επενδυτικά funds με αποκλειστική δραστηριότητα την αγορά επισφαλών στεγαστικών δανείων.

Το ερώτημα είναι τι συμβαίνει με όσους δουν το δάνειό τους -κυρίως τα στεγαστικά όπου δεν προβλέπεται όρος αλλαγής κατόχου- να περνά στην κατοχή ενός ξένου fund; Το δάνειο θα εξακολουθεί να το διαχειρίζεται η εκάστοτε τράπεζα, αλλά αυτή τη φορά θα το κάνει για λογαριασμό του fund και οι πιέσεις θα αυξηθούν στον μέγιστο βαθμό και η όποια κοινωνική ανοχή θα εξαφανιστεί μπροστά στην εισπρακτική λογική. Σήμερα υπολογίζεται ότι περίπου 320.000 στεγαστικά δάνεια είναι μη εξυπηρετούμενα, ενώ, σύμφωνα με υπολογισμούς, τουλάχιστον το 1/3 ή περίπου 105.000 δάνεια ενδέχεται να οδηγηθούν στη διαδικασία του πλειστηριασμού, με δυσμενείς συνέπειες για τα νοικοκυριά. Μερικές χιλιάδες στεγαστικά δάνεια βρίσκονται στα χέρια ξένων τραπεζών και επενδυτών. Πρόκειται για τα στεγαστικά που έχουν τιτλοποιήσει ήδη οι τράπεζες και έχουν περάσει ήδη στα χέρια «δανειστών». Μάλιστα, οι οφειλέτες δεν έχουν καμία ενημέρωση, αφού, σε περιπτώσεις που έχει εκχωρηθεί η απαίτηση, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να το μάθει μόνο αν αναζητήσει ο ίδιος πληροφορίες στο Υποθηκοφυλακείο.

Πλειστηριασμοί στα «μουλωχτά»

Όπως επισημαίνει η καταναλωτική οργάνωση ΕΚΠΟΙΖΩ, παρά τις κατά καιρούς δηλώσεις των εκπροσώπων των τραπεζών ότι δεν ενδιαφέρονται να μετατραπούν σε μάντρες ακινήτων, αρχίζουν και αυξάνονται οι περιπτώσεις που ορισμένα πιστωτικά ιδρύματα επισπεύδουν αναγκαστική εκτέλεση ακόμα και εναντίον της κύριας κατοικίας οφειλετών. Σε πρώτη φάση, συγκεκριμένες τράπεζες βγάζουν στον πλειστηριασμό ακίνητα που δεν προστατεύονται από την αναστολή μέχρι τις 31/12/2013. Υπενθυμίζεται ότι έχουν ανασταλεί έως το τέλος του έτους οι πλειστηριασμοί α) όλων των ακινήτων, εφόσον η οφειλή είναι κάτω από 200.000 ευρώ σε πιστωτικό ίδρυμα και β) της κύριας κατοικίας, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του πιστωτή ή του οφειλέτη και του δανειακού υπολοίπου, αρκεί η αντικειμενική της αξία να μην υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο α' κατοικίας προσαυξημένο κατά 50%. «Η αντικοινωνική όμως συμπεριφορά των τραπεζών δεν σταματά εδώ», σημειώνει η ΕΚΠΟΙΖΩ αναφέροντας ως παράδειγμα τον πρόσφατο πλειστηριασμό κύριας κατοικίας μέλους της στο Ειρηνοδικείο Μαραθώνα. Η ΕΚΠΟΙΖΩ είχε στείλει επιστολή τόσο στην τράπεζα όσο και στον συμβολαιογράφο από τις 4 Ιουλίου, είχε λάβει μάλιστα την έγγραφη διαβεβαίωση του συμβολαιογράφου ότι δεν θα διενεργήσει τον πλειστηριασμό, αφού αποδεικνύεται από δημόσια έγγραφα ότι πρόκειται για την κύρια κατοικία του οφειλέτη. Λίγες μέρες αργότερα όμως «και παντελώς καταχρηστικά, η τράπεζα απέστειλε εξώδικο στην ΕΚΠΟΙΖΩ και τον συμβολαιογράφο, ενημερώνοντας ότι θα προχωρήσει κανονικά στον πλειστηριασμό, με αποτέλεσμα ο οφειλέτης - μέλος της ΕΚΠΟΙΖΩ να έχει χάσει την προθεσμία ανακοπής και αναστολής (5 εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό)».

Τρεις κινήσεις που πρέπει να κάνουν οι δανειολήπτες

Κίνηση πρώτη: Πληρώνετε ένα ποσό κάθε μήνα. Ασχέτως του ύψους της μηνιαίας δόσης σας, για στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια και πιστωτικές κάρτες, καταθέστε ένα ποσό στην τράπεζα. Το ζητούμενο είναι να φαίνεται ότι υπάρχει κίνηση στο δάνειο και ότι εσείς, ως δανειολήπτης, μεριμνάτε γι' αυτό.

Κίνηση δεύτερη: Ενημερώστε την τράπεζα για τα οικονομικά σας και την τρέχουσα οικονομική σας κατάσταση. Δηλαδή για τυχόν μειώσεις στον μισθό ή τη σύνταξή σας, για την απώλεια της εργασίας σας κ.λπ.

Κίνηση τρίτη: Ζητήστε ρύθμιση του δανείου σας. Επιδιώξτε ρύθμιση στα μέτρα σας, ώστε να μπορείτε να πληρώνετε κάθε μήνα τη δόση σας και το δάνειό σας να εμφανίζεται ενήμερο.

Πανευρωπαϊκό "φακέλλωμα

Oι τράπεζες στην Ευρωπαϊκή Ένωση θα κληθούν να χρησιμοποιήσουν έναν ενιαίο ορισμό για τα προβληματικά δάνεια κατά την επερχόμενη εξέταση των χαρτοφυλακίων τους από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, δήλωσε στο Reuters αξιωματούχος. Σημειώνεται ότι η ΕΚΤ αναμένεται να ξεκινήσει αργότερα το 2013 τον έλεγχο των στοιχείων ενεργητικού των μεγάλων τραπεζών. Στόχος της ελεγκτικής διαδικασίας είναι να εξεταστεί κατά πόσον τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν θέσει στην άκρη επαρκή κεφάλαια για να καλύψουν τα "κόκκινα" δάνεια, ώστε η ΕΚΤ να έχει καθαρή εικόνα για την κατάστασή τους προτού αναλάβει τον ρόλο του επίσημου εποπτικού φορέα το 2014. Παρόμοια έρευνα θα κάνουν οι εθνικές εποπτικές αρχές εκτός ευρωζώνης. Όπως επισημαίνει το Reuters, και οι δύο έρευνες θα εστιάσουν στις "προβληματικές κατηγορίες" των δανείων σε κάθε χώρα. Ανώτατος αξιωματούχος της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής ανέφερε στο Reuters πως ένα στοιχείο κλειδί στην εξέταση της ποιότητας των στοιχείων ενεργητικού των τραπεζών θα είναι η εναρμόνιση του τρόπου με τον οποίο αυτές κατηγοριοποιούν τα δάνεια. Οι ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές χρησιμοποιούν μια σειρά τρόπους για την κατηγοριοποίηση των προβληματικών ή μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθιστώντας δύσκολη τη σύγκριση των διαφόρων περιοχών. Η ΕΤΑ πραγματοποίησε πρόσφατα σύσκεψη για τη χρήση ενός ενιαίου ορισμού σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση και εργάζεται για την οριστικοποίησή του ως τον Σεπτέμβριο. "Θα ζητήσουμε από όλους να χρησιμοποιήσουν τους ενιαίους ορισμούς" δήλωσε ανώτατη πηγή της ΕΤΑ. Υπενθυμίζεται πως σε σημείωμα που εξέδωσε στις 14 Αυγούστου η Moody's ανέφερε ότι η εναρμόνιση των ορισμών στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια "θα θέσει τα θεμέλια για ένα νέο ευρωπαϊκό κριτήριο για τα τεστ κοπώσεως".

Ποιά στεγαστικά έχουν ήδη πουληθεί

Μερικές χιλιάδες στεγαστικά δάνεια βρισκονται ήδη στα χέρια ξένων τραπεζών και επενδυτών. Πρόκειται για τα στεγαστικά που έχουν τιτλοποιήσει ήδη οι τράπεζες και έχουν περάσει ήδη στα χέρια "δανειστών" . Μάλιστα , οι οφειλέτες δεν έχουν καμία ενημέρωση αφού σε περιπτωσεις που έχει εκχωρηθεί η απαίτησή , ο ενδιαφερόμενος μπορεί να το μάθει ίς μόνο αν αναζητήσει ο ίδιος πληροφορίες στο Υποθηκοφυλακείο . Επίσης εκατοντάδες χιλιάδες δάνεια που έχουν καταχωρηθεί στα λεγόμενα «κόκκινα» βρίσκονται, πλέον, στο στόχαστρο των τραπεζών, της τρόικας και της κυβέρνησης. Οι πληροφορίες θέλουν -παρά τις διαψεύσεις της κυβέρνησης- ξένα distress funds να πολιορκούν τις τράπεζες για να αγοράσουν σημαντικό μέρος των «κόκκινων» δανείων. Σ' αυτές τις περιπτώσεις, τα funds αγοράζουν δάνεια στο 5%-50% της αξίας τους και στη συνέχεια δημιουργούν ένα μεγάλο «καλάθι» ακινήτων από διάφορες περιοχές (δηλ. μικρές εργατικές κατοικίες στο Πέραμα, το Χαϊδάρι, ή την Πετρούπολη, αλλά και βίλες στην Εκάλη και ακριβά διαμερίσματα στη Γλυφάδα), το οποίο τιτλοποιούν και μεταπωλούν σε μεγάλες εταιρείες real estate. Σταδιακά, λοιπόν, μετά οι εταιρείες αυτές πωλούν όσα ακίνητα είναι πιο ελκυστικά και εισπράττουν μεγάλες υπεραξίες που καλύπτουν με το παραπάνω πιθανές απώλειες από λιγότερο ή καθόλου ελκυστικά ακίνητα.

Ο ισπανικός εφιάλτης έρχεται και στην Ελλάδα

Η Ισπανία, μια χώρα με ιδιοκατοίκηση σε ποσοστό κοντά στο 80%, πρώτη βρέθηκε μπροστά στη λαίλαπα των πλειστηριασμών πριν από τρία χρόνια. Με την ανεργία τότε στο 26,2%, πάνω από 400.000 κατοικίες κατασχέθηκαν ενώ 50.000 πλειστηριασμοί έγιναν μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2012. Το τραγικότερο όλων όμως ήταν πως σε επιδημία εξελίχθηκαν οι αυτοκτονίες πολιτών που οδηγούνταν σε εξώσεις από τα σπίτια τους. Τα ισπανικά ΜΜΕ όλο αυτό το διάστημα περιέγραφαν ασύλληπτες καταστάσεις. Οικογένειες που τους έκαναν έξωση ζούσαν στις εισόδους των πολυκατοικιών, άλλες εξελίσσονταν σε καταληψίες στέγης για να βγάλουν τον χειμώνα, ενώ για πρώτη φορά υπήρξαν άστεγοι που ζούσαν σε γέφυρες και σε οικοδομές. Ενώπιον των καυτών κοινωνικών προβλημάτων, η κυβέρνηση Ραχόι αποφάσισε στα τέλη της χρονιάς να επιβάλει μια διετή αναστολή των πλειστηριασμών ακινήτων πρώτης κατοικίας. Τα μέτρα που πάρθηκαν λίγο-πολύ προσδιορίζουν αυτό που θα γίνει και στην Ελλάδα. Δηλαδή οι αποφάσεις εξαίρεσης από τους πλειστηριασμούς στην Ισπανία αφορούσαν οικογένειες με ετήσιο εισόδημα που δεν ξεπερνά τα 19.200 ευρώ, που είχαν τρία παιδιά ή ένα παιδί κάτω των 3 ετών ή που φιλοξενούσαν εξαρτώμενα άτομα. Επίσης μέριμνα υπήρξε για μονογονεϊκές οικογένειες ή για τους ανέργους. Αυτές περίπου θα είναι και οι ρυθμίσεις που η ελληνική κυβέρνηση θα ακολουθήσει, σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες μας, καθώς πλέον δεν θα αποτραπούν οι πλειστηριασμοί. Το όριο εισοδήματος μάλιστα που μελετάται είναι τα 15.000 ευρώ, αν και υπάρχει μάλλον περιθώριο μεγαλύτερου ετήσιου ποσού ανά οικογένεια. Στην Ελλάδα η ιδιοκατοίκηση φθάνει στο 81% ενώ οι καταγεγραμμένοι άστεγοι είναι περίπου 20.000. Αν αύριο αφήνονταν χωρίς καμία άλλη κοινωνική ρύθμιση ελεύθεροι οι πλειστηριασμοί, θα έβγαιναν στο σφυρί 110.000 ακίνητα μονομιάς.

Εβδομηντα δισ.στο "κόκκινο"

Στα 70 δισεκατομμύρια ευρώ ανέρχονται πλέον τα δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση, παρά τις διαδοχικές ρυθμίσεις και αναδιαρθρώσεις οφειλών στις οποίες έχουν προχωρήσει κατά τα τελευταία τέσσερα χρόνια οι τράπεζες. Αυτό αποκαλύπτουν τα ανεπίσημα στοιχεία που επικαλείται σε δημοσίευμά της η κυριακάτικη Καθημερινή. Τα μεγαλύτερα προβλήματα να παρατηρούνται στην καταναλωτική πίστη, όπου τον Μάρτιο πάνω από 4 στα 10 δάνεια ήταν μη εξυπηρετούμενα, ενώ συνολικά, σχεδόν το 30% των δανείων δεν εξυπηρετείται. Σύμφωνα με την ίδια πηγή, η συνεχιζόμενη τάση δημιουργίας επισφαλείων υπονομεύει την διαδικασία ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών, και αναζωπυρώνει σενάρια για ενδεχόμενη δημιουργία μίας «κακής τράπεζας», που θα αναλάβει όλα τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Σαφείς ενδείξεις για τη διαχείριση των επισφαλειώμ που βρίσκονται οι τέσσερις συστημικές τράπεζες αναμένονται με τα πρώτα αποτελέσματα της Black Rock που ξεσκονίζει εκ νέου τα βιβλία των ελληνικών τραπεζών και όχι μόνο.

Πλειστηριασμοί με τη μεθοδο σαλαμοποίησης

Σενάρια για τους πλειστηριασμούς στήνει το κυβερνητικό επιτελείο. Ήδη , υπάρχουν διαροές σύμφωνα με τις οποίες , στο στόχαστρο αρχικά μπαίνουν περί τις 15.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι από το σύνολο των 110.000 ιδιοκτητών που τα στεγαστικά τους δάνεια είναι «κόκκινα» δεν έχουν πληρώσει ούτε μια δόση από το 2008! Υπενθυμίζεται ότι η ρύθμιση που ψηφίστηκε το προηγούμενο έτος προβλέπει έως το τέλος του 2013 την απαγόρευση των πλειστηριασμών με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ, τόσο για τα φυσικά όσο και για τα νομικά πρόσωπα, αλλά και των ακινήτων που αποτελούν πρώτη κατοικία, ανεξαρτήτως ποσού. Το ερώτημα είναι τι θα γίνει στις αρχές του 2014. Αν για παράδειγμα δεν εφαρμοστούν κάποιοι κανόνες και οι πλειστηριασμοί γίνουν με μαζικό τρόπο, είναι μαθηματικά βέβαιο ότι θα συμπαρασύρουν τις τιμές στο σύνολο της αγοράς, μεγεθύνοντας την κρίση στην κτηματαγορά και φέρνοντας ακόμα περισσότερα δάνεια σε προβληματική κατάσταση, καθώς το ποσό του δανείου θα ξεπερνά την αξία του ακινήτου.

Σήμερα υπολογίζεται ότι περίπου 320.000 στεγαστικά δάνεια είναι μη εξυπηρετούμενα. Ειδικότερα, το ποσοστό των καθυστερούμενων δανείων στο τέλος του περασμένου χρόνου ήταν 21,4%, ενώ τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων ήταν 74,6 δισ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 1.498.000 στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, από τα 320.000 δάνεια μόλις το 1/3 ή περίπου 105.000 δάνεια ενδέχεται να οδηγηθούν στη διαδικασία του πλειστηριασμού. Από την πλευρά τους οι μεσίτες διά της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος τονίζουν ότι οι τράπεζες θα ζημιωθούν ακόμα περισσότερο απ’ ό,τι σήμερα, καθώς θα βρεθούν με ακόμα πιο πολλά ακίνητα στην κατοχή τους. Οπως αναφέρει η ΟΜΑΣΕ, «οι ίδιοι οι δανειολήπτες δεν μπορούν να πωλήσουν το ακίνητό τους και να εξοφλήσουν το δάνειό τους, διότι το δάνειο που έχουν πάρει -στο 99% των περιπτώσεων- είναι υπερδιπλάσιο της σημερινής αξίας του ακινήτου». Η λύση για τους μεσίτες είναι να διπλασιαστεί (ή και να τριπλασιαστεί) ο χρόνος αποπληρωμής των δανείων, προκειμένου η δόση να είναι ανάλογη ενός χαμηλού ενοικίου. Επίσης, οι μεσίτες ζητούν σε κάποιες περιπτώσεις να υπάρξει μερικό κούρεμα της οφειλής, ενώ για όσους έχουν δανειστεί σε ελβετικό φράγκο θα πρέπει να καλυφθεί η νομισματική διαφορά, όπως έγινε και στην Ιρλανδία.

Ο προσανατολισμός του υπουργείου Ανάπτυξης πάντως κινείται προς την κατεύθυνση της σταδιακής απελευθέρωσης των πλειστηριασμών, ακριβώς για να μην οδηγηθούν οι τιμές σε κατάρρευση. Στο πλαίσιο αυτό, προτείνεται να οριστεί ότι π.χ. για την περίοδο του πρώτου εξαμήνου του 2014 θα επιτρέπονται πλειστηριασμοί μόνο για ακίνητα αξίας από 150.000 - 200.000 ευρώ, για το δεύτερο εξάμηνο για ακίνητα έως 100.000 ευρώ κ.ό.κ. Εξαίρεση θα αποτελέσουν δανειολήπτες που ανήκουν σε ευπαθείς κοινωνικές ομάδες, όπως οι άνεργοι και οι πολύτεκνοι. Σε κάθε περίπτωση, το σχετικό σχέδιο θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το φθινόπωρο και πριν από τη νέα άφιξη της τρόικας στην Ελλάδα.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki