Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Δέκα φρένα στις φορολογικές δηλώσεις ιδιοκτητών

Την άμεση αντιμετώπιση των προβλημάτων που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν οι εκμισθωτές ακινήτων λογω της  αναγκαστικής μείωσης των ενοικίων ώστε να μπορούν να υποβάλλουν φορολογικές δηλώσεις και να πληρώσουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις ,  ζητά η ΠΟΜΙΔΑ.

Τα προβλήματα που θα πρέπει να λυθούν άμεσα είναι τα εξής:

1.           Να πραγματοποιηθεί η «προκαταβολική» πληρωμή αποζημιώσεων μηνός Μαΐου 2021.

2.           Να εκδοθεί και δημοσιευτεί η απόφαση για τους ΚΑΔ του μηνός Ιουνίου 2021.

3.           Να ανακοινωθεί αν και τι θα ισχύσει στο θέμα αυτό κατά τον μήνα Ιούλιο 2021.

4.           Να ανοίξει η εφαρμογή της ΑΑΔΕ για αναδρομικές διορθώσεις μισθωτηρίων και για αρχικές δηλώσεις και διορθώσεις COVID περιόδου τόσο της περιόδου Μαρτίου-Οκτωβρίου 2020, όσο και κυρίως των μηνών Ιανουαρίου 2021 και εφεξής.

5.           Να ανακοινωθούν οι εφαρμοστικές λεπτομέρειες και προθεσμίες της πρόσφατης εγκυκλίου για τις υπεκμισθώσεις ακινήτων και να ανοίξει η εφαρμογή για την υποβολή των σχετικών δηλώσεων.

6.           Στο πρόβλημα αυτό, σημαντικό προαπαιτούμενο είναι να μπορεί τα καθένα από τα τρία μέρη των σχέσεων αυτών (εκμισθωτής – υπεκμισθωτής – υπομισθωτής) να  πληροφορηθεί τι έχουν κάνει σχετικά τα λοιπά μέρη, χωρίς να υπάρχει επίκληση φορολογικού απορρήτου, ώστε κάθε μέρος να μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματά του. Επίσης σε κάθε δήλωση υπεκμίσθωσης ακινήτου, συμβατική ή αυθαίρετη, θα πρέπει να ενημερώνεται ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης του ακινήτου.

7.           Να ολοκληρωθούν όλες οι εκκρεμούσες διορθώσεις λαθών, πληρωμές και συμψηφισμοί αποζημιώσεων των εκμισθωτών, ακόμη και με δόσεις ρυθμισμένων οφειλών.

8.           Να δοθεί παράταση έως 31.12.2021 για την χωρίς πρόστιμο δήλωση λύσης των ανενεργών μισθώσεων ακινήτων.

9.           Προς διευκόλυνση της συμπλήρωσης του Ε2 ακινήτων με αναγκαστικές μειώσεις ενοικίων, να επιτραπεί ρητά η αναγραφή του συνόλου των ετήσιων μισθωμάτων σε μια γραμμή της φόρμας.

Αντικειμενικές: Ψαλιδίζουν επιδόματα , εισόδημα

Το Κοινωνικό Εισόδημα Αλληλεγγύης, το Επίδομα Ενοικίου, αλλά και άλλα αρκετά τέτοια επιδόματα που αυτή τη στιγμή χορηγούνται με κριτήριο -μεταξύ άλλων- και αυτό της χαμηλής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων των δικαιούχων, θα περιορίσουν σε μεγάλο βαθμό το κοινωνικό εύρος που αυτή τη στιγμή καταλαμβάνουν, αφήνοντας εκτός των παροχών ανθρώπους που πέραν της αλλαγής των αντικειμενικών αξιών του κ. Σταϊκούρα δεν έχουν δει καμία ουσιαστική μεταβολή στα πενιχρά τους ή και ανύπαρκτα πολλές φορές εισοδήματα.

Προς το παρόν η Κυβέρνηση διαρρέει ότι μέχρι του χρόνου θα υπάρξουν αλλαγές στην φορολογία χωρίς όμως να ελαφρυνθεί το βάρος. Το σχέδιο , διαρρέει θα περιλαμβάνει αλλαγές στην κλίμακα συντελεστών υπολογισμού του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου, αλλά και στο ύψος του σημερινού αφορολoγήτου του συμπληρωματικού φόρου.

Καταρχάς, θα αλλάξει η κλίμακα συντελεστών βάσει της οποίας προκύπτει ο κύριος φόρος, ο ΕΝΦΙΑ, ανά τετραγωνικό μέτρο. Με τις αλλαγές των συντελεστών, το οικονομικό επιτελείο θα επιχειρήσει να απορροφήσει τις επιβαρύνσεις από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ενώ το εύρος των παρεμβάσεων θα κριθεί από τον δημοσιονομικό χώρο που θα προκύψει από την άσκηση της προσομοίωσης των νέων τιμών ζώνης στην ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων. Η δεύτερη παρέμβαση συνδέεται με την αύξηση του αφορολογήτου του συμπληρωματικού φόρου, που σήμερα ανέρχεται σε 250.000 ευρώ, ενώ η τρίτη αλλαγή αφορά την τροποποίηση των συντελεστών υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου. Σε κάθε περίπτωση, οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ θα είναι δημοσιονομικά ουδέτερες. Αυτό σημαίνει ότι, παρά την αύξηση έως 250% των αντικειμενικών αξίων, τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ δεν θα αυξηθούν. Ο εισπρακτικός στόχος θα παραμείνει και το 2022 στα 2,1 δισ. ευρώ και το οικονομικό επιτελείο θα χρησιμοποιήσει τα επιπλέον έσοδα, που εκτιμώνται σε 400 εκατ. ευρώ, για τις παρεμβάσεις στους συντελεστές και στα κλιμάκια προκειμένου να μην αυξηθεί το φορολογικό βάρος για ακίνητα χαμηλής και μεσαίας αξίας, όπως έχει δεσμευτεί ο υπουργός Οικονομικών . Στις διορθωτικές παρεμβάσεις περιλαμβάνονται οι αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας, αλλά και στις κλίμακες υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης. Το εγχείρημα είναι εξαιρετικά δύσκολο και περίπλοκο, καθώς απαιτεί ιδιαίτερα λεπτές παρεμβάσεις σε χιλιάδες ζώνες σε όλη τη χώρα όπου καταγράφονται αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές, οι οποίες έχουν ως αποτέλεσμα τη μετάβαση των ακινήτων σε υψηλότερο συντελεστή ΕΝΦΙΑ.

Μεταβιβάσεις στην ουρά

Πολλοί φορολογούμενοι  σπεύδουν να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Αντίθετα, δεν έχουν κανένα λόγο να βιαστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οι υποψήφιοι αγοραστές σε όσες περιοχές μειώνονται από το νέο έτος οι τιμές ζώνης. Πάντως, είτε προβούν στην αγορά του ακινήτου σήμερα ή εντός του 2022 δεν σημαίνει ότι θα αγοράσουν φθηνότερα το ακίνητο που τους ενδιαφέρει. Η αγορά είχε ήδη προεξοφλήσει τις αυξήσεις στις τιμές ζώνης και η τιμή πώλησης είναι στα ίδια επίπεδα με τις αντικειμενικές αξίες. Αυτό που θα γλιτώσουν είναι οι πρόσθετοι φόροι που επιβάλλονται επί των αντικειμενικών αξιών.

 

Για παράδειγμα, η τιμή ενός ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 200.000 ευρώ και η αντικειμενική του αξία είναι στις 120.000 ευρώ. Στην ελληνική πραγματικότητα το συμβόλαιο συντάσσεται, παρατύπως, στην τιμή της αντικειμενικής αξίας, με αποτέλεσμα να καταβάλλεται φόρος επί των 120.000 και όχι επί του πραγματικού τιμήματος που ορίζει ο νόμος και το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται με μετρητά κάτω από το τραπέζι. Με την εξίσωση των τιμών το ανωτέρω ακίνητο από το 2022 θα έχει εμπορική τιμή 200.000 και αντικειμενική αξία περίπου 200.000 ευρώ. Δηλαδή ο φόρος θα καταβληθεί στο πραγματικό τίμημα, βάζοντας τέλος στις περίεργες συναλλαγές. Πάντως, μέχρι να φθάσει το 2022 πολλοί ιδιοκτήτες αναμένεται να επωφεληθούν και να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφηκαν αυξήσεις όπως: 95% στο κέντρο της Αθήνας, έως και 76% στο Χαλάνδρι, 75% στη Δάφνη, 62% στην Ανάβυσσο, 60% στον Αγιο Δημήτριο, 57% στο Ελληνικό, 53% στη Γλυφάδα και 41% στου Ζωγράφου.

 

Παραδείγματα

• Υποψήφιος αγοραστής αναζητεί διαμέρισμα στην περιοχή του Καματερού. Πρόκειται για δευτερεύουσα κατοικία – γραφείο, κάτι που σημαίνει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα καταβληθεί κανονικά. Το διαμέρισμα είναι 80 τ.μ. στη φθηνότερη γειτονιά της περιοχής. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 64.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης εφόσον το αγοράσει μέχρι 31/12/2021, διαμορφώνεται στα 1.920 ευρώ. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 104.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί στις 3.120 ευρώ, αυξημένος κατά 62,5%.

 

• Διαμέρισμα 140 τ.μ. στην Κηφισιά σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται σήμερα στις 161.000 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης που θα πρέπει να πληρωθεί φθάνει τις 4.830 ευρώ. Εφόσον πωληθεί το ακίνητο το νέο έτος, ο ΦΜΑ μειώνεται αισθητά καθώς έχει μειωθεί η τιμή ζώνης στην περιοχή. Συγκεκριμένα, η αντικειμενική αξία του ακινήτου περιορίζεται από τον Ιανουάριο του 2022 στις 105.000 ευρώ και ο ΦΜΑ μειώνεται στις 3.150 ευρώ ή 34,7%.

 

• Ακίνητο 160 τ.μ. στην περιοχή του Μοσχάτου έχει σήμερα αντικειμενική αξία 288.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης που θα καταβληθεί στην περίπτωση της πρώτης κατοικίας ανέρχεται στο ποσό των 2.640 ευρώ. Το εν λόγω ακίνητο από τον Ιανουάριο του 2022 θα έχει αντικειμενική αξία 432.000 ευρώ. Ο φόρος που θα καταβληθεί ανέρχεται στις 6.960 ευρώ αυξημένος κατά 163%. Σε κάθε περίπτωση η αγορά πρέπει να γίνει πριν από το τέλος του έτους.

 

 

• Υποψήφιος αγοραστής αναζητεί διαμέρισμα στην περιοχή της Δάφνης. Πρόκειται για πρώτη κατοικία, κάτι που σημαίνει ότι ισχύει απαλλαγή από τον ΦΜΑ για ποσά έως 200.000 ευρώ. Το διαμέρισμα είναι 130 τ.μ. και η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 130.000 ευρώ. Δεν προκύπτει φόρος μεταβίβασης για το διαμέρισμα με τις υπάρχουσες αξίες. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 227.500 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί διαμορφώνεται στα 825 ευρώ. Αυτό σημαίνει η αγορά του είναι προτιμότερο να πραγματοποιηθεί εντός του 2021.

 

• Για την αγορά κατοικίας 100 τ.μ. στον οικισμό της Μυτιλήνης, όπου η τιμή ζώνης είναι σήμερα 750 ευρώ και η οποία μειώνεται από τον Ιανουάριο σε 450 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης από 2.250 ευρώ που είναι σήμερα, σε έξι μήνες θα «ξεφουσκώσει» στα 1.350 ευρώ.

 

Το μαρτύριο με τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Τα συμβολαιογραφεία αναστενάζουν από τον φόρτο υποθέσεων που καλούνται να διεκπεραιώσουν. Ταυτόχρονα, οι κατά τόπους υποστελεχωμένες Πολεοδομίες (Υπηρεσίες Δόμησης-ΥΔΟΜ) αδυνατούν να ανταποκριθούν στα συσσωρευμένα αιτήματα της πανδημίας και την καταιγίδα των νέων αιτήσεων. Η κυβέρνηση προσπαθεί με νέες εγκυκλίους να θεραπεύσει εμπλοκές που δημιούργησαν προηγούμενες ρυθμίσεις. Καταιγιστικές ανατιμήσεις καταγράφονται στις τιμές των υλικών οικοδομής απειλώντας να τινάξουν στον αέρα προγράμματα συντήρησης όπως το «Εξοικονομώ-Αυτονομώ». Και, «κερασάκι στην τούρτα», εμφανίζεται αίφνης «ψηφιακός χάρτης» για τις νέες αντικειμενικές που κατεβαίνει άρον άρον ως δοκιμαστική εφαρμογή αφού προηγουμένως προκαλέσει μικρά εγκεφαλικά με τα λάθη που εμπεριέχει.

 

Το πρόβλημα με τις μεταβιβάσεις αφορά κυρίως τα ακίνητα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές στις οποίες είναι σε εξέλιξη η ανάρτηση των δασικών χαρτών. Οι πρόσφατες αναρτήσεις έδειξαν τεράστιες εκτάσεις με δασικό χαρακτήρα σε πολλές περιοχές της χώρας και το υπουργείο Περιβάλλοντος υποσχέθηκε αυτεπάγγελτες διορθώσεις πριν ξεκινήσουν οι ενστάσεις. Η όλη διαδικασία όμως έχει παγώσει καθώς εκκρεμεί απόφαση του ΣτΕ επί των ευνοϊκών ρυθμίσεων που θέλησε να εφαρμόσει ο Κ. Χατζηδάκης.

 

Υπενθυμίζεται ότι για τις εκτάσεις που χαρακτηρίζονται δασικές ισχύει το τεκμήριο κυριότητας από πλευράς Δημοσίου, ενώ η κυβέρνηση προσπαθεί να πείσει ότι καμία περιουσία δεν θα κινδυνεύσει και θα βρεθούν οι κατάλληλες ρυθμίσεις. Ταυτόχρονα, το υπουργείο Περιβάλλοντος εκδίδει εγκυκλίους με αμφιλεγόμενη αποτελεσματικότητα όπως εκείνη που καταργεί τις βεβαιώσεις του Δασαρχείου για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε μη δασικές εκτάσεις. Εως τώρα, η βεβαίωση του Δασαρχείου ήταν απαραίτητη, αλλά τώρα υποκαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση μηχανικού στην οποία θα δηλώνεται η θέση του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίζεται γεωχωρικά σε σχέση με τον αναρτημένο δασικό χάρτη.

 

Με βεβαίωση δασάρχη ή χωρίς αυτήν, το θέμα είναι ότι για να εκδίδονται οικοδομικές άδειες πρέπει να λειτουργούν κανονικά οι πολεοδομίες και να ανταποκρίνονται στις ταχύτατες προθεσμίες που προβλέπει ο νέος πολεοδομικός νόμος 4759/2020. Τα στελέχη των Υπηρεσιών Δόμησης βρίσκονται σε απόγνωση όπως και οι ελεύθεροι επαγγελματίες μηχανικοί που διαπιστώνουν ότι οι προθεσμίες του νόμου δεν τηρούνται καθώς πλάι στην έλλειψη προσωπικού προστίθενται οι ασάφειες της πολεοδομικής νομοθεσίας. Οπως αναφέρουν στελέχη των πολεοδομιών, τα τελευταία τρία χρόνια έχουν προστεθεί, τροποποιηθεί ή αναθεωρηθεί περισσότερα από 800 άρθρα νομοθετικών ρυθμίσεων (ορισμένες ιδιαζόντως φωτογραφικές) αλλά τα νέα δεδομένα είναι αδύνατο να αφομοιωθούν από ένα προσωπικό που έχει αποψιλωθεί ενώ κανείς υπάλληλος δεν είναι κάτω των 50 ετών.

 

Μέσα σε όλο αυτό το σκηνικό, το μόνο που έλειπε ήταν η ανάρτηση ψηφιακού χάρτη με λάθη και διάφορα προβλήματα στην καταγραφή των νέων αντικειμενικών τιμών την περασμένη εβδομάδα. Τα υπουργεία Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης κατέβασαν όπως όπως την πλατφόρμα την Παρασκευή με τη δικαιολογία ότι ήταν δοκιμαστική εφαρμογή που δεν είχε ανακοινωθεί επισήμως

Αλλάζουν ΕΝΦΙΑ και τεκμήρια

"Το Κράτος παραπάνω λεφτά δεν θα πάρει από τον ΕΝΦΙΑ, για το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους τα έσοδα θα είναι τα ίδια. Εξαρτάται από την συνολική περιουσία και την αξία της, το ύψος του ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να πληρώσει κάθε ιδιοκτήτης, μετά και τη μεταρρύθμιση των αντικειμενικών αξιών, της οποίας τώρα είδαμε την πρώτη φάση", δήλωσε ο Θεόδωρος Σκυλακάκης, προσθέτοντας ότι "η μεταρρύθμιση είναι στα μισά αυτήν την στιγμή και πρέπει να ολοκληρωθεί για να δούμε σε κάθε περιοχή τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ".

 

Ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών σημείωσε πως "η μεγάλη αλλαγή με τον ΕΝΦΙΑ είναι ότι πάρα πολλές περιοχές που δεν ήταν ποτέ στο σύστημα, μπήκαν στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

 

"Θα υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες που θα πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ με το νέο σύστημα, αυτοί που δεν θα πληρώσουν λιγότερο, θα είναι σίγουρα όσοι βρίσκονται στις περιοχές που τώρα εντάσσονται στις ζώνες αντικειμενικών αξιών", πρόσθεσε.

 

Όπως είπε, "η αύξηση των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αύξηση των αξιών των ακινήτων, σημαίνει ότι θα μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αυξημένο ενοίκιο".

 

Αναφορικά με τους είκοσι φόρους και τέλη που συμπαρασύρει η μεταβολή των αντικειμενικών αξιών, σημείωσε ότι "οι πολύ χαμηλές αξίες, σήμαιναν ότι η αξία της περιουσίας των Ελλήνων ήταν χαμηλή και τώρα αυξάνεται".

 

Για τα τεκμήρια

"Τα τεκμήρια είναι ένα πολύ μικρό κομμάτι της φορολογητέας ύλης και είναι κάτι που θα θέλαμε  να περιορίσουμε και να πιάσουμε πολύ περισσότερο την φοροδιαφυγή. Τα τεκμήρια είναι εκεί για να πιαστούν άνθρωποι που δεν εμφανίζουν εισόδημα και ζουν πολύ καλύτερα. Δεν μας ενδιαφέρει να τιμωρήσουμε κανέναν, πχ. έναν άνεργο που έχει ένα σπίτι", είπε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών.

 

Όσον αφορά τα δημοτικά τέλη και την αναπροσαρμογή τους μετά την αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες, ο Αν. Υπ. Εσωτερικών ανέφερε ότι είναι απόφαση των Δήμων το ύψος των δημοτικών τελών.

 

 

Για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ από τον Μάρτιο, από το 2022 και εξής, πριν δηλαδή την δήλωση των φορολογικών δηλώσεων,  είπε  "ελπίζω και πιστεύω ότι το 2022 δεν θα έχουμε κανένα πανδημικό μέτρο. Εφόσον το 2021 θα έχεις μειωμένο εισόδημα, θα καταγραφεί. Σε ότι αφορά τους μισθωτούς, γνωρίζουμε τα εισοδήματα τους στο τέλος του χρόνου. Μόνο ελεύθερους επαγγελματίες και επιχειρηματίες αφορά αυτό το ζήτημα".

 

Τέλος στα μειωμένα ενοίκια

"Είναι δύσκολο να πληρώσουμε μέσα στον μήνα του προηγούμενου μήνα τα ενοίκια, του προ-προηγούμενου μήνα πληρώνονται συνήθως", είπε ο κ. Σκυλακάκης, απαντώντας στο ερώτημα εάν θα πληρωθούν εντός του μηνός τα μειωμένα ενοίκια του Μαΐου, ενώ επεσήμανε ότι "είναι ο τελευταίος μήνας που θα ταλαιπωρήσουμε τους ιδιοκτήτες, από τον Ιούλιο δεν βρίσκουμε ότι υπάρχει λόγος να συνεχιστεί το μέτρο με τα μειωμένα ενοίκια".

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki