realestatenews.gr
Ελεγχοι σωσίβιο
Εφόσον ο αγοραστής βρει μόνος του ή με την μεσολάβηση κτηματομεσίτη το ακίνητο που τον ενδιαφέρει και έχει εξασφαλίσει και την χρηματοδότησή του, θα πρέπει να προχωρήσει στον νομικό και τεχνικό του έλεγχο ώστε να είναι έτοιμος για την σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου. 1. Νομικός έλεγχος Συγκεκριμένα, ο δικηγόρος θα πρέπει να προβεί:
i. Σε έλεγχο στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, ώστε να διαπιστώσει αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανήκει πράγματι σε αυτόν που εμφανίζεται ως πωλητής και αν ανήκε σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους του επί τουλάχιστον 20 χρόνια.
ii. Σε έλεγχο στα βιβλία βαρών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ώστε να διαπιστώσει αν στο όνομα του πωλητή ή των δικαιοπαρόχων του υπάρχουν εγγεγραμμένες υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις. (Στην περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, ο έλεγχος είναι ευχερέστερος, γιατί όλες οι παραπάνω πληροφορίες, αναγράφονται στο κτηματολογικό φύλο του ακινήτου)
iii. Σε μελέτη της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανοµής βαρών και του κανονισµού της πολυκατοικίας, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) σε πολυκατοικία, ή σε συγκρότημα κατοικιών Η αμοιβή του Δικηγόρου καθορίζεται σε συμφωνία με τον πελάτη και πάντα ανάλογα με τις τυχόν δυσκολίες που υπάρχουν στον έλεγχο του εκάστοτε ακινήτου.
2. Τεχνικός έλεγχος
– Πρόσληψη πολιτικού μηχανικού Όταν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή βρίσκεται εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, είναι απολύτως απαραίτητη (αν και δεν επιβάλλεται από το νόμο) και η πρόσληψη πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα γνωρίζει την περιοχή και τους περιορισμούς της, προκειμένου να ελέγξει αν το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τους απαιτούμενους όρους δόμησης της περιοχής ή αν είναι πράγματι ελεύθερο ή δεσμευμένο από τον Δήμο για κάποια μελλοντική απαλλοτρίωση. Ο μηχανικός θα πρέπει να προβεί σε:
i. Έλεγχο αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας στο αρµόδιο πολεοδοµικό γραφείο, στην τεχνική υπηρεσία του αρµόδιου Δήµου, και εν ανάγκη στην κεντρική υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΥΠΕΧΩΔΕ).
ii. Έρευνα για τυχόν οφειλόµενες εισφορές σε γη και χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, εκκρεµούσα απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, για τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.
iii. Έρευνα για επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης. Η αμοιβή του μηχανικού καθορίζεται ελεύθερα με συμφωνία ανάμεσα σε αυτόν και τον πελάτη.
« Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερο ευάλωτη στην κρίση σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές ανακατατάξεις στο εγγύς χρονικό διάστημα. Η άμυνα της ελληνικής αγοράς βασίζεται στον απομονωτισμό της αφού η εξάρτηση από τις αγορές του εξωτερικού είναι σχεδόν μηδενική σε σύγκριση με άλλες αγορές όπως για παράδειγμα της Ισπανίας και της Βρετανίας που αυτή την στιγμή βρίσκονται στο μάτι του κυκλώνα της κρίσης.» Αυτό τόνιζε κορυφαίος αναλυτής όταν ρωτήθηκε σχετικά με την ένταση και της διάρκεια της κρίσης στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τραπεζικούς παράγοντες η απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος θα είναι ο καταλυτής για την ανάκαμψη της αγοράς. Ήδη , τα στοιχεία για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται στην αγορά και έχει περιορίσει σημαντικά τον όγκο των προς πώληση καινούργιων κατοικιών Η έγκαιρη προσαρμογή των οικοδομικών επιχειρήσεων στα νέα δεδομένα της αγοράς που είχε ως συνέπεια την μείωση της προσφοράς έχει ως συνέπεια οι απώλειες στις τιμές των κατοικιών να είναι περιορισμένες σε σύγκριση με τις άλλες ευρωπαϊκές αγορές . Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να ανατραπεί «μόνο στην περίπτωση που οι επιχειρήσεις του κλάδου μαζικά ρίξουν τις τιμές πώλησης των κατοικιών προκειμένου να χρηματοδοτήσουν υποχρεώσεις τους.» , επισήμανε τραπεζικός αναλυτής ο οποίος όμως συμπλήρωνε λέγοντας ότι «ένα τέτοιο ενδεχόμενο δεν είναι ιδιαίτερα πιθανό αφού ένα σημαντικό ποσοστό των νέων κατοικιών έχει αυτοχρηματοδοτηθεί και έτσι οι επιχειρήσεις δεν είναι εκτεθειμένες στον τραπεζικό δανεισμό. Και αυτό σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στις αγορές του εξωτερικού στις οποίες οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να ρευστοποιήσουν σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές των αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που είχαν προκειμένου να καλύψουν τις πιεστικές ανάγκες τους για ρευστότητα». Αντίθετα στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική. Αυτό οφείλεται ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι πολύ περισσότερο εκτεθειμένη στο οικονομικό περιβάλλον και για τον λόγο οι κλυδωνισμοί μπορεί να είναι βίαια και έντονοι. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών εταιριών ακινήτων ήδη οι αγοραστές στην αγορά σύγχρονων γραφειακών χώρων πιέζουν για υψηλότερες αποδόσεις και για τον λόγο αυτό δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί υποχώρηση των τιμών πώλησης στην διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου . Παράλληλη το γεγονός ότι έχει αυξηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος λόγω της αύξησης του αριθμού των επιχειρήσεων που έχουν μισθώσει χώρους και αδυνατούν να αποπληρώσουν το ποσό του ενοικίου αποτελεί ένα πρόσθετο μοχλό πίεσης για μείωση των τιμών πώλησης. Το σίγουρο είναι ότι ακόμα και σε δρόμους γραφείων υψηλής προβολής ο αριθμός των αδιάθετων χώρων έχει αυξηθεί κατακόρυφα ενώ έχει επιμηκυνθεί και ο χρόνος απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος. Από την άλλη πλευρά ασφυκτικές είναι οι πιέσεις που δέχεται η αγορά «ηλικιωμένων» γραφειακών χώρων που βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα μισθώματα βρίσκονται σε πορεία ελεύθερης πτώσης. Παράγων αβεβαιότητας είναι και οι συμβάσεις ληζινγκ καθώς διατυπώνονται φόβοι ότι θα αυξηθεί ο αριθμός των επιχειρήσεων που θα βρεθούν σε αδυναμία να καταβάλλουν τις δόσεις που προβλέπει το δανειστικό τους συμβόλαιο.
Πιο δύσκολo θα είναι το επόμενο επτάμηνο για τη αγορά ακινήτων , καθώς σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, η πολυπόθητη ανάκαμψη αν διατηρηθούν τα σημερινά δεδομένα είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών , κατασκευαστών ,επιχειρηματιών και αναλυτών της αγοράς ακινήτων καθώς και τραπεζιτών στην διάρκεια του επόμενου χρόνου οι επενδύσεις σε κατοικία θα κινηθούν στα φετεινά επίπεδα και ενδεχομένως από το β΄ εξάμηνο του 2011 να σημειωθεί οριακή βελτίωση. Το επίπεδο των τιμών στις κατοικίες είναι πολύ πιθανό να σημειώσει περαιτέρω μικρή υποχώρηση ενώ οι αποδόσεις στα επαγγελματικά ακίνητα εκτιμάται ότι θα σημειώσουν περαιτέρω αύξηση. Αβεβαιότητα , επικρατεί ως προς τη πορεία των μεταβιβάσεων καθώς καταλυτικές θα είναι οι επιπτώσεις από το νέο φορολογικό νομο . Η αγορά , μπορεί να επηρεαστεί και από μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών αν και η πρόσφατη εμπειρία έδειξε ότι οι «πληροφορίες» για αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζουν , όπως στο παρελθόν τον όγκο των συναλλαγών.Μεγάλο ερωτηματικό παραμένει η πορεία της εξοχικής κατοικίας αν και όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η εγχώρια ζήτηση θα κινηθεί περίπου στα περυσινά επίπεδα χωρίς να υπάρχουν ενδείξεις για μία πιο θετική εξέλιξη. Ερωτηματικό παραμένει η ζήτηση από το εξωτερικό , η οποία συναρτάται από παράγοντες που με τα σημερινά δεδομένα δεν μπορούν να αξιολογηθούν . Η πορεία των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά και των ΗΠΑ εεπηρεάζει τουριστικό προϊόν ενώ σημαντκός παράγων είναι και η ισοτιμία του ευρώ κυρίως σε σχέση με το δολάριο . Αναφορικά με την χρηματοδότηση το σκηνικό δεν φαίνεται να διαφοροποιείται αισθητα Η πιστωτική επέκταση θα κινηθεί σε χαμηλά επίπεδα ενώ τα κριτήρια χορηγήσεων από πλευράς τραπεζών δεν φαίνεται ότι θα γίνουν πιο ελαστικά. Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να αποκλειστεί αύξηση του επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζα η οποία τοποθετείται χρονικά περί το τέλος του β΄ εξαμήνου.Σε κάθε περίπτωση η τραπεζική χρηματοδότηση δεν φαίνεται ότι θα δώσει την ώθηση για την αναθέρμανση της ζήτησης.Περισσότερα Άρθρα...
