realestatenews.gr
Αναδουλειές και πτώση τιμών οι δύο όψεις της κρίσης
Σε κατάσταση νευρικής κρίσης βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων καθώς είναι πλέον κοινή διαπίστωση ότι οι συναλλαγές έχουν περιορισθεί σημαντικά σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά . Το «πάγωμα» των συναλλαγών αφορά τόσο την αγορά κατοικίας όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα. Δεν είναι λίγοι οι αναλυτές εκείνοι οι οποίοι προβλέπουν ότι σύντομα θα αρχίσουν να καταγράφονται μεγαλύτερες «απώλειες» στο επίπεδο των τιμών. Στην αγορά κατοικίας οι αλλαγές που έχουν καταγραφεί το τελευταίο οκτάμηνο μπορούν να χαρακτηριστούν ως πρωτόγνωρες για την ελληνική αγορά καθώς σημειώνεται: Πρώτον: Πτώση των τιμών σε πολλές περιοχές αστικών κέντρων . Από τις πρώτες εκτιμήσεις για την πορεία του δείκτη τιμών ακινήτων προκύπτει ότι σε πολλές περιοχές που το επίπεδο των τιμών είναι λίγο υψηλότερο από τον μέσο όρο καταγράφηκαν από τον Ιανουάριο μέχρι τον Ιούνιο μειώσεις τιμών που ξεπερνούν το 5%. Η μεγαλύτερη υποχώρηση καταγράφηκε στα καινούργια διαμερίσματα καθώς για αυτά η ζήτηση είναι σχετικά περιορισμένη . Επισημαίνεται μάλιστα , ότι στα καινούργια διαμερίσματα η υποχώρηση των τιμών μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το 5%. Δεύτερον : Στροφή των υποψήφιων αγοραστών στα διαμερίσματα «μέσης» ηλικίας καθώς πωλούνται 20-30% φθηνότερα από τα αντίστοιχα καινουργή. Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι , πολλοί αναλυτές υποστηρίζουν ότι η πτώση του επιπέδου τιμών θα ήταν πολύ μεγαλύτερη αν στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα που βρίσκονται στην ίδια περιοχή δεν είχε καταγραφεί άνοδος των τιμών. Τρίτον: Υποχώρηση του επιπέδου τιμών της γης. Αν και δεν υπάρχουν διαθέσιμοι στατιστικοί δείκτες για την πορεία της αγοράς γης εντούτοις οι συμφωνίες αντιπαροχής δίνουν μία αίσθηση για την πορεία της αγοράς γης. Εργολάβοι υποστήριζαν ότι στην διάρκεια του δωδεκαμήνου έχει καταγραφεί υποχώρηση των τιμών της αντιπαροχής που κινείται σε μέσα επίπεδα στο 5% περίπου. «Η υποχώρηση των τιμών θα ήταν πολύ μεγαλύτερη στην περίπτωση που οι κατασκευαστές ήταν εκτεθειμένοι σε δανεισμό. Στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε κάποιος να ισχυριστεί ότι η αγορά κινδυνεύει με φαινόμενα ντόμινο. Τα σημαντικά κέρδη που αποκόμισαν οι επιχειρήσεις του κλάδου τα προηγούμενα χρόνια επέτρεψαν στους επιχειρηματίες να αποφύγουν τον τραπεζικό δανεισμό και την έκθεση τους στον επιτοκιακό κίνδυνο» επισήμανε τραπεζίτης που ρωτήθηκε σχετικά με την στάση των κατασκευαστών και την επίπτωση που μπορεί να έχει στην αγορά ο περιορισμός του δανεισμού τους. Σε κάθε περίπτωση όμως η αγορά κατοικίας εμφανίζει χαρακτηριστικά που δεν είχαν καταγραφεί τουλάχιστον τα τελευταία 40 χρόνια. «Όταν κάναμε λόγο για κρίση στην αγορά πριν 20 χρόνια εννοούσαμε σταθερότητα των τιμών. Σήμερα βρισκόμαστε μπροστά σε φαινόμενα υποχώρησης των τιμών» επισήμανε χαρακτηριστικά βετεράνος μεσίτης ο οποίος δραστηριοποιείται στην αθηναϊκή αγορά από τις αρχές της δεκαετίας του ΄70.
Υπάρχουν ακόμα αγοραστές και ασφαλή ακίνητα; Η απάντηση είναι ΝΑΙ . Αν και η κρίση έκανε τους περισσότερους να είναι επιφυλακτικοί, προσεκτικοί και αργοί στις αποφάσεις τους , εντούτοις υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός Ελλήνων - ιδιώτες και θεσμικοί- που έχουν ρευστότητα και είναι διατεθειμένοι να πραγματοποιήσουν αγορές.
«Αν θέλεις κέρδη δεν έχεις παρά να ακολουθήσεις τη μυρωδιά του χρήματος»λένε οι αμερικάνοι όταν μιλούν για τις επενδυτικές ευκαιρίες. Αν και η ρήση αυτή πολλές φορές όχι μόνο δεν επιβεβαιώνεται στη πράξη αφού η υλοποίηση της αποδεικνύεται επικίνδυνη εν τούτοις έχει δώσει το έναυσμα σε πολλούς οικονομολόγους να ερευνήσουν την επενδυτική συμπεριφορά σε συγκεκριμένους τομείς της οικονομίας προκείμενου να εντοπίσουν «περιοχές» κερδοφορίας. Πρόσφατα, μία έρευνα μελετητικού φορέα σχετικά με τις προτιμήσεις των ελλήνων όσο αφορά τα ακίνητα ήταν πραγματικά αποκαλυπτική. Το πρώτο συμπέρασμα είναι ότι οι περισσότεροι έλληνες αγοράζουν εκεί που προτιμά ο περίγυρός τους. Αυτό ερμηνεύει το γεγονός ότι το 80% περίπου της αξίας των συναλλαγών πραγματοποιείται σε 15 μεγάλες περιοχές της χώρας οι οποίες έχουν την μερίδα του λέοντος στη πίττα της αγοράς ακινήτων. Το δεύτερο συμπέρασμα είναι ότι η αγορά ακινήτων στο νομό Αττικής εμφανίζει πλέον σημάδια κορεσμού. Αν και κάθε χρόνο στη συγκεκριμένη αγορά πραγματοποιείται το 50% του συνόλου των συναλλαγών εντούτοις το κομμάτι της πίττας που έχει στο σύνολο της αγοράς ούτε μικραίνει ούτε μικραίνει ούτε μεγαλώνει. Όμως η έρευνα κατέγραψε κάποιες εσωτερικές μετακινήσεις με σημαντικότερες αυτές που αφορούν την ευρύτερη περιοχή του Πειραιά όπου η συμμετοχή στη συνολική πίττα περιορίζεται καθώς και εκείνες που αφορούν την Ανατολική Αττική στην οποία καταγράφεται έκρηξη συναλλαγών. Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι περίπτωση της Θεσσαλονίκης όπου από το 2005 η πίτα της τοπικής αγοράς υπερδιπλασιάσθηκε επηρεάζοντας ταυτόχρονα και την αγορά της Χαλκιδικής η οποία έχει αποκτήσει πρωταγωνιστικό ρόλο στην αγορά της εξοχικής κατοικίας. Συμπρωταγωνιστής στη ίδια αγορά είναι και η περιοχή των Χανίων στην οποία εκτιμάται ότι πραγματοποιείται κάθε χρόνο το 1,5% των συναλλαγών. Τα αποτελέσματα της ίδιας μελέτης φαίνεται ότι επιβεβαιώνουν εκείνους που πιστεύουν ότι το «παιγνίδι» της αγοράς ακινήτων παίζεται πλέον στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας στα οποία ο ρόλος της αγοράς ακινήτων κάθε χρόνο μεγεθύνεται. Θεαματική είναι η αναβάθμιση των αγορών της Λάρισας και της Πάτρας . Στις δύο αυτές περιοχές εκτιμάται ότι οι συναλλαγές υπερδιπλασιάσθηκαν σε διάστημα μόλις τεσσάρων ετών. Αντίθετα στασιμότητα καταγράφεται σε πόλεις όπως το Ηράκλειο ,τα Ιωάννινα και το Βόλο. Όλα δείχνουν ότι το χρηματιστήριο των ακινήτων λειτουργεί με τους ίδιους κανόνες που ισχύουν στις αγορές μετοχών και εμπορευμάτων . Δηλαδή υπάρχουν τα λεγόμενα «βαριά χαρτιά» δηλαδή τα ακίνητα που βρίσκονται σε καθιερωμένες περιοχές, οι μετοχές –φωτοβολίδες δηλαδή τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες οι τιμές πέφτουν το ίδιο απότομα όσο και ανέβηκαν αλλά και οι μετοχές –εκπλήξεις οι οποίες αν και δεν γεννούν ελπίδες στη πράξη αποδεικνύονται μηχανές κερδών.Περισσότερα Άρθρα...
