Επιχειρήσεις
Τα "παράδοξα" της αγοράς ακινήτων
Κυριακή, 24 Νοέμβριος 2024 00:05
Τελικά οι εποχές στις οποίες η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είχε μόνο ανοδική πορεία φαίνεται ότι ανήκουν πλέον στο παρελθόν.Ετσι ενώ στην αγορά κατοικίας οι τιμές εμφανίζουν οριακή υποχώρηση στην αγορά γραφείων οι απώλειες είναι μεγαλύτερες. Στην αγορά γραφειακών χώρων πλήγμα έχει δεχθεί η περιοχή της Λεωφόρου Κηφισίας στο τμήμα από την Κατεχάκη μέχρι και το Μαρούσι. Εκεί η αύξηση της προσφοράς που συνδέεται κυρίως με τα μεταχειρισμένα ήταν η κύρια αιτία που οδήγησε τις τιμές ενοικίων γραφειακών χώρων σε ελεύθερη πτώση.
«Οι έλληνες θα πρέπει όπως όλοι οι υπόλοιποι ευρωπαίοι να αποδεχθούν το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να έχει ανοδική πορεία. Τα πρώτα «σημάδια» αυτής της συμπεριφοράς διαφάνηκαν από τις αρχές της δεκαετίας στην αγορά γραφειακών χώρων και η τάση αυτή συνεχίζεται με μικρές διακοπές μέχρι σήμερα. Στη αγορά κατοικίας τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά. Πρόκειται για μία νέα κατάσταση στην οποία θα πρέπει να προσαρμοσθεί ο έλληνας επενδυτής-αγοραστής ο οποίος πλέον θα πρέπει να συμφιλιωθεί με την ιδέα της έρευνας αγοράς» τόνιζε πανεπιστημιακός από το οποίο ζητήθηκε να σχολιάσει τα αποτελέσματα της έρευνας.
ΤΑ ΓΡΑΦΕΙΑ
Η αγορά γραφειακών χώρων είναι πιο ώριμη από την αγορά κατοικίας και για αυτό είναι ιδιαίτερα ευαίσθητη στη μεταβολή των συνθηκών της προσφοράς και της ζήτησης. Η πτώση των τιμών που καταγράφεται από τις αρχές της δεκαετίας είναι απόρροια των αλλαγών τόσο στο σκέλος της ζήτησης όσο και στο σκέλος της προσφοράς.
Ειδικότερα η ζήτηση στις λεγόμενες πιάτσες των γραφείων όπως π.χ. Κηφισίας, Μεσογείων και Συγγρού μειώθηκε τόσο λόγω του ανοίγματος νέων και πιο ανταγωνιστικών αγορών πχ Εθνική οδός, Μεταμόρφωση , Ασπρόπυργος κ.α. όσο και λόγω της κάμψης στη δραστηριότητα πολλών μεγάλων επιχειρήσεων. Δηλαδή κάποιες επιχειρήσεις απέκτησαν ιδιόκτητα γραφεία σε άλλες περιοχές και κάποιες άλλες συρρικνώθηκαν σε πιο οικονομικούς χώρους.
Από την άλλη πλευρά προστέθηκαν στη διάρκεια των προηγούμενων επτά χρόνων αρκετές εκατοντάδες τετραγωνικά μέτρα νέων γραφειακών χώρων με αποτέλεσμα να πιεσθούν οι τιμές αγοράς και μίσθωσης σε ολόκληρη την αγορά.
Το αποτέλεσμα των εξελίξεων αυτών είναι από τη μία πλευρά να πέσουν οι τιμές και από την άλλη να κλείσει η ψαλίδα μεταξύ φθηνών και ακριβών περιοχών.
Η ΚΑΤΟΙΚΙΑ
Η αγορά κατοικίας έχει αποδειχθεί μέχρι στιγμής λιγότερο ευαίσθητη στο οικονομικό περιβάλλον σε σύγκριση με την αγορά γραφειακών χώρων. Αυτό είναι αποτέλεσμα τόσο του μεγάλου όγκου του προϊόντος όσο και των ιδιαιτεροτήτων του έλληνα αγοραστή- επενδυτή.
Αντίθετα ο βαθμός ευαισθησίας μεγιστοποιείται σε κοινωνικές, περιβαντολλογικές δημογραφικές μεταβολές και αυτό έχει άμεση αντανάκλαση στο επίπεδο των τιμών. Έτσι ερμηνεύεται η πτώση των τιμών σε περιοχές υψηλής εγκληματικότητας (γειτονιές του κέντρου) καθώς και σε γειτονιές με υψηλά ποσοστά ρύπανσης. Καθοριστικός παράγων στη συμπεριφορά των ελλήνων είναι και η ενίσχυση του πλήθους των οικονομικών μεταναστών σε συγκεκριμένες γειτονιές.
Στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας αναμένεται να πέσει η προσφορά νέων κατοικιών. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα έως το τέλος του α΄ εξαμήνου αναμένεται να μπορούν σε στάδιο κατασκευής -αθροιστικά απο τα μέσα του προηγούμενου χρόνου-55.000 έως 58.000 νέες κατοικίες. Η έρευνα αυτή που βασίζεται στις άδειες οικοδομής που εκδίδουν οι πολεοδομίες από ολόκληρη τη χώρα εμφανίζει ότι στην διάρκεια του 2009 θα έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες για αντίστοιχο αριθμό κατοικιών που είναι μειωμένος κατα 14-16.000 λιγότερες κατοικίες σε σύγκριση με το 2008. Οι εκτιμήσεις που διατυπώνονται στην μελέτη επιβεβαιώνονται και απο τα εθνικολογιστικά στοιχεία σύμφωνα με τα οποία η πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες(σταθερές τιμές) θα κινηθεί το 2009 στα επίπεδα του 22% έναντι 21.9% το 2008 και 6,8% το 2007. Αυτό σημαίνει ότι αθροιστικά τη περίοδο 2007-2009 καταγράφεται υποχώρηση των επενδύσεων σε κατοικίες τις τάξης του 58% περίπου. Αυτό , σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης αναλογεί σε 60.000 περίπου κατοικίες συνολικής αξίας 18 δισ. ευρώ. Όσο αφορά στην γεωγραφική κατανομή η κρίση φαίνεται ότι περνά στις περιοχές εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης και κυρίως στις περιοχές οι οποίες βασίζουν τη οικοδομική τους δραστηριότητα στην εξοχική κατοικία. Ενδεικτικό θα πρέπει θεωρηθεί το γεγονός ότι ήδη πολλές μικρές και μεσαίες οικοδομικές επιχειρήσεις τοπικής εμβέλειας έχουν περιορίσει το αριθμό των εργαζομένων τους έως και 40% σε σύγκριση με τις αρχές του 2008. Μάλιστα σε νησιά των Κυκλάδων πολλοί οικονομικοί μετανάστες που ασχολούνταν με τις οικοδομικές εργασίες έχουν αποχώρήσει με κατεύθυνση αστικά κέντρα προσδοκώντας ότι σε αυτά θα έχουν μεγαλύτερες ευκαιρίες απασχόλησης. Πρέπει να σημειωθεί ότι υψηλό αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που έχει συσσωρευτεί από το 2005 μέχρι το 2007 όταν οι ρυθμοί αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας έφθασαν σε ιστορικά επίπεδα ρεκορ.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
