Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Μειώσεις ή «πάγωμα» ενοικίων ως το τέλος του 2011 ζήτησε σήμερα η Εθνική Συνομοσπονδία Ελληνικού Εμπορίου η οποία διαπιστώνει ότι ενώ η πλειοψηφία των ιδιοκτητών ανταποκρίνονται θετικά στην πρόταση αυτή, ο πιο «δύστροπος» ιδιοκτήτης είναι το Δημόσιο με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να αναγκάζονται να εγκαταλείπουν τα ακίνητα που ανήκουν στο κράτος.
Η ΕΣΕΕ και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων προχώρησαν σήμερα σε κοινό διάβημα προς την κυβέρνηση, θέτοντας συγκεκριμένα αιτήματα για τις μισθώσεις του Δημοσίου. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλούνται, το 70 % περίπου των επιχειρήσεων στεγάζονται σε μισθωμένα ακίνητα και το ενοίκιο αποτελεί τουλάχιστον το 30% του συνολικού λειτουργικού κόστους μιας εμπορικής επιχείρησης.
Στην κοινή ανακοίνωση ΠΟΜΙΔΑ-ΕΣΕΕ επισημαίνονται τα εξής:
Όπως είναι γνωστό, η χώρα μας και η οικονομία της έχουν εισέλθει σε μια εξαιρετικά δύσκολη στενωπό που δημιουργεί ένα εξαιρετικά δυσμενές περιβάλλον για τον εμπορικό κόσμο της, ο οποίος προσπαθεί να διατηρήσει τόσο την οικονομική δυναμική του, όσο και την απασχόληση  χιλιάδων εργαζομένων, ενώ βάλλεται από τη συνεχή δημιουργία μεγάλων εμπορικών μονάδων υπερτοπικού χαρακτήρα. Παράλληλα και η πλευρά των ιδιοκτητών ακινήτων στοχοποιήθηκε ανηλεώς από το νέο φορολογικό νόμο ο οποίος όχι μόνον αυξάνει δραματικά τη φορολογία εισοδήματος διατηρώντας και το συμπληρωματικό φόρο, αλλά θεσπίζει και βαρύτατο ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας όχι μόνον στα προσοδοφόρα, αλλά ακόμη και στα ανοίκιαστα και στα απρόσοδα ακίνητα!
Από τα στοιχεία της ΕΣΕΕ προκύπτει ότι τα 2/3 περίπου των εμπορικών επιχειρήσεων στεγάζονται σε μισθωμένα καταστήματα, το δε μίσθωμα αποτελεί ποσοστό 20-30% του συνολικού λειτουργικού κόστους τους. Από την ΠΟΜΙΔΑ εκτιμάται ότι με το νέο φορολογικό νόμο, για μεγάλο ποσοστό φορολογουμένων εκμισθωτών, το Δημόσιο καθίσταται ουσιαστικός δικαιούχος όχι μόνον του συνόλου σχεδόν των εισπραττομένων μισθωμάτων, αλλά με το ΦΑΠ διεκδικεί και μέρος της ίδιας της περιουσίας τους!
Εν τούτοις, οι οργανώσεις εκτιμούν ότι πρέπει να υπάρξει συνεργασία και να καταβληθεί κοινή προσπάθεια από όλες τις πλευρές, ώστε να διατηρηθούν οι υπάρχουσες εμπορικές επιχειρήσεις και να στηριχτούν ιδιαίτερα οι τοπικές αγορές. Η ΠΟΜΙΔΑ συμβάλλει ουσιαστικά σ΄αυτό, συνιστώντας επίμονα και σε κάθε ευκαιρία στα μέλη των σωματείων της να κάνουν κάθε αναγκαία κατά περίπτωση συμφωνία και προσαρμογή των ενοικίων, με στόχο, μέσα στη σημερινή κρίση, να μη χαθεί ούτε ένας από τους υπάρχοντες ενοικιαστές! Η ΕΣΕΕ διαπιστώνει ότι οι ιδιώτες εκμισθωτές ανταποκρίνονται θετικά σε σημαντικό βαθμό στην σύσταση αυτή, με ελάχιστες εξαιρέσεις, οι περισσότερες από τις οποίες μπορούν να αντιμετωπιστούν στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας.
Ενώ λοιπόν ο ιδιωτικός τομέας επιδεικνύει την αναγκαία προσαρμοστικότητα στις σημερινές δυσχερείς συνθήκες, τον εμπορικό κόσμο προβληματίζει σοβαρότατα η στάση του ευρύτερου δημόσιου τομέα, ιδιοκτήτη πολλών και σημαντικών κτιρίων σε όλη τη χώρα. Η υπηρεσιακή ακαμψία των διοικητικών οργάνων εκατοντάδων νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, ιδρυμάτων, ασφαλιστικών ταμείων, κληροδοτημάτων, ΟΤΑ,  νοσοκομείων, γηροκομείων, ορφανοτροφείων, εκκλησιαστικών συμβουλίων κλπ. σε όλη τη χώρα, αλλά και η ξεπερασμένη νομοθεσία, (ελάχιστο ετήσιο μίσθωμα 10% της αντικειμενικής αξίας, 5ετής και μόνον διάρκεια μισθώσεων), έχει οδηγήσει πολλούς και αξιόλογους μισθωτές στο να τα εγκαταλείπουν, με αποτέλεσμα να ζημιώνουν ανυπολόγιστα και οι δύο πλευρές!
Για το λόγο αυτό οι οργανώσεις μας ζητούν από την κυβέρνηση να προβεί επειγόντως στις εξής  συγκεκριμένες νομοθετικές παρεμβάσεις:
1. ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΩΝ ΝΠΔΔ. Το άρθρο 38 παρ. 3 του Π.Δ. 715/79 περί μισθώσεων των ακινήτων των ΝΠΔΔ καθορίζει ως χρόνο διάρκειας των μισθώσεων των ακινήτων τους την 5ετία (ενώ σημειωτέον ότι με το άρθρ.63 παρ.2 του Ν.3518/2006, ο χρόνος διάρκειας των μισθώσεων ακινήτων τρίτων από τα ΝΠΔΔ είχε αυξηθεί σε 12ετία!). Ουδείς  μισθωτής δέχεται να υπογράψει 5ετή σύμβαση μίσθωσης σημαντικού ακινήτου ιδιοκτησίας ΝΠΔΔ, έστω και αν η 12ετής διάρκεια μπορεί να κερδηθεί μεταγενέστερα σε δικαστικό αγώνα, αυτό δε εξηγεί και την «ερήμωση» πολλών κεντρικών καταστημάτων που ανήκουν σε ασφαλιστικά ταμεία. Ζητούμε να αυξηθεί άμεσα ο χρόνος διάρκειας των μισθώσεων των ακινήτων ΝΠΔΔ στα 12 έτη, όπως ισχύει και για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων του ιδιωτικού τομέα. 
2.ΕΛΑΧΙΣΤΟ ΠΟΣΟΣΤΟ ΥΨΟΥΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ. Με το άρθρο 7 του Ν. 2741/99 καθορίστηκε ως ελάχιστο ύψος μισθώματος των ακινήτων του δημόσιου τομέα, το ποσοστό 10% της αντικειμενικής αξίας ετησίως, ενώ στον ιδιωτικό τομέα κατά την τελευταία 20ετία ίσχυσε πάντοτε το 6%. Όταν στη συνέχεια οι αντικειμενικές αξίες αυτές πολλαπλασιάστηκαν, τα μισθώματα αυτά εκτοξεύτηκαν σε απρόσιτα ύψη. Μετά από πρωτοβουλία του Δήμου και του Εμπορικού Συλλόγου Ρόδου, με το άρθρο 19 του Ν. 3320/2005 το ποσοστό του 10% μειώθηκε σε 6%, μόνον για τις μισθώσεις ακινήτων των ΝΠΔΔ των παραμεθορίων νησιωτικών νομών. Ζητούμε την επέκταση της διάταξης  αυτής σε όλη τη χώρα, δηλαδή να καθοριστεί το 6% ως γενικό ελάχιστο ύψος μισθώματος όλων των ακινήτων του δημόσιου τομέα κλπ..
3.ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΑΠΟ ΤΑ Δ.Σ. ΤΩΝ ΝΠΔΔ. Πέραν αυτού, ζητούμε με διάταξη νόμου, να επιτραπεί γενικότερα στα διοικητικά συμβούλια των ΝΠΔΔ, ασφαλιστικών ταμείων, ιδρυμάτων, ΟΤΑ κλπ. με ειδικά αιτιολογημένες αποφάσεις τους να διαπραγματεύονται και να καθορίζουν ή να αναπροσαρμόζουν τα μισθώματα των κάθε είδους μισθώσεων των ακινήτων τους στο  επίπεδο των σήμερα διαμορφωμένων μισθωμάτων παρομοίων ακινήτων της ίδιας περιφέρειας, έτσι ώστε να μην παρακωλύεται η εκμίσθωσή τους και να μην εξαναγκάζονται σε αποχώρηση οι υπάρχοντες ενοικιαστές λόγω υψηλών και δυσβάστακτων ενοικίων.
4.ΚΛΗΡΟΔΟΤΗΜΑΤΑ. Η ισχύουσα χρονοβόρος και αναχρονιστική διαδικασία εκμισθώσεως των ακινήτων των κληροδοτημάτων (άρθρα 19 και 38 του Ν. 2039/1939), με δημοπρασίες και υπουργικές εγκρίσεις,  καθιστά πρακτικά δυσχερέστατη έως αδύνατη όχι μόνον την εκμίσθωσή τους, αλλά και οποιαδήποτε ευελιξία στην κατάλληλη προσαρμογή του μισθώματος στις σημερινές συνθήκες.  Αυτό οδηγεί την πλήρη απονέκρωση των περιουσιακών αυτών στοιχείων, και τελικά στην αδυναμία επίτευξης του σκοπού τους. Τα δικαιώματα της προηγούμενης παραγράφου πρέπει να δοθούν και στα όργανα διοίκησης των κληροδοτημάτων.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Την κάθετη αντίθεσή της στην προοπτική δημιουργίας εμπορικού κέντρου στην πόλη της Λάρισας και της ευρύτερης περιοχής από τον ΟΣΕ, δηλώνει η διοίκηση του Εμπορικού Συλλόγου Λάρισας μέσω επιστολή που απέστειλε στον πρωθυπουργό, τους συναρμόδιους υπουργούς και την Περιφέρεια Θεσσαλίας.
Θεωρούμε, υπογραμμίζει η Διοίκηση του Εμπορικού Συλλόγου Λάριας ότι "η λειτουργία ενός ακόμα εμπορικού κέντρου και μάλιστα μέσα στην πόλη μας θα δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε ότι αφορά στη βιωσιμότητα των μικρών εμπορικών επιχειρήσεων".           
Ο Εμπορικός Σύλλογος Λάρισας, ξεκάθαρα τάσσεται κατά της εγκατάστασης  υπερκαταστημάτων και πολυχώρων,  που δημιουργούν τεράστια οικονομικά και κοινωνικά προβλήματα και προκαλούν ζωτική αφαίμαξη στην τοπική αγορά.
"Θεωρούμε, ότι επιτέλους θα πρέπει να θεσπιστούν σαφείς και ξεκάθαροι κανόνες που θα καθορίζουν τους όρους χρήσης γης για εμπορικές δραστηριότητες, οι οποίοι θα λαμβάνουν υπόψη τον πληθυσμιακό παράγοντα, τις χιλιομετρικές αποστάσεις και κυρίως τις επιπτώσεις στις τοπικές οικονομίες και κοινωνίες από την εγκατάσταση μεγάλων εμπορικών μονάδων.
Η άναρχη και χωρίς περιορισμούς ανάπτυξη των αγορών στη χώρα μας μόνο προβλήματα δημιούργησε στις τοπικές οικονομίες, προς όφελος των οικονομικά ισχυρών.
Η αγορά της πόλης μας δεν αντέχει ένα ακόμα εμπορικό κέντρο και μάλιστα μέσα στα όρια της παραδοσιακής αγοράς, τα καταστήματα της οποίας υπερκαλύπτουν και με το παραπάνω τις ανάγκες της περιοχής σε όλα τα επίπεδα.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Αύξηση της προσφοράς εμπορικών καταστημάτων περιμένουν οι μεσίτες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, πολλές εμπορικές επιχειρήσεις έχουν πληροφορήσει τους ιδιοκτήτες των εμπορικών χώρων που μισθώνουν ότι αναστέλλουν την λειτουργία των επιχειρήσεων τους. Την ίδια στιγμή μεγαλώνει η ψαλίδα μεταξύ των  αντικειμενικών και των πραγματικών αξιών . Το φαινόμενο αυτό  ο οποίο στο παρελθόν αφορούσε κατά κύριο λόγο σε επαγγελματικά ακίνητα τώρα αρχίζει να επεκτείνεται και στην αγορά κατοικίας. Ιδιαίτερα έντονο  είναι το πρόβλημα σε παλαιά διαμερίσματα σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί ότι πρόσφατα ολοκληρώθηκαν συναλλαγές στις οποίες η αντικειμενική τιμή ήταν κατά 60% υψηλότερη από αυτή στην οποία έκλεισε η συμφωνία. Παράδειγμα , διαμέρισμα στην Πλατεία Βάθη αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ πουλήθηκε στην τιμή των  55.000 ευρώ

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 01:26

Μία νέα απειλή ελλοχεύει στην αγορά των μισθώσεων επαγγελματικών χώρων. Πρόκειται για την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνημένο τίμημα είτε επειδή αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας είτε επειδή αναστέλλουν τη λειτουργία της επιχείρησης τους. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και νομικών το τελευταίο τρίμηνο έχουν πολλαπλασιαστεί  οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες και  ενοικιαστές λύνουν τις διαφορές τους στις αίθουσες δικαστηρίων.
Σύμφωνα με την άποψη που διατύπωσε μεσίτης που ασχολείται με μισθώσεις το ζητούμενο πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά το κατά πόσο αυτό θα εισπράττεται. «Τους τελευταίους μήνες κυρίως σε περιπτώσεις  μισθώσεων καταστημάτων ου η μίσθωση τους λήγει οι ιδιοκτήτες απορρίπτουν προτάσεις ενδιαφερόμενων με υψηλότερα ενοίκια και προτιμούν τον παλαιό ενοικιαστή ο οποίος είναι φερέγγυος ως προς την καταβολή του ενοικίου . Η ανησυχία που πλανάται στις σκέψεις ιδιοκτητών καταστημάτων κυρίως είναι αν η νέα επιχείρηση θα καταφέρει να πάει καλά και να πληρώνει το ενοίκιο αφού δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις  που μετά από μερικούς μήνες λειτουργίας  σταματά η λειτουργία της  εμπορικής επιχείρησης και η υπόθεση πηγαίνει στα δικαστήρια».  Το γεγονός αυτό βοηθά και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και παλαιών μισθωτών με πολυετή παρουσία στο χώρο καθώς οι πρώτοι προτιμούν να ρίξουν την τιμή του ενοικίου και να κάνουν μισθωτικές συμβάσεις που θα επιτρέπουν την  μεγαλύτερη αναπροσαρμογή του ενοικίου όταν ανακάμψει η αγορά. Ανάλογη στάση  τηρούν με τον λεγόμενο «αέρα» καθώς είτε δεν ζητούν καθόλου –ειδικά αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με μειωμένη εμπορικότητα είτε δέχονται συγκριτικά χαμηλότερα ποσά με τμηματική καταβολή. Πρόσφατη  συμφωνία ανανέωσης της σύμβασης ενοικίασης σε μεγάλο κατάστημα του ιστορικού κέντρου προέβλεπε εξόφληση του «αέρα» σε διάστημα τριών ετών χωρίς να υπολογίζονται οι τόκοι.
Στο νέο περιβάλλον της αγοράς ενοικίων όπως όλα δείχνουν το ζητούμενο δεν είναι πλέον το ύψος του ενοικίου αλλά η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και αυτή  είναι άλλωστε η βασική αιτία που οι τράπεζες κατορθώνουν να διαπραγματεύονται τα ενοίκια για υποκαταστήματα τους σε τιμές έως και 30% χαμηλότερες από τις προηγούμενες. Σημαντικό ατού των μισθωτών  είναι και το σημείο που βρίσκεται ο εμπορικός χώρος αφού στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής  βρίσκεται σχετικά πιο εύκολα ενοικιαστής σε σχέση με εκείνα που είναι σε παράπλευρες αγορές.
Ακόμα πιο οξύ είναι το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες εκείνους οι οποίοι πραγματοποίησαν πρόσφατα την επένδυση  χρησιμοποιώντας τραπεζικό δανεισμό έχοντας ως εγγύηση το μισθωτήριο συμβόλαιο. «Πρόκειται για μία ευρέως διαδεδομένη πρακτική από το 2004 μέχρι σήμερα την οποία αποδέχονταν και ενίσχυαν τα πιστωτικά ιδρύματα μέχρι και πριν από ένα χρόνο. Φυσικά , η επιτυχία του εγχειρήματος βασίζονταν στην παραδοχή της φερεγγυότητας του ενοικιαστή γιατί σε διαφορετική περίπτωση τη δαπάνη εξυπηρέτησης θα έπρεπε να καλύψει ο ιδιοκτήτης. Τους τελευταίους μήνες ο αριθμός των δανείων με τέτοια προβλήματα έχει αυξηθεί σημαντικά αν και το φαινόμενο δεν έχει προσλάβει ανησυχητικές διαστάσεις.» επισήμανε χαρακτηριστικά  διευθυντής υποκαταστήματος εμπορικής τράπεζας στο κέντρο της Αθήνας ο οποίος  τόνιζε ότι: «το κριτήριο για την έγκριση  δανείων αυτής της κατηγορίας δεν είναι η εμπορευσιμότητα του ακινήτου αλλά η φερεγγυότητα του πελάτη και κυρίως η δυνατότητα που έχει να εξυπηρετεί το δάνειο ανεξάρτητα από την είσπραξη του ενοικίου. Για το λόγο μάλιστα αυτό έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί  το φαινόμενο χρηματοδότησης, ακόμα και σε πολύ καλούς πελάτες, του 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου αφού ζητείται η  συμμετοχή του δανειολήπτη η οποία πολλές φορές ξεπερνά και το 25%».
Η πολιτική αυτή όπως είναι φυσικό επηρεάζει και τη ζήτηση για αγορά εμπορικών χώρων και αυτή είναι –ίσως η κυριότερη - αιτία της κατακόρυφης μείωσης των συναλλαγών. Όλα δείχνουν ότι μέχρι το τραπεζικό σύστημα αποκτήσει ένα σημείο ισορροπίας η αγορά εμπορικών χώρων θα είναι μία υπόθεση των μεγάλων «παικτών» της ελληνικής αγοράς ακινήτων.