Αλλάζει δραστικά το 2014 ο τρόπος που φορολογούνται τα εισοδήματα από ακίνητα. Πλέον, τα έσοδα αυτά φορολογούνται αυτοτελώς, με συντελεστή 11% ή 33%. Στον τελευταίο νόμο 4172/2013 τα εισοδήματα από ενοίκια αναφέρονται στο Κεφάλαιο Ε ως εισόδημα από κεφάλαιο, ενώ στο άρθρο 39, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Συγκεκριμένα ο νόμος αναφέρει τι θεωρείται ως εισόδημα από κεφάλαιο :

«Το εισόδημα από κεφάλαιο περιλαμβάνει το εισόδημα που αποκτά ένα φυσικό πρόσωπο και προκύπτει στο φορολογικό έτος σε μετρητά ή σε είδος, με τη μορφή μερισμάτων, τόκων, δικαιωμάτων, καθώς και το εισόδημα από ακίνητη περιουσία.». Η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων, έχει θεσμοθετηθεί από το 2012 και θα αφορά και τα εισοδήματα του 2013. Είναι μία από τις μεγάλες φορολογικές αλλαγές που φέρνει η νέα χρονιά, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται και ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων αλλά και το γενικό περιουσιολόγιο.Η φορολόγηση των ενοικίων, ως αυτοτελής, ακολουθεί τον κάτωθι πίνακα:

Ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία:

Συντελεστής φόρου: έως και 12.000 ευρώ 11% άνω των 12.000 ευρώ 33% Δηλαδή μέχρι 12.000 ευρώ το χρόνο σύνολον ενοικίων εφαρμόζεται το 11%, ήτοι 1.320 το ανώτερο σε φόρο και για 12.000 ευρώ και

πάνω 33% συντελεστής.

Με ένα παράδειγμα, αν πχ κάποιος εισπράττει 17.000 ευρώ ενοίκια το χρόνο, θα φορολογηθεί με 11% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, ήτοι 1.320 ευρώ και 33% για τα επόμενα 5.000 ευρώ ήτοι 1.650 ευρώ με συνολική επιβάρυνση 2.970 ευρώ.Αν σε αυτό υπολογισθεί και η προκαταβολή φόρου η οποία πλέον εφαρμόζεται χονδρικά σε όλα τα εισοδήματα εκτός των μισθωτών και συνταξιούχων, τότε σε πρώτη εφαρμογή των παραπάνω, ο φορολογούμενος θα πρέπει να προσθέσει ακόμη 55% επί του φόρου δηλαδή μια εκροή 4.417 ευρώ, μια πολύ σημαντική επιβάρυνση, αλλά και 2% επιβάρυνση από την εισφορά αλληλεγγύης δηλαδή άλλα 340 ευρώ, με τελικό ποσό πληρωμής στα 4.800 ευρώ! Φυσικά, τουλάχιστον το ποσό της προκαταβολής θα συμψηφισθεί στο επόμενο φορολογικό έτος. Πρέπει να σημειωθεί φυσικά ότι η αυτοτελής φορολόγηση ισχύει και για τα ενοίκια του 2013 που θα δηλώσουμε σε 3-4 μήνες αλλά με συντελεστή 10% στη χαμηλή κλίμακα. Το πιο πάνω καθεστώς έρχεται να διανθιστεί με μερικές ακόμη ρυθμίσεις οι οποίες αναμένονται μέσα στο 2014.

Βασική ρύθμιση είναι η εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων στην εφορία, καθώς με τέτοιου ύψους επιβαρύνσεις θα είναι καταστροφικό να ζητούνται ποσά τα οποία δεν έχουν ποτέ εισπραχθεί. Όμως η ρύθμιση που θα αλλάξει πολλά και θα βοηθήσει την διαδικασία και των ανείσπραχτων ενοικίων θα είναι η ηλεκτρονική καταχώρηση των συμβολαίων μίσθωσης σε ειδική εφαρμογή στο Taxis η οποία αναμένεται το 2014. Αν λειτουργήσει η εφαρμογή αυτή το 2014, τότε από το 2015 η ΓΓΠΣ θα συμπληρώνει αυτόματα στα έντυπα των δηλώσεων τα εισοδήματα από ενοίκια, αρκεί να έχουν γίνει σωστά οι εισαγωγές των δεδομένων. Ποιους όμως ευνοεί και ποιους όχι ο νέος τρόπος φορολόγησης; Ευνοημένοι λογικά θα είναι οι έχοντες υψηλά εισοδήματα από ενοίκια, καθώς σε ότι κλιμάκιο και να είναι, ο ανώτερος συντελεστής φορολογίας των ενοικίων είναι το 33% ενώ αν τα ενοίκια προστίθεντο στο συνολικό δηλωθέν εισόδημα τότε ο ανώτερος συντελεστής φορολόγησης θα έφθανε το 45%. Άρα μιλάμε για μια ελάφρυνση 12 μονάδων στο συντελεστή. Στο χαμηλότερο επίπεδο και μέχρι 12.000 ευρώ, χωρίς αφορολόγητο όριο και με προκαταβολή φόρου, θα υπάρχουν οι σημαντικότερες επιβαρύνσεις αναλογικά με τα χρήματα που εισπράττουν.

Είτε ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο είτε θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να περιμένετε καθώς οι μεταβιβάσεις είναι προς το παρόν αδύνατες. Από ημέρα σε ημέρα αναμένεται να εκδοθούν οι αναγκαίες υπουργικές αποφάσεις και οι εγκύκλιοι του ΥΠΟΙΚ για τον τρόπο υπολογισμού της υπεραξίας ακινήτων και του αντίστοιχου φόρου, ο οποίος θα βαρύνει τους πωλητές. Από την 1η Ιανουαρίου επήλθε σημαντική μεταβολή στο φορολογικό καθεστώς της μεταβίβασης ακινήτων και ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνεται από τον αγοραστή ενός ακινήτου μειώθηκε από το 8-10% στο 3%.

Ωστόσο, αυτό που δεν μπορεί ακόμη να εφαρμοστεί είναι ένας νέος φόρος που επιβλήθηκε από την Πρωτοχρονιά. Είναι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων που βαρύνει τον πωλητή ενός ακινήτου. Ο φόρος, με βάση όσα προβλέπονται στον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης του ακινήτου. Μάλιστα, ο φόρος επιβάλλεται σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων που θα γίνουν από σήμερα και μετά καθώς δεν υπάρχει καμία εξαίρεση αναφορικά με το πότε ή πώς αποκτήθηκε ένα ακίνητο. Δηλαδή ακόμη και αν ένα ακίνητο έχει αποκτηθεί το 1950 και πωληθεί θα πρέπει ο πωλητής του να πληρώσει φόρο υπεραξίας. Η υπεραξία που προκύπτει όταν από την τιμή πώλησης αφαιρείται η τιμή κτήσης απομειώνεται έως και 39% ανάλογα με τα χρόνια που διακράτησε το ακίνητο ο πωλητής. Υπεραξία έως και 25.000 ευρώ είναι αφορολόγητη.

Καλά όλα έως εδώ, ωστόσο, υπάρχουν πολύ μεγάλες ασάφειες αναφορικά με το πώς υπολογίζεται η τιμή κτήσης και η τιμή πώλησης. Ο νέος ΚΦΕ στο άρθρο 41 ορίζει ότι ως τιμή κτήσης θεωρείται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το τίμημα που καταβλήθηκε πραγματικά και προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά. Ποιο είναι, όμως, το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και ποια είναι τα «κατάλληλα δικαιολογητικά» για το πραγματικά καταβαλλόμενο τίμημα; Στην παράγραφο 11 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι θα εκδοθούν υπουργικές αποφάσεις για τον καθορισμό της τιμής κτήσης όταν αυτή δεν μπορεί να υπολογιστεί με βάση όσα ορίζονται στο νόμο. Επίσης θα πρέπει να εκδοθούν υπουργικές αποφάσεις για κάθε άλλο θέμα που αφορά στην εφαρμογή του φόρου υπεραξίας. Να σημειωθεί ότι θα πρέπει να εκδοθεί υπουργική απόφαση, μεταξύ άλλων, για τον τύπο και το περιεχόμενο της δήλωσης του φόρου υπεραξίας.

Σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων φέρνει το 2014 με 5,5 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώνουν περισσότερους φόρους από ό,τι το προηγούμενο έτος. Σύμφωνα με τον προϋπολογισμό οι φόροι στα ακίνητα ανέρχονται στα 3,9 δισ. ευρώ από 2,78 δισ. ευρώ το 2013. Φέτος όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων, επανέρχεται το «πόθεν έσχες» για την αγορά ή κατασκευή κατοικιών, ενώ επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις. Επίσης από φέτος μειώνεται ο φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων στο 3% από 10% που ήταν το 2013, ενώ για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα εισοδήματα από ακίνητα με διαφορετική κλίμακα. Ειδικότερα οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που θα εφαρμοστούν από φέτος έχουν ως εξής:

• Ενιαίος φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Καταργείται το έκτακτο ειδικό τέλος ακινήτων που πληρώνεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ καθώς και ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Στη θέση τους θεσπίζονται δύο νέοι φόροι. Ο ΕΝΦΙΑ καθώς και ένας συμπληρωματικός φόρος που θα επιβαρύνει επιπλέον όσους έχουν ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Ειδικότερα ο ΕΝΦΙΑ θα επιβαρύνει όλα τα ακίνητα (κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, γραφεία, καταστήματα), ενώ ο συμπληρωματικός φόρος θα επιβάλλεται επί της συνολικής ακίνητης περιουσίας εφόσον η αντικειμενική τους αξία ξεπερνά τα 300.000 ευρώ. Οπως συμβαίνει σε κάθε νόμο, και αυτός που κατατέθηκε έχει κερδισμένους και χαμένους. Στους πρώτους συμπεριλαμβάνονται οι περισσότεροι φορολογούμενοι που κατέχουν ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες δεδομένου ότι θα πληρώσουν λιγότερους φόρους σε σχέση με το ισχύον καθεστώς δηλαδή τον φόρο που πληρώνεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και τον ΦΑΠ. Στους χαμένους του νέου φόρου για τα ακίνητα συγκαταλέγονται οι ιδιοκτήτες μη ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων, οικοπέδων εντός σχεδίου ή οικισμών, καλλιεργούμενων αγροτεμαχίων, καθώς και όσοι διαθέτουν μεσαίας αντικειμενικής αξίας κτίσματα. Κάποιοι από τους ανωτέρω ιδιοκτήτες θα πληρώσουν για πρώτη φορά φόρο για τα ακίνητα που κατέχουν, ενώ άλλοι όπως οι ιδιοκτήτες κτισμάτων θα επιβαρυνθούν αναλογικά περισσότερο από όσους διαθέτουν χαμηλής και πολύ υψηλής αξίας κατοικίες.

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ). Από σήμερα στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα εφαρμόζεται συντελεστής 3%. Μέχρι και το 2013 εφαρμόζονταν συντελεστές 8% για αξία έως 20.000 ευρώ και 10% για υψηλότερης αξίας μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο μειωμένος ΦΜΑ ισχύει μόνο στις αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι στις κληρονομιές δωρεές ή γονικές παροχές.

• Φόρος υπεραξίας. Με φόρο υπεραξίας θα επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες που θα προβούν εντός του 2014 στην πώληση ακινήτου. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς (τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς). Η τιμή πώλησης είναι αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου ως εξής: α) Από 1 έως 5 χρόνια έκπτωση 5%, β) Από 5 έως 10 έκπτωση 13%, γ) Από 10 έως 15, έκπτωση 21%, δ) Από 15 έως 20, έκπτωση 27%, ε) Από 20 έως 25, έκπτωση 34%, στ) Πάνω από 25 χρόνια, έκπτωση 39%. Δεν επιβάλλεται φόρος αν η υπεραξία μετά τις μειώσεις δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ. Εφόσον η υπεραξία από την πώληση του ακινήτου υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος τότε θα επιβάλλεται φόρος εισοδήματος. Οσο μεγαλύτερο είναι το εισόδημα, τόσο λιγότερες θα είναι οι πιθανότητες να καταβληθεί φόρος.

Πέντε μεγάλες αλλαγές στην φορολογία ακινήτων φέρνει το 2014. Συγκεκριμένα οι αλλαγές αυτές είναι:

1. Θεσπίζεται αυτοτελής φορολόγηση για το εισόδημα από ενοίκια. Για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο φορολογικός συντελεστής ορίστηκε στο 11% και για υψηλότερο εισόδημα στο 33%. Με την αλλαγή αυτή επιβαρύνονται όσοι φορολογούμενοι έχουν χαμηλό εισόδημα αποκλειστικά από μισθώματα ακινήτων και ελαφρύνονται όσοι έχουν πολύ υψηλό εισόδημα από ενοίκια, όπως αυτοί που έχουν εισόδημα άνω των 50.000 ευρώ.

2. Από τον Ιούλιο του 2014 θα ξεκινήσουν οι φορολογούμενοι να πληρώνουν τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Θα επιβαρύνει όλες τις κατηγορίες, δηλαδή κτίσματα, οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμών και αγροτεμάχια. Θα επιβάλλεται αυτοτελώς σε κάθε ακίνητο και θα υπολογίζεται επί των επιφανειών. Το υπουργείο Οικονομικών υπολογίζει να εισπράξει από τους φόρους στην ακίνητη περιουσία το ποσό των 2,65 δισ. ευρώ. Οσοι φορολογούμενοι έχουν μόνο διαμερίσματα θα πληρώσουν τους ίδιους φόρους ή ελαφρώς μειωμένους σε σχέση με το τρέχον έτος, ενώ όσοι διαθέτουν και οικόπεδα ή αγροτεμάχια θα επιβαρυνθούν περαιτέρω. Υπολογίζεται ότι περίπου 300.000 ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν περισσότερους φόρους σε σύγκριση με αυτούς που κατέβαλαν το 2013.

3. Επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος στους φορολογουμένους που έχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ σε ατομική βάση, με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φτάνουν έως και το 1%.

4. Επιβάλλεται φόρος στην υπεραξία των ακινήτων με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, χωρίς να υπάρχει κάποιος χρονικός περιορισμός τού πότε και του πώς αποκτήθηκε ένα ακίνητο, το οποίο θα πουληθεί μετά την 1/1/2014. Ως τιμή κτήσης και τιμή πώλησης ορίζεται αυτή που έχει αναγραφεί στα σχετικά συμβόλαια. Η διαφορά που προκύπτει μεταξύ των δύο τιμών αποπληθωρίζεται και εφαρμόζεται ένας μειωτικός συντελεστής έως και 40%, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου πριν αυτό πωληθεί. Υπάρχει και μια παγίδα στον φόρο υπεραξίας ακινήτων. Στις περιπτώσεις που δεν είναι εφικτή η εξεύρεση της τιμής κτήσης, τότε αυτή θεωρείται ότι είναι μηδενική και ο φόρος 15% επιβάλλεται επί του συνόλου της αξίας πώλησης του ακινήτου.

5. Μειώνεται στο 3% ο φόρος στις μεταβιβάσεις ακινήτων από 8% που είναι σήμερα για αξία έως 20.000 ευρώ και 10% για την υπερβάλλουσα.