Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Ανεφάρμοστη η εγκύκλιος για τον φόρο υπεραξίας

Αντιμέτωποι με τον παραλογισμό συγκεκριμένων διατάξεων του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος έρχονται πλέον οι φορολογούμενοι. Στην πρόσφατη εγκύκλιο της γενικής γραμματέως Δημοσίων Εσόδων που περιλαμβάνει διευκρινίσεις για την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων περιλαμβάνεται μια επισήμανση ιδιαίτερης σημασίας για τους φορολογούμενους και τους συμβολαιογράφους. Τονίζεται το εξής: «Εφιστούμε την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013». Το προβλέπει  η συγκεκριμένη διάταξη του 4172/2013 (νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος); ‘Ότι η πραγματοποίηση τριών ομοειδών συναλλαγών εντός μιας διετίας αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα και κατά συνέπεια η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων αποτελεί επιχειρηματικό κέρδος και φορολογείται με συντελεστή 26% αντί για 15% που είναι ο φορολογικός συντελεστής του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη που ουσιαστικά ενεργοποιείται με την επισήμανση της κας Σαββαϊδου στην πρόσφατη εγκύκλιο θεωρείται κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα προκαλέσει μεγάλα προβλήματα σε φορολογούμενους αλλά και στους συμβολαιογράφους.

Στην πράξη οι συμβολαιογράφοι θα κληθούν να εφαρμόσουν μια διάταξη η οποία στην ουσία είναι ανεφάρμοστη χωρίς να δοθούν οδηγίες και διευκρινίσεις από τη ΓΓΔΕ. Πιο αναλυτικά:

-θα πρέπει να ξεκαθαριστεί από τη ΓΓΔΕ τι σημαίνει ομοειδής συναλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Είναι ομοδειδής συναλλαγή η πώληση ενός αγροτεμαχίου με την πώληση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας; Η αναγκαστική εκποίηση με πλειστηριασμό ενός διαμερίσματος είναι ομοειδής συναλλαγή με την πώληση ενός διαμερίσματος; Ένας φορολογούμενος που έχασε ένα ακίνητο από πλειστηριασμό και προχώρησε στην πώληση άλλων δυο ακινήτων μέσα στην ίδια διετία είναι τελικά επιχειρηματίας ακινήτων και θα φορολογηθεί με 26%;

 

-επιβάλλεται να ξεκαθαριστεί και τι θεωρείται μία συναλλαγή στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Είναι μία συναλλαγή η ταυτόχρονη πώληση τριών οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμέρισμα, πάρκινγκ, αποθήκη) με το ίδιο συμβόλαιο ή αποτελούν τρείς συναλλαγές και θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα;

 

-οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να ελέγχουν αν ο πωλητής ενός ακινήτου έχει πραγματοποιήσει άλλες δυο μεταβιβάσεις ακινήτων κατά τη διάρκεια των τελευταίων 24 μηνών; Αν το διαπιστώσουν τότε θα πρέπει να προχωρήσουν στον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας με συντελεστή 26% μόνο για την τρίτη μεταβίβαση ή και για τις δυο προηγούμενες που ήδη ο φόρος υπολογίστηκε με συντελεστή 15%;

 

-τι είναι αυτό που στην ουσία διαφοροποιεί έναν φορολογούμενο που πουλά το τρίτο ακίνητο μια ημέρα μετά την συμπλήρωση της διετίας από έναν που έκανε το λάθος να το πουλήσει μια ημέρα πριν την συμπλήρωσή της. Ο πρώτος θα πληρώσει φόρο υπεραξίας 26% και ο δεύτερος 15%. Είναι ο πρώτος επιχειρηματίας και ο δεύτερος όχι;

 

Έμπειροι φοροτεχνικοί σημειώνουν ότι το θέμα του χαρακτηρισμού ενός πωλητή ακινήτου σε επιχειρηματία μόνο και μόνο επειδή πραγματοποιεί τρείς μεταβιβάσεις ακινήτων δεν αντέχει σε κριτική. Είναι μια ακόμη απόδειξη ότι ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος που τέθηκε σε ισχύ με τις ευλογίες της τρόικας που σε κάθε έκθεση τον παρουσιάζουν ως μια από τις μείζονες μεταρρυθμίσεις απλοποίησης του φορολογικού συστήματος είναι γεμάτος από ασάφειες και παγίδες που αντί να απλοποιούν, ταλαιπωρούν τους φορολογούμενους και τις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών.

Το ότι ένας φορολογούμενος είναι επαγγελματίας του κλάδου των ακινήτων δεν μπορεί να αποδεικνύεται, όπως σημειώνουν γνώστες του αντικειμένου, από το αν πραγματοποίησε κάποιες συναλλαγές μέσα σε μια διετία. Μπορεί να αποδειχθεί στην ουσία του μετά από ένας στοιχειώδη φορολογικό έλεγχο. Είναι απλό. Ένας φορολογούμενος που σε μια διετία πούλησε τρία ακίνητα που είχε κληρονομήσει επειδή βρέθηκε σε οικονομική ανάγκη είναι προφανές ότι δεν είναι επαγγελματίας της κτηματαγοράς. Αντίθετα αυτός που μέσα σε μια διετία αγόρασε και πούλησε ακίνητα παρουσιάζει ενδείξεις επιχειρηματικής συμπεριφοράς.

Πηγή:www.capital.gr

Το απόλυτο αλαλούμ με τον ΕΝΦΙΑ

Ξεπερνούν τις 500.000 οι τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 ενώ μένουν μόλις δυο ημέρες για να εκπνεύσει η σχετική προθεσμία. Από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων υποστηρίζουν ότι παράταση δεν πρόκειται να δοθεί διότι δεν βγαίνουν οι ημερομηνίες για την νέα και τελευταία για το 2014 εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ και το άνοιγμα του συστήματος από το νέο έτος για τη δήλωση των μεταβολών στην ακίνητη περιουσία των φορολογούμενων που έγιναν εντός του 2014. Υπάρχουν, όμως, πάρα πολλοί φορολογούμενοι οι οποίοι ενώ δηλώνουν μεταβολές στο Ε9 οι οποίες μεταβάλλουν και τον οφειλόμενο φόρο, διαπιστώνουν μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας ότι νέο εκκαθαριστικό δεν εκδίδεται από το σύστημα. Ας δούμε πότε συμβαίνει αυτό. Νέο εκκαθαριστικό δεν εκδίδεται, πρώτον, όταν ο φορολογούμενος προχωρά σε διορθώσεις για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα που διαθέτει όταν υπάρχουν λάθη σε άλλο φορολογικό έντυπο που έχουν δηλωθεί τα κενά ακίνητα. Για παράδειγμα, πολλοί φορολογούμενοι ενώ δηλώνουν την ένδειξη «κενό» στη στήλη 32 του Ε9 υπάρχουν λάθη στο έντυπο της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων (Ε2). Συγκεκριμένα, δεν υπάρχει η ένδειξη κενό στο ίδιο ακίνητο στο Ε2 ή έχουν δηλωθεί λανθασμένοι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στο Ε2 ή στο Ε9.

Πέφτουν τα πρόστιμα βροχή

Αν κάποιοι «ξέχασαν» να δηλώσουν στο έντυπο Ε2 εμπράγματα δικαιώματα και ξαφνικά τα... θυμήθηκαν κυρίως ελέω ΕΝΦΙΑ, τότε θα πρέπει να προετοιμάζονται για... καμπάνες από την εφορία. Αντιθέτως, όσοι συμπλήρωσαν ελλιπώς στοιχεία ακινήτων αλλά δεν υπάρχει αποφυγή φόρου, οι τροποποιητικές δηλώσεις θα είναι... «αναίμακτες». Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διευκρινίσεις που έδωσε η ΓΓΔΕ, δεν επιβάλλεται πρόστιμο:

1. Στην περίπτωση εκπρόθεσμης αναγραφής στην πρώτη σελίδα του εντύπου Ε2 κενού κτίσματος, δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας ως 200 τ.μ. από γονέα σε τέκνο ή από τέκνο σε γονέα, η συμπλήρωση ή η διόρθωση αριθμού παροχής ρεύματος ή τετραγωνικών μέτρων ήδη δηλωθέντος μισθωμένου ακινήτου.

2. Στη συμπλήρωση στην δεύτερη σελίδα στον πίνακα ΙΙ αγοράς, μεταβίβασης, δήλωσης ημιτελούς κτίσματος.

Επισημαίνεται ότι ο ψιλός κύριος ακινήτου είναι υπόχρεος στη συμπλήρωση του πίνακα ΙΙ μόνο στην περίπτωση μεταβίβασης ή απόκτησης ακινήτου ή στην περίπτωση ημιτελούς ακινήτου. Αντιθέτως δεν είναι υπόχρεος στη συμπλήρωση της πρώτης σελίδας του εντύπου Ε2 σε καμία περίπτωση. Από τη ΓΓΔΕ τονίζουν ότι επιβάλλεται πρόστιμο στην περίπτωση εκπρόθεσμης αναγραφής ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτου, γιατί αυτό αποτελεί εισόδημα και ως εκ τούτου υπάρχει φορολογική παράβαση. Η σχετική επισήμανση δεν αφορά στη δήλωση πρώτης κατοικίας αλλά στην επαγγελματική έδρα, που πολλές φορές είναι η κατοικία του επιτηδευματία.

Η παγίδα του φόρου υπεραξίας

Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ θα θεωρείται για την εφορία το κέρδος που προκύπτει από τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εφόσον αυτές γίνουν σε διάστημα δύο ετών. Αυτό σημαίνει ότι όποιος φορολογούμενος πουλήσει τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσα σε διάστημα δύο ετών θεωρείται από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του λαμβάνεται υπόψη ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ. Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουαρίου 2014, όταν τέθηκαν σε εφαρμογή οι διατάξεις για τον φόρο υπεραξίας ακινήτων και επομένως στην τσιμπίδα του φόρου 26% κινδυνεύουν να πιαστούν από το 2016 όσοι θα έχουν πωλήσει τρία ή περισσότερα ακίνητα. Ο τρόπος υπολογισμού της υπεραξίας κρύβει παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απίστευτη περιπτωσιολογία στον υπολογισμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που αναλογεί προκαλεί «πονοκέφαλο» στους συμβολαιογράφους.

Δέκα πέντε μέρες τρόμου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Δεκαπέντε «εφιαλτικές» ημέρες περιμένουν τα ελληνικά νοικοκυριά τα οποία θα πρέπει μέχρι το τέλος της χρονιάς να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη για να πληρώσουν μια σειρά από φόρους και άλλες υποχρεώσεις. Το οικονομικό επιτελείο προσδοκά να εισπράξει 1,138 εκατ. ευρώ από τα τέλη κυκλοφορίας και άλλα 1,310 εκατ. ευρώ από τις υπόλοιπες φορολογικές υποχρεώσεις των πολιτών έως το τέλος του 2014. Δηλαδή σχεδόν 2,5 δις ευρώ στις τελευταίες ημέρες του 2014. Στο... ημερολόγιο της εφορίας έως το τέλος του χρόνου είναι η 4η δόση του ΕΝΦΙΑ, ενώ όσοι έχουν εκκρεμότητες με τις προηγούμενες, μπορούν να τις εντάξουν στην πάγια ρύθμιση των 12 δόσεων με ετήσιο επιτόκιο 8,75%. Ως το τέλος του έτους θα πρέπει να πληρωθούν και τα τέλη κυκλοφορίας, διαφορετικά ακολουθεί πρόστιμο ισόποσο των τελών. Οι τράπεζες προσφέρουν διευκολύνσεις με άτοκες δόσεις, 3 έως 8, για την εξόφλησή τους, ανάλογα με το κάθε «πακέτο». Επιπλέον, ως τις 31 Δεκεμβρίου πρέπει να εξοφλήσουν τη 2η δόση οι περίπου 30.000 που οφειλέτες του Δημοσίου που εντάχθηκαν στη νέα ρύθμιση χρεών. Το χρόνο που απομένει ως τα τέλη του χρόνου έχουν στη διάθεσή τους όσοι θέλουν να καταθέσουν πινακίδες ώστε να αποφύγουν τα τέλη κυκλοφορίας για το 2015 και το τεκμήριο διαβίωσης στη φορολογική δήλωση που θα υποβάλουν το 2016. Τέλος, έως τις 19 Δεκεμβρίου έχουν προθεσμία όσοι πρέπει να κάνουν τροποποιημένες δηλώσεις Ε9 για να πληρώσουν μικρότερο ΕΝΦΙΑ και ως το τέλος του χρόνου θα πρέπει να κάνουν διακοπή εργασιών οι επαγγελματίες που θέλουν να γλιτώσουν το τέλος επιτηδεύματος των 650 ευρώ του 2015.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki