Ακινητα : Ο απολογισμός της πενταετίας

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μεγάλη κρίση επί πέντε κατά σειρά έτη. Η κρίση αυτή επιδεινώθηκε δραματικά το 2012 όπως φαίνεται από τα ακόλουθα:

α) Από την εκτιμώμενη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -30,6% το 2012. Επιπλέον, η πτώση του όγκου των εκδοθεισών αδειών οικοδομών κατά περίπου -32,5% το 2012, συνεπάγεται νέα πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες, άνω του -20,0%, και το 2013. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες θα διαμορφωθούν σε επίπεδα κάτω των 5,0 δισ. ευρώ το 2013 (σε σταθερές τιμές 2005) από 6,1 δισ. ευρώ το 2012 και 26,1 δισ. ευρώ το 2007 (πτώση κατά -81% σε 5 έτη).

β) Από την εκτιμώμενη πτώση της Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας (ΑΠΑ) στον τομέα των κατασκευών στα 3,65 δισ. ευρώ σε τρέχουσες τιμές το 2012, από 16,3 δισ. ευρώ το 2006 και από 8,63 δισ. ευρώ το 2000. Έτσι, η πτώση της ΑΠΑ στις κατασκευές ανέρχεται στο -77,6% έναντι του 2006 και στο επίσης σημαντικό -57,7% έναντι του 2000.

γ) Από την τεράστια πτώση του αριθμού και της αξίας των συναλλαγών επί ακινήτων (κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων) κατά -48% και κατά -45,5% αντίστοιχα το 2012 έναντι του 2011 και κατά -83,3% και -81,2% αντίστοιχα έναντι του 2005. Η ανωτέρω ουσιαστική διακοπή των συναλλαγών στην ελληνική αγορά ακινήτων συνέβη το 2012 παρά το ότι κατά το έτος αυτό σημειώθηκαν οι ακόλουθες πολύ σημαντικές εξελίξεις:

Πρώτον, το 2012 επιταχύνθηκε η πτώση των τιμών των κατοικιών και άλλων ακινήτων, ως ακολούθως: Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) μειώθηκαν σημαντικά, κατά -11,7% το 2012 στο σύνολο της χώρας, έναντι μείωσής τους κατά -5,5% το 2011, κατά -4,7% το 2010 και κατά -3,7% το 2009. Μεγαλύτερη ήταν η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη (2012:-13,7%, 2011:-6,8%) και ακολουθούν η Αθήνα (2012:-11,8%, 2011: 6,4%), οι εξοχικές περιοχές (2012: -11,4%, 2011:-4,4%) και άλλες μεγάλες πόλεις (2012:-10,9%, 2011:-4,1%). Γενικά, η πτώση των τιμών των οικιστικών ακινήτων εκτιμάται στο τέλος του 2012 στο -23,4% έναντι του 2008.

Δεύτερον, η ανωτέρω σημαντική πτώση των τιμών των ακινήτων πραγματοποιήθηκε σε μια περίοδο κατά την οποία η πτώση στις τιμές των ενοικίων ήταν σχετικά χαμηλή. Έτσι, σημειώνεται αξιοσημείωτη και επιταχυνόμενη πτώση του λόγου του δείκτη τιμών των διαμερισμάτων προς τον δείκτη τιμών των ενοικίων, που σηματοδοτεί υψηλότερες αποδόσεις για τους επενδυτές (εγχώριους ή ξένους) που θα επέλεγαν να επενδύσουν σε οικιστικά ακίνητα στην εγχώρια οικονομία.

Τρίτον, στις συνθήκες που επικρατούν σήμερα στην αγορά ακινήτων υπάρχει μια ταχέως αυξανόμενη προσφορά ακινήτων (ιδιαίτερα παλαιών) από ιδιοκτήτες που είτε έχουν ανάγκη να ρευστοποιήσουν ένα μέρος της ακίνητης περιουσίας τους για να καλύψουν τρέχουσες οικονομικές τους ανάγκες στην περίοδο της κρίσης ή προσπαθούν να πουλήσουν ακίνητα για να αποφύγουν την υπέρμετρα υψηλή φορολογία ακινήτων το 2013, όπου προβλέπεται να επιβληθούν επί των ακινήτων τουλάχιστον τέσσερις διαφορετικοί φόροι. Ωστόσο, αυτή η αυξανόμενη προσφορά ακινήτων δεν βρίσκει ανταπόκριση από την πλευρά της ζήτησης (παρά την προαναφερθείσα μείωση των τιμών των ακινήτων), με αποτέλεσμα να μιλούν πολλοί σήμερα περί «εγκλωβισμένων» στην αγορά ακινήτων.