Πως ήλθε η υπερχρεωση και οι πλειστηριασμοί

του Αιρετικού. Βρισκόμαστε κάπου μεταξύ 2004-2008. Οι τραπεζίτες κόμπαζαν για τα υπερκέρδη που αποκόμιζαν –και- από τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούσαν με το τσουβάλι, την ίδια στιγμή που ανταγωνίζονταν μεταξύ τους, με όπλο έναν πακτωλό δισεκατομμυρίων σε διαφημίσεις, για το ποιος θα πείσει περισσότερους έλληνες να αποκτήσουν το όνειρό τους με δανεικά. Οι εικόνες των ευτυχισμένων ανθρώπων που αποκτούν το σπίτι των ονείρων τους χάρη της «καλής» τράπεζας, πλημμύριζαν τις τηλεοπτικές οθόνες, ενώ τα «ευαγή» τραπεζικά ιδρύματα συντηρούσαν εφημερίδες και περιοδικά, τα οποία είχαν αρχίσει ήδη να βιώνουν τις συνέπειες της κυκλοφοριακής κατρακύλας. Μάλιστα, απευθυνόμενοι σε ένα πιο «σοφιστικέ» κοινό μέσω αναλύσεων, φρόντιζαν να διασκεδάσουν τους φόβους κάποιων από αυτούς, ότι δεν υπάρχει θέμα υπερχρέωσης των ελληνικών νοικοκυριών, αφού το «ποσοστό του ιδιωτικού χρέους σε σχέση με το ΑΕΠ ήταν από τα πιο χαμηλά της ΕΕ. Φυσικά υπήρχαν και άλλα κίνητρα, όπως τα παχυλά bonus, η άντληση των αποταμιεύσεων των ελλήνων μέσω αυξήσεων μετοχικού κεφαλαίου, αλλά και οι προσωπικές επενδύσεις.

Όμως αυτήν την εικονική πραγματικότητα που βοηθούσε να στηθεί η πιο βίαιη επιχείρηση αναδιανομής, τη συντηρούσαν όλοι οι θεσμικοί φορείς : Κυβέρνηση, Τράπεζα της Ελλάδος, κρατικοί τραπεζίτες, είχαν να κερδίσουν από αυτή. Μετά από όλα αυτά, οι απλοί έλληνες δεν είχαν κανένα λόγο να ανησυχούν. Η πολιτική και η οικονομική εξουσία σε συνεργασία με τα media φρόντιζαν να «καλλιεργούν» ένα όνειρο γεμάτο «τούβλα και γη». Οι τράπεζες, η Τράπεζα της Ελλάδος και οι πολιτικές ηγεσίες… Στις 11 Οκτωβρίου 2005, ο τότε Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Νίκος Γκαργκάνας, με μία πράξη του αναθεωρεί το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για τις προβλέψεις που θα πρέπει να κάνουν οι τράπεζες ώστε να μην παρουσιάσουν «μαύρες τρύπες» από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Το νέο πλαίσιο ορίζει μεταξύ άλλων ότι :

«Με την ΠΔ/ΤΕ 2565/11.10.2005 καθορίζεται ότι: · Οι μειωμένοι συντελεστές προβλέψεων που ήδη απολαμβάνουν τα εξασφαλισμένα με ακίνητα δάνεια, θα εφαρμόζονται από 31.12.2005 στο τμήμα του δανείου που αντιστοιχεί στο 75% της αγοραίας αξίας του υπέγγυου ακινήτου (αντί της ισχύουσας μέχρι σήμερα αντικειμενικής αξίας). · Παύει να ισχύει ο μειωμένος συντελεστής προβλέψεων για τα στεγαστικά δάνεια που περιέρχονται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 12 μηνών. · Κατά την εκτίμηση της κεφαλαιακής επάρκειας των πιστωτικών ιδρυμάτων που διενεργείται από την Τράπεζα της Ελλάδος, θα συνυπολογίζεται στις εποπτικές προβλέψεις ποσοστό των διαγραφών επισφαλών δανείων που έχουν ή θα διενεργηθούν εντός των χρήσεων των ετών 2005 και 2006. · Μετά τη λήξη της ανωτέρω περιόδου (δηλαδή από 1.1.2007 και εφεξής), τα πιστωτικά ιδρύματα υποχρεούνται να καλύπτουν με ειδικό αποθεματικό, τα δάνεια των οποίων η καθυστέρηση υπερβαίνει τα τρία έτη, εφόσον δεν καλύπτονται από ειδικές προβλέψεις.» Μάλιστα, στην ίδια Πράξη αναφέρει ότι από τις τράπεζες θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τουλάχιστον οι κάτωθι παράγοντες κινδύνου: - Η σχέση των οφειλόμενων μηνιαίων τοκοχρεωλυτικών δόσεων έναντι του ύψους του διαθέσιμου εισοδήματος στο στάδιο της προαξιολόγησης (με βάση τη διεθνή εμπειρία 30% έως 40%, κλιμακούμενο κατάλληλα κατά το απόλυτο ύψος του διαθέσιμου εισοδήματος). - Η επίπτωση της ενδεχόμενης αύξησης των επιτοκίων επί του κόστους εξυπηρέτησής τους σε συνδυασμό με τη διάρκεια των δανείων.

Και καταλήγει ότι "οι αρμόδιες υπηρεσίες της Τράπεζας της Ελλάδος παρακολουθούν την αποτελεσματική ενσωμάτωση των εν λόγω παραγόντων στο σύστημα διαχείρισης κινδύνων κάθε τράπεζας και λαμβάνουν τα τυχόν αναγκαία πρόσθετα μέτρα, ιδίως με τον καθορισμό υψηλότερου Δείκτη Κεφαλαιακής Επάρκειας".

Στην διάρκεια των επόμενων χρόνων εκδόθηκαν και άλλες πράξεις διοικητή, οι οποίες όμως ήταν σύμφωνες με το «πνεύμα» της προαναφερόμενης απόφασης.

Τι σημαίνουν όλα αυτά;

Οι τράπεζες όταν χορηγουν ένα στεγαστικό δάνειο εγγράφουν ως εξασφάλιση «προσημείωση στο σπίτι». Το δάνειο θεωρείται καλλυμένο 100% αν το ποσό που δίδεται στον δανειολήπτη δεν ξεπερνά το 75% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Κάθε ευρώ παραπάνω θεωρείται ακάλυπτο και αν δεν αποπληρωθεί, τότε θα πρέπει να καλυφθεί στον ισολογισμό απο κεφάλαια της τράπεζας. Αν η τράπεζα δεν έχει κεφάλαια, τότε απειλείται με κατάρρευση. Ως αξία του δανείου θεωρείται η τρέχουσα εμπορική αξία του σπιτιού, η οποία καθορίζεται από τις εκτιμήσεις των εκτιμητών- και -της ίδιας της τράπεζας. Δηλαδή αν η τράπεζα δώσει ένα στεγαστικό δάνειο 75 ευρώ για αγορά ενός σπιτιού που η εμπορική του αξία είναι 100 ευρώ, τότε είναι καλυμμένο 100%. Αν για το ίδιο σπίτι δοθεί δάνειο 100 ευρώ, τότε τα υπόλοιπα 25 είναι στον «αέρα» και αν κάτι πάει στραβά, θα πρέπει να αφαιρεθούν από τα κεφάλαια της τράπεζας. Στην πραγματικότητα, η κεντρική τράπεζα με την απόφαση αυτή του διοικητή της, έδωσε το «πράσινο φως» στους τραπεζίτες να δίνουν δάνεια με τη σέσουλα καθώς :

- Οι αξίες καθορίζονται από ανθρώπους που πληρώνονται από τις τράπεζες για να τις υπολογίζουν. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τους λύνονται τα χέρια για να υπερτιμούν τα ακίνητα που χρηματοδοτούν.

- Καταργεί προηγούμενη ρύθμιση με την οποία ως αξία του ακινήτου υπολογίζονταν η αντικειμενική του αξία.

- Αυξάνει το ποσοστό κάλυψης στο 75% (από 70%)

Για να το κάνουμε πιο κατανοητό, ο Α θέλει να αγοράσει ένα σπίτι που η τρέχουσα αξία του είναι 100 ευρώ και η αντικειμενική του αξία 80 ευρώ. Για την αγορά η τράπεζα του ενέκρινε δάνειο 100 ευρώ. Στην περίπτωση αυτή :

1. Με το προηγούμενο σύστημα ως καλυμμένο, θεωρούνταν το ποσό του στεγαστικού δανείου μέχρι 56 ευρώ (το 70% της αντικειμενικής αξίας). Δηλαδή για να μη υπάρχει ρίσκο από το συγκεκριμένο δάνειο το ύψος του δανείου δεν θα πρέπει να ξεπερνά τα 56 ευρώ.

2.Με το νέο καθεστώς ως καλυμμένο θεωρείται ποσό μέχρι 75 ευρώ.

3. Αν μάλιστα ο εκτιμητής «θεωρούσε» ότι η εμπορική αξία ήταν 120 ευρώ και δίδονταν το ίδιο ποσό, τότε καλυμμένο θα ήταν ποσό δανείου μέχρι 90 ευρώ!

Φυσικά όλα θα πήγαιναν καλά για την τράπεζα, στην περίπτωση που οι τιμές στην αγορά ακινήτων και ο δανειολήπτης πλήρωνε κανονικά το δάνειο. Τι θα γίνονταν αν όλα κατέρρεαν; Τι θα γίνονταν αν οι τιμές κατέρρεαν 40% και ο δανειολήπτης δεν μπορούσε να αποπληρώσει το δάνειο; Στην πρώτη περίπτωση η τράπεζα θα ήταν απόλυτα καλυμμένη αφού θα είχε δώσει δάνειο 56 ευρώ και θα είχε ένα ακίνητο αξίας 60 ευρώ. Στην δεύτερη περίπτωση θα ήταν «ανοικτή» 40 ευρώ. Δηλαδή θα είχε δώσει δάνειο 100 ευρώ για ένα ακίνητο που η αξία του ήταν μόλις 60 ευρώ. Στην τρίτη περίπτωση θα ήταν ανοικτή 80 ευρώ. Δηλαδή θα είχε δωσει δάνειο 120 ευρώ για ένα ακίνητο αξίας 60 ευρώ.

Τι έκαναν οι τραπεζίτες ;

Τι έκαναν οι τραπεζίτες ; Άρπαξαν την ευκαιρία που τους έδινε η αλλαγή του θεσμικού πλαισίου και έδιναν αφειδώς δάνεια στο 100% και στο 120% της τρέχουσας εμπορικής αξίας του δανειοδοτούμενου ακινήτου, αδιαφορώντας για τον πιθανό κίνδυνο μίας κατάρρευσης. Με τον τρόπο αυτό όλοι ήταν ικανοποιημένοι : οι μέτοχοι έπαιρναν μερίσματα, οι διοικήσεις είχαν το κεφάλι τους ήσυχο και απολάμβαναν τα παχυλά bonus, οι εργαζόμενοι έπαιρναν πρόσθετες αμοιβές για τις πωλήσεις τους και όλοι ήσαν ευχαριστημένοι. Για να είναι κερδισμένοι θα έπρεπε να αγνοήσουν και έναν ακόμα κανόνα. Σύμφωνα με το κανονιστικό πλαίσιο της κεντρικής τράπεζας, για να καθοριστεί το ύψος θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη : «…η σχέση των οφειλόμενων μηνιαίων τοκοχρεωλυτικών δόσεων έναντι του ύψους του διαθέσιμου εισοδήματος στο στάδιο της προαξιολόγησης (με βάση τη διεθνή εμπειρία 30% έως 40%, κλιμακούμενο κατάλληλα κατά το απόλυτο ύψος του διαθέσιμου εισοδήματος). Και τον αγνόησαν… Για την ιστορία να πούμε ότι κατά καιρούς η κεντρική τράπεζα έβγαζε διάφορες τροποποιητικές αποφάσεις, που όμως δεν άλλαζαν την ουσία αυτού του κανονιστικού πλαισίου. Όλα αυτά θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί, αν η Τράπεζα της Ελλάδος έκανε το αυτονόητο : ελέγχους στις χορηγήσεις. Όμως δεν το έκανε… Αντίθετα, όταν ήλθε η κρίση, φόρτωσε στους έλληνες το κόστος της «αβλεψίας» και τώρα τους παίρνει τα σπίτια. Τι σήμαινε όμως αυτή η αβλεψία ; Μία μαύρη τρύπα το ύψος της οποίας ξεπερνά τα 20 δις. ευρώ και τα οποία αποτελούν ένα σημαντικό ποσοστό από την ανακεφαλαιοποίηση, κόστος της οποίας καλείται σήμερα να πληρώσει ο έλληνας πολίτης.

ΠΗΓΗ : Paratiritis.gr