Αγορά ακινήτων: Το σχέδιο της «δολοφονίας»

Σε όλα τα πανεπιστημιακά εγχειρίδια ακόμα και οι πρωτοετείς φοιτητές μίας οικονομικής σχολής μπορούν να διαβάσουν ότι και στην αγορά ακινήτων το επίπεδο των τιμών καθορίζεται από τις συνθήκες προσφοράς και ζήτησης. Βασικοί παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν το επίπεδο των τιμών είναι: η φορολογία, το επίπεδο του κόστους χρήματος, η δυνατότητα πρόσβασης στο τραπεζικό δανεισμό, το διαθέσιμο εισόδημα, το ποσοστό της ανεργίας, δημογραφικά μεγέθη καθώς και οι επιμέρους πολιτικές που εφαρμόζονται προκειμένου να επηρεαστεί - θετικά ή αρνητικά - η ζήτηση.

Οι κυβερνήσεις από το 2009 μέχρι σήμερα υιοθέτησαν πολιτικές οι οποίες οδηγούσαν με μαθηματική ακρίβεια στον καταποντισμό της αγοράς:

Αύξησαν την φορολογία των ακινήτων κατά 750%

Κατέστησαν απαγορευτική την πρόσβαση των πολιτών στον τραπεζικό δανεισμό

Προχώρησαν σε εσωτερική υποτίμηση με μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος τουλάχιστον 25%

Οδήγησαν σε αύξηση της ανεργίας σε επίπεδα που αγγίζουν το 30%

Φυσικά προχώρησαν και σε νομοθετικές ρυθμίσεις πολεοδομικού και χωροταξικού χαρακτήρα, που είχαν ως αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους κατοχής ενός ακινήτου (ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα, απαγόρευση δόμησης για εκατοντάδες στρέμματα αγροτεμαχίων κ.α.). Οι επιπτώσεις από την συνειδητή αυτή επιλογή προσέλαβαν τον χαρακτήρα χιονοστιβάδας: Οι επενδύσεις σε ακίνητα το 2012 ήταν μόλις 128 εκατ. ευρώ έναντι 432 εκατ. το 2009, 588 εκατ. το 2008 και 1 δις. Ευρώ το 2005. Η συρρίκνωση των επενδύσεων στην ιδιωτική πολεοδόμηση σε συνδυασμό με το «πάγωμα» του προγράμματος δημοσίων επενδύσεων, οδήγησε στη συρρίκνωση της παραγωγής δεκάδων κλάδων της βιομηχανίας αλλά και του εμπορίου, που ήταν άμεσα εξαρτώμενες από την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας και της αγοράς κατοικίας.

Ο αριθμός των απασχολούμενων στις κατασκευές, από 387.000 περίπου το 2008, περιορίστηκε στις 187.500 το 2012 με τάσεις περαιτέρω συρρίκνωσης το 2013. Το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών κινείται πλέον στα επίπεδα των 200.000 κατοικιών με τάσεις περαιτέρω ανόδου κατά 250-300.000 στην περίπτωση που αρθεί ο περιορισμός των πλειστηριασμών. Το αδιάθετο απόθεμα αποτελεί στην πραγματικότητα μία ασφαλιστική δικλείδα που μεταθέτει χρονικά τουλάχιστον κατά 7 χρόνια το χρόνο ανάκαμψης της αγοράς. Η μέση τιμή της κατοικίας το 2009 περιορίστηκε στα 1.300 ευρώ το τ.μ. έναντι 1.750 ευρώ το 2008. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η μέση τιμή της γης μειώθηκε σε ποσοστό που ξεπερνά το 20%. Περισσότερες από 2.000 μικρομεσαίες οικογενειακού χαρακτήρα οικοδομικές επιχειρήσεις σταμάτησαν την δραστηριότητά τους, ενώ η συγκέντρωση στις μεγαλύτερες επιχειρήσεις του κλάδου απέκτησε ολιγοπωλιακά χαρακτηριστικά. Οι πωλήσεις του κατασκευαστικού κλάδου περιορίστηκαν στα 1,95 δις έναντι 2,25 δις το 2011 (μείωση 13,4%) με αποτέλεσμα οι συνολικές ζημιές να κινηθούν στα επίπεδα των 50 εκατ. ευρώ.

Πολλοί ακαδημαϊκοί υποστηρίζουν ότι η συρρίκνωση του κλάδου των ακινήτων και των κατασκευών ήταν συνειδητές πολιτικές επιλογές καθώς σε αντίθεση ακόμα και του ρεμπουμπλικάνου Μπους, δεν εφαρμόστηκαν πολιτικές αναστροφής της πτώσης και σταθεροποίησης. Φυσικά η απαρίθμηση των «απωλειών» είναι η μία όψη του νομίσματος. Η άλλη όψη είναι ότι :Επιτυγχάνονται χαμηλότερες αποτιμήσεις για την εκποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας στην οποία περιλαμβάνονται σημαντικές τουριστικές εκτάσεις.Εκτιμάται ότι οι σημερινές αποτιμήσεις κινούνται στο 60-70% των αντιστοίχων του 2008.

Δεν θα πρέπει να υποβαθμιστεί η σημασία των ρυθμιστικών χωροταξικών και πολεοδομικών παρεμβάσεων οι οποίες συμβάλουν στην αύξηση της προσφοράς τουριστικών εκτάσεων. Απομακρύνονται από τον κλάδο κυρίως των κατασκευαστικών, εκατοντάδες εν δυνάμει ανταγωνιστές και το «παιγνίδι» αφορά λίγες μόνο κατασκευαστικές επιχειρήσεις οι οποίες στα πρότυπα των δημοσίων έργων μπορούν να συμμετέχουν σε κοινοπραξίες με ξένους κατασκευαστικούς ομίλους.

Υπάρχει όμως και μία διάσταση την οποία επιμελώς οι πολιτικοί προσπαθούν να αποφύγουν: η αλλαγή στο μοντέλο λειτουργίας στην αγορά κατοικίας. Σίγουρα μία «ταϋλανδοποίηση» της ελληνικής οικονομίας μπορεί να έχει επιπτώσεις που ξεκινούν από τον τρόπο λειτουργίας των ξενοδοχειακών, κατασκευαστικών ακόμα και βιομηχανικών επιχειρήσεων και καταλήγουν στον έλεγχο της αγοράς εργασίας, σε πλήρη ανατροπή του κοινωνικού μοντέλου ολόκληρων περιοχών (κυρίως των τουριστικών) και το κυριότερο την πλήρη εξάρτηση - τόσο σε χωροταξικό όσο και σε οικονομικό επίπεδο- από μετρημένες στα δάκτυλα επιχειρήσεις. Στην πραγματικότητα δηλαδή, τίθεται ευθέως θέμα δημοκρατίας.

Αν και κάποιοι μπορεί να χαρακτηρίσουν όλα αυτά ως σενάριο επιστημονικής φαντασίας, εν τούτοις σήμερα βρισκόμαστε «μία ανάσα» από την έναρξη της υλοποίησής του. Το νομικό οπλοστάσιο (φορολογικό, χωροταξικό, πολεοδομικό και εργασιακό) που έχει διαμορφωθεί, έχει ήδη επηρεάσει τον μέχρι σήμερα τρόπο λειτουργίας της πιο «δημοκρατικά» δομημένης αγοράς στην Ελλάδα: της αγοράς κατοικίας και μικρών επαγγελματικών έργων. Η κρίση στην αγορά κατοικίας, το τεράστιο απόθεμα κατοικιών το οποίο δεν είναι διαχειρίσιμο από τους μικρομεσαίους επιχειρηματίες του κλάδου, αλλά και το νέο πλαίσιο για τις σύνθετες τουριστικές επενδύσεις, ουσιαστικά θέτει εκτός αγοράς τους περισσότερους από αυτούς, αφήνοντας ανοικτό το πεδίο σε τέσσερεις μεγάλες κατασκευαστικές και σε ελάχιστες μικρότερες.

Με δεδομένη την μεγάλη κλίμακα των έργων (ξενοδοχεία, κατοικίας σύνθετες οικοδομές) αλλά και την δυνατότητα:

πρόσβασης των «4» στο τραπεζικό δανεισμό (εντός και εκτός Ελλάδος),

δημιουργίας κοινοπραξιών με ξένους κατασκευαστικούς ομίλους ως προς το κατασκευαστικό αντικείμενο,

σύστασης κοινοπρακτικών μοντέλων μεταξύ: fund ακινήτων, κατασκευαστικών, τραπεζικών ομίλων και τουριστικών και ξενοδοχειακών διεθνών αλυσίδων,

ελέγχου όχι μόνο του κόστους εργασίας, αλλά και των υπόλοιπων στοιχείων κόστους που απαιτούνται για την υλοποίηση και τη λειτουργία της επένδυσης,

Οι κοινοπραξίες αυτές, αλλά και τα επιμέρους μέλη τους, μπορούν μελλοντικά να επηρεάσουν όχι μόνο την οικονομική δραστηριότητα, αλλά και την πολιτική ζωή τόσο σε τοπικό όσο και σε εθνικό επίπεδο. Οι «συμμαχίες» που μπορεί να αφορούν από το Ελληνικό και τον Αστέρα Βουλιαγμένης μέχρι μία τουριστική ανάπτυξη στην Φολέγανδρο και την Σχοινούσα, ουσιαστικά θα έχουν σε καθεστώς ομηρείας όχι μόνο εκατομμύρια έλληνες πολίτες, αλλά και την πολιτική ηγεσία του τόπου.

ΠΗΓΗ : Paratiritis.gr