Το σίγουρο είναι ότι το 2012, θα είναι μία ενδιαφέρουσα χρονιά. Αυτό που εμφανίζεται ως δεδομένο είναι ότι τουλάχιστον ο ευρωπαϊκός νότος δηλαδή : Ελλάδα, Ιταλία , Ισπανία και Πορτογαλία θα βρεθεί σε περιβάλλον ακόμα πιο έντονης λιτότητας. Όμως, αυτή είναι η ορατή πλευρά του προβλήματος. Η άλλη, η «κρυφή πλευρά» είναι οι αβεβαιότητες που υπάρχουν καθώς :

-σε Ελλάδα και Γαλλία, οι εκλογές μπορεί να ανατρέψουν επιλογές που ήδη έχουν κάνει οι σημερινές κυβερνήσεις τους. Η διαφαινόμενη ενίσχυση της αριστεράς στις χώρες αυτές μπορεί να ανατρέψουν ή και να δυσχεράνουν την εφαρμογή της πολιτικής λιτότητας που ακολουθείται .

-σε Γαλλία, η προοπτική της υποβάθμισης του χρέους μπορεί να έχει καταλυτικές συνέπειες στο μέλλον του γαλλογερμανικού άξονα.

-οι κοινωνικές αντιδράσεις στο ευρωπαϊκό νότο -και κυρίως στην Ιταλία-, μπορεί να ανατρέψουν τις πολιτικές που ακολουθούν οι κυβερνήσεις τους. Ήδη , η απεργία των σιδηροδρομικών της Πορτογαλίας είναι ένας προάγγελος αυτών που έρχονται .

Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί και η αβεβαιότητα που υπάρχει σχετικά με την στάση της Βρετανίας αλλά και με την πολιτική που προτίθεται να εφαρμόσει η Γερμανία στην διαφαινόμενη προοπτική, να είναι τελικά μόνο 9 οι χώρες που θα αποδεχθούν την πρόταση της για αλλαγή των ευρωπαϊκών συνθηκών. Αν και ο Μάρτιος είναι πολύ κοντά εντούτοις όλα δείχνουν ότι μία μετάθεση της ημερομηνίας αυτής δεν θα πρέπει να αποκλειστεί.

Το σίγουρο είναι ότι το ευρώ θα βρεθεί, σε περιβάλλον ασφυκτικών πιέσεων σε σχέση με το δολάριο και ότι η ευρωζώνη θα βρεθεί από τις αρχές του β΄εξαμήνου σε υφεσιακό περιβάλλον ενώ η αβεβαιότητα για τον αν κατορθώσει να επιβιώσει συναχώς θα αυξάνουν.

Επηρεάζουν όλα αυτά την ελληνική αγορά ακινήτων; Σαφώς ναι , είναι η απάντηση και με πολλούς και διαφορετικούς τρόπους. Από την μία πλευρά, θα πρέπει να θεωρηθεί σχεδόν ως δεδομένη η πτώση των επιτοκίων του ευρώ τουλάχιστον κατά 0,25 ποσοστιαίες μονάδες. Επίσης, η εφαρμογή του προγράμματος πώλησης ακινήτων του Δημοσίου θα αντιμετωπίσει τεράστιες δυσχέρειες στην επίτευξη των στόχων που έχουν τεθεί. Αυτό θα συμβεί διότι οι επενδυτές στρέφονται προς αγορές με περιορισμένο κίνδυνο πχ Αγγλία, Γαλλία και στις αγορές της Ανατολικής Ευρώπης . Η μοναδική περίπτωση για να συμμετάσχουν στο ελληνικό πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων θα είναι το ύψος του τιμήματος. Με απλά λόγια , θα «εκβιάσουν» για χαμηλότερες τιμές . Αυτό όμως δεν είναι ιδιαίτερα πιθανό νε επιτευχθεί με το σημερινό κυβερνητικό σχήμα ή με τα συμμαχικά κυβερνητικά σχήματα που όπως όλα δείχνουν θα προκύψουν από τις επόμενες εκλογές. Αλλά και η ζήτηση από το εξωτερικό για την αγορά εξοχικής κατοικίας είναι πολύ δύσκολό να ανακάμψει τόσο εξαιτίας της οικονομικής και πολιτικής αβεβαιότητας όσο και διότι ο ανταγωνισμός από την Ισπανία και την Τουρκία που προσφέρουν ομοειδές προϊόν αναμένεται να είναι ιδιαίτερα οξύς.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται για την επόμενη μέρα της αγοράς κατοικίας. Αυτό άλλωστε μαρτυρούν και τα ερωτήματα που υποβάλλουν οι περισσότεροι καταναλωτές και τα οποία συνοψίζονται σε μία φράση: «ήλθε η ώρα να αγοράσω ή να περιμένω ακόμη » Στην πραγματικότητα πίσω από το ερώτημα αυτό κρύβεται μία μεγάλη αλήθεια .Στην αγορά εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση αφού υπάρχουν πολλοί έλληνες που διαθέτουν και κεφάλαια και διάθεση για να επενδύσουν σε κατοικία αλλά τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής. Πρόκειται για μία ακόμη ελληνική ιδιαιτερότητα . Μία ακόμα αλήθεια είναι, ότι το ποσοστό των ακινήτων που έχουν βάρη (προσημείωση ή υποθήκη) στο σύνολο του αποθέματος ακινήτων εξακολουθεί να είναι περιορισμένο σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και τις ΗΠΑ Σε όλα αυτά πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι η μικροϊδιοκτητες είναι μία πραγματικότητα που αποτελεί μεγάλη ασπίδα του έλληνα στην αντιμετώπιση της κρίσης. Οι τρείς αυτές γραμμές άμυνας καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων λιγότερο ευάλωτη στο δηλητήριο της κρίσης σε σύγκριση με την Ισπανία , την Μεγάλη Βρετανία και τις ΗΠΑ. Το σίγουρο είναι ότι για τους περισσότερους αναλυτές αυτές οι γραμμές άμυνας αποτελούν τα πιο απτά σημάδια υπανάπτυκτης αγοράς. Η αλήθεια είναι όμως ότι αυτή η ανάπτυξη «α λα ελληνικά» είναι ταυτόχρονα και η θωράκιση της απέναντι στην κρίση.

Το πιο πιθανό είναι ότι στην επόμενη κρίση αυτά τα τείχη θα έχουν γκρεμιστεί αφού θα έχουν θυσιασθεί στο αμφιλεγόμενο στόχο της εναρμόνισης της ελληνικής με τις υπόλοιπες ανεπτυγμένες αγορές. Όμως σήμερα τα τείχη αυτά υπάρχουν και λειτουργούν. Φυσικά τα προβλήματα είναι υπαρκτά. Χιλιάδες δανειολήπτες βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν το στεγαστικό δάνειο που έχουν πάρει. Χιλιάδες άλλοι πιστεύουν ότι με την εκποίηση ενός περιουσιακού τους στοιχείου μπορούν να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν είτε οι ίδιοι είτε οι επιχειρήσεις τους. Εκατοντάδες κατασκευαστές βρίσκονται με ένα σημαντικό αδιάθετο απόθεμα κατοικιών και το οποίο αδυνατούν να πουλήσουν , αλλά και –το σημαντικότερο- δεν επιθυμούν να εκποιήσουν.

Αν λοιπόν το πρόβλημα που απασχολεί το μυαλό εκείνων που είναι υπεύθυνοι για την χάραξη και την υλοποίηση της οικονομικής πολιτικής είναι η στήριξη της αγοράς κατοικίας, τότε η απάντηση έχει δοθεί ήδη από την ίδια την αγορά : «δεν απαιτείται στήριξη». Αυτό που προβάλλει πλέον ως επιτακτικό είναι ,να σταματήσει να δέχεται συνεχώς πλήγματα και «κτυπήματα κάτω από την ζώνη» από εκείνους που είναι εντεταγμένοι να την προστατεύουν. Από το υπουργείο Οικονομικών το οποίο αντιμετωπίζει το ακίνητο ως μία «αγελάδα» που φέρνει φόρους. Από την κεντρική τράπεζα η οποία δεν βάζει φρένο στις αυθαίρετες και –κάποιες φορές αποδεδειγμένα- καταχρηστικές συμπεριφοράς των πιστωτικών ιδρυμάτων και από τις τράπεζες οι οποίες έχουν γνώμονα τις περισσότερες φορές την βραχυπρόθεσμη κερδοφορία τους και όχι την μακροπρόθεσμη ισορροπία της αγοράς. Τελικά αυτό που χρειάζεται η ελληνική αγορά είναι να βρεθεί κάποιος να την προστατέψει από εκείνους που είναι ταγμένοι να την φυλάσσουν. Δηλαδή χρειάζεται το ...αυτονόητο.

Πίσω από το δράμα της οικοδομής και της αγοράς ακινήτων πάντα βρίσκονται ανθρώπινες ιστορίες. Τις περισσότερες φορές, ακόμα και οι δημοσιογράφοι βολεύονται να κρύβονται πίσω από τους αριθμούς και να αγνοούν το γεγονός ότι πίσω από τις στατιστικές κρύβονται άνθρωποι με οικογένειες ,με δουλειές και με όνειρα που ξαφνικά βρέθηκαν σε μία δίνη για την οποία δεν είχαν καθόλου ευθύνες. Οι δημοσιογράφοι του realestatenews.gr, τους τελευταίους μήνες έχουν ξεκινήσει μία μεγάλη έρευνα με θέμα «Οι άνθρωποι πίσω από την κρίση». Καταγράφουν ιστορίες ανθρώπων από τους οποίους προήλθαν οι στατιστικές της φρίκης.

Ιστορία Νο 1

Σε ένα νησί των Κυκλάδων , την δεκαετία του ΄80 ένας οικοδόμος, τότε 30αρης ,αποφάσισε να κάνει το μεγάλο άλμα. Αγόρασε ξυλεία και άρχισε τις εργολαβίες. Στην αρχή μικρά σπίτια ντόπιων. Στην συνέχεια , μικρά εξοχικά και κάπου στα τα τέλη της δεκαετίας του ΄90 ξεκίνησε την κατασκευή συγκροτημάτων εξοχικών κατοικιών. Στις αρχές της δεκαετίας του 2000 , πήρε το γιό του στην δουλειά . Ανήσυχο πνεύμα ο νεαρός προσπάθησε να ανοίξει τις ξένες αγορές. Πήγε στην έκθεση της MIPIM στις Κάννες, καλούσε στο νησί για αφιερώματα, δημοσιογράφους ξένων περιοδικών πληρώνοντας από τη τσέπη και δεν δίσταζε να χρηματοδοτήσει προωθητικές καμπάνιες έχοντας ως γνώμονα την άποψη ότι όσοι περισσότεροι μαθαίνουν το νησί τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να πουλήσει. Περί τα μέσα της δεκαετίας του 2000, επεκτάθηκε σε διπλανά νησιά. Έκανε και εκεί μικρά συγκροτήματα ελπίζοντας ότι μαθαίνοντας τις αγορές , θα γίνει καταρχήν αποδεκτός από τις τοπικές κοινωνίες και στη συνέχεια ακολουθώντας την ίδια προωθητική και εμπορική πολιτική θα κατόρθωνε να κάνει την εταιρία του πρότυπο . Το 2008, απασχολούσε συνεργεία με πάνω από 150 ανθρώπους. Κτίστες, σοβατζήδες, ηλεκτρολόγους … Όταν η κρίση εμφανίστηκε δεν απελπίστηκε. Όμως απομακρύνθηκε από τις αγορές των άλλων νησιών και περιορίστηκε στην δική του. Ζήτησε την βοήθεια του δήμου και των συναδέλφων του για να ξεκινήσει μία καμπάνια προώθησης του νησιού. Παντού άρνηση. Πριν δύο εβδομάδες, ανακοίνωσε στους φίλους του ότι απασχολεί πλέον 10 ανθρώπους αλλά και για αυτούς υπάρχει δουλειά μέχρι τον Ιούνιο . Επίσης είπε ότι εφεξήςι περιορίζει στο ελάχιστο την δραστηριότητα στην οικοδομή καθώς θα στραφεί στον κλάδο της ψυχαγωγίας. Οι 140 εργαζόμενοι του απλώς κάνουν σποραδικά μεροκάματα ενώ πολλοί από τους αλλοδαπούς εγκατέλειψαν το νησί.

Ιστορια Νο 2

Ήταν βιοτέχνης, στο χώρο της ένδυσης. Σε δύο ορόφους , σε μία πολυκατοικία στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας ,έραβε χιλιάδες πουκάμισα που εφοδίαζαν μαγαζιά στην περιφέρεια αλλά και αραβικές κυρίως χώρες. Η κρίση στην βιοτεχνία ρούχων τον είχε επηρεάσει αλλά δεν το είχε γονατίσει. Έβαλε τα παιδιά στη δουλειά και άρχισε να καλοβλέπει το εμπόριο. Το διπλανό κτίριο, ένα εγκαταλελειμμένο νεοκλασικό πολλών εκατοντάδων τετραγωνικών του είχε μπει στο μάτι. Βρήκε τον ιδιοκτήτη , και προσπάθησε να το αγοράσει. Αυτός αρνήθηκε και τότε του έκανε μία πρόταση: Θα νοίκιαζε το ακίνητο άμεσα, θα χρηματοδοτούσε την ανακατασκευή και για 20 χρόνια θα πλήρωνε ένα συμβολικό ενοίκιο . Πόνταρε στην άνετη χρηματοδότηση από τις τράπεζες που τον κυνηγούσαν να πάρει δάνεια. Το 2008, ξεκίνησε τις εργασίες. Όμως , ένα αγκάθι τον τριβέλιζε. Δύο τετράγωνα πιο κάτω , εκδίδονταν οι πόρνες από τη Νιγηρία και από άλλες αφρικανικές χώρες ενώ 100 μέτρα πιο πέρα η πιάτσα της ηρωίνης μεγάλωνε. Πήγε σε ένα βουλευτή της Αθήνας, στον αντιδήμαρχο αλλά και στο διοικητή του τοπικού αστυνομικού τμήματος . Όλοι το καθησύχαζαν ότι σύντομα θα αρχίσουν οι αστυνομικές εξορμήσεις που θα «καθάριζαν» την περιοχή. Το φθινόπωρο του 2009 έκανε τα εγκαίνια ενός μικρού εμπορικού κέντρου με επώνυμα ρούχα. Εκείνη την στιγμή έδινε δουλειά σε περισσότερους από 80 ανθρώπους. Οι δουλειές δεν πήγαιναν καλά. Οι άνθρωποι προτιμούσαν να ψωνίζουν στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, ενώ φοβόντουσαν να κατέβουν το απόγευμα στο κέντρο όπου ο συνδυασμός πορνείας και ναρκωτικών είχε πάρει ανεξέλεγκτες διαστάσεις. Και δεν έφταναν όλα αυτά. ¨Ένα πρωί, ο διευθυντής της τράπεζας του ανακοίνωσε ότι αυξάνει το περιθώριο και περιορίζει 30% την χρηματοδότηση. Τότε ξεκίνησε η κατρακύλα. Σε λιγότερο από ένα χρόνο , το όνειρο έγινε εφιάλτης. Το εμπορικό πολυκατάστημα έκλεισε, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου διεκδικεί μισθώματα ετών, και ο βιοτέχνης αναζητεί μισθωτή για τον ένα από τους δύο ορόφους της βιοτεχνίας που εν τω μεταξύ πρόλαβε και την μεταβίβασε στα παιδιά του .

Η αγορά ακινήτων έχει τους δικούς της κανόνες. Η ιδιαιτερότητα της , συνίσταται στο ότι σε αντίθεση με τις μετοχές , τις καταθέσεις και τις άλλες κινητές αξίες η ρευστοποίηση ακινήτων είναι μία διαδικασία που μπορεί να κρατήσει μήνες ή και χρόνια. Σε περιόδους οικονομικής άνθησης , η απαιτούμενη διαδικασία διαρκεί μερικούς μήνες . Σε περιόδους ύφεσης όμως, ο ιδιοκτήτης έχει να επιλέξει ανάμεσα στο χρόνο και στο «σκότωμα».

Στη περίπτωση που ο πωλητής δεν έχει πιεστικές οικονομικές ανάγκες η επιμήκυνση του χρόνου ρευστοποίησης δεν έχει μεγάλη σημασία. Αν όμως , οι ανάγκες για ρευστότητα είναι πιεστικές τότε ξεκινά το μαρτύριο , το οποίο στην χειρότερη εκδοχή του περιέχει την απώλεια όχι μόνο του συγκεκριμένου ακινήτου αλλά και άλλων περιουσιακών στοιχείων. Ουσιαστικά πρόκειται για μία δίνη, που επηρεάζει μακροπρόθεσμα την επενδυτική ψυχολογία όχι μόνο του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη αλλά και του ευρύτερου περιβάλλοντος του. Το αποτέλεσμα; Η τραυματική αυτή εμπειρία γίνεται σε πολλές περιπτώσεις η αιτία να υποβαθμιστεί το ακίνητο στη λίστα των επενδυτικών επιλογών. Από τη μεταπολίτευση μέχρι και το 2009 , η απειλή αυτή ήταν θεωρητική, στην περίπτωση της Ελλάδας.

Η ύφεση για την Ελλάδα τις περισσότερες φορές μεταφράζονταν σε καθήλωση του επιπέδου τιμών. Η διάρκεια της μάλιστα, δεν ξεπερνούσε τα 3 χρόνια. Έτσι, το ακίνητο έγινε συνώνυμο της ασφάλειας και του κέρδους. Όμως σήμερα οι καταστάσεις έχουν αλλάξει. Οι απώλειες ξεπερνούν το 12% (σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία) και όλα δείχνουν ότι η πτώση θα συνεχιστεί για μία ακόμα διετία τουλάχιστον. Πολλοί πιστεύουν ότι οι απώλειες έχουν περιοριστεί με τεχνικό τρόπο πχ αναστολή πλειστηριασμών και αν στην Ελλάδα ίσχυε το νομικό καθεστώς πχ της Μ. Βρετανίας τότε η σωρευτική πτώση από το 2009 θα ξεπερνούσε το 20%. Όσοι όμως βγουν στις αγορές ως πωλητές έχουν βιώσει μία εντελώς διαφορετική κατάσταση σε σχέση με αυτή που περιγράφουν οι οικονομικοί δείκτες.

Οι αγοραστές έχουν εξαφανιστεί και όσοι έχουν απομείνει έχουν συμπεριφορά ανάλογη με αυτή της ύαινας. Θέλουν να αγοράσουν για μία μπουκιά ψωμί. Ουσιαστικά , ο εκβιασμός είναι ξεκάθαρος: ή χαρίζεις ή δεν πουλάς. Επιχειρηματίες που αγόρασαν γραφεία ή καταστήματα με δάνειο πριν μερικά χρόνια «πνίγονται» από τα δάνεια και δεν μπορούν να πουλήσουν για να ανασάνουν . Για εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους το όνειρο της ακίνητης περιουσίας έχει μετατραπεί σε εφιάλτη , ο οποίος μάλιστα συντηρείται και μεγεθύνεται από τις πολιτικές της Κυβέρνησης.

Αυτό που συμβαίνει σήμερα στην αγορά, είναι ότι ο «μύθος της ακίνητης περιουσίας» αποδομείται χωρίς κανένας πολιτικός να αντιδρά και να το καταγγέλλει . Εκατοντάδες χιλιάδες άνθρωποι έχουν βλαστημήσει την ώρα και την στιγμή που τοποθέτησαν τα χρήματα τους σε ακίνητα . Αυτοί οι άνθρωποι είναι αμφίβολο αν τα χρόνια που έρχονται θα συμπεριλάβουν τα ακίνητα στη λίστα των επιλογών τους. Και το ίδιο θα ισχύσει και με τα παιδιά , συγγενείς και τους φίλους. Έτσι, αργά η γρήγορα , η μεσαία τάξη αποβάλλεται από την αγορά ακινήτων.